媒介契約について(一般・専任・専属専任)


コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介契約』です。
しかし、『一般媒介契約』でも構わないと考えています。

媒介契約の比較表


内容一般媒介 専任媒介専属専任媒介
契約の有効期間制限無3か月以内3か月以内
複数の不動産会社への依頼不可不可
指定流通機構(レインズ)への 登録義務媒介契約締結後 7日以内媒介契約締結後 5日以内
販売状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上
売主自身が発見した買主との  直接契約不可



弊社に限らず、不動産会社に不動産売却を依頼する場合は、必ず媒介契約を締結することになります。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、どれにするかは売主様が選ぶことになります。
それぞれの主な違いについては、下の比較表を参照してください。

コーラルではどの媒介契約を選んで頂いても構いません。売主様に選択して頂いています。

一般媒介契約

一般媒介契約の場合、売主は複数の仲介会社に売却を依頼することができます。一般媒介には、他にどの仲介会社へ依頼したのかを明らかにする「明示型」と、どこに依頼したのかを言う必要のない「非明示型」 があります。

専任媒介契約

一般媒介が複数の仲介会社に媒介を依頼できるのに対して、専任媒介契約は1社のみに媒介を依頼する契約です。 売主の依頼を受けた仲介会社は、7日以内に指定流通機構(レインズ)へ情報を登録する義務があります。また、契約期間中は2週間に1回以上、販売活動の状況を文書で売主へ報告します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介は、専任媒介よりも仲介会社側の義務が重くなり、仲介会社は5日以内に指定流通機構(レインズ)に登録する義務、契約期間中は1週間に1回以上、販売活動の状況を文書で売主へ報告する義務が発生します。

それでは、この3つの媒介契約の一般的に言われるメリット・デメリットについて比較してみます。

「各媒介契約」のメリット・デメリット


一般媒介契約のメリットデメリット

メリット
•いつでも解約は出来ますし、書面でなく電話で解約できます。
•いくつもの不動産会社に売却を依頼できます。


デメリット
•レインズへの登録義務が有りません。
•不動産業者には販売活動の報告もなく広告を作成する義務もありません。
•いつでも解約できてしまうので営業に力が入らなくなる可能性があります。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受けることはまずありません。
•ハウスクリーニングなどの無料サービスが通常有りません。



専任媒介契約のメリットデメリット

メリット
•他不動産業者への売却依頼が出来ないので営業に力が入ります。
•媒介締結後7営業日以内にレインズへ登録が義務とされているので、不動産情報が回りやすくなります。
•2週間に1回以上の報告義務があるので定期的に販売状況を把握できます。
•購入者を自分で見つけたときは、直接の売買契約が出来ます。
またこの場合報酬を不動産会社に支払うことはなくなります。
••ハウスクリーニングなどの無料サービスが通常有りません。


デメリット
•依頼した業者の売却方法が気に入らない場合でもすぐには解約できません。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受けることが有ります。



専属専任媒介契約のメリットデメリット

メリット
•他不動産業者への売却依頼が出来ないので営業に力が入ります。
•媒介締結後5営業日以内にレインズへ登録が義務とされているので、不動産情報が回りやすくなります。
•1週間に1回以上の報告義務があるので定期的に販売状況を把握できます。


デメリット
•依頼した業者の売却方法が気に入らない場合でもすぐには解約できません。
•購入者を自分で見つけても、直接の売買契約が出来ません。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受けることが有ります。


媒介契約締結の前に

ヤフーやグーグルで「不動産売却」や「マンション売却」、「中古マンション売却」や「中古戸建売却」「中古住宅売却」のキーワードで検索すると、1ページ~2ページ目に有るサイトのほとんどが売却ガイドなるサイトになりますね。
これらのサイトでは必ず一般媒介契約を勧めています。
なぜ、これらのサイトが一般媒介契約を勧めるのか?
あなたは、その売却ガイドのホームページやブログ本当に信用できますか?
これらのサイトを読んでみると不動産の売却で間違わないようにと色々な手法が紹介されていますが、最後はどれも査定サイトに誘導されることにお気付きでしょうか?
またどのサイトも一般媒介契約ばかり勧め、専任媒介契約をすることがとても悪いことのように言われていますね。
はたして、本当にそうなのでしょうか?

