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住宅ローンが払えないようになったり、返済に困るとき誰に相談したら良い?

更新日2020-05-05 (火) 13:43:11 公開日2017-5-22

住宅ローンを利用しマイホームを取得したものの、その後、病気やケガ、リストラや退職、転職、減給、離婚、老後の収入減などで、住宅ローンが払えなくなったり、返済ができなくなったりする方がここ最近とても多くなっています。
今般のように予期できないウイルス蔓延で収入が無くなったり、またそうでなくても交通事故など予期せぬ理由で住宅ローンが払えなくなる場合もあります。

しかし、住宅ローンが払えない、もしくは将来的に支払が厳しくなる状況が見込まれるとき、どうしたらいいかを知っている人はなかなかいないものです。

故に、そのまま放置して、とれる手段が無くなり競売になってしまい人は後を絶ちません。
もし、早い段階で対処できていたら競売になる前に解決手段を複数の中から選べるかもしれないのに、どれも選べない状態になってしまいます。
早めの相談は、マイホームを守るための一番重要なポイントで、相談が遅くなればなるほどデメリットや大きなリスクしかないのです。

住宅ローンの支払いが厳しくなるには、段階を経てどんどん状態が悪化するようになりますが、支払遅延が始まってしまってから相談すると、その複数ある手段の中から後手を選ぶ可能性が高くなります。

ここでは、住宅ローンが支払うことができない状態が日本全国でどうなっているのか⁉その現状をまずは解説し、あなただけではない現状を知って頂きます。
それと同時に、返済に困ったら段階段階で違うとるべき方法を解説しています。
この情報を知っているか知らないかで、損をするかしないか、大きく異なってきますので、ぜひ最後まで読み進めてみてください。
あなたにとって、大きな安心になるはずですから。

なお、この章は、弁護士事務所や司法書士事務所での補助者の経験と、現・住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)からの任意売却依頼数を含む任意売却経験数2000件以上を経験し、また今でも数多くの弁護士、司法書士からも任意売却の相談を受けている、ただ現状はそれらの経験から任意売却ばかりが解決手段ではなく、その前にやれる事を徹底的にやるべきだと提唱している ローン返済カウンセラー の大久保一馬が解説しています。

★目 次★【住宅ローンが払えないようになったり、返済に困るとき誰に相談したら良い?】



任意売却『ニンバイ』はその他の解決策をやり尽くした後の最後の最後の手段です!あなたにはまだやれる事が有ります!

売却は最後の最後の手段!!
まずは、返済計画を見直しましょう!!!



住宅ローンの返済ができなくなりそうなとき、また、とうとう払えない状態となったとき、または数回返済が滞った時、多くの方は売却(任意売却)を考えられますが、それはまだ早急すぎます。
任意売却(ニンバイ)は考え得る他の解決手段が何もなくなった時の、最後の、どうしようもなくなった時の最後の最後の手段でしかないのです。
ここでは、任意売却以外の下記3つの解決策と、どうしようもない時の任意売却についてご説明しますから、最後まで読み進めてみてください。


①.他の金利の低い住宅ローンへの借り換えをすべし!
②.①と同時に借入先銀行等金融機関へ相談しよう!
③.債務整理で解決できるか?(個人再生や自己破産を含む)
④.どうしようもない時に任意売却です!

①~③の解決策を考えてもどうしようもない時、④の任意売却を考えましょう。(※自己破産は財産たるマイホームは売却せざる負えません)

①他の金利の低い住宅ローンへの借り換えをすべし!

まずは住宅ローンの借り換えを検討しましよう。

住宅ローンの借り換えとは、今、借りている金融機関の住宅ローンを他の金融機関の住宅ローンに乗り換えることです。
今、借りているローンよりも低い金利のローンの場合に有効な手段です。

ただ、住宅ローンの返済が遅れていたり、また他のローン(カードローンや消費者金融系のローンなど)を借入している場合は借り換えはできないケースもあります。

アベノミクスの経済政策により、日本銀行が2016年1月にマイナス金利政策を導入しました。
その結果、個人向けの住宅ローン金利も過去に類を見ない程低い水準へ誘導され今も続いています。
これを利用しない手はありません。

下図をご覧ください。
半数近くの人が返済額が少なくなっています。

借り換え②

基本的に、同じ金融機関内で住宅ローンの借り換えはできませんから、今、借りている金融機関から別の金融機関へ借り換えすることとなります。

借り換えをすると、金利が低くなるほかに返済期間が短くなることもあります。

②住宅ローンが払えないときは、まずは借入先銀行等金融機関へ相談しよう!

