境界の種類について

土地の売買をするときに、境界の明示義務というものが売主にはあります。

取引する土地の面積が何平米あるのかは、登記簿謄本をみればわかります。
登記簿の面積と実際の面積が異なる場合もあるので、既存の測量図を確認するか、測量図がない場合、取引の条件上必要があれば新たに測量をすることになります。

その際、境界がどこなのか?という話になるのです。

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境界には実は、所有権界筆界と言われる全く異なる2つの考え方があります。

・所有権界とは
民法で定められた境界で所有者間の同意によって定められる境界です。
双方がこのブロックのラインが境界という共通認識があって、境界確認がなされていれば、そこが境界(所有権界)というわけです。

・筆界とは
不動産登記法で定められている、登記上定められた境界で、法務局に備え付けられた地図(公図といいます)上の土地区画を示す線が筆界です。所有権界と違い、登記によらないと変更はできません。所有権界と筆界が一致している場合もありますが、そうでない場合もあります。

そんなことあるの?と思われる方もいるかもしれませんが、現況の積まれているブロックが境界だとした場合、そのブロックのラインと、登記された土地の区画線が異なるということは、珍しい話ではありません。

例えば
土地の売買をする度に測量をしたとします。そうするとその都度新しい測量図が出来ることになります。
その新たに作成した測量図を必ず、法務局に提出しなければならないという法律はありません。法務局に備えられた測量図が、基本的に登記簿の地積を証明するものです。

画像の説明

現実には売買当事者のみで取り交わされた測量図があるのみで法務局に測量図がない場合もあります。境界(所有権界)は当事者間が確認して確定出来れば、何の問題もないので、法務局に測量図がないことに問題はないわけです。

ただ、当事者間で交わした測量図が紛失したり、世代が代わったり、売買によって所有者が変わって、当事者間で取り交わした測量図の存在自体を知るものがいなくなった場合はどうなるでしょう?

境界石があればまだ良いですが・・・
それも 確認出来ない場合は、手がかりは法務局に備え付けられた測量図しかありません。ここで筆界がものを言ってくることになるわけです。

本来は筆界と所有権界が一致しているのが、望ましいのですが境界紛争が至るところで発生している要因の一つには、これが一致していないことにあると言えます。

このような境界の区別とともに一般の人にはとてもわかりずらいこととして、測量図の種類の区別があります。

◎測量図には、3種類あります。

・現況測量図
客観的にみて境界と思われるところ(境界石やブロックが手がかり)を測ったもの
現況測量図は現地の状態だけをみたものなので、本当の境界線かどうかはわかりません。ブロック塀が越境していたり境界石を工事の際、動かしてしまっているという場合もあるからです。(こういった現状の状態の境界を所有権界に対して占有界といいます。)

・境界確定測量図
当事者が境界を確認して、そこを境界(所有権界)と確定することに同意したものがあります。

・地積測量図
これは法務局に備えられています。
合筆や分筆の登記申請の際添付された測量図で、登記簿面積と一致しているものになります。

この3種類の測量図の違いも占有界、所有権界、筆界の考え方や違いを知ると少しわかりやすくなるのではないかと思い、今日は境界の種類について解説させて頂きました。





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