売却ガイドサイトの現状とは

先にも記しましたがこの売却ガイドのサイトのほとんどが一般媒介契約を勧めていますね。
これはどうしてなのか?
実は売却ガイドのサイトのほとんどがアフィリエイトサイトで、査定サイトに誘導しているだけにすぎないのです。
ここでアフィリエイトサイトとはどのようなサイトのことか?

まず、アフィリエイトとはどのようなものなのか定義しておきましょう。
アフィリエイトの本来の意味は「提携すること」です。
パソコンの世界で、主にウェブサイトの作者と通販サイトとの「提携」を指します。ウェブサイトの作者が自分のページで商品を紹介し、それを読んだ人が通販サイトでその商品を購入したら、一定額の謝礼がウェブサイトの作者に支払われるというものです。
ウェブサイトの作者は商品を紹介する際、特別なアドレスへのリンクを張っておきます。このアドレスは誰のページから購入しに来たかが通販サイトにわかるようになっており、謝礼を正確に支払えるのです。仕組み上、自分のページ経由で購入してもらわないと、作者は謝礼が受け取れません。

もうお分かりですね。

売却ガイドのほとんどがこのアフィリエイト登録サイトです。
皆様は売却ガイドサイトやブログからアフィリエイトシステムに登録した査定サイトに誘導され、その査定サイトで査定依頼された情報が、その査定サイトと提携している不動産会社に運ばれ不動産会社から査定サイト運営会社に謝礼が支払われる仕組みに貢献していることになっているのです。
査定ガイドサイトはアフィリエイト業者を経由して、実績に応じて報酬を受け取ります。
アフィリエイトサイトが悪いとか、査定サイト運営会社がダメとこ言うつもりは少しも有りません。自分の所有する不動産の査定を複数の不動産会社に一括で依頼できる査定通販サイトはとても便利ですし、また複数の査定を取ることもとても良いことです。コーラルも実はこの査定サイトと提携している事実も有ります。
ただ、ここで問題したいのは、一般媒介契約が良で、専任媒介契約が悪なることのように言われていることです。
一般媒介契約が良いところもあれば、専任媒介契約、専属専任媒介契約の良いところもあるのです。
どの契約を選ぶのか、それは売却主の考えと行動力、及び勉強力に他ならず、なんでもかんでも一般媒介契約が良いとは限らないのです。
また、アフィリエイト登録サイトはその内容に責任が全くありません。書かれていることの責任所在がどこにもないんです。
皆さんは、責任所在のはっきりしないサイトを信じることができますか?。私はできません。
コーラルは実際に不動産会社として営業している会社です。そのコーラルが書いていることには文責があり、責任をもって書いています。
この責任の所在の明確性。
とても比較になるものではないと言えるのではないでしょうか。

アフィリエイトサイトの役目とB層マーケティング

アフィリエイトサイトは不動産売買について素人だけど、しかしWeb集客に限ってみると超プロと呼べるレベルの人のサイトなど、言い換えれば、元不動産屋さんで働いたことのある営業マン・不動産鑑定士でも本業で食えない鑑定士・ただ一回や2回など多くて数回のマイホームを売買しただけの経験者などのWeb集客に限ってみると超プロな人が記事を書いているサイトなのです。

そんな、営業数字が上げられなくて辞めていった元営業マン・何度も売買を経験した事が無いだけの人・売買を専門職としていない畑違いの不動産鑑定士などが、つまり、記事を書いているのはド素人で、私たちが書いたコンテンツなど他所などから情報を引っ張ってきているだけなのです。

という事は、上辺だけで物事を語り、何ら本質に焦点を当てていない記事でしかないのです。

その本質を言い表しているドラマのセリフが有ります。
それが2019年2月に放送されている『3年A組 -今から皆さんは、人質です-』ではないでしょうか。
このドラマは、日本テレビ系で2019年1月6日から放送されている菅田将暉さん主演のドラマですが、不動産屋でありながら、同時期に日本テレビ系で放送されている北川景子さん主演のドラマ『家売るオンナの逆襲」よりも毎回何かが起こるような、またどんな名言が出るのかと言ったワクワク感をもって見ています。
さて今回の第6話でも名言が出ました。