さて、もし病気やリストラなどにより住宅ローンが払えないようになったり、返済に困るようなら任意売却を考える前に、ぜひ返済について見直し相談を銀行等金融機関の窓口で相談するようにお勧めします。
直接借入している銀行等金融機関の支店融資担当者に現状をありのままに話すのです。
担当者は昔と違い、解決策を提示してくれる場合が多いのですから。
貴方が放置してしまったら、貴方の窮状を知らない担当者は何もアドバイスできないのです。
今、貴方と同じような住宅ローンの返済にきつい方はとても多く、金融機関ではリスケジュール(リスケ)といって、返済期間の見直しや返済額の変更など、対処できる方法を考えてもらえる場合が多いのです。

また、借り換えを行いたいとき時、やはり金融機関では審査が有ります。
しかし、滞納が始まっていると、債権者によりブラックリストに登録されて借り換えは出来なくなるのです。
なお、住宅ローンの返済の困り、ただ放置したり、消費者金融やカードローンからの借入をされる方が多くあられますが、この方法は止めましょう。

借り換えする前や借入する前に、まずは銀行等金融機関の支店融資担当者に家計状況や現状をありのままに話して解決を図るべきなのです。
また、早々任意売却を考えたりされる方もいますが、コーラルは不動産業者ですが、しっかりお伝えすると、任意売却はどうしても解決できないときの最後お最後の手段で、まず任意売却ありきではないのです。

③債務整理で解決できるか?(個人再生や自己破産を含む)

まず、ここでの注意点は、直に弁護士に相談する前に、法テラスや各弁護士会の窓口に相談するべしという事です。

住宅ローンなどの借金や債務が払えなくなってしまったり返済で困っているとき、誰に相談したらいいかわからないものです。
そういう場合は、知り合いの弁護士や司法書士を知らない方はまずは法テラスへ連絡される事をお勧めします。
ただ、弁護士も司法書士も専門的領域が有り、任意整理が不得手な先生もいます。これらの先生に任意整理を相談しても的外れな回答をされるのです。
「えっ、ほんとに⁉」と思われる方もおられるかもしれませんが、私自身が弁護士事務所、司法書士事務所に勤務し、また多くの弁護士先生や司法書士先生とお付き合いしてきて気づいた事ですから本当です。

あなたの知り合い弁護士や司法書士が、債務整理の専門家先生でなかったら取るべき解決手段を間違える場合も有るのです。
ゆえに、まずは、そうならないためにも法テラスや各弁護士会の窓口に相談するべしという事なのです。

法テラス(日本司法支援センター)とは

『法テラス』とは、総合法律支援法にもとづき設立された法人「日本司法支援センター」の愛称です。

法テラスでは、「借金が返せない」「離婚のことで悩んでいる」「会社が給料を払ってくれない」「相続の話し合いがまとまらない」など、日常生活の中で、思わぬ法的トラブルにあったときに、誰もが平等に法的解決の利用ができるようにという趣旨で設立されています。

法テラス(LAW -TERRACE)

法テラス(日本司法支援センター)というのは、法律に関する様々なトラブルや問題に対し、外国人の方も含めた市民誰もが必要な情報やサービスを受けられるようにと、司法制度改革の一環として、2006年4月に設立された法務省所管の公的法人で本部(東京)のほか、全国に110の事務所があります。

対応言語は中国語、英語、スペイン語、ポルトガル語、タガログ語などによる多言語情報サービスを行い、借金・離婚・労働・事故・震災関係などについて困ったときに、法制度の情報提供や関係機関窓口を紹介します。
また、弁護士による無料法律相談等の情報提供も行います。

なお、新型コロナウイルス感染症の影響により、現在、多言語情報提供サービスは電話が繋がりにくい状況にあります。

☛ 法テラス・多言語情報提供サービス

各都道府県の弁護士会の法律相談センター

今では、TVやラジオで弁護士事務所や司法書士事務所がCMしていたりしますから、法律の専門家もとても身近になってきたとはいえ、まだまだどうしても敷居の高そうなイメージはありますね。
さて、そういう場合にですが、もし迷っておられましたら、どうぞお住まいの都道府県に弁護士会が設置した法律相談センターが有りますから、コーラルはこれら機関の利用をおススメしています。

各都道府県の弁護士会が法律相談センターなどを開設し、まずは無料相談を受け付けていたり、その窓口で対処できない時は、債権処理や債務整理の専門家である弁護士を紹介しているのですから利用しない手は有りません。
この制度はとても使い勝手の良いものですので、ぜひ、利用しましょう。

☛ 東京弁護士会 法律相談センターHPへ
☛ 第一東京弁護士会 法律相談HPへ
☛ 第二東京弁護士会 法律相談センターHPへ
☛ 神奈川県弁護士会 法律相談センターHPへ
☛ 千葉県弁護士会HPへ
☛ 埼玉弁護士会法律相談センターHP

破産や債務整理は専門家へ依頼すべし

弁護士や司法書士が紹介する不動産業者だけに売却を任せるのは辞めるべし!

