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今の時期を乗り越え売却成約を勝ち取る方法

今の時期を乗り越え売却成約を勝ち取る方法

アベノミクスや日銀の過去に類を見ない異次元金融緩和により、5大都市圏(首都圏、名古屋圏、近畿圏、福岡圏、仙台圏)のマンションや一戸建て住宅など、住宅系不動産物件の売買は盛況となり、各都心部ではバブルの様相も呈しています。

しかし、平成29年5月ゴールデンウイークも終わり、そのバブルも終わりを告げようとしています。

さて、この状況がバブルだったのかどうか、またもしバブルでその終わりの始まりは、いつだったのか、後世において語り継がれるときが来るかもしれませんが、今まだその時ではなさそうです。

イタリアで行われていたG7ではUSAとその他6国の考え方の相違が今まで以上に見受けられ、世界情勢は刻々として大きな変革を迎えようとしています。

朝鮮半島でも度々ミサイル発射が繰り替えられています。

この先の動向によっては日本の不動産市況も大きな変化を余儀なくされるかもしれません。
おそらくUSAと北朝鮮が戦争を始めたら、その動向次第では日本における不動産事情も今と大きく変わっていることでしょう。

先が読めないこんな時は動かないに越したことは有りません。

しかし、そう簡単ではない人もあられるでしょう。

しかし、人によってはそのことのみを照らして不動産市況を考えても仕方ないことなのでしょう。

新築戸建て住宅や新築マンションを買ってしまったので、どうしても、今所有している中古マンションを売らなければならない人、
親から相続して納税までの期間がもうそんなに無いので、どうしても不動産を現金化したい人。
離婚したので共有名義のマンションを何とか売却してすっきりしたい人、

などなど、不動産を売却する人の事情は千差万別で、世界情勢が悪くなってきたから成約しなくなってしまった と言われても諦めがつくものではありません。

なかなか成約しないときどうしたらいい?

そこで、ここでは、
今、どうしても売却して成約しなければならない人を対象として、如何に不動産売却で後悔なく成約まで完了することができるかを考えた提案をしていきたいと思います。

今、どうしても売却して成約しなければならない人

下記に該当している人は、売却を急ぐべきでしょう。

① 新築戸建て住宅や新築マンションを買ってしまったので、どうしても、今、所有している中古マンションを売らなければならない人

② 親から相続して納税までの期間がもうそんなに無いので、どうしても不動産を現金化したい人

③ 人口減の自治体にある地域

④ 売却開始する物件が多くなっている地域

⑤ 販売中在庫が多くなっている地域

上記に該当されている人は、もし売却を躊躇されている場合、早急なる売却活動をお勧めします。
理由は、①②は理由は明確ですね。
③④⑤は、もし朝鮮半島情勢が無事何事もなく経過し、戦争が起こらない事が明確になった場合でも、ここに該当する人はもう価格上昇することはなく、反対に下落することが明確だからです。

下落する勢いはこれから先が早く大きくなります。
もう待った無しな状況です。

上記に該当せず、もし、あなたが売却することがどうしても、今、必要ではない という人は、今は売却活動をせず、思い切って朝鮮半島情勢を見極めてきてから売却活動をしたほうが良いかもしれません。
これには勇気いる決断かもしれません。
しかし、もし朝鮮半島動乱が沈静化した場合で日本が無傷の場合、日本の不動産市場は過去に類を見ないほどの活況を呈するかもしれないからです。
その理由は後日にお伝えするとして、わたしとしては、今、売却を無理することが無い人の場合、今、売却活動は延期することをおススメします。

次に、今、どうしても売却してしまわないといけない事情がある人についてみていきましょう。

まず、売却する理由は千差万別なのは先にも言いましたのでそのことで分けることはせず、ここでは、売却完了までの自分の持っている時間の長短で分けて考えてみたい思います。

売却開始から3カ月以下の時間しかない場合、

この場合、まず、売却開始時の物件価格は相場より安くすることが必要かもしれません。
もし、今まで売却活動して来て成約せずにここまで来てしまった方は、値下げすることも考えてみなければならないでしょう。

買い手にとっては、今、どうしても買わなければならない理由がある場合を除いて、買うに良い時期ではないということを理解して頂きたいのです。

とても魅力ある物件でもない限り、世界情勢の雲行きが怪しい時期は買う時期として良い時期ではありません。

日本では過去約5年、不動産売買における環境ではとても良い時期でありました。
政府主導の住まいの買いやすさのための各種政策、住宅ローン金利の低さ、国家の安定など様々な状況が不動産流通をし易く、売る人にとっては売りやすく、買う人にとっては買いやすい時期だったのですから。

しかし、それも永遠に続くはずもありません。(朝鮮半島次第ではもっともっと続くかもしれませんが。)

売買は、売る人と買う人との希望が交わったときに成約するものです。

しかし、今はどうでしょう?

