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マンション購入、一戸建て購入時のポイント・注意点の解説

マンション購入、一戸建て購入時の後悔しない為のポイントや注意点

マイホーム購入で失敗しない方法・注意点

マンション購入契約

マンションや一戸建てなどマイオームを購入するってとっても勇気のいることです。
マイホームは、通常売買するものの中では最も高額な商品であり、住宅は生活の基盤であり、しかも人はそれぞれが自分のニーズを持っているので、マイホームは大量生産される商品と違って一つ一つが異なる個別商品であることが前提となっています。

そんな商品を買う場合に、民法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法などの各種の法令や、税金、登記、住宅ローンなどのこともかかわってくるため気が抜けない買物となります。
もし間違えてもしたら、一生悔やんでも悔やみきれないことになるやもしれないのですから。
そのため、マンションや一戸建てなどマイホームの不動産売買には、購入者が通常の生活では受けることがない不安が起こるのです。

この不安を解消できて初めて購入者は買うことができるのですが、さて、どんな不安が有るのでしょう。
ここでは、その不安の中身と解決策を見ていきたいと思います。


買主が購入時に感じる不安とは

①購入しようとしている物件が現状考え得る最良の物件か?もう少し待てばもっと良い物件が安く買えるのではないか?
②そもそも物件に問題が有ったらどうしよう?また問題が購入後数カ月経ったから発生したらどうしょう?
③多額の住宅ローン借り入れをするに見合った物件なのだろうか?
④取得に要する諸費用や税金はどれくらい必要になるのか?
⑤初めての経験なので、売買時に内容や法律的表現が難しくてよくわからない
⑥不動産屋に騙されるんじゃないの?

もっと深く掘り下げれば、

マイホーム購入の選択

⑦自然災害の可能性についての不安、
⑧白アリや雨漏りなど、瑕疵に対しての不安
⑨心理的影響を受けるおそれのある施設などの有無による騒音や臭気、隣地建築計画や日照、通風相隣関係、周辺環境に対する不安
⓾個人個人の持つ個別の不安

と言うように、マンションや一戸建てなどのマイホーム売買における購入者が受ける不安があります。

しかし、これらの不安には必ず解決策があります。
次からはその解決策をひとつづつ見ていきましょう。

①購入しようとしている物件が現状考え得る最良の物件か?もう少し待てばもっと良い物件が安く買えるのではないか?

一戸建て住宅購入時にこれだけは最低注意すべき点

②そもそも物件に問題が有ったらどうしよう?また問題が購入後数カ月経ったから発生したらどうしょう?

建物は建った日から劣化が始まり、古ければ古いほど様々な部分で痛みがおこります。
ただし、適切な時期に適切なメンテナンスをすることで痛みや劣化を保全することができます。
このため、中古住宅を購入する場合は、建物維持に適切なメンテナンスが行われていたかどうか、建物保全・リフォーム記録とその内容が残っているかどうかを確認しましょう。

また、不安を抱く住宅購入に対する対策として近年注目を集めるのが、購入前に住宅の検査を行う「住宅診断(ホーム・インスペクション)」です。
これは、一級建築士などでホームインスペクションの教育を受けた専門家が、プロの知識と経験から、住宅の劣化の程度やその状態、構造・躯体等の不具合の有無・現状、メンテナンスの必要性などを専門的、客観的な観点から建物をチェックするサービスです。
この実施には費用がかかりますが、しかし比較的安価な料金(何をどこまで診断するかで料金が違います※1)で可能ですので、ぜひ、コーラルでは実施をおススメしております。

ホーム・インスペクション実施の結果、建物にいくつか不具合を発見するかもしれません。

その場合でも、購入後のリフォームでカバーできるかどうか判断でき、そのリフォーム費用を見積もることで購入前にこれから未来に係る費用を知ることが出来ます。その結果購入を断念することもあるかもしれませんが、それでも購入後に悩むより良いのでは無いでしょうか。

見ただけでは不動産業者でもわかりにくい住まいの性能や品質部分は、築後何年かが経った中古住宅では、一消費者の購入者では尚更わかりにくいものです。
しかし、安心して住まい続けるためにも、ホーム・インスペクションを実施するなどで、購入前にご自身の目でしっかりチェックするようにしましょう。

※1
実施料金とその検査時間の目安

〇料金
料金は、ホーム・インスペクション実施会社によって異なります。目視による一次診断の場合、5~6万円前後が一般的なようです。機材を使用する詳細診断の場合、10万円以上になることもあります。

〇時間
住宅の規模や調査範囲にもよりますが、建物面積が100m2(約30坪)程度のホームインスペクション(住宅診断)で2~3時間かかります。
詳しくは、【ホーム・インスペクション 実施】などで検索されれ各社の料金とその時間をお問い合わせください。
また、コーラルでもホーム・インスペクション実施会社を紹介しておりますのでご確認頂けれなと存じます。

③多額の住宅ローン借り入れをするに見合った物件なのだろうか?