『いいか。上辺だけで物事を見るな。本質から目を背けるな。』

『何がよかったんだ。おい。何がよかったんだ。お前が、この動画をネットに流そうとしたことに変わりはない、違うか?(でも…)でもじゃないんだよ。この動画が世間に広まったら、坪井先生がどんな目に遭ってたのか、よく考えたのか、なあ!考えたのか!お前の、不用意な発言で、身に覚えのない汚名を着せられ、本人が!家族が!友人が!傷つけられたかもしれないんだ。お前は、取り返しのつかないことをやろうとしたんだ、なあ!わかってんのか!』
『目を覚ませ!何がしょうがないんだよ、おい。何を反省してるんだよ!お前ら、いい加減目を覚ませ!変わってくれよ!何がいけなかったのか。上辺だけで物事を見ないで、よく考えるんだよ!目の前で起こってるものを!ちゃんと目で受け止めて、頭に叩き込んで、胸に刻むんだよ!お前らそれをしないから何回も何回も同じこと繰り返すんじゃねえのか。本質から目を背けたらダメなんだよ!なぁ水越、聞いてんのか?お前に言ってんだぞ!おい!水越、おい!お前に言ってんだよ!ちゃんと頭に叩き込んだか?なぁ。ちゃんと胸に刻んだか。聞いてんのか?お前たちはもう、感情に任せて、過ちを犯せる歳じゃないんだよ。それが許される歳じゃないんだよ!考えて!考えて考えて!答えを出すんだよ!だからもっと、だからもっと!自分の言葉に!自分の行動に!責任を持てよ。いいか。お前の他愛のない言葉ひとつで、誰かを救うことができるかもしれない、でもその一方で、傷つく誰かがいるかもしれないってことを忘れるな。お前の言葉ひとつで!簡単に!命を奪えるってことを忘れるな!いいな!お前らも絶対忘れるなよ。』

いや~、なかなかしびれる名言だと思います。

今の時代にぴったりの名言中の名言ではないでしょうか。

今、とても話題となり、テレビ等メディアがどんどん取り上げているネットによるバイトテロのニュース。
ただ単に動画で話題を呼び、『いいね』が欲しいのかもしれませんが、しかし、ユーチューブで動画配信されることにより広告収入を得るための手段に使われているかもしれないと考えると、これもまた先に挙げたアフィリエイト収入によるサイト運営と何ら変わらないものなのです。

事実、小泉政権時代は国民に対してB層戦略(B層とはマスコミ報道に流されやすい人たち。例えば主婦層、若年層、シルバー(高齢者)層など)なんて言葉が使われたこともありました。

本当にあるB層戦略

このB層戦略は今も実際によく使われています。
例えば2005年頃、電通が行ったB層戦略がまさにそれなのです。

小泉政権(2001~2006)の当時、電通がB層戦略を展開し、郵政民営化などの政策を後押ししたことは周知の事実です。
B層戦略とは、人間をAとBの2つのグループに階層分けし、数が多く操り易いB層に向けて集中的に働き掛けていく戦略です。

ちなみにB層と言うのは、自分で考える力がなく、テレビや新聞・雑誌しか見ない人達。
A層は、自分で考え判断する力があり、多様な情報ソースを持つ人達を言います。

さて、テレビや新聞などで何度も何度も同じ内容、当時は「小泉劇場」なんて言われ、この言葉が繰り返されると、B層はいつの間にかその内容を自分の考えであるように思い込んでいきます。
そこで、B層戦略では、キャッチーなワンフレーズを繰り返します。
ただ繰り返していれば、遅かれ早かれB層は、その言葉を信じるようになるからです。

