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不動産市場活性化について

不動産市場活性化について



東洋経済オンライン という東洋経済が運営する日本最大級のビジネスニュースサイトに下記の記事が有りました。

東洋経済オンラインは ビジネス、経済情報、就職情報など、ビジネスパーソンのための情報が充実したサイトなのですが、
今回もまたまたとても面白い記事を出したものです。

さて、その記事とは、

『だから日本の中古住宅は一向に活性化しない。空き家問題の遠因にも?「物件囲い込み」の愚。』

と言うもの。

著者は日本不動産ジャーナリスト会議幹事で、著書に『実家のたたみ方』(翔泳社)など有るジャーナリストの千葉 利宏氏。

鋭い指摘で定評なフリージャーナリストである千葉氏いわく、

日本の中古住宅が活性化しない遇の実現のために、以下が問題であるというように著されている。

『重要なのは中古市場を活性化し消費者にメリットのある市場環境をどう実現するか。その点について3つのポイントがある。』
ということ。

[check]一つめのポイントは、仲介手数料で価格競争が起きるかどうか。

当社はもう始めている。また徐々にであるが数社始めた不動産業者を知っている。

[check]二つめは、物件の売り惜しみが本当に防止できるのかどうか。

当社はすでに売り惜しみを一切していない。

[check]最後は、物件囲い込み防止で売り物件が大手に集中している現状を変えられるかどうか。

当社は、査定の段階でも、媒介契約取得の段階でも大手と言われている不動産業者に負けない環境を築けている。

私が思うに中古住宅の活性化には確かに上記3つが重要と考えます。
ただ、それだけでは無いとも考えます。

問題の本質は、不動産業者が本気で自分を変えれるかどうかに有ると思うのです。

政府も関係各省庁も実に様々な中古住宅活性化の為の制度を開発し実施しています。

今、制度はとても良い状況に有ります。
ただ、その制度や環境を本気で利用しようと実践している中小零細不動産業者がいないことの方が問題なのでは。

大手も中小零細も関係なく、不動産売買現場で本気で消費者の目線で事業推進すれば自ずと中古住宅は活性化するのではないでしょうか。

ただ、こう言う鋭い記事はもっともっと出てきてほしいものです。
さすれば、不動産業界の活性化にもなり、ひいては中古住宅活性化の為にもなりますから。

ふと、こんなことを考えてしまったので書いてみました。

こんなこと言うとまた知り合いの不動産業社の仲間に睨まれてしまうかもです。





東洋経済オンラインの記事へは下記からリンクしています。
http://toyokeizai.net/articles/-/72536



空家が市場に出てきたら

約840万戸も空き家があるのに、それでも新築住宅や既住住宅を買うのは、住みたい空き家がないからでしょうか。
住める空き家はほんの一部だし、今空き家になっているものは、長年修繕もしていない居住環境を満たしていないデッドストックでしかないでしょう。
しかし、今年施行された「空き家対策特別措置法」で適性化が図られることになれば、空き家はデッドストックから優良な住宅となるのではないでしょうか。
もし、空き家が適正に補修され優良な住宅として市場に流通し始めたら需給バランスは大きく崩れ大問題になって来るかもしれません。
その時、賃貸住宅市場も賃料は大幅に下がっているかもしれませんね。


空き家の利活用に関する論点

国土交通省が事務局となって開催されている社会資本整備審議会・
住宅宅地分科会の資料では空き家の利活用に関する論点とその施策の方向性が紹介されていますので、主なものを以下に記します。
《論点》
・適切な管理がされていない空き家の発生抑制のためにどのような取組が必要か
・空き家の改修促進のためどのような取組が必要か
・空き家と利用者のマッチングの促進に向けてどのような取組が必要か
・空き家の用途変更を促進するためどのような取組が必要か

《施策の方向性》
・空き家管理ビジネスの活性化
・空き家のリフォームを促進する支援策の検討
・既存住宅の流通の促進
・DIY型賃貸借の普及
・用途変更における規制のあり方の検討

増え続ける空き家の利活用は、国はもちろん各地域にとっても喫緊の課題です。
皆様の事業の発展に繋げるべく、地方公共団体等との連携を深めて、この問題に取組む必要性は大きいと言えるのではないでしょうか。

【国土交通省】
社会資本整備審議会住宅宅地分科会(第42回) 資料3「空き家の現状と論点」
http://www.mlit.go.jp/common/001107436.pdf

☛※今年2016年4月以降空き家が戸建て市場に多く出てきそうです。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例が、平成28年税制改正大綱に含まれ空き家の売買を活発にして、空き家を減らしていく目的で新設されます。
相続した家と土地を売るなら今年2016年4月1日から2019年12月末までの間で、相続開始の日から三年を経過する日が含まれる年の年末までに売却することで得をしそうです。(とりあえず3年間の時限改正ですが、おそらく期間延長されると思います。)
この要件でみると、2013年1月2日以降の相続で取得した家が対象になるため、空き家所有者は売却を考えるチャンスです。
高齢の親が亡くなり相続した空き家、すでに自宅はあるし、特に使う予定もないなどの理由で、空き家の増加が問題になっていました。
実は、国土交通省が調べたところ、空き家の半分以上は相続で取得した家だと分かりました。
そこで空き家対策の一つとして、古い家とその敷地を有効活用するために創設されるのがこの特例です。
具体的には、亡くなった人が居住していた家および土地を相続で取得した人が、一定の期間内に売却した場合、課税対象となる譲渡所得に3000万円の特別控除を適用できるようにする予定で、この特別控除の適用にはいくつかの条件がありますが、空き家の売却に適用できれば、所有者の税負担はぐんと軽減します。
特例の適用には、次のような条件があります。

•相続開始まで自宅で、相続により空き家になった。
•昭和56年5月31日以前に建築された。
•マンションなど、区分所有建物ではない。
•相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続であること。
•売却額が1億円を超えないこと。
•相続から空き家以外になっていないこと(使用履歴がないこと)。
•行政から要件を満たす証明書等が発行されていること。

さらに、一定の耐震基準を満たさない家屋は耐震化工事をして売却するか、家屋を解体し更地にして売却する場合に適用されます。


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