一戸建て購入

④取得に要する諸費用や税金はどれくらい必要になるのか?


⑤初めての経験なので、売買時に内容や法律的表現が難しくてよくわからない


⑥不動産屋に騙されるんじゃないの?


⑦自然災害の可能性についての不安、


⑧シロアリや雨漏りなど、瑕疵に対しての不安

売買後にシロアリや雨漏りなど、瑕疵問題が発生した場合どうするか?
とても気になることです。
瑕疵は、その状態を「見えないもの」と定義されているため、売買時には売主も知らなかったこととは言え、買主にはその瑕疵の発見はたまったものではありません。
瑕疵が有れば、買わなかったかもしれなかったし、もし瑕疵が有っても事前に知っていて適切なメンテナンスが出来てそのカバーが出来れば安心して買うことが出来たはずです。
では、この瑕疵の発見を事前に発見できないものかどうかです。
その発見に最も効果的な方法が、やはり先にも書きましたが、ホームインスペクションとなります。
また、ホームインスペクション(住宅診断)に瑕疵担保保険を付加することで、売買後の安心が確保できることになります。

☛ホームインスペクション(住宅診断)と瑕疵保険について

⑨心理的影響を受けるおそれのある施設などの有無による騒音や臭気、隣地建築計画や日照、通風相隣関係、周辺環境に対する不安

内覧を昼の1回のみで済ませる方がほぼ全員ですが、もし可能であれば、昼間と夜間の両方のチェックをしてみましょう。
不動産業者に依頼すれば空家の場合、直ぐに対応して頂けるはずです。
しかし、居住中の場合は、なかなか難しいかもしれませんが、その場合でもぜひ仲介の不動産業者へ聞いてみてください。本気で買うかどうか迷っているからもう一度夜間みたいのですから対応してくれることも多いです。
もし、どうしても夜間内覧が難しい場合、確認していただきたい項目があります。
それは、買う物件の隣近所のことになります。

幹線道路に面して居室があるか(一日中音に悩まされる可能性が高くなります)
近くに公園があるか(静かに暮らしたい休日でも声や音で悩まされることがあります)
室内にいても外部の車の音や人の話し声が聞こえてくる(室内の音や声が外部に漏れていることが考えられます)
ペットの鳴き声などが聞こえる(鳴き声はたまに騒音になることがあります)
上階の音が下階に響きやすい(近隣トラブルや音で悩まされる可能性があります)
トイレで水を流す音が他の部屋に聞こえる (生活音が漏れていたり、位置によっては音に悩まされる可能性があります)

売主に確認すれば、ちゃんと教えて頂けるはずです。
もし聞きずらい場合、不動産業者に確認して頂いても良いでしょう。
ただ音には個人差がありますので、一番良いのは戸建ての場合、自分で夜間物件に行き30分ほど滞在することです。
その場合、不動産業者から売主へ話を通してもらい、また同行してもらうことで不審者には極力見られないことも必要です。
マンションの場合は、管理人さんにマンション内のトラブルがあるかどうか、相談受けている事項の有無を確認してみましょう。

⓾個人個人の持つ個別の不安


マンション購入で失敗しないために重要なこととは?

マイホーム購入の決断

マイホーム、それは多くの方にとって一生に一度の最も大きな買い物です。
だからこそ失敗したら一大事!
それゆえ、間違えられないからこそ買うにあたっては不安や悩みが多くなります。
色んなとこから情報を取り、入念に調べ、準備万端で臨んだものの、「こんなはずじゃなかった。本当にもっとよく考えてマイホーム購入をすべきだった。」となることもあります。
なぜ、失敗してしまったのか?。

皆さん、失敗しようと思ってマイホームを買う人はいません。
慎重に検討を重ね、後悔のない選択をして購入しているんです。それでもなぜか失敗してしまった。
ただ、大満足して購入した人もたくさんおられます。

