私道の通行・掘削承諾書とは⁉私道で気を付けるべき事項を解説します。

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私道の通行・掘削承諾書とは⁉私道で気を付けるべき事項

少し朝晩、肌寒くなって参りました.

11月も不動産購入に向け週末は、物件の内覧にお出かけになられる方も多い季節です。
そこで一生のうちで一番高い買い物である家を選ぶ際に、後悔しないように注意するポイントとして、まず道路のこと、その中でもここでは『私道の通行・掘削承諾書』について解説したいと思います。

物件の価値、命運を握る『道路』

実は、不動産の価値や命運を握る最も重要な要素が道路なのです。
ゆえに道路が現状どうなってるかなどの状態確認は必ずするべきです。

なぜ、道路が重要かというと、土地と前面道路との接道状況によって、その土地に建物が建築できないこと、もしくは建て替えが出来ないなどの制限を受けることがあるからなのです。

例えば、建築許可を得るためには、建築物が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません（建築基準法43条1項）。
これを「接道義務」といい、避難経路の確保や緊急車両の通行経路の確保などを目的としています。

また、建築不可の土地を購入する場合は住宅ローンの対象外といった金融機関がほとんどになり購入資金を現金で用立てる必要が出てくるのです。

公道と私道

日本の道路は、公道と私道とに分かれています。
『公道』とは、公共の用に供されている道路で、国や地方自治体など公的団体が管理している道路のことです。例えば道路法で定められている高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市区町村道などがあります。

これに対して、私的に所有・利用される道路を『私道』といい、個人や法人が所有する土地の一部に設置された道路上の土地のことをいいます。

なお私道は、所有者が１人の場合（例えばその土地の代々の地主さんや分譲業者が所有したままのケース）や、多くの人が所有する場合があります。

ただ、例えば財務省が所有する道路が有りますが、この取り扱い方には気を付けなければいけません。国有財産でありながらその利用使用方法が別に決まっているからですが、このことについてはここでは触れないで通り過ぎることにします。

道路確認の重要度

道路の確認内容を重要度の高い方から並べますと、

①前面道路は建築基準法上の道路かどうか（道路の種別）
②道路に間口が2ｍ以上接道しているかどうか
③道路は公道か私道か

という順番で確認しなければなりません。ま、不動産業者や建築屋さんが調査する場合は同時に確認していますが。

①や②の条件を満たさないと、その土地の資産価値がほとんど無くなるという可能性がありますので、最初の2点の確認は絶対に必要です。

この２つについては、道路が公道か私道かは関係なく確認する必要があります。

③の私道については、私道だから絶対にダメという話ではありません。一方で私道ならではのトラブルに巻き込まれないためには、最低でも次の2点について、確認すべきなのです

②その2点とは、

1、私道の持分があるかどうか⁉
2、私道の通行・掘削承諾書は取れているか⁉

の2点です。

新しく土地を購入して家を建てるとき、隣接した道路が「私道」の場合、その道路（私道）を通行したり、掘削したりする必要が生じることがあります。
もし、この道路の持分を持っているとこれらの行為が簡単に解決できるのに、持ち分が無いと問題がややこしくなってしまう場合が出てくるのです。

実は、私道はあくまでも私有地の一部なのです。
ゆえに、私道所有者が誰に対して通行を許すか、または掘削してもいいよと許可するのかは、所有者判断に委ねられているのです。

したがって、私道を通行したり、水道管工事で私道を掘削しようとする際には、原則として私道所有者の承諾が必要なのです。

要は、私道持分の有無次第で、2の私道の通行・掘削承諾書が必要になる繋がる場合もあるからなのですね。

私道の通行・掘削承諾書とは

私道の通行・掘削承諾書とは、人や車両が無償で通行したり使用する事の承諾と、上下水道管、ガス管の埋設工事や引き込み工事、それに伴う付随工事を行う事に関して私道の所有者が承諾をした書面のことを言います。

掘削承諾、または掘削許可とも言っていますが、不動産会社の作成する『私道の通行・掘削承諾書』には、『私道の掘削、通行等に関する承諾書』、『私道の掘削、通行等に関する同意書』『私道の掘削、通行等に関するの覚書』など異なるかもしれませんがどれも同じ内容と考えられます。

ただ、どの題名でも良いですが、承諾や許可を取っておかないと、建物を建築する際に給排水工事や都市ガスの場合、道路を掘削して取り出し工事をしないと目の前に本管が通っていても利用できないといったトラブルにつながることがあります。

【事例】所有者２名で共有する私道の通行・掘削承諾書取得

ご売却の依頼を受けた東京都世田谷区内の一戸建てが有り、この敷地（土地）に所有権の無い私道が有りました。

実は、その私道に本物件の上下水道とガス管が埋設され現在使用利用していたのですが、ただし通行・掘削承諾書は売主の手元に保管していないとの事だったのです。
私が昔、他社の世田谷支店長をしていた時にもこんなご相談が多かったのですが、世田谷区にはこういう私道がらみの一軒家は多いのです。

コーラルとしては、早速その私道所有者へ私道の通行・掘削承諾書取得を試みました。
所有者のお一人はご事情を話し即ご理解いただけ私道の通行・掘削承諾書に署名押印を頂けたのですが、しかし、もうお一人の方からのご理解が頂けないと言う事態になってしまったのです。

粘り強く交渉・相手に理解を求める姿勢の大切さ

何度お願いしてもご理解が頂けません。

実はコーラルの販売活動でその一戸建ては既に買い手が居ます。
そこで粘りました。何度も日参しご説明しました。そしてやっと私道の通行・掘削承諾書取得が出来たのです。

では、なぜ、こんなになかなかご理解いただけなかったのか⁉

それは、コーラルの前に売却活動していた他不動産会社のいい加減な行動に有ったのです。
どんな行動をしていたかはここでは敢えて言及しませんが、不動産屋さんの行動言動で、必要な書面が頂けないことも有るのです。

ゆえに経験豊富な専門家を介しての交渉が絶対に必要なわけです。

多くの方はこの私道の通行・掘削承諾書に署名押印は簡単に取得できると思っておられるでしょう。
しかし、それは全くの幻想なのです。

取得するまでには所有者宅に何度もお邪魔することはもちろん、お手紙を出したり、お電話をしたり、手土産をもって行ったり、時にはガス会社を巻き込んだりしながら、対処が必要にもなり、結構、大変な作業となるのが実情です。

まとめ

このような道路、特に『「私道」の通行・掘削承諾書』についての注意点等は、売買の際に重要事項説明書により宅建士より説明のある内容になるのですが、現地見学や不動産会社から紹介を受けた際に事前に確認しておきたい内容です。

実際には不動産の購入の際にこの他にも注意しなくてはならないことが沢山ありますので、住宅探しには信頼できるパートナー（不動産会社の営業マン）を見つけることが不可欠かと思います。


次回は、境界についてです。

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