弁護士や司法書士などの専門家に相談した結果、どうしてもご自宅や不動産を売却しなければならなくなった時には、迷うことなくコーラルへもご相談いただければと存じます。

任意売却でも、売却方法次第であなたの手元に残るお金も大幅に違ってくるのですから。

コーラルには専任の売却相談者が在籍していますし、ご相談は完全無料。相談だけなら費用は一切掛かりませんのでご安心ください。

任意売却の選択は慎重に!

☛ 住宅ローンの支払いで悩んでいる方へ。相談先は慎重に選ぶべし!

コーラルは不動産売買専門不動産業者ですが、しかし、住宅ローンが払えない状態になったからと言って、また返済に困窮しているからと言って任意売却を積極的に進めた解決はしておりません。

任意売却は最後の最後、どうしてもしなければいけない時の方法でしかないのです。

コーラルの専任相談士は、2005年から2020年までの5年間で2000件以上の任意売却者の方の売却をお手伝いしてきました。
この数字は驚くべき数字でしょう。
しかし、今、コーラルの担当相談士は任意売却を全くお勧めしておりません。
その理由は、2000人の任意売却で気づいた事があるからです。

ハッキリ言います。

任意売却をせずとも、住宅ローンの問題の解決方法は他にもあるのです。
その可能性に気付いたから、コーラルでは任意売却はお勧めしておりません。

しかし、売却せずとも解決できる方法は、誰でも知っているものではありません。

2000件以上の任意売却者と、それ以上の任意売却前のご相談者を知っているからこそ解決できる方法を知ったのです。

是非、迷ったら、弊社、コーラルの専門相談士にご相談してください。

目下の不動産市況はどうなっている?

2020年3月15日のレインズタワーで、各不動産市況数字が 良い⇒凪⇒悪い へと潮目の変化が起こっていると発表しています。
その後のコロナウイルスショックにより不動産市況は一気に相当悪いとなりました。要は不動産市場が一時止まっている、売買がほぼ無い状態なのです。

ただえさえ、今まで、史上最低金利の恩恵を受ける形で不動産市況は活況を呈する状態が出来てきました。
しかし、この先この住宅ローンの金利はすでに最低金利にあるため若干上がると言われています。
今はまだ住宅ローン金利は底値を付けています。
しかし金利が上がる前に各不動産市況が思わしくない状況へと推移したわけです。
これまでは、この状況になると政府は何かしらの対策を打って打開してきました。
例えば、減税、住宅ローン金利の更なる低下、給付金などなどです。
しかし今、既にこれらは実施されている中での不動産市況悪化なのです。
また、2020年に入ると、更に新型コロナウイルスの蔓延の影響で不動産市場は大混乱しています。
市場が混乱し、不動産市況は悪化してしまっています。
この悪化は、最前線の現場で肌で感じるものなのですが、データでは5月以降にはっきりわかるようになるでしょう。

さて、この先何かしらの対策を取り、不動産市況の悪化を食い止めるように出来るのでしょうか。

2019年(平成31年)10月1日には消費税は10%となりました。
当初、平成29年(2017年)4月の実施予定だったものを、景気の低迷を懸念した結果、増税の延期をしたわけですが、その平成29年(2017年)4月に不動産市況の数値は思わしくないものとなったのです。

これはとても皮肉なことではないでしょうか。

増税しなくても、景気は低迷し始めているという事実を如実に表し始めているのですから。

さて、アベノミクスが始まってから数年の間に、住宅ローンの史上最低金利を利用してマンションや一戸建て住宅を買った人はとても多いでしょう。

住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」は固定金利のため、長期で金利は変わりませんが、しかし市中銀行の住宅ローンを利用されている方で、変動金利の住宅ローンを利用されいている方では当初の目論見が外れ、月々の支払いがしんどい、キツイと思っている方は徐々に多くなり始めています。
理由は、給料は思ったほど上がらず、反対に働き方改革なども影響して下がってきているという状況にあります。
また、その他の数字でも、これから先の給料は上がらないだろう予測が見え隠れてもいます。

日本の置かれた現状認識とこれから進む道

実は、2017年1月に厚生労働省が発表した2016年10月末の外国人労働者数は、前年同期比19.4%増の108万3769人となり、2018年10月末現在では約146万人となり6年連続で過去最高を記録しました。
外国人労働者の受け入れに積極的な英国やドイツと比較すると、まだまだ少ないですが、日本は意外と多くの外国人を受け入れているというのが現実なのです。

背景にあるのは人口減少による労働現場の人手不足です。

日本では過去15年間で34歳以下の若年層人口が約22%も減少し、60歳以上の人口は逆に43%増加しました。
若年層の労働力人口減少が顕著であることから、今、企業は常に人員確保に頭を悩ませており、これはこれから先もっと深刻な問題となると言われています。