では一体その差はどんなところにあるのでしょう

過去、購入でとても満足した人と、反対にあれだけ慎重に検討して勝ったにもかかわらず失敗した人の経験を知れば、きっと失敗のない満足な購入ができることになるのではないでしょうか。
実は、なぜ失敗したのかを私が不動産営業の仕事をして出会った多くの人たちから聞いて知ることができました。
その「マイホームを買って失敗したこと」とは大きく分けて2つに纏めることができます。
ここでは、その2つのことをまず知り、それを解決するための方法を学び、その結果失敗をしないで済むための知恵をぜひ得ていただきたいと思います。

マイホームを買って後悔したことの2つとは

マンション購入の失敗回避

①自分が本当に欲しい物件をちゃんとわかっていたか。

②資金計画に問題はなかったか。  です。

失敗したくないのなら、その後悔の原因についてよく知らなければいけません。

その為に、初めに最も重要なことをお伝えします。
それは、具体的にマイホーム探しを始める前に、家族のこと、購入前後に必要なお金のこと、自分たちに買える物件価格のことについてちゃんと知っておこうということです。

マイホームを買おうという人は誰しも、「私に合った家をできるだけ安く購入したい」と思っています。また購入にあたっては「経費と住宅ローンと税金のことも間違わないように」と考えられています。
この2つは上記①と②のことをそのまま形を変えたものとなりますが、例えばいくら安くても、自分に合ったもので資産価値のないものを選んでしまってはなんのために買ったのかわからなくなります。
また資金計画に問題はなかったはずと思っていても、後にそれを間違えて住宅ローンやその他所有経費(固定資産税や都市計画税、マンションの場合管理費や修繕積立金)を払えなくては元も子もなくなります。

今回は、この2つの、解消しておきたい要素を解決する方法についてコメントしますので皆様のマイホーム購入にお役に立てば幸いです。

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マンション購入者の最終的な購入の決め手

まず、マンション購入で購入者の最終的な購入の決め手はどんなことだと思いますか?。
ここにアットホーム㈱が首都圏(一都三県)在住で平成26年2月~平成28年2月までに住宅を購入した20代から40代の男女を対象にした購入までの経緯、こだわったポイントなどについてのアンケート実施データがあります。

購入した物件の最終的な決め手

このアンケートから購入者が最終的にどんなことを考え買うに至ったかが見えてきます。
まず、新築マンション、新築戸建てではトータルバランスが決めてになっている方が最も多いですね。新築を購入する場合、その時代に合わせた総合的な良し悪しが決め手になっています。
新築物件の1位は同じだったのですが、中古はマンション、戸建ての最終的な決め手に変化があります。
中古マンションの1位は直感・インスピレーション、中古戸建については家族全員が気に入るかどうかとなっています。
ただし、この2つ決め手は中古物件の決め手の大きなウェートを占めていて、気持ちの整理が出来れば購入に至るということがわかります。
さて、1つ言えること、それはどの物件種別でも上位5つの理由で購入に至るウエートのほとんどを占めています。
①トータルバランス
②家族全員が気に入った
③直感・インスピレーション
④価格
⑤これ以上探してもいい物件は出てこないと思った。
(新築マンションのみ割引や特典)
この5つをまず購入時はみなさん大切にされているということになります。
最近特に特質すべき理由は上記②です。
購入者は内覧数が数年前まで1回で決めていた方が多いのですが、最近では2回、3回と何度か見て最終的に決める方が多くなっています。
1回目、ご夫婦のみ、2回目お子様同席、3回目ご両親同席など。
判断するに家族の同意は欠かせなくなっているということです。
3回目のご両親同席には頭金をご両親から融通して頂く方が多くなっていることも影響しています。
この3回目でのご両親が反対され購入に至らなかったケースはとても多いですね。
マンションに限らず、購入時に失敗しないためにはご家族の住まいについての考えや気持ちを確認し合っておく必要が重要となります。

マンション購入者の購入後の失敗事例

「失敗しないマンション選び」など、マンション購入についての書籍やサイトがありますが、さて、購入者の皆さんは何を持って「失敗」と思っているのか、ここでは今までにマンションを購入された方が何に「失敗」したのか 、大きく分けて5つに分類されることに目う向け、しかも皆さんの苦い経験をもとに、選んで失敗だったマンションの特徴をお伝えします。

