『告知事項あり』が広告記載された物件とは⁉ 不動産売却で気を付けたい心理的瑕疵はしっかり理解しよう！

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『告知事項あり』が広告記載された物件とは⁉
不動産売却で気を付けたい心理的瑕疵はしっかり理解しよう！

不動産を売買したり、賃貸借したりするとき、多くの方がSUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトを閲覧したり、不動産屋さんの店頭に張り出されている図面広告などの不動産情報を利用すると思います。

この不動産情報を見ていると、備考欄などに「告知事項あり」と表記されている広告を目にすることが有ると思います。

この「告知事項あり」という意味をご存知でしょうか？
この「告知事項あり」は、一般消費者が不動産物件を買ったり、賃借したりするときの可否判断が正確にできるようにと設けられた告知なのです。
ただ、この「告知事項あり」告知は『正確に取り決められ運用されているものではなく、不動産会社でもその運用を正確に理解できる者は無い』と言われる程、曖昧な取り決めとなっています。
そこで、ここでは、この「告知事項あり」の意味を、最近、国土交通省が発表したガイドライン（案）を参考に解説していきたいと思います。

不動産情報としての【告知事項】

不動産売却を受けるとき我々仲介業者が最初にやらなければいけないことに物件の詳細を聞き取りする事があります。
聞き取り項目としては、主に下記のようなことが考えられます。

⚪所有者に関すること
⚪売却の理由
⚪物件の不具合
⚪隣近所の情報
⚪私道の権利関係
⚪境界越境の有無
⚪修繕履歴

等々

当然のことですが、物件について最もよく知っているのは売主である所有者なのですが、なかには売却する上で不利になるような事項は言わないでおこうとする姿勢が往々にしてあるのです。

なぜ、売主や貸主は不利になるような事項を言わないのか⁉
それは、少しでも高く売りたい売主思惑が不可能になる可能性が高いからです。だからできれば告知しないでおきたいのです。
しかし、この売却する上で不利になるような事項は、買いにあたって絶対知っておきたい事項でもあります。

それゆえ、もれなく我々が聞き取る必要があるわけです。

売却する上で不利になることの一つに【告知事項】と言われるものがあります。

心理的瑕疵の告知事項とは⁉

「瑕疵（かし）」とは、「欠点」や「傷」といった意味を持ちます。

これは、物件の設備の不具合や境界の越境といった目に見える部分や権利関係のように謄本を調べればわかることと違って目に見えない部分で購入者にとって購入の意思決定をする上で大きな要素になりえる情報のことです。
『知っていたら買わなかった』となる可能性が高いこととも言えます。

⚪物件室内で人が亡くなった(自殺や他殺）
⚪火災で人が亡くなった
⚪反社会的勢力の事務所が近くにある

といったものがあります。

心理的に嫌悪感をもつことから、心理的瑕疵とも言われ、その物件の事を『心理的瑕疵物件』と言います。

これら告知事項のある物件は相場よりも安く取引がされることになるので、あえて告知をせずに売却してしまおうと考える売主がいてもおかしくないですね。
しかし、売主はこれらの事を敢えて告げなかった場合、告知義務違反になるので中止しなければいけません。

では、この告知事項ってどこまで告知する必要があるんでしょうか？

広告時の心理的瑕疵告知事項の範囲

いままでは、この告知事項をどこまで告知する必要が有るのかは正確には決まりが有りませんでした。
売主と買主、貸主と借る主などが利害対立したとき、裁判所で争った後の判決では出ていたのですが、不動産取引現場では、その運用はそれぞれがおおよその判断基準で運用していたのです。
例えば、

室内で人が亡くなったあと、違う人が入居すれば、言う必要がない。
5年前のことだから言わなくて良い。

など色々な説?がありますが、明確な規定が今までなかったのです。
それゆえ、売主や貸主より『何年前の事まで書かなければならないのですか？』と質問されることもありましたが、具体的なガイドラインが無かったので、『知って範囲の事は隠さず全て書いてください！』とお話ししていたのです。

しかし、ここにきて、☛ 国土交通省が『宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン（案）』というものを発表しました。