政府は建前上、就労目的での在留資格について専門的な職種に限っていますが、現実には企業からの要請を受け「外国人技能実習制度」など、事実上の単純労働者受け入れ政策を行ってきました。

単純労働者としての外国人労働者はこれからも増え続けるでしょう。
増え続けなければ日本経済は維持できないのですから。
しかし、その結果何が起こるのかです。

貧富の差が大きくなります。
わたしたちの給料が上がらず、否、下がってきている理由は単純労働者受け入れのような現状では当然なこととも言えます。

経済格差が今以上に起こり、富むものは富み、貧しくなるものはさらに貧しくなることが起こってきます。
過去、日本の住宅市場を支えていた中間層が、今から先ではいなくなるとの提言もされるほどの変化が起こるのです。

不動産市況がもう活況になるような状態には無く、価格は今が一番高く、これからは下がる一方になりそうという事実がわかります。

住宅ローンの現状

さてここ数年、とても多くの方がマンションや一戸建て住宅の購入価格いっぱいを住宅ローンで賄い購入しています。

売買価格5000万円であった場合、5000万円の住宅ローンのを組むということです。
金利1%以下の住宅ローンでは当然なことでしょう。

通常、年収700万円の人が、5000万円の住宅ローンを35年の期間で借りた場合、月々の支払いは下記の通りとなります。

借入金   返済年数   毎月分  ボーナス分  年間総額    返済総額    返済比率
5,000万円 35年  141,143円  0円  1,693,716円 59,279,997円  24%

住宅金融支援機構の【平成24年度フラット35利用者調査】によると、注文住宅融資利用者(平均年齢40.8歳)の世帯収入に対する返済比率は20.7%、中古戸建融資利用者(平均年齢40.4歳)で18.8%、マンション融資利用者(平均年齢40.6歳)で21.1%と発表されています。

また、全体の割合を見ると、返済比率が15.0~19.9%の割合が全体の22.3%、20~24.9%の割合が26.0%、25.0~29.9%の割合が26.1%で、返済比率が30.0%以上の世帯も9.3%存在するということです。
概ね返済比率20.0~29.9%の世帯が全体の半数以上を占めることがわかります。
このデータはフラット35利用者であることを考慮すれば、民間金融機関で変動金利を選択した人に比べて金利は1%程度高く、返済比率がその分高くなっている事には留意すべきでしょう。

年収700万円の会社員の夫、専業主婦の妻、小学生の子一人のモデル世帯では、表面上返済比率が24%ならば月々の支払いは約141,143円で、可処分所得は約540万円程度であり、住宅ローンの返済に占める割合は31.3%となります。
可処分所得とは、総収入から社会保険料や税金を差引いたものをいい、実際の支払いはこの所得(手残り収入)から行われることに注意しなければいけません。

住宅ローンの返済比率は年収の”20~25%程度”に抑えるのが理想

年収や子の数、共働き世帯か否か、子の進学志望等、車の所有の有無など家庭環境にもよりますが、マイホームを購入すれば維持管理費も必要になる為、出来れば年収に対する返済比率は2~2.5%の固定金利で20~25%程度で抑えるのが望ましいと言われています。
又、住宅ローンに加えて、固定資産税や管理費などを含めても、住居費総額は30%程度が望ましい目安と言われていますから、700万円の収入の人が5000万円の住宅ローンを組むことはあまり問題とは言えないのですが、しかし、ここ数年の傾向はこの住居費総額は30%を超え、35%となる人もとても多くなっているのです。

では、その結果、どんなことが起こり始めているのか。

買ったばかりで売却するという状態へ

月々の支払いがきつくなり、せっかく買ったマイホームを短期間の所有で売却する人が多くなりつつあります。

通常、マイホームを買って、何かの事情で売る事になったとき真っ先に考えるものとして、税制優遇の利用が可能かどうかの5年所有したかどうかなのです。
この期間所有により課税額が変わるのですが、ここ最近の売却の現場では所有5年未満の売却が徐々に多くなってきているのです。
5年所有するかどうかの目安とは、不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なることです。

■長期譲渡所得:売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合

所得税    住民税  計
15%(※注)  5%   20%

■短期譲渡所得:売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合
所得税    住民税  計
30%(※注)  9%   39%

さて、これはどういう事かと言うと、住宅ローンの支払いで悩んでいる方で、否応なく売却せざるおえない方が多くなっているという背景があるのです。

もう一つの売却理由もあります。

それは、先行き不動産価格が下がる未来が予測できるので、ここで見切りをつけ売却へと動いている人が多くなってきたとも言えます。
なぜ、今、見切りを付け売却するのか?

