新築マンションと中古マンションなら、どっち買ったらいい？
先日、中古のマンションをご内覧頂いたお客様から
「とても気に入ったのですが新築マンションとどちらにするか悩んでいます。」
というご相談を頂きました。
どちらにもメリットとデメリットがありますので、どちらが良いとは断言できないのですが違いのご説明をさせて頂きます。
【価格】
まずは価格面を見て見ましょう。
中古マンション
首都圏の２０２１年７～９月に成約した物件の平米単価は６０.７８万円でした。
前年同期比９.３％の上昇です。
販売物件としてレインズに登録された物件の価格は平米単価６５.４９万円となっており前年同期よりも１４.０％上昇していて、これは新規登録件数が前年同期比９.９％減少していて在庫が少ない為と思われます。
７０平米の物件が約４２００万円で成約している事になります。
新築マンション
首都圏の２０２１年８月の平米単価は１１７.８万円でした。
前年同月比２６.３％の上昇です。
７０平米の物件が８２００万円で成約している事になります。
築年数にもよりますが中古マンションは新築マンションの半額位で購入できることになります。
【諸費用】
次の買うときの諸費用はどうなんでしょう⁉
中古マンション
仲介手数料、住宅ローン事務手数料、火災保険、登記費用、収入印紙等の合計で物件価格の８％前後になることが一般的です。
５,０００万円の物件の場合、約４００万円になります。
新築マンション
住宅ローン事務手数料、火災保険、登記費用、収入印紙、修繕積立金基金等の合計で約５％前後になります。
新築マンションの場合は不動産業者から直接購入するので仲介手数料はかかりませんが修繕積立金基金が２０～８０万円、物件によっては１００万円以上必要になります。
５,０００万円の物件の場合約２５０万円となります。
コーラルの場合、仲介手数料１％プランでご成約されると諸費用が約２％節約できますので約３００万円となり新築との差が縮まります。
【住宅ローン控除】
やはり住宅ローン控除は外せませんよね。
中古マンション
築２５年以内が対象ですが築２５年を超えていても「耐震基準適合証明書」の取得か「既存住宅売買瑕疵保険」の加入で「住宅ローン控除」が適用できます。
耐震基準適合証明書は新耐震基準のマンションでしたら問題無く取得できますし、旧耐震基準のマンションでも耐震基準を満たしていたり、耐震補強工事を行っていれば取得することができます。
最大で年額４０万円の控除が１３年間適用されます。
新築マンション
最大で年額５０万円の控除が１３年間適用されます。
最大で年額１０万円の差が１３年間、計１３０万円になります。
【資産価値】
資産価値は、どっちが良いのでしょう⁉
マンションの資産価値を決める最も大きな要因は立地です。人気の高いエリアは既にマンションやビルが建築済みの場合が多く、新しくマンションを建築することが難しくなっています。
新築マンション
建物が新しいという事が資産価値になっている場合も多く、立地条件の良くない場所の場合は中古で売却する際に大幅な価格低下になる場合もあります。
中古マンション
立地条件の良い物件は築１０年以上経過していても価格が下がらなかったどころか購入時よりも高額で売却できた例が多く見受けられます。
また、そこまで立地条件が良くない場合は築２０年位までは一定の率で価格が下がり、それ以降は横ばいになると言われています。これは建物は古くなると劣化していくが土地は劣化しないという理由です。
マンションの資産価値は新しさよりも立地条件といえます。
【新築マンションのメリット・デメリット】
では、やはりどうしても知っておきたいメリット・デメリットですね。
新築マンションを買う時を考えてみましょう
メリット
外観や内装が新品で綺麗。設備も最新のものが使われていることも多く、間取りもライフスタイルに合わせた設計になっていることも多いです。
デメリット
中古に比べて価格が高いことが一番のデメリットです。不動産会社の事業利益、人件費、広告宣伝費等が上乗せされているので、中古よりも割高になっている可能性が高いです。
また新築マンションは完成前に販売開始することがほとんどなので、モデルルームだけを見て購入することになり、実物を見れないというデメリットもあります。
管理状況やどのようなコミュニティが形成されていくかなど、色々と不安なまま購入することになります。
【中古マンションのメリット・デメリット】
最後に中古マンションのメリット・デメリットはどうでしょう⁉
メリット
新築に比べて価格がリーズナブルな物件が多いです。物件価格を抑えられた分をリフォーム代にすれば室内は新築同様にすることも可能です。
また、購入後に価格が大幅に下落することもほとんどありません。
実物を見てから購入できるので建物の現況だけでなく陽当りや眺望、マンション全体の雰囲気などを確認することができます。永く住むにはとても重要な事を確認できる事は大きなメリットです。
デメリット
そのまま住める物件も多いですが設備の老朽化が進んでいる物件もあります。リフォームすれば解決できる事が多いですが販売価格の他にリフォーム代が必要になります。
【結論】
新築マンションにも中古マンションにも、メリットもデメリットもあります。
希望するエリアで暮らし方に合った住まいを手に入れるためには、新築か中古かにこだわらず、幅広く探すことも選択肢の1つです。
たとえば、中古マンションでも築浅の物件であれば、さほど手を入れずに住むことができますし、既にリノベーション済みの物件では、新築のように綺麗な部屋に住むこともできるかもしれません。
新築マンションと中古マンションのそれぞれのメリットやデメリットを理解して、暮らし方に合った住まいを手に入れましょう。