売主様と不動産業者の連携が早期高額成約の鍵

今日は、早く成約(売却・購入)できる理由について

【仲介手数料無料または無料にならない場合でも半額未満の1.5%で売買承り中】の不動産業者一社員 横浜店の大久保です。

1月中旬から徐々に不動産売買の繁忙期に入っています。

特に2月に入ってとても多忙な時をとても楽しく過ごすことが出来ています。

コーラルも不動産購入時の応援キャンペーンを展開しており、通常半額未満の売買金額の1.5%を1%にしておりますので、例年になく多忙を極めております。

さて、最近の起こったことなのですが、コーラルのHPを見たというお客様から、不動産系ポータルサイト・アットホームに掲載されているマンションが気になるので、詳細とコーラルから購入した場合の諸費用額を教えてほしいと連絡がありました。

私もアットホームをみて、早々レインズ(不動産流通機構)で情報を確認しようとしましたが、売却中物件情報の登録がありません。

と言うことで、再度アットホームを確認。と、そこには掲載日として平成29年12月27日とありました。

レインズを確認した日が平成30年1月15日。既に20日も経過しているのにレインズ登録がないのでどうしてなのかもありアットホーム掲載の不動産業者に確認しました。

その不動産業者は専任で売主様と媒介契約しているとのことで、レインズは1月18日に掲載しますという回答でした。

また、既に一組購入検討者が有り、もう購入申し込みが入りそうということも言われていました。

専任媒介契約は、国土交通省令で定める期間内(専属専任媒介契約は5営業日以内・専任媒介契約は7営業日以内)にレインズ登録が義務づけられています。

でも、このケースは23日目の登録と言うことです。

何か変だと思いませんか。

でも、これは、法の抜け目をついたちゃんと合法なものなので相手の不動産業者に注意もできないのです。

なにが、法の抜け目か?、ちゃんとご説明しますと、専任媒介契約は7営業日以内というところになります。

不動産業者の7営業日までに登録すれば良いことになっていて、例えば不動産業者の定休日や年末年始の休みはカウントされないこととなっているんです。

と言うことで、年末12月27日営業終わり翌年1月11日から営業開始の場合、1月18日に掲載すれば良いことになります。

このように売却を依頼された不動産業者のなかには、自社で買主をみつけるために、アットホームやSUUMO、自社ホームーページにはすぐに物件を登録し、レインズにはギリギリまで登録しない会社がとても多くあります。

「アットホームやSUUMOに掲載できるなら、レインズにも載せられんじゃないか!」と、文句言いたいのは山々です。

しかし、期間ギリギリでも登録されれば、ルール違反ではないので文句も言えません。

このように年末年始で営業日が少なく、お休みも多くある場合、3週間以上もかかってしまうこともあります。

専属専任媒介契約は5営業日以内・専任媒介契約は7営業日以内というルールは決まり事なので、そのルールを逸脱していた場合は対処も出来ますが、ルールぎりぎりまで各不動産業者は自社で買主をみつけるために最大限利用しているという実情があるのです。

多くの不動産業者はこの専任媒介契約は7営業日を最大限利用し、例えば、1月29日専任媒介契約取得の場合、2月8日に登録しなければならないため、その間は自社HPやアットホームやSUUMOで自社で買主をみつけるため活動します。

この間、買いたい人は、その売主直接の不動産業でのみ購入できることにはなるのですが、コーラルのような仲介手数料無料や半額以下の1.5%の不動産会社からは買うことはできないのです。

このルールって、いったい誰のために有るんでしょう。

不動産業者にも掲載の準備は必要でしょう。また売主様にも準備は必要でしょう。

売り出して早々内覧あった場合、対処できていない場合もあり、成約にならない場合もあるのも事実ですから。

早期成約できた理由を考えてみても室内をとても綺麗にしてお客様をお迎えする準備ができていたということがありますから。

なかなか売れない理由としては、室内清掃がされていないとか、照明を設置してくれないなどがありますが、最も多い理由が売主が一生懸命すぎる(相場より20%も高い金額で販売したり、積極的に案内に介在してきて圧迫感を感じてしまいうっとおしい、売主から積極的に動き過ぎて押し売りになってしまっている)などもあります。

適切な努力があり、それと同時に不動産業者の適切な行動なしに高値・早期成約を目指したいなどのご要望を叶えるのは難しいと言えるのですが、しかし、ちゃんと適切に準備をすることは重要なことで、適切な準備と内見を制する者すべて制すと言えることでもあるので仕方ないことでもあるかもしれません。

ただ、囲い込みは売主のいかなる努力も蔑ろにしてしまいます。

コーラルも間違いがない広告のためにちゃんと掲載項目を調査し、売主様からの過大な広告ワード掲載依頼にも対処し、掲載しなければならないため時間もかかることは致し方ありません。

しかし、レインズよりも広告が厳しいアットホームやSUUMOなどの一般消費者が見ることのできる不動産系ポータルサイトに掲載できるのであれば、レインズにも掲載出来るだろっって思ってしまうんです。

私が言いたいこと、それは不動産業者は自分のことしか考えていないのか!って言うことなのです。

確かなこと、それは売主の早期売却機会の逸失と言うことです。

国土交通省や業界団体も法整備ステイタス管理などの導入で、それでも一昔前に比べればこのようなことは大分減ってきたとは思います。が、不動産業界はいまだ「囲い込み」は無くなっていないのです。

因みに、不動産業者の囲い込みの場合のトップの言い訳は「商談中」。その次が売主さんがその日は対応できないため。
海外出張中の為や、連絡が繋がらないのでご見学はできません。などなどですね。

レインズに登録されると言うことは、まだまだ購入時に不動産業者からの物件紹介が旺盛な今日、情報は各仲介会社を介して、多くの購入検討者へ紹介されることになり、早期の売却が期待できる利点があります。

しかし、この機会損失は売主も買主も損はあっても得は全くないと言っていいところなのです。

物件の情報はできるだけ多くの購入検討者に対してオープンになったほうが、売主様にも買主様にもメリットになることは確かなのです。

レインズへの登録を遅らせることは、その仲介会社の両手取引の可能性を高めるだけで、早期成約の可能性を高めるものではありません。

話は戻りますが、先の購入お問い合わせのお客様は、本日2月9日、別の一戸建てをご購入され、とても満足しておられました。

別の一戸建てをご購入された経緯は、先にお問合せいただいた物件はその後内見も出来て、購入申し込みも出し、住宅ローンの事前審査もパスし、売買契約準備段階最終迄行ったのですが、しかし、その物件はどうしても気になることがあって、購入には至らなかったのであります。

その買わなかった理由が、急に購入ドタキャンになったので相手の不動産業者には言えなかったのですが、ここだけの話なので書きますと、売主様の積極的なアピールがどうしても嫌だったって言うことです。

気にはなっていましたが、やはりっていう感じです。

売主様自身の積極的すぎるアピールは押し売りになる場合がありますから、注意しましょう。

買主様は、押し売りはとても嫌いますから。

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