それは、以下のレインズ発表のデータから読み取る事が出来るのですが、理由はひとつ、2019年が最高値の状況だからだったのです。

これから市況は悪化しそうだと判断されたから、今のうちに売却を選択されているのです。
返済がきつい人も、今のうちに売却すれば火傷せずに済みますから売却されるのです。

中古マンション市況(レインズ発表のデータから)
2017 年4月前年同月比 成約単価 +8.4% 新規登録単価 +1.9% 在庫単価 +3.2%
2017 年4月前年同月比 成約件数 -4.0% 新規登録件数 -3.6% 在庫件数 +3.9%

中古一戸建て市況(レインズ発表のデータから)
2017 年4月前年同月比 成約価格 +0.4% 新規登録価格 +5.0% 在庫価格 +4.7%
2017 年4月前年同月比 成約件数 -3.0% 新規登録件数 +2.2% 在庫件数 -1.2%

上記の数字は一見、不動産市況は良さそうに見えます。しかしこのデータだけでは見えないものもあるでしょう。
では、何が見えないのか?
以下のデータも併せて診てみてください。

中古マンション市況(レインズ発表のデータから)
2017 年3月前年同月比 成約単価 +3.2% 新規登録単価 +0.5% 在庫単価 +4.2%
2017 年3 月前年同月比 成約件数 +3.6% 新規登録件数 +2.7% 在庫件数 +5.4%

中古一戸建て市況(レインズ発表のデータから)
2017 年3月前年同月比 成約価格 +1.2% 新規登録価格 +7.0% 在庫価格 +4.6%
2017 年3月前年同月比 成約件数 +2.9% 新規登録件数 -1.2% 在庫件数 -2.4%

中古マンションでは、2017年3月と4月では成約件数は減少し、新規で売却開始される方は増え、販売中在庫件数は多くなっています。

もっと詳細について確認されたい方は、レインズタワーを是非見てみてください。
正常な市場形成がされている場合、新規で売却開始される数と在庫数の間で自然なる調整機能が有りますから、今はまだ早急なる価格下落とはならないことを表していますが、では、これから先はどうでしょう?

在庫数が2015年4月が100とした場合、2016年4月は120を超えてます。2017年4月は130となっています。
10000万件だったものが現在は13000件となり、3000件も多く在庫が多くなっていると言うことです。
30%も在庫が多いと言いことがどういうものかもう判りでしょう。

上がりきった価格からの反動で徐々に下がり始めます。

市場は正常な市場形成がされている場合、新規で売却開始される数と在庫数の間で自然なる調整機能が有りますが、しかしここまで在庫数が増えたことは、異常な状態と言え、反動が必ず起こると言う事実なのです。
しかも今、新築マンションは価格が高止まりしていてなかなか在庫が減っていません。その結果なりふり構わない販売手法でなんとか成約させています。しかしそれでもなかなか在庫は減らないばかりか、後から後から完成在庫が多くなっているのです。

なぜ買ったばかりで売るの?

売買価格の100%住宅ローンを借りている場合、価格下落のため売却できなくなる未来が考えられます。
もし、どうしても返済がきつく、売却せざおえない場合、任意売却を選択せざる負えなくなるかもしれません。
売却価格の上昇下落では、上昇は全く問題ない状態ででも、下落の場合は前年同月比1%下落するだけでも大きな変化と負担を伴います。
仮に、売買価格5000万円のマンションで有れば1%の下落は50万円、3%で150万円、今回上がった分の8.4%落ちた場合420万円もの損失となるのです。

いっきに500万円近く価格が下がってしまったらあなたはどうしますか?
事実、平成初期のバブル崩壊時では、売却価格7000万円のマンションが一気に1000万円も2000万円も下がった事例が沢山あったのです。これはまだ良いほうで半値という価格を付けた物件も多くなりました。
このとき後、空白の20年とも言われる日本経済の不況が続きました。
わたしは、不動産業者としてこのときから売買のシーンで、沢山の売却主の売却のお手伝いをしてきましたが、任意売却という用語が盛んに使われ始めたのはこのときからです。

音も無く忍び寄る悪夢

任意売却は、最近とても簡単な方法で、あまり悩む事はないということを書かれているホームページを見かけますが、ただ、可能なら、任意売却は最後の手段と考え、その前に普通の売却を考える事をお勧めします。
任意売却は全く負担ない売却で有るなどというものは無いのです。

やはり、可能なら任意売却に至らないに越したことは有りません。

以下では、これから徐々に多くなりそうな住宅ローンの支払いで悩んでしまう人の為に、事前に相談先の順番や正しい対処法について説明していきます。
せっかく買ったマイホームを売らなくて済むようにする為には、なるべく早期に相談して頂くことが大切です。
しかし、誰に相談するかもとても大切なことですから、以下で順序良く説明していきます。

