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離婚による夫婦間売買と住宅ローン

更新日2021-10-16 (土) 17:48:16　

ここ最近、離婚による夫婦間売買の相談が増えている。
先日取引を終えた案件はご主人と奥様が共有で自宅を保有していて、住宅ローン名義はご主人の単独で、離婚するにあたり、ご主人の名義分を奥様に売買したいという内容でした。

金融機関をいくつかあたってみたが、取り組めないところがほとんどで、相談にのってくれるところがあったと思うと、ローンの残債金額までしか融資出来ないという状況でした。

そんななか、しつこく金融機関をあたっていくと、一つこちらの希望する融資金額まで取り組んでもらえるところが出てきました。

最終的にそこで融資を受けて取引を終えることが出来たのですが、今回融資が通ったのは、ローンの債務名義がご主人で奥様は債務がなかったことと、奥様の持ち分名義があったこと、奥様の勤め先が上場企業で年収もあったことの3点がポイントであったと思う。

もしペアローンで組んでいたら、どうだったか。連帯債務だったらどうだったか。

その金融機関は初めから奥様に債務がないことという条件を言っていたので、否決になっていた可能性は十分考えられる。

このように金融機関によって、取り組める条件は皆、微妙に異なるのでこれなら間違いないという型は離婚案件ではないということをあらためて実感した。

夫婦間売買の４つのパターン

夫婦で家を購入するときは主に下記の4パターンがある

① 夫単独名義（ローン名義夫）
② 夫単独名義（奥様連帯債務または連帯保証）

奥様の収入を合算して融資を受けるのがこのパターン
連帯債務か連帯保証かは金融機関によって扱いが異なります。

③共有名義（奥様の自己資金分を奥様名義にする）（ローン名義は夫）
④共有名義（夫婦それぞれローンを組む）

ペアローンがこれですね。

① ③のローンは夫単独（③の奥様は担保提供者になる）
② ④は夫婦共に債務がある

購入するときにどの形でローンを組むかは、資金の出所や、夫婦の年収、ローン控除をそれぞれ使いたいかなどといった要素で決まってくるでしょう。離婚するときにはどれが一番有利に（リスクが少ない）なるかという視点で考える人はあまりいないでしょう。

今回の取引事例では③のパターンでローンを借りることが出来た。
奥様名義があったことが良かった理由は、売買代金の設定をする上で、奥様名義が無くすべて夫名義だったとしたら移転する売買価格が高くなり、必要融資金額が大きくなり借りられなかったからだ。
融資可能金額に合わせて物件価格を設定してしまうと、市場価格と比べて価格が安くなり、みなし贈与で贈与税が課税されてしまう可能性があるので出来ません。夫婦の売買は所有名義、債務名義の両方がローンを組む際影響してきます。

離婚による夫婦間売買と住宅ローン・まとめ

ローン以外でも夫婦間売買の相談は財産分与なのか贈与なのか、夫婦間売買の譲渡所得税の控除やローン控除が適用になるかなど課税関係もわかりづらいことが、多くお客様の内容によって、異なる要素が多くありますので、詳しく知りたい方は夫婦間売買の実績が豊富なコーラルにご相談ください。