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『日本国内非居住者』の方の、売却か賃貸かの選択について

具体的には、ご自宅(マンション・戸建て住宅)を戻ってくるまでは賃貸にだすか、それとも売却してしまうかの二者択一での判断になりますが、さて、いったいどちらを選んだらいいのでしょう?。

売却か賃貸か?(海外赴任時のマンションをどうする?)

選ぶためには、それぞれのメリットとデメリットについての理解で簡単に解決できるかもしれません。

ここでは、まず賃貸にした場合と、売却する場合についてのメリットとデメリットを比較してみますので参考にしてください。

賃貸の場合

★賃貸のメリット

賃貸のメリットは、定期収入が得られることです。

また住宅は、人が住まないとどんどん劣化していきますので、空き家より住まう場合の方が、部屋の劣化も防げるものメリットになります。

ただ、賃貸の場合、所有者に掛かる経費(住宅ローン・固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金等)と賃貸管理会社への管理料・所得税確定申告の経費の総合計支出額を考慮しなければいけません。

もし、これら各経費を賄うに十分な家賃で貸せれば、収支がプラスになり、所有するに必要な不動産の維持費を出すことは有りませんからとても魅力的なのではないでしょうか。

また、経費より低い賃料しか取れない場合であっても、どうしても売りたくない場合は、賃貸にする事で劣化をある程度防げますし、また経費の補てんにもなりますから、空き家にしているより選択の余地はあると思います。

★賃貸のデメリット

デメリットは、なんといっても借り手がいるかどうかではないでしょうか。実は今、賃貸物件の空き部屋はとても多くそう都合よく借り手は現れないものです。

ただ、もし都合よく借り手(賃借人)がいたとして、所有者が海外赴任から帰国して自宅に住みたい場合にその賃借人を簡単には退去させることができないと言う事情があります。

現在の借地借家法では、賃借人の権利保護が強く、賃借人から退去すると言わなければ、海外赴任から帰国して自宅に住みたいと言っても簡単には退去させることができません。

今日、定期借家契約という制度があり、その定期借家契約で賃貸借契約をするという方法もありますが、この場合の家賃は賃借人に定期での賃貸借という不利が有るので家賃が減額されるケースがほとんどです。

また、賃貸中の物件管理についても少々煩わしい作業も出てくることも考えられます。

昨今、海外に営業展開する会社が増えた事情から、多くのビジネスマンが海外に赴任しています。
この状況に対応するため、今では専門の海外勤務者用リロケーションサービスもありますので、もし借り手の募集と管理などが大変な場合にはリロケーションサービスの会社にすべてを委託する事でデメリットはある程度軽減できます。
ただ、リロケーションサービスの利用料はその他通常の管理委託料より少々高いと言うデメリットは有ります。

もうひとつ賃貸するに大きなデメリットが有る事実も知っておいた方が良いでしょう。
それは、賃貸後にどうしても売却せざる負えなくなった時に大きなデメリットが出てくると言う事実です。
どういうものかと言うと、賃貸中物件の売却は空き家物件の売却時より成約価格が各段に安くなると言う事実です。
賃貸中物件は購入者が住めませんので、通常『年の表面利回り計算』で売却しますが、空き家の場合、マイホームの価格で売却できるのです。

例えば家賃30万円のマンションが有るとして、このマンションの空家価格が6000万円としたとき、年表面利回りは


売却の場合

★売却するメリット
売却するメリットは、所有することで掛かる経費(住宅ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等)が無くなることです。
また、これから先日本は人口減、家余り現象のため必ず売買金額は下がります。
従いましてもし先に売却することも考えられる状況なら、売却を選ぶことをお勧めいたします。

★売却するデメリット
とてもお気に入りの物件でない限りデメリットは有りません。
しかし、もしとてもお気に入りの物件の場合、売却して手放した場合その物件を再度手に入れることはとても難しいと言えます。
デメリットはこれだけです。

以上となります。
賃貸か売却かは、所有者それぞれに置かれた環境に大きく左右します。
ただ、もし私が敢えてこの場を借りて言うことが有るとすれば、所有することで掛かる経費(住宅ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等)より、収入としての家賃の額が高い(多い)ことを前提ですが、賃貸にすることもぜひ前向きに考えていただければと思います。
なぜ、売買専門の不動産会社の私が賃貸をお勧めするかは、次回ブログにて説明しますのでお待ちください。