各段階別解決手段

売らなくて済むようにするには、住宅ローンの支払いで悩んでいる方の状況によって、その対応策は変わってきます。

まずはあなたが、今、どの段階にいるのか確認してみましょう。

①.住宅ローンがはらえなくなりそう、または遅れがちで督促状がきてる段階

②.住宅ローンを延滞しがちだけど、ただ何とか遅れながらも支払っている

③.住宅ローンの支払いが2カ月以上4カ月未満遅れている

④.保証会社への代位弁済予告書が来た

⑤.保証会社への代位弁済の処理がされた

⑥.保証会社から相談通知が届いた

⑦.競売開始決定が届いた



以上のようになります。
さて、以下ではそれぞれの段階での行動を見てみましょう。
滞納しているかどうか、滞納しているときは滞納期間により採れる行動が違ってきます。
住宅ローンの滞納とその解決策の流れを、その期間毎で示しています。

住宅ローン払えなくなりそう、または遅れがちで督促状が来ている

まず①②については、あなたがマイホームを手放したくない(売却したくない)と思われている場合、住宅ローンの支払先の金融機関に対し、支払いの緩和措置の相談が可能ですので、この段階なら怖がらずぜひ担当者へ連絡し相談しましょう。

もし売却しても良いと思われている場合は、思い切ってこの段階で売却すると言う選択も有りです。
今、マンション市場ではこの思い切って売却している人がとても多いですね。まだ価格が高止まりしているので損失ではなく儲けが有る場合もありますから。

売却したくないと言う場合、金融機関は、まずはあなたの今置かれている状況を把握し、その状況に見合った緩和処置を提案しています。
また、基本的に所得が下がった原因などを聞き、もし下がってもその状況が一定な場合など支払いに対する緩和措置の相談に乗っています。
緩和措置では、あなたの状況を鑑み、金利のみを一定期間支払う元金据え置き措置や支払額自体を減額して年数を伸ばす方法などの提示をされます。
あなたが放置することなく、金融機関へ連絡し、相談することで、あなたに合った方法や措置へ条件変更し、当面の危機を回避することが可能なのです。
ちなみに固定資産税、都市計画税、市町民税などの支払いで悩んである方や、滞納している人もぜひ早めに担当部署へ連絡し相談してください。
とても優しく支払い相談に乗ってくれます。
売却されない場合はまず相談することで今を何とか乗りけれることとなりますが、では、なぜこの段階で思い切って売却すると言う選択も有るかです。
それは緩和処置は一時的避難にしかならない場合もあり、その結果緩和処置から3年~5年ほど経過した後に、今度は売却しようとして窮する状況の方が結構な数でおられるからです。

この場合、これから先は売買価格が1年で数百万円も下落していることも考えられます。

売買価格は数百万円下落しているのに、住宅ローンの元金はほぼ減っていないので、売買価格と残債に大きな差額が発生してしまっている可能性がとても高いのです。
つまり、後になって返済がきついからと言って売却へ変更したとしても、これから先の売買価格の下落シーンでは残債金額が多くなることが考えられるのです。

如何にあなたの現状にあった判断するかが最も重要であり、ただ単に売ることは恥ずかしいからとか、見栄やプライドで緩和措置を受けるという選択は好ましくない場合があります。

あなたの置かれた状況であなたに合った解決をすべきであり、緩和処置を選択する場合には、住宅ローンの支払いに関して健全化することが絶対なこととも言えるのです。
健全化出来なければ、将来に今よりももっとあなたが苦しむ状況が待ち構えている可能性が、売買価格下落シーンではとても高い確率で起こってしまうのです。

それがわかっていてもマイホームを手放したくないという気持ちが強いときは金融機関に相談して緩和処置を模索してみてもいいでしょう。

住宅ローンの払えない状態が2カ月になる、または保証会社への代位弁済予告書が来た

③④については微妙なタイミングです。通常返済無しな状況から6カ月が期限の利益の喪失(代位弁済)という一括返済猶予期間に設定されているケースが多いのですが、その前の代位弁済予告寸前なので、至急金融機関に連絡を入れ相談する必要があります。

なぜ至急連絡すべきかなのですが、それは住宅ローンの場合、一般的に返済を合計6回滞納すると期限の利益を喪失してしまうからです。
期限の利益を喪失すると、「期限の利益喪失に関する通知」が届きます。
そこには、「定められた期日までに残っている借金を現金で一括返済してください」と書かれています。ただ、毎月の返済ができないのに一括での残債務支払いなどできるケースはほとんどありません。
そのため住宅ローンの場合は、保証会社と呼ばれる住宅ローンの債務を保証する会社が、所有者に代わり金融機関に一括でローンの立て替え払いをしてくれます(これを代位弁済といいます)。そして、代位弁済後は保証会社が家の所有者に対して建て替えた住宅ローンの返済を要求してくるのです。
「期限の利益喪失」の通知が来てしまった場合、担保となっている不動産を売却し、そのお金でローンを返済する以外に解決策は無くなる場合がほとんどなのです。