売る人は約1年半前から販売中在庫は増え始めていて、都心以外では現状維持か価格下落し始めているのに、目の前の現実から目をそらしまだ高い価格設定のまま売り出しています。
買う人は、当然世界情勢が不安定なので買い控えています。
ただ魅力ある物件が有れば別ですが。
これでは成約などするはずもありません。
しかし、それでも諦めはつきにくいことも良くわかります。

そんな中、いったいどうすれば成約することが出来るのかです。

対策①人の心理を上手く利用する

魅力ある物件とは、価格と立地や広さ等の条件のバランスで決まります。

平成バブルが弾けたとき、不動産市況はめちゃくちゃ冷え込みました。バブル期とバブル崩壊後や、リーマンショックの前後では雲泥の差というくらい売買価格も成約件数も落ち込みました。

しかし、全く売買成約していなかったわけではないのです。

この時期、わたしは任売物件を主に扱っていて、1カ月間で1人で10件も15件も売買成約していたのですから。
バブルが弾けても買う人は必ずいるということなのです。(ただし地方ではこのことは既に当てはまらないこととなってきています。)

では、どうすれば良いかです。

不動産市場がなかなか良い時期でない場合や、売却活動してもなかなか成約しない場合には、人は何に興味を惹かれるのかを心理学的な面から考査することがとても重要なのです。

興味を惹かれる物件にすること=如何に魅力ある物件に見せるかが重要なのです。

具体的な手法では、値下げはこまめに少しずつおこなうのではなく、売り出し開始から2カ月目とかの区切りをつけて一気におこなう方が効果的です。
ここでとても大切なのは、売買物件情報をみている人に「あれ、安くなった?」と思わせることなのです。
通常、アットホームやSUUMOなどの売買物件情報は価格帯でみる人が多いんです。
価格帯は通常500万円単位で区切られていますから、ことを利用して、3,680万円⇒3,480万円、5180万円→4,980万円というように、価格帯の区切りを利用した値下げがとても効果的なのです。

対策②相場より安くする

どうしても「少しでも早く売りたい!」という場合には、相場より安くすることで、物件情報をみている人にインパクトを与える方法が有効です。
過去、私が任売物件の売却をお手伝いしていた時は、この手法を取入れ、とても多くの成約事例を出すことに成功していました。

これから先の不動産市況は時が経てば経つほど価格は勢いよく下落していきます。
下落するときはあなたが思っているほど緩やかではありません。
5%や10%はあっという間に下落してしまいます。
3000万円なら2700万円、5000万円なら4500万円、7000万円なら7300万円ということです。
これがあっという間に起こり得るのです。
嘘ではありません。
そのことは 週刊現代(2015年10月20日号) でも言われています。
もしここに住宅ローン破綻者が徐々に増え始めたらどうなるか、現実を見たくないあなたにもお分かりになるはずです。
一気に下がり始めます。

投資物件はこうなれば悲惨です。
金融機関はなかなか売れない投資物件よりあなたのご自宅売却を迫るのです。

では、どうしたらいいのでしょう。

一刻も早く売却活動するしか有りません。
どうしても「少しでも早く売りたい!」という場合には、相場より安くすることです。

とくに投資物件など、この手法がとても効果てき面でした。
投資目的で物件を探している層は、価格に対してもとてもシビアに見てきます。
「売却中のマンションの立地や部屋の条件がその他比較対象とした同類物件に対して割安なこと」は、買い手にとって大きな魅力なのです。

対策③買取保証を利用する

コーラルではこの保証は行っていませんから、利用することは出来ませんが、仲介業者によっては、「半年経っても売れなかったら、当初決めた金額の○○円で買い取ります」という保証がつき、一定の条件で仲介業者が買い取ってくれることを利用するのも一つの手法ではあります。

なぜ、コーラルがこの保証付き仲介を行っていないかですが、たいてい買取価格は一般の買い手の相場より20%も30%もグッと安くなるからです。
そこまで下げて買取するのであれば、コーラルに仲介を任せる意味が無くなります。また買い取ることを念頭に仲介業務を手を抜くこともあるかもしれません。
ただ、どうしてもという理由がある場合、例えばとくに住み替えや転勤等タイムリミットがある場合、こうした保証があると安心はあります。
その場合はコーラルは下記の買取業者をご推薦しています。

対策④買取専門業者に買い取ってもらう

期間内に成約絶対条件な場合には、買取専門業者に買い取ってもらうことも一つかもしれません。
この場合、上記③で仲介業者が提示する買取金額と、買取専門業者が提示する買取金額は必ず比較検討すべきです。
買取専門業者も千差万別で、中古マンションに強い業者、中古戸建に強い業者などで買取金額も一様ではありません。
物件種別のより買取業者も違ってきて当然ですから、当然に売主もその状況を利用すべきなのです。
「価格にこだわらないのですぐに売りたい」という場合、はじめから仲介業者を通さずに直接≪買い取り業者≫に買い取りを依頼することも可能です。
買取業者につきましては ☛ 不動産買取(マンション買取・戸建て住宅買取)と査定について をご参照頂ければ参考になるでしょう。

売却開始から6カ月以下の時間しかない場合、
まず、はじめに マンションの場合、マンション売却・マンションを売るとき高く賢く早く売るコツとは 戸建て住宅の場合 ☛一戸建て売却のポイント を参照して頂き順次その手順に従って売却活動しましょう。






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