郵政民営化を掲げた選挙戦で、「自民党をぶっ壊す」という端的なフレーズを展開した小泉純一郎(1942-)首相は、それによって空前の支持率を獲得することに成功しました。民主党が政権を獲った時の「国民の生活が第一」も同じです。
オバマ大統領 Barack Hussein Obama, Jr.(1961-)の「Yes, We can」も、そういうことなのです。
こうしたB層戦略に基づいた世論操作は、今も行われています。
例えば小泉政権と同様で、米国の見捨てられた白人層(B層)を取り込む戦略でトランプ大統領が誕生したように、文在寅韓国大統領の誕生もB層マーケティングの賜物ではないかと言われいています。

こんなこと書いている僕もちゃっかり完璧なB層なわけで、自分の専門分野だったらすぐに矛盾に気がつくのに、専門外のこととなると、TVの専門家のセリフや広告の謳い文句、ネット検索で上位掲載されているサイト情報を鵜呑みにしてしまいがちで、ついつい自分のこととなると極端に視野が狭くなってしまうのです。

B層戦略&B層マーケティングとは

今の時代を象徴しているものと言えば、

・テレビの時代からWebの時代へ
・組織から個の時代へ
・感情を揺さぶるSNSの台頭

ではないでしょうか。
要は、権力者は国民に思考停止してほしいからB層戦略を利用します。
また、企業は情報弱者にモノを売りたいからB層マーケティングを利用しているのです。

アフィリエイトサイトもYouTubeも、このB層戦略&B層マーケティングに利用されているのです。

いつも警笛を鳴らされながら変わらない私たち

もう数十年も前になりますが、とても流行った漫画でドラゴン桜がありますが、
この中でのセリフもこのB層戦略を見事に分かりやすく説明しています。

「どいつも こいつも、バカ面ばっかか。
 お前ら 一生 負け続けるな。

 教師が教師なら、生徒も生徒だ。
 人の話は最後まで聞け!
 ブチ殺されるぞ、テメーら!!

 いいか、負けるってのはな、騙されるって意味だ。
 お前らこのままだと、一生騙され続けるぞ。
 社会にはルールがある。
 その上で生きて行かなきゃならない。
 そのルールってやつは、全て頭の良い奴が創ってる。
 それは つまり どういうことか。
 そのルールは全て、頭の良い奴に都合のいいように創られてるってことだ。
 逆に、都合の悪い所は わからないように上手く隠してある。
 だが、ルールに従う者の中でも、賢い奴は そのルールを上手く利用する。
 例えば、税金。年金。保険。医療制度。給与システム。
 みんな、頭の良い奴がわざと分かり難くして、
 ろくに調べもしない頭の悪い奴らから多く採ろうという仕組みにしている。
 つまり、お前らみたいに、頭を使わず、面倒臭がってばかりいる奴らは、
 一生騙されて高い金払わされ続ける。
 賢い奴は、騙されずに 得して勝つ。
 バカは騙されて 損して負け続ける。
 これが、今の世の中の仕組みだ。
 だったら、お前ら、騙されたくなかったら、
 損して負けたくなかったら、
 お前ら、勉強しろ!
 手っ取り早い方法を教えてやる。
 東大に行け!」

by ドラゴン桜


不動産査定一括サイトの良し悪しについて

最近流行の不動産一括査定サイトでも上記一般媒介契約を積極的におススメしていますね。これは一括査定サイトの特性ですが、査定サイトは通常ウェブサイト制作会社が運営を行っておりますので不動産会社が運営してはおりません。
もし仮に売却検討者様が査定サイト経由で6社の不動産会社に査定依頼した場合、査定サイト運営会社は6社の不動産会社から1万円づつ、合計6万円の利益を得ていることになります。査定依頼を数社に一斉にしてもうことが査定サイトを運営している会社が儲かるように出来ているからです。
この謝礼は通常1件1万円。
1社の査定依頼より2社、4社の査定依頼、それより6社の査定依頼の方が査定会社は2倍、4倍、6倍もの儲けが不動産会社より入るシステムになっているから少しでも多くの不動産会社を指定して査定依頼させたいのです。
このことが悪いということではありません。
複数社に査定依頼することはとても良いことですが、この一斉査定サイト依頼の場合、どうしても媒介契約依頼を受けたいがため、また経費を掛けて査定取得している為、査定依頼を受けた不動産会社は市場性価格よりも売主受けする成約できそうもない高い価格査定することになります。
コーラルではなるべくこのようなことが無いようにしていますが、過去に調査した結果から、一括査定サイト経由の場合の査定価格はコーラルホームページからの直接査定依頼より1割から2割高くなっていることがあることも事実です。
この査定サイト経由の価格で成約出来れば良いのですが、あまりに高い査定額の為、まず成約することは有りません。
皆様はなぜ査定するのですか?。
この本来的な意図がぼやけてしまうことが一括査定サイトには有ります。