従ってこうなる前に至急金融機関に連絡すべきなのです。

まだ期限の利益の喪失前なので緩和措置で対応してくれるケースが多いと思いますが、既に無理な場合もあります。
この場合は任意売却することになってしまいますが、しかしまだ諦めるのは早計です。ぜひ至急金融機関へ連絡しましょう。

①から③までの状況で、住宅ローン以外の借入金でお困りの場合は、債務整理や個人再生の手続きが有効な場合が多く、この手続きでマイホームの売却は避けられます。
この場合の相談先は弁護士になります。
債務整理や個人再生の手続きは、住宅ローン以外の支払いを圧縮し支払い総額を軽くすることが可能なので、住宅ローンの支払いにのみ集中できるようにはなります。
但し、この場合あなたに課されるものもあることは認識しておきましょう。
この場合住宅ローンの支払いに遅延は許されません。
また自己破産は一定期間できなくなります。

■借金を最大1/5に出来る個人再生とは?
マイホームや車などの財産を残したまま借金を完済できる方法です!
個人再生は、裁判所を介して一定の借金を免除してもらう手続きのことで、借金の総額の 5分の1又は100万円のいずれか多い額を通常3年間(特別な事情がある場合5年間)で 返済していけば、残りの借金は全て免除されるという手続きです。
借金の総額が 5,000万円以下の個人債務者で、将来にも一定収入が見込まれる場合に利用が可能です。
個人再生を利用すれば、マイホームを手放すこと無く借金を完済させることができます。


保証会社への代位弁済が実行された

⑤の代位弁済書面が来た場合は、金融機関から保証会社へ債務が移りましたので、90%以上の確率で任意売却しか選択肢が無くなります。
また⑥の保証会社から相談通知が来たときなどでも同じです。
おおよそ弁護士や司法書士、任意売却専門の不動産業者に相談しても、任意売却を勧められる事になるでしょう。
ただ、まだ任意売却しかないかと言うと、そうでもありません。
保証会社が保証債務を履行した日から6か月以内ならば、まだ『住宅資金貸付債権に関する特則』を利用できる場合があるのです。

但し、保証会社が保証債務を履行した日から6か月を超えるときは、まだ任意売却と競売かの選択は残されている場合がほとんどですので、あなたの置かれた状況で任意売却にするか競売にするかは決めましょう。
最近では、あなたに任意売却を進めてくる保証会社も多くなっていて、場合によっては不動産会社を斡旋している場合もあります。
しかし、その不動産会社には売却は依頼しないほうが良い場合が多いですね。
わたしも、長らく任意売却をする人を金融機関の斡旋にて売却のお手伝いをしていた時期もありました。
誰が何の目的で斡旋するのかを良く考えてみてください。そのことをちゃんと考えれば、金融機関からの斡旋された不動産会社への売却依頼が何故止めたほうが良いのかがわかります。

もしわからないと言う人がいたら、匿名でもダイヤル不通知でも構いませんから、弊社 までご確認してみてください。

わたしは、任意売却のプロとして、任意売却がまだまだ認知されていなかったとき、約20年以上前から誰よりも先行して任意売却に取り組んできました。
任意売却の実績では、もう既に1000組以上の方々の相談とコンサルティングに携わってきています。
その成功率はおおよそ98%。
なので、あなたが任意売却すべきか、金融機関と相談して解決を図るべきかがわかるのです。
売るばかりが良いとも言えません。しかし、どうしても売るしかないときもあるのも事実です。
どうしても売るしかないときでもまだ家族で守る方法としてリースバックと言う手法も有ります。
であれば、任意売却のプロと売却のプロ集団コーラルにお任せすべきなのです。
あなたはどうすべきか?
ちゃんとその理由をわかるようにお教えいたします。

コーラルは、少しでもあなたがしなくていい損失を減らせるために、また新しい生活が成り立つことをまず1番に考え任意売却のお手伝いしています。

判断・行動のまとめ

住宅ローンが払えなくなったら、最も大切なことはなるべく早めに金融機関へ相談して頂くことです。
ただ、売却することが大前提なら金融機関へ相談することと、不動産会社へ相談することは平行してすることが望ましいでしょう。

