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コロナ禍によるパンデミックと不動産価格。今後、不動産価格はどう推移するのか⁉【2021/4/24更新中】

更新日2021-04-26 (月) 16:03:52 公開日2020年5月7日 

2020年、コロナ禍による全世界規模のパンデミックにより、世界経済は大混乱となり、それは日本も例外ではなく過去に類を見ない未曽有の事態となりました。
不動産においては「不動産価格の下落が今後起こるのではないか、否、もしかすると暴落するの⁉」というご質問を多々お受けしました。

不動産売買現場の最前線にいる者の役目として、今、はっきり言える事実があるとすれば、それは間違いなく影響が出てきている。
それも今後、大きな影響になるでしょう。

ただ2021年4月の現状はどうかと言うと、不動産価格への影響は、今はただただ変化が無いと言えます。
アベノミクスが始まったころからの線上にあるわけです。

どうして無いのか、理由は、私たちの頭がほぼフリーズ(停止)している状態にあるからです。

しかし、既に事実上のコロナ禍となって1カ月以上が過ぎた今、これからの不動産価格がどうなるかの予測が立ち始めたことも事実です。
また多くの専門家もコメントも出始めています。

不動産価格

そこで今回は、まず現状を認識し、ちょっと先の未来における実需のマンション価格と一戸建て価格、投資用不動産の価格、更にはオフィス用不動産について個別に価格がどうなるのかを解説していきます。
今、コロナ禍中に何が問題で混乱しているかを知り、その先に起こる事を知れば安心できるはずです。

★目 次★【コロナ禍によるパンデミックと不動産価格・今後、不動産価格は暴落するか⁉】


コロナ禍、コロナ後の不動産価格

新型コロナウイルスの感染状況は日々変化し、第4波が到来。とうとう再再度緊急事態宣言が発出されます。これではこれから先の不動産価格動向を見通すことができません。

そんな中、いまだ開催まで100日を切った東京オリンピックは、今も開催に向け動いている状況にあります。

また、不動産価格もアベノミクスを継続中で、東京を含めた首都圏では価格上昇傾向にあり、近畿圏など主要地方都市もまた価格上昇傾向下にあります。

ただ、これは少々歪な状態を含み推移していて、この誤謬な状態がこれからが不動産価格に大きな影響が出ると思われ、特に注視する必要があります。

新型コロナが世界、日本に与えた影響

今、私たちは、誰も経験したことのない未曽有の出来事、未知のウイルス(SARS-CoV2)に怯え、経済活動のシュリンク【劇的縮小】を経験している真っ最中にいます。
この状態を戦争状態と例えている者もいるほどです。

しかし、そんな中であっても『日本は諸外国と違い雇用と所得が守られている。ゆえに不況期には住宅が最も底堅い動きをすることは、過去の例を見ても明らかで、今回も住宅価格は同じような動きを示すだろう。』
と言う専門家までいますが、この考え方には本来大きな欠陥があり大きな間違いと言いましょう。

日本人としての特性

ただ、やはり日本は情報弱者の国と言われるように「騙され続けるB層」とそれを利用し、踊らせ続けるA層が多く、目先の事態のみ受け入れ、先々起こる事態に用意をしないままこのコロナ禍も対応しています。
ゆえに、2020年6月以降、2021年4月の今でも、結果として先記『不況期の住宅価格な動き』を示しています。

ゆえにマンションも戸建ても売り出せば、この低金利と数々の購入刺激策を利用した買い意欲旺盛な人々に買われているわけです。
本来の日本経済の足元は、解決すべき事情を解決せずに来てしまい、否、アベノミクスでその壊れそうな部分を大きくする施策をして採ってきたので、すでに地方から崩れ始めているにもかかわらずにです。

日本は諸外国と違い雇用と所得が守られているそうなのですが、しかし、日本経済復調の前提条件となるこの雇用と所得は大きく壊れ始め、多くの企業がリストラと給与減に舵を切っています。

今はまだ、緊急事態下の数々の救済策のお陰で、会社や企業が倒産も破産もしていないから表向き何も影響が無いように見えていますが、さて、この状態はいつまでも続くわけがなく、爆弾が爆発したら一気に今が崩れる可能性もあるのです。
その爆弾は、もしかすると東京オリンピック中止かもしれません。

不動産の専門家も右往左往

今般の新型コロナショックは過去に類を見ない未曽有のパンデミックで、過去の事例、平成バブル崩壊時、リーマンショック時などとは比べ物にならないという事です。
今回の新型コロナウイルスによるパンデミックで、会社も企業も青色吐息となり、終には多くの会社や企業が廃業、廃業するところまで多くなっているのです。

不動産価格は株価と違い、秒・分単位で動いたりしません。これは住宅価格もです。
その性質を知っているので、とある専門家は今回のコロナ禍でマンション価格が3割以上も下落すると言い、また反対にある専門家はマンション価格は値下がることはなく、今以上に値上がりするので、今のうちに購入したほうがいいとまで言っています。
その理由はハイパーインフレになるからだとか(';')

専門家という存在は、日和見主義というか、ポジショントークに精を出すというべきか、必死に視聴率を取ることにだけ考えているというべきか、そのトークや文章ひとつでお金儲けをしているせいか、どの人も的を得ていない現状解説と未来予知ばかりに精を出すばかりです。
やはり、不動産売買の現場で必死にお客様の仲介を担っていない蚊帳の外の人たちなのです。

ある専門家は、『中古マンションの所有者は、マンション価格が1割超下がると手元資金を補填して住宅ローンを全額返済しないとマンションを売却できない状況になる。つまり、マンション価格が1割超下がると売却をあきらめる持ち主が多いので、取引量が減少してしまう。ゆえに中古マンション価格は1割下げが限界で、2割下げるにしても時間がかかると思っていた方がいい。』
と言う。

さてさて、そうでしょうか?

私はこの考え方は、一見正しく、一見間違いと思っています。
この論の問題点は、マンション価格が下がるのに時間がかかると漠然と伝え、今の政府と同じようにそうなる時期を明確にしていないところに有ります。
考えがこれから起こる先々の見通し、あるいは大局にまでおよばず、目の前の手近なことにしかおよばない近視眼的な論拠でごまかそうとしているとしか思えません。

いわゆる言葉でごまかそうとしているとしか思えないのです。
近視眼的な論拠とは、今回の新型コロナ禍が、過去の平成バブル崩壊、またリーマンショックと同程度であるとしている処です。

ゆえに、ここではっきりしておきたいと思います。
今回のコロナショックはその一撃のインパクトが過去に起きたパンデミックよりも桁違いに大きく、また平成バブル崩壊、また100年に1度あるかないかといわれたリーマンショックよりもはるかに多くの世界中の企業、労働者、家計に甚大な影響を及ぼしている点がごそっと抜け落ちているのです。

だからこそ、現在の経済混乱は過去に類を見ないほど桁違いに大きな規模になっているのです。
また、もう既に新聞報道やテレビで放映されているように、国際通貨基金(IMF)のゲオルギエバ専務理事が、コロナショックによる世界経済への影響は、2008年の世界金融危機(リーマン・ショック)より「はるかに悪い」との見方を示しているのです。
そのリーマンショックの時でも、マンション価格は1~2割の下落をしているのです。

全くこの点が抜け落ちています。

では、現状がどうなっているのか見てみましょう。

世界規模の急転直下な出来事

今、まさに起こっている新型コロナショック。この状況を2020年初めまではほぼ誰もが全く予想もしなかった事態となり、まさしく急転直下とでもいうべき事態ではないでしょうか。

急転直下の意味は、物事の事態や情勢が突然に変化して、解決・結末に向かうこととの事で「急転」は急激に変化すること。「直下」はまっすぐにおりる、ただちに結末に向かうこと。を意味するのですが、コロナショックを原因とする現状は、はまさしくこの意味するそのままが具現化された状況でしょう。

マイクロソフトの創業者ビルゲイツ氏は2015年の講演で「今後数十年で一千万人以上が亡くなる事態があるとすれば、戦争より感染性のウイルスが原因だろう。ミサイルより病原菌に備えるべきだ」と世界中の指導者に警鐘を鳴らしていたことは注目されているものの、全世界の指導者は病原菌に備えていたとは言い難いのです。

コロナショックの始まりと世界経済

2020年1月、中華人民共和国湖北省武漢市で突如、原因不明の肺炎が蔓延しているというニュースが発せられたと思ったら、それから半年もたたずして世界的大流行(パンデミック)となり、何百万人もの人を死に至らしめています。
その後この原因が人から人へ感染力の高い(新型コロナウイルス・SARS-CoV2)によるものとされました。

ゆえに、今、全世界規模で緊急事態宣言が発令され、日本でも不要不急の外出などを自粛するなどして、この新型コロナウイルスの感染を封じ込めようとしているわけですが、しかし、ヒトとモノの動きを止めるということが、どれだけ深刻な経済を停滞させることに繋がってしまったのか、それこそ急転直下の何物でもないでしょう。

しかし、パンデミック後1年経た今でも新型コロナウイルス問題は続いていて、その猛威を拡大中なのであり、いつ落ち着くのかもわからないまま世界は混迷を膨らませているばかりです。

コロナ禍と日本経済

日本では、東証株価指数(TOPIX)が昨年来の高値を付けた1月20日から3月9日までに、東京証券取引所第1部上場企業は実質132兆円の時価総額を失いました。
しかし、その後の経済対策で市場にお金をジャブジャブさせて中央銀行バブルを起こし、行き場のない大量のお金が一気に証券市場に流れ込み息を吹き返します。

実体経済においても多くの従業員を抱える大手企業から地域経済を支える中小企業や、街の飲食店までが、工場の運休や店舗休業を決めるなど日本経済は大打撃を受け続け、今もまだ継続中で収束の見通しも立たないままなのです。
このまま続けばどれだけの規模の損失が出てしまうのでしょう。

有一の希望は、売上高約30兆円、2019年4~9月期(第2四半期累計)の連結決算では売上高、純利益ともに過去最高を記録した自動車メーカー『TOYOTA』が一旦混乱し損失はがしたものの、その後急速に回復したことでしょうか。

ただ、2021年4月の今、多くの企業や会社、事業者が戦後初めて味わう緊急事態宣言を受け、事業停止しており、少なからず既に企業倒産が起こっています。
また、これからさらに倒産・破産する会社は後を絶たないと想定されています。

私たちにも身近な問題で、やがて倒産や破産のスパイラルに入り収入が無くなったり、そうでないまでもガクッと減る事は間違いないでしょう。
過去に経験した者がいない事態になってしまったわけです。

また、日本経済の浮揚の唯一の希望であった東京オリンピック開催も予断をゆるす状態になく、追い打ちをかけるようにコロナが日本経済にとどめを刺し、日本にはもう起死回生の策なんか残っていないのです。
日本政府はコロナ禍当初から第4波下の今でも、東京オリンピック今年開催を諦めていません。しかし、事実上東京オリンピックの延期はまもうできなくなり、延期された開催日まで100日を切った今日、ようやく新型コロナ蔓延に危機感を示し、本気の対策を打ち始めたのです。

東京オリンピック開催延期決定時、既に上限額500億円の保険金も降り、保険が無くなったこれ以降、開催中止をしてしまったら約2000億円と言われる違約金が払えない今、税金を使って払うしかなく、第3回目の緊急事態宣言発出は日本のメンツが掛かっているのでしょう。

しかし、この判断は遅すぎてしまい、今となっては何を対策しても政府のコロナ対策は後手後手ばかりで、自然災害であった新型コロナショックは、今ではヒューマンショック(人的災害)という風になりつつあるのです。

誰もが経験したことのない未曽有の出来事

成功者と呼ばれるあの著名投資家ウォーレン・バフェット氏が率いる米バークシャー・ハザウェイでさえも2020年1~3月期決算は株安で497億ドル(5兆3100億円)の赤字を出してしまっているのです。

5兆円と言えