住宅ローンの組み方によって支払不能となってしまうパターン、住宅ローンによる借金増大の問題を解説しています。

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住宅ローンの組み方によって支払不能となってしまうパターンとは⁉
こんな住宅ローンの組み方はヤバいかも

コーラルでは、今まで多くの売却のご依頼を受けてまいりましたが、中には住宅ローンの返済に困窮して不動産を売却しなければならないというケースも多くありました。
その方たちがどのような住宅ローンを組んで問題化していたのか？弊社独自に統計を取ってみたところ、以下７項目のいずれか、もしくは複数項目に該当している方がほとんどでした。

では早速【こんなローンの組み方は問題だ、放置していたらヤバいかも・７項目】をお伝えいたしましょう。

１．金融機関が定める年収に対する返済比率上限までの金額を借りている

一般的な住宅ローンの審査では、年収に対しての住宅ローン返済額（返済比率）をもとに借りられる金額が算出されます。

具体的にはフラット３５の場合、年収４００万円未満の方は返済比率３０％以内、年収４００万円以上の方は３５％以内と定められています。民間金融機関の場合は年収によっては４０％以内と定めているところもあります。

この返済比率は金融機関の審査上定めている数値なので、電卓をたたいて借入金額が返済比率以内に収まっていればローンを借りることはできます。ただ、借りられる金額と実際に返済できる金額は家族構成などによって大きく異なってきます。

また新築マンションの場合はマンション分譲業者の提携ローンを利用すると上記の返済比率を超える金額を借りられる場合もあります。本来は５０００万円がローンを組める上限の方でも提携ローンを利用すると５５００万円のローンを借りられてしまうのです。

住宅ローンを借りる場合は、「いくら借りることができるのか」ではなく「毎月いくらなら返済できるのか」という点から検討していかなくてはなりません。

２．諸費用ローンも組んでいる

不動産購入する際、新築を購入するにせよ、中古を購入するにせよ、戸建てだろうがマンションだろうが、物件価格以外に諸費用（登記費用・金融機関保証料・仲介手数料・火災保険など）がかかってきます。

物件価格や不動産評価額により諸費用は変動しますが、数百万円かかる場合もあります。

ここで、住宅ローンを組む時に「物件価格+諸費用」のフルローンを組んで買う人がいます。
この状態をオーバーローンと言い、これが後々大問題となり大きなリスクとなる可能性が有るのです。

確かに現状住宅ローン金利はとても低く、また銀行も貸し出したい思惑も有り、借りたい気持ちは分かります。

ただしオーバーローンにしてしまうと、将来何かの事情で売却しなければならなくなった時に、売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまう可能性があります。その時は自己資金で不足分を賄うしかありません。
自己資金で賄うことが出来ない場合は売りたくても売れなくなってしまいます。

不動産を購入する際はせめて諸費用部分は自己資金を用意して、購入する物件価格を上限にローンを組むのが望ましいでしょう。

３．ペアローンを組んでいる

３０代夫婦、共働き、世帯年収１０００万円、
「そろそろマイホーム購入しようか」
「今の世帯年収なら８０００万円くらい借りられそうだ・・・」

ちょっと待った！！！

産休・育休中の収入はどうなの？出産後仕事には復帰するの？フルタイムで働けるの？
下手したら一人分の収入で二人分のローン返済を負わなくてはなりません。

もしご主人の年収が５００万円で８０００万円の住宅ローンを支払うことになったら、きっと家計は破綻してしまいます。
夫婦でペアローンを組む際は良く検討しましょう。

４．ボーナス併用払いで組んでいる

言わずもがなですが、企業の業績が悪化するとまずはボーナス支給額が減額されます。

住宅ローンは３０年、３５年と長期にわたりますが、その間ずーっとボーナスが安定して支払われる保証は一切ありません。

住宅ローンを組む際、ボーナス返済は最初から当てにしないで、ボーナス併用無し・月々返済のみの組み方が望ましいでしょう。

ボーナスは貯蓄や住宅ローンの繰上返済資金に充当するなどとしておけば、万が一ボーナスの支給がなくなっても住宅ローンの返済は耐えられます。

５．管理費・修繕積立金が高い物件を購入している

マンションは住宅ローンの返済とは別に毎月管理費・修繕積立金等の支払いが発生します。

首都圏のマンションでは管理費・修繕積立金が１万円台～３万円台程度が多いですが、たまに６万円台のマンションも見かけることがあります。中には２０万円台という高級タワーマンションなどもございます。

以下のようなマンションが管理費・修繕積立金が高くなりがちとされています。

①総戸数が少ない
②共有施設が豊富
③機械式駐車場がある
④大規模マンションで管理員・清掃員が多い
⑤築古のビンテージマンション

≪修繕積立金は値上げするものだと考えるべし≫

マンションの資産性を保つために定期的な大規模修繕工事や月々のメンテナンス費用を捻出するために、区分所有者は毎月修繕積立金を管理組合に支払っていかなければなりません。

新築マンションや築年数の新しいマンションは、さほどメンテナンス費用がかかりませんので、当初、修繕積立金は安い金額で設定されております。ただ、安い金額のままでは１回目の大規模修繕工事費用を賄えたとしても２回目以降を賄うことができません。

多くのマンションでは「長期修繕計画」を作成し、将来のメンテナンス費用を見込んで長期修繕計画と連動した修繕積立金の改定案を作成しています。

管理費・修繕積立金は住宅ローンの返済が完了した後も、毎月のランニングコストとして発生する費用となります。
マンション購入を検討されている方は、「長期修繕計画」と「修繕積立金改定案」を必ず確認して、将来どれくらい毎月の負担が発生するのか把握しておかなければなりません。

問題を先延ばししていても解決しません。いまやマンションの管理費・修繕積立金アップの問題は放置できないレベルなのです。
住宅ローン破綻者急増による管理費・修繕積立金滞納問題は、今日の大きなマンション維持にも影響していて、解決すべき喫緊の問題ともなっているのです。

６．車を所有している

一戸建ての場合は敷地内に駐車スペースが設置されていることが多いので毎月の駐車場代が必要ありません。
ただ、マンションの場合、駐車場を利用する場合は毎月数千円～数万円の費用負担が生じます。

また保険料、車検料、ガソリン代、税金など車を維持していくためのコストも必要となってきます。
ここで質問。

・毎日車乗ってますか？
・週末に出かける時だけしか乗ってませんか？
・通勤に車は必要ですか？
・車がないと不便な立地ですか？

「車は必需品」「車は毎日乗っている」ということでなければ、カーシェアやレンタカーで十分ではないでしょうか。

７．完済年齢上限の８０歳までのローンを組んでいる

ここ最近、老後破産の問題がテレビや雑誌で多く取り上げられています。
その老後破産の問題の中でもっとも大きいものが、住宅ローンの滞納問題です。

現在の住宅ローンでは最長３５年、８０歳までに完済してください、というのが主流となっております。
４５歳未満の方であれば最長の３５年ローンが組めてしまうのです。

これから企業の定年年齢が引き上げられてくるかもしれませんが、７０歳まで働けたとして残り１０年、果たして住宅ローンを払っていけるのでしょうか？

小まめに繰上返済を行っていけば完済年齢も引き下げることはできますが、【１．返済比率上限まで借りている】【４．ボーナス併用払いで組んでいる】【５．管理費・修繕積立が高い】【６．車を所有している】場合は、繰上返済に回せるほどの余剰資金を確保できない可能性もあります。

また、年金の受給年齢の引き上げも想定しなければなりません。定年退職後に直ぐに年金を受給できるかも不明な状態です。

しかも問題は、生活保護も受けれないことでしょう。
持ち家が有ったり、住宅ローンを組んで返済している状態だと生活保護を受けることができないのです。

まとめ

2020年6月以降、コロナ禍によって住宅ローン返済が出来なくなり自宅を売却する人が急増していて深刻な問題となっています。
また、住宅ローンを本来の目的ではない投資用マンションの購入に利用したことが問題視されたケースも出ております。
確かに住宅ローンは他のローンと違い金利は低く、また返済期間も長いと言う特徴が有ります。
ただ、住宅ローンは、あくまで借金であり債務なのです。
その借入条件は事細かく決まっているのです。それを逸脱してはいけません。
問題を複雑にしてしまうだけなのですから。

以前は３０００万円で希望条件の物件が購入できていても、今は物件が価格上昇していますので、３５００万円、４０００万円まで予算を上げないと希望条件に合致する物件は見つからないかもしれません。

アベノミクス以来、住宅ローン金利が低いので借入金額を５００万円増やしたとしても、月々返済額は15,000円程度増えるくらいです。１日に換算すると500円の増です。「１日の負担が500円増えるくらいで希望する物件が買えるのであれば予算を３５００万円まで上げよう」となるのか、「いやいや、当初の予算通り３０００万円の物件を購入しよう」となるのか、どちらにするかはあなた次第ですが、くれぐれも無理のないよう、背伸びしないよう、また違法な借り入れをしないようご注意ください。


法律は、弱者の味方ではありません。法律を知っている者の味方です。
この法律を社会のルールに置き換えれば、社会のルールは弱者の味方ではないということです。
ルールを知って利用できる者の味方なのです。
ルールを知っているか、知らないかは快適な生活を送るうえで重要です。

あなたが、不便な生活を送る状況にならない為にも事前に対処し最悪のケースにならないために自ら率先してルールを知り、解決しましょう。

ただ、一人で解決にあたる場合、不安なことが多々あると思います。
私たちコーラルではあなたの悩み相談や解決方法を無料でご相談できます。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

まずは、住宅ローンが払えなくなったら一人で考えず私どもにご相談ください。