以下では、それぞれの売主様の状態でどれを選べば間違いがないかを見ていきたいと思います。

媒介契約の選び方について

媒介契約にはそれぞれ一長一短が有ります。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約には良いところ不便なところそれぞれ有ります。
媒介契約の選び方は媒介契約の一長一短を知り、ご自分に合った媒介契約を収取選択することが最も重要なことと考えます。
言い換えれば、売主様の目的は何なのか、このことを十分に考え実践できる媒介契約を選ばれることが良いのではないでしょうか。

売却で下記のことが実践できる方は「一般媒介契約」をお勧めいたします。

①不動産会社任せにしない方。
②サイト掲載の確認を頻繁にできる方。
③現在の不動産売買市場動向を確認し把握できる方。
④自分の考えや思いをストレートに伝えれる方。
⑤売却がスムーズにいかない場合に不動産会社に買取を希望している方。

また、下記の方は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」をお勧めいたします。

①ご自分の仕事や家事などが忙しい方。
②全く不動産売買を知らない方や知ろうと思わない方。
③売却を任せる不動産会社以外に、友達や知り合いなど不動産会社勤めの方がいる方。


コーラルの考え

専任媒介契約or一般媒介契約

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介契約』です。
しかし、『一般媒介契約』でも構わないと考えています。

なぜ専任媒介契約をお勧めするのか、それは以前は一般媒介の最大のメリットであった、「窓口を増やしてより多くの購入希望者にアプローチができる」という利点が、現代ではあまり当てはまらないからです。
インターネットが普及していなかった時代には、不動産会社の独自のネットワークと、紙媒体の広告戦略が販売活動の中心でした。

また、このような販売活動は非常に手間と費用がかかるため、単独の不動産会社が自社の物件情報を市場のすみずみにまで届けることには限界がありました。このような時代には複数の不動産会社に売却を依頼することに十分なメリットがありました。

インターネットが普及した現代では、一般媒介があまりメリットのないものになってきました。

インターネット時代の現代では、不動産情報ネットワーク「レインズ」に物件情報が登録されれば、どの不動産会社でも即座に売却物件の情報を知ることができます。このネットワークにより、物件を探している人がどこの不動産会社に訪問しても、あなたの物件が購入対象の一つとして紹介されます。

また、レインズ以外にも、インターネット上の不動産紹介ポータルサイトや各社ホームページなどに物件情報が掲載されますので、不動産の購入をお考えの方が自宅のパソコ ンから直接あなたの物件情報を探すことができます。
一昔と違い、一般媒介でなくても、専任媒介であっても、基本的にはどちらも同じように幅広く購入希望者にアプローチできるのです。

不動産会社にとってみれば、専任媒介契約は「あなただけにお任せします」と言われることです。このため、売主であるあなたのために販売戦略をしっかり計画し、広告掲載やオープンハウスの開催など積極的に売却活動を行うことができます。
反対に、複数の不動産業者と一般媒介を結んでいる場合、不動産会社にとってそこまでの販売活動を行うのは難しいのが現状ではないでしょうか。

例外もあります。
希少価値のある人気の物件であれば、それほど多くの営業経費をかけないで購入希望者を見つけることができるため「一般媒介」であっても不動案会社は積極的に購入希望者を探してくれます。
このような物件であれば、複数の不動産会社と一般媒介契約を結んで条件の良い購入希望者を見つけてくれた仲介業者にお任せするのがよいでしょう。
しかし、一般的な物件であれば、信頼できる不動産会社を探して「専任媒介契約」をすることをおすすめします。