失敗の5つの分類とは

マンション購入した人の失敗談をまとめた結果、大きく5つの分類に分けることが出来ます。
その分類とは、『設備』、『維持費用』、『建物』、『環境』、『住人』です。

早速それぞれについてみていきましょう。

『設備』

2段式駐輪場の2層部分は電動自転車が停められない 。
狭くて出し入れしにくい駐輪場やガチャガチャ音に悩まされる駐輪場。

『維持費用』

タワーマンションは年々上がる維持費(管理費と修繕費)の大幅アップが家計を直撃し大きな負担に!
しかもこの維持費は所有することでかかり続けることに。
今問題のリゾートマンションはリゾートだけの問題ではない(管理費、修繕積立金などの維持費が払えずに裁判沙汰になる住民もいる恐怖)

『建物』

マンション最上階の3面開放の角部屋は冬の寒さと結露との闘い
また最上階の北向き角部屋は夏は極暑、冬は極寒が。
タワーマンションは携帯電話が使えないこともあるなんて知らなかった。


『交通・環境』

駅から遠い物件は子育てには向かない(駅近じゃないと、子供の電車通学が大変なことに。)
駅から遠い物件は余計な交通費(タクシー代など)がかかることに。
ウルサすぎ!夜中まで走るバスやトラックやスナックから漏れるカラオケの音や、なんとなんと幼稚園など意外なものが騒音になります。
一見便利な近くのショッピングセンターは交通量が多くて危険な場所となり、またオートレース場の騒音で昼間は窓も開けられないことになります。

『住人』

騒音は、下階からの子供の声に関する苦情が隣や真上だけでなく
上階からの物を引きずる音や走り回る音、しかも斜め上や斜め下からもあります。
専用庭でペットを放し飼いする非常識な隣人や注意したくても言葉や習慣の違いから注意できない外国人の生活の違い
隣人はごみ屋敷や動物をたくさん飼っていて動物屋敷で匂いが漂ってくる。
マンション行事の強制参加は共働き夫婦には辛いことに。

失敗しないために出来ることとは

リスト作り【何が重要かの部分把握のために】

新築マンションやリノベーションマンションは見た目綺麗ですね。このような素敵なマンションがあると、まだまだ鳴れない方にとってはその綺麗さに意識が奪われ購入したいと考える人も多いでしょう。しかし十分に考慮せず勢いで購入を決めてしまうのは失敗のもとです。
マンションは購入して生活し始めてからが長いお付き合いになります。
従いまして、人それぞれ購入時にチェックすべきいくつかの重要部分がありますから、あなたに合ったリストを作って把握しやすくしましょう。
人はついつい忘れっぽい特徴を持ちます。
従いまして面倒でもリストを作っておいたほうベスト。リストを作って重要な部分を忘れずチェックするようにすれば購入後に公開せずに済みます。
ここで重要なことはリストは個人で違いがあって当然です。従って自分の譲れない部分やこだわりなど思いついたことを何でも書き込んで、優先順位をつけるとマンション選びがスムーズになります。

あなただけの基準は何ですか?(雑誌などの情報に頼りすぎない!)

マンション選びでは、ほとんどの人が雑誌などの情報誌や、書籍、インターネットの情報に頼る傾向があります。初めての場合どうしても頼るのは仕方ないことですが、これらの情報を鵜呑みにするのは危険です。
雑誌や書籍では交通の利便性や、おすすめの街、おすすめの間取り、おすすめの設備など、平均的なものばかりが掲載されています。いずれも有益な情報ですが、あなたにとって最優先事項は何かをちゃんと決めましょう。
マンションが建つ地域の環境や、その人にとって便利な設備や間取りなどには違いがあります。
世間の情報はあくまでも参考にとどめ、あなた基準を持つことが必要です。

家族の中でも住みやすさは人ぞれぞれを知ること

誰にとってのマンション購入かを考えてみましょう。
家族全員の通勤や通学のことを考えて、便利なマンションを購入したいと望むのは誰でも一緒です。しかしこの時によく考えたいのが、誰にとって便利なのかということです。
仕事をしている人?、今は学校に通っている子供たち?、今は良くても将来は?。
通学には便利でも、通勤を考えると便利では無い恐れががあります。
人は人、家族のことは家族しかわからないものです。世間に言われている一般的なことより自分の家族にとってのマンション購入で一番大事なことは何なのかを知つことは絶対条件です。


リンク

 ☛ これから先のマンション購入はどうすれば良いのか?
 ☛ 大規模マンションと小規模マンションの選択基準について(マンション購入目安)



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