国土交通省のガイドライン（案）

まだ意見募集という段階なので正式決定ではないようですが、これによって今まで業者の判断に委ねられていたものが、明確な指針が出来るので、今までのように自然死でも告知していたのが、このガイドラインによって逆に告知しなくて良いという根拠にもなり得るのではないかと個人的には感じるものです。

ガイドラインの基準を大まかに見ると、自然死は告知事項から外す。発見状況によって、特殊清掃がなされるような状況であったかどうかによって、告知事項にすべきという考え方。
賃貸と売買での告知事項の内容を差別化する。賃貸の場合は明確に3年以内のものを告知事項とするなど。もともと自然死は告知事項ではないという考え方はあったが、今回のガイドラインによって明確化されることになりそうです。

しかし、このガイドラインの作成趣旨は、宅建業者の責務の判断基準としてという一方、違反業者の行政処分の判断基準としてという意味もありそうです。

トラブル防止という観点から見るのであれば、事実は事実として、自然死であっても告知したほうが間違いないのではないかと個人的には思ってしまうのです。

判断するのは購入検討者だからですね。

告知事項の説明の背景として、『多くの人が気になるであろうことは事前に説明しましょう』という考え方があります。
違う見方をすると、気になる要素かどうかは人によって異なります。だから事実として認識していることは告知しておいたほうがトラブル回避のためにも良いとという考え方です。

重要なことは、『告知しなくても良いということと、トラブルにならないということは全く別のことである』ということです。

宅地建物取引業者の役目

不動産売買では、宅地建物取引業者が必ず宅地建物取引士をもって書面により説明しなくてはいけない重要事項説明がありますが、告知事項については、重要事項説明に記載すべきものには入っておらず、宅建業法47条の重要な事項の説明義務というほうに該当します。

かなりわかりずらい部分ですが

重要事項説明→宅建業法35条
重要な事項の説明→宅建業法47条

と区別されています。

35条は、最低限書面化して説明しなくてはならないことを定めていて、そこに該当しないことでも、取引の意思決定に重要な影響を与える要素を故意に不実のことを伝えたり、事実を隠して伝えなかったりすると、47条に抵触してくるということになります。

先に出てきた心理的瑕疵以外にも、購入物件の眺望や環境に大きな影響を及ぼす周辺の建築計画について知っていたにも関わらず、伝えなかったというのも47条に抵触します。

売主さんによっては、隠しだてをするつもりではなく、忘れていたということも良くあるものです。

そのため、我々仲介業者が物件状況について詳しく聞き取りをする必要があり、そこが仲介業者の必要とされる一つの理由なのだと思います。

心理的瑕疵・環境的瑕疵は販売開始前から必ず告知事項として告知すべし！

2020年4月の民法改正（新民法施行）で、契約不適合責任と言う概念が新たに加わりました。
この契約不適合責任では以下のような点が新たに法律として施行され、売主の責任の範囲が契約との不適合な事項になり、買主は、代替物の請求や代金減額請求が可能になり、また契約解除が容易になりました。

簡単にいえば、契約不適合責任が施行されたことで、売主の責任範囲が広くなり、さらに買主優位ともいえる請求権が増えたのです。

心理的瑕疵や環境的瑕疵は、新民法では契約解除や損害賠償の事由になるので、売買契約書にしっかり明記する必要があります。
更に心理的瑕疵や環境的瑕疵に関しては、売買時から広告の欄に告知事項有として記載する対応も必要になります。

なお、心理的瑕疵・環境的瑕疵も、売主が知っていて告げなかった場合には、免責条項を設けても免責できません。

まとめ

不動産を買うという事は、多くの方が人生で一番高価な品物を取引する事でしょう。
それ故トラブルに巻き込まれることなく、売却をすすめたいものですね。

しかし、対象不動産が事件・事故によって事故物件となってしまう可能性は誰も避けて通れません。
もし、あなたの所有する不動産が事件・事故によって事故物件に該当しそうな時は、不動産会社に相談しましょう。ただ、不動産会社も判断を誤ること、わざと告知事項を隠すなどのアドバイスをする業者もあるので必ず不動産一括査定サイトなどを利用し、複数社に相談すた方が良いでしょう。

また、どうしても不安と言う方や、どこに相談しようか考えている方は一度コーラルに相談してみてはいかがでしょうか？
売買経験豊富なスタッフが皆様からのご連絡をお待ちしております！

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