相談が早ければ早いほど傷は浅く済む可能性が高いです。

金融機関との相談だけで終わればそれに越したことはありません。

また家を売るにしても売らないにしても、どういう解決をするのかは、早い段階で方針と方法を相談し、適切に対応していくことがとても重要です。

良い不動産屋は売るばかりが方法では無いことを知っています。

ただ、返済緩和処置があなたにとって有効か考慮する場合には、その時々の環境を考慮して考えるべきなのです。
すぐに売却を勧めたり、任意売却はあなたに痛みはないなどの嘘、引越代を何百万も出しますなどのいい加減なことばなどで任意売却を勧めたりするのは悪い不動産屋のすることです。

もし売却する場合、任意売却とはどういうものなのかをちゃんと説明し、あなたにとって一番の解決を提案する不動産会社を見つけてください。

また、何もかも弁護士に相談すれば良いと言う訳ではありません。

任意売却の場合、弁護士に相談することであなたに損失が出る場合もあることを知っていますか。
自己破産が介在しない場合の任意売却においては、弁護士に相談に行くのは大抵の場合、お金の無駄遣いもしくは見えない部分での損失が発生するケースがあります。

売却は弁護士には出来ません。
弁護士が不動産業者も併設している場合は別として、ほぼそのような弁護士はいませんから売却のみで解決する場合は弁護士ではなく不動産会社に相談すべきなのです。

弁護士にできることは法的手続き(債務整理や個人再生の手続き、自己破産など)で任意売却であなたに有利に売却することは出来ないのです。

誰に何を相談するのかを見極るには、とても重要なこを知っておく必要があります。
このことを知っていれば、いざという時でも 鬼に金棒 なことと言えるのです。
とても簡単なことなので覚えておいてください。
では、簡単な判断の方法をお教えします。

1⃣返済できなくなってから代位弁済前は金融機関へ。
  但し、売却を既に決断、選択した場合は不動産業者と共に訪問がベスト

2⃣自己破産や個人再生等の法的手続きがある場合は弁護士へ

3⃣競売開始された場合や任意売却は不動産屋へ

というのが大きな判断方法になります。

もしどうしても判断付かないと言う方は、コーラルへお尋ね頂ければ、あなたがどの段階にいるのかお教えします。
電話でもメールでも匿名で大丈夫です。
ご相談いただければと存じます。

まとめ・住宅ローンが払えなくなったら誰に何を相談し、何を任せるかってとても重要!

これから先、不動産市況は悪くなりそうです。その結果、住宅ローン返済で困ったと言う人が増えるかもしれません。

マンションや一戸建てを買ったり売ったりすることは、そう何度もあることではないため、住宅ローン返済で困っても何をどうしたらいいのか見当するにしても出来ないものではないかと思います。

ということで、住宅ローンの支払いで悩んでいる方や、これから否応なく悩む方が出てきた場合、自分はどの段階にいるのか把握すれば何をどうしたらいいのかわかると思いこの記事を書いてきました。

「任売業者は現在の債務状況には気を留めず、“競売ではなく任売で高く、早く不動産を売りましょう”とだけ言うのみ。」という記事を某弁護士事務所のホームページサイトで見かけました。

確かにそういった不動産業者も存在し、残念ながらしかもとても多い現状があります。

また、任意売却をやった経験も無いのに、やったことが有るとか、どうすれば解決するとか知ったかぶりをしてあなたを騙そうともする不動産業者が多いことも事実です。

また、「引越代を多く出すこともできます」と、あなたへ嘯くことなどなんとも思っていない業者もとても多く存在します。
確かに、可能性がゼロではないと言えますが、なんでもかんでも引越代を多く出すことなどできるものではありません。

なので、この弁護士事務所のホームページに書かれていたアピール文が嘘ばかりということではないかもしれませんが、しかし、弁護士に売主にとってとても有利な売却が出来るかというと、そうではないのです。

任意売却という売主から依頼を受けて行う売却行為は、不動産業者しか行うことが出来ません。

餅は餅屋(もちはもちや)ということわざがありますが、このことわざの通り、何事においても、それぞれの専門家にまかせるのが一番良いということもまた事実なのです。
また、上手とは言え素人では専門家にかなわないということのたとえでもこのことわざは使われます。

どんな不動産屋でも任意売却ができるわけではありません。

不動産屋にも弁護士にも得手不得手が必ずあります。

弁護士は法的手続きの専門家であり、不動産業者は売買の専門家ということが一般的です。
しかし、いざ任意売却において、法的手続きが無いにもかかわらず利益を出そうという、商売っ気たっぷりの弁護士さんもいるということは知っていていいはずです。
ぜひ知っておきましょう。
また、任意売却を経験ないのに如何にも多くの経験があるなどと嘯いて、あなたを騙そうとする不動産業者もとても多いと言うことも知っていて欲しく思います。

これから先、時代は刻一刻と過ぎています。
その中で不動産価格は生ものです。
もし、あなたが住宅ローンで困ったこととなったら誰に相談すれば良いのか、ここを読めば解決の糸口になればと思います。