Top / kentikujyoukentukitoti

建築条件付き土地とは何か、購入にあたっての注意点を解説

更新日2021-07-30 (金) 17:59:40　

自分の好きな間取で家を建てたいと言う人は、新築建売住宅を探すのではなく、売地（土地）を探されます。
この時によく見かけることが多い売地に「建築条件付き土地」というものがありますが、どのようなメリット・デメリットがあるのか、買うにあたってどのような事に注意すべきかが気になります、
そこでここでは、「建築条件付き土地」について詳しく説明していきましょう。


建築条件付き土地

★目　次★【建築条件付き土地とは何か、購入にあたっての注意点を解説】


動画で解説【YouTube】

建築条件付き土地とは何か、購入にあたっての注意点をYouTube動画で解説しています。


「建築条件付き土地」の基本要件

建築条件付土地の売買では、次のような条件（特約）をつけて不動産売買を行うことになります。

① 売地上に建てる家の建築は、指定された建築業者と建築請負契約を締結することが前提です。
② その建築請負契約は指定された月数内に成立しなければ、売買契約は解除とります。

通常、土地売買後に建築請負契約成立まで設定される期間は3カ月ですが、上記②のとおり、この期間内に特約で指定された業者と建築請負契約に至らない場合は、土地の売買契約も白紙契約となり契約が無かったこととなり、売買契約時に支払った手付金や、契約にあたり売主が受け取ったお金が有れば、その全額が買主に返還されるというのが一般的で、この白紙解約の場合には違約金などが請求されることはありません。

建築条件付土地はどのように出てくるの⁉

私が横浜の不動産仲介会社で働いていた時（１５年～２０年前）は良く建築条件付土地をお客様に購入していただいていました。

今ではスーモやアットホームなどのポータルサイトの物件情報量が充実しているので、不動産業者と購入者での情報格差がほぼ無くなってきておりますが、当時はまだまだ物件情報は不動産業者が一般の購入者より多く持っているという状況です。

そんななか、私たち不動産業者の営業マンは馴染みの売主業者（新築建売業者）に足繁く通って
「新規物件なにか仕入れてないですか」
「このエリアで物件出るのを待っているお客様がいるので物件出たら直ぐ教えてください」
「○○区△△１丁目の土地に御社の開発の看板が立ってましたけど、いつ頃紹介できますか」
など、いかに早く情報を仕入れて、購入者に「未公開物件」というホットな情報を提供できるかが最も重要な業務でした。

当然、このように早い段階で物件を紹介しますので、売主業者は建築確認の申請を行っておらず、どのような建物が建つかが確定していない状態です。
土地もまだ整地されていなかったり、古屋が建っていたり、造成工事着手前の山林だったり、という状態です。

売主業者としては、
①土地を整地して
②建物のプランを確定して
③建築確認を申請してから
という風に順を踏んで販売を開始したいところではありますが、私たち不動産仲介業者はそんなのを待っているわけにはいきません。
早くお客さんに情報を提供しないと、他の業者も物件情報を嗅ぎつけてしまうので、売主業者の予定なんて気にしてられません。
いかに早く情報を仕入れて、他の不動産業者、はたまた同じ社内の営業マンに負けないよう早く情報を提供して契約してしまいたいのです。
今思えばなんて物件の所有者である売主業者の都合も考えず身勝手な事をしていたものでしょう。

売主が建築確認を申請して「確認済証」を取得している場合は、建物が完成していなくても、建築に着工していなくても、古屋があっても、【土地付き建物（新築建売住宅）】としてお客様に購入していただけるのですが、

仲介業者としては建築確認の申請など待ってはいられません。

さて、そんなこんなで、建築確認を取得していない状態でお客様に買っていただくには【建築条件付土地】という名目になってしまいます。

【建築条件付土地】も多種多様

一概に【建築条件付土地】と言っても、多種多様です。

先ほど述べたような、
「売主業者としてはあくまでも建売住宅として販売したいところですが、建物のプランが決まる前にお客さんがついちゃった」というケースでは

①間取りは打ち合わせして決めましょう
②設備などのメーカは決まっています
③カラーセレクトは数種類の中から選択してください
④ある程度仕様は決まっているので、なんでもかんでも出来るわけではないですよ
⑤標準の建物の大きさが決まっており、増坪した場合は別途費用がかかる

という感じとなり、それほど建物の自由度が高くありません。

方や、最近では少なくなってきましたが建売住宅ではなく、お客様の要望を聞いて建物を建てていきましょう、という【（純）建築条件付土地】で販売している売主業者もいます。

この場合、かなり自由度が高くなり、

①間取りは一から打ち合わせして決めていきましょう
②標準の設備メーカーは決まっているが、何でしたら輸入品でも差額を負担してもらえるならOKよ
③無垢材や漆喰などの使用もOKよ
④掘りごたつでも作っちゃいましょうか

てな感じです。
建築基準法を違反しない限りは何でもやります（お金はかかるけど）というケースもあります。

建築条件付土地の最近の傾向

建築条件付土地を販売する売主としては、

・一定期間内に売主もしくは売主の指定する工務店と建物建築請負契約が締結されないことが確定した場合は土地の売買契約が白紙になる。
・建売でとっとと建築して建物を完成して売った方が、代金の回収が早い。
・いちいちお客さんの要望を聞いて、時間を費やすことが効率が悪い。
というデメリットがあります。

以上の理由から、最近ではめっきり建築条件付土地が減ってきておりますので

「私は２LDKでいいから寝室は１５帖にしたいのよ」
「設備メーカーを選びたいのよ」
「あたいは絶対カラーセレクトしたいのよ」

と建物の要望が強い方は

・建築条件付きの無い土地だけでを購入して
・好きなハウスメーカーや工務店で建てる

という選択になってくると思います。

建築条件付土地を買うにあたって・注意点

仮に希望しているエリアで建築条件付土地が販売された場合、

・同じ売主もしくは工務店で建築した建物や建築中の建物を見て、
・どれくらいの自由度があるのかを確認し、
・はたして自分たちの予算内に収まるのか

を検証することが大事になってきます。