一般媒介契約の場合、売主の利益よりも優先順位がまず他社より早く成約することになるため、買主からの値下げ価格交渉にも甘くなり、結果的に売主の利益を損なうことになることも考えられます。また売却活動報告義務が有りませんから、売却活動で知りえた購入者の動向や市場の変化をしっかりと売主にお知らせすることもしていないことが多いです。
逆に、専任媒介契約であれば、売却が決まれば確実に仲介手数料を得ることができます。自然とその物件を売却することに力が入ります。また、買主の利益を最大限に考えることになるため売主にとっても少しでも高く、しかも早期に売却できるチャンスが広がるということです。
しかも売却活動報告義務に係らず、少しでも売主に売却活動で知りえた購入者の動向や市場の変化を報告したりすることで高額成約になるように積極的になり意見具申も真剣になります。
情報発信受信現場も大きな様変わりをしています。
今日の不動産売却の情報発信受信の手段は一昔前と違いとても多くなったこともあり、以前であれば買主を探すための情報収集には大きな限界があったのですが、今は不動産流通機構【レインズ】で全国津々浦々の不動産業者に物件情報を発信できる時代になりました。
今の時代は、このレインズシステムが有るので、売却依頼した不動産業者だけで物件を売る時代ではなく、レインズに登録して不動産業界全体で売っていく時代になったのです。
また、各不動産業者は必ずというほど自社ホームページを待っています。このホームページに売買物件を登録して購入者誘導を図ることが営業の生命線となってもいます。
不動産はどの物件も世界に同じものが無く1つしかないのですから、専任媒介契約で売却依頼した不動産会社が両手仲介にこだわらない限り、大手不動産販売会社の売買専門ホームページにも、大手不動産販売ネットワークのホームページにも掲載され広く買主を探すことになってきています。
今の時代、大手不動産会社に売却依頼しなくても、どこの不動産会社に依頼しても両手仲介にこだわらない限り、売却物件情報は全国津々浦々にいきわたるようにネットワーク構築されているのです。それどころか両手仲介を積極的に模索している大手不動産販売会社よりコーラルの方が売却物件の掲載場所、発信場所は多いと言えます。
ですから、コーラルでは、専任媒介契約で信頼のおける不動産業者に売却を任せることをおススメします。

現在の不動産市場では、インターネッ トでの販売戦略とその他の販売戦略を組み合わせて、広くたくさんの購入希望者にアプローチし、短期間に有利な条件で売却することが大切になっています。
このような戦略を立てることができる不動産会社を見つけることは売却の成功をより早く確実に享受することが可能となります。

どのような場合にも専任媒介契約か?

下記の方は一般媒介契約でも構わないのではないでしょうか。
①不動産会社任せにしない方。
②サイト掲載の確認を頻繁にできる方。
③現在の不動産売買市場動向を確認し把握できる方。
④自分の考えや思いをストレートに伝えれる方。
⑤売却がスムーズにいかない場合に不動産会社に買取を希望している方。

また、上記以外でもプライバシーを最重視する売主様は「一般媒介契約」をお勧めいたします。
不動産の売却をなるべく他人には知られたくない場合は、新聞折込チラシなどの紙媒体の広告に掲載しないことはもちろん、「レインズ」への登録もしないことがあります。

レインズに登録すると、すべての不動産業者に物件の売却情報が流れてしまいます。
また売却成約時には基本的に売却情報を登録する必要があるため、いついくらで売れたという情報も知られてしまいます。
このような理由からレインズに登録しないで不動産会社の独自のルートだけで販売活動を行うのです。
レインズに登録したくない場合は、「一般媒介契約」にする必要があります。「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」はレインズへの登録が義務付けられているためです。



媒介の報酬は成功報酬

 宅建業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、はじめて媒介報酬を頂くことができます。
通常は、契約を成立させたときに報酬の半額、決済時にその残額を頂いております。
しかし、その契約がローン条項などで解除された場合等は、報酬は返還されます。




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