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不動産売買契約決済

ここでは不動産の売買の締め括り、決済の流れと作業について山本がご説明させて頂きます。

決済には色々なパターンがあります。

買主側
購入資金は
・自己資金のみ
・一部住宅ローン
・全額住宅ローン
・全額+諸費用も住宅ローン
・全額+諸費用+リフォームも住宅ローン
登記名義は
・単独
・共有

売主側
抵当権設定等
・抵当権設定、差押え等の登記無し
・設定有り売買代金で全額返済
・完済済みで抵当権の抹消登記未了
・抵当権が実行され差押え登記あり
・抵当権の設定はないが自治体等からの差押えあり

基本的には上記のパターンの組み合わせとなります。
当然組み合わせにより必要な書類や手続き方法等が変わってきます。
今回は一番オーソドックスな買主が単独名義で売買価格全額の住宅ローンで支払い、売主は抵当権の設定があり売買代金で全額返済のパターンをご説明いたします。

決済当日は通常午前中に金融機関に集合いたします。
売主、買主の他に不動産仲介業者と司法書士が揃いましたら決済のスタートです。

基本的な流れは下記の通りです。

①司法書士による書類の確認

売主、買主の身分証明書（免許証等）、権利証（登記識別情報）、評価証明書、住民票、印鑑証明書を司法書士が確認いたします。
間違いなく所有者による売却なのか、所有権移転登記と抵当権設定、現在設定されている抵当権の抹消に必要な書類に不備がないかの確認です。

②住宅ローンの実行

書類に不備が無く、契約当事者本人の確認も問題無ければ住宅ローンを実行して、買主の口座に振り込まれます。その際に銀行の融資手数料（融資額の2.2％の金融機関が多いです）と金銭消費貸借契約書の印紙代（融資額により変わりますが数万円）は差し引かれています。

③伝票の作成

融資を実行したら残代金を振り込む売主の口座への振込伝票や現金引き出し分の出金伝票を作成します。不動産業者への仲介手数料と司法書士への登記費用は現金の場合が多いです。
現金の出金伝票の署名押印以外は本人以外でも記入可能なので、手際の良い仲介業者は事前に伝票を作成している場合もあります。

※ネット銀行やネット口座を利用しての決済の場合は振込伝票の作成はせずにスマートフォンで振り込みを行います。この場合は仲介手数料や登記費用も振込みでの対応とするか、現金を事前に用意しておくことになります。

④振込み・現金引き出しの実行

伝票に記入した振込先や金額等をしっかり確認して、担当行員に実行の依頼をします。

⑤管理組合に提出する書類等の作成

マンションの場合は管理組合に所有者が変更されたという届出をする必要があります。
これと合わせて管理費・修繕積立金等の引き落とし口座の届出もします。
これらを提出しないといつまでも売主の口座から管理費・修繕積立金等が引き落とされてしまいます。
引落しの口座はほとんどの都市銀行、地方銀行から自由に選べるマンションが多いですが、稀に管理組合指定の銀行の支店でしか引き落としが出来ないことがありますので事前に確認する必要があります。
また、口座の変更手続きには一ヶ月位かかる事が多いので引き渡しの翌月か翌々月まで清算することになります。マンションにより引き落とし日に違いがあるのと、当月分の支払いなのか翌月分の支払いなのかという違いもあります。
意外と確認することが多くて間違え易い書類なので仲介業者として注意が必要です。

⑥着金確認・引渡し

伝票を作成しての振込の場合は２０～３０分位、ネットでの振込みの場合は銀行によっては数分かからずに着金確認できます。

着金の確認が出来たら鍵類（玄関、オートロック、宅配ボックス等）を買主に引き渡します。
本数の確認をして引渡完了確認書に署名押印をして手続きは完了となります。

今回は一番多い、住宅ローンを利用してのマンション売買の決済の流れのご説明をさせて頂きました。
その他のパターンもコーラルのスタッフは熟知していますので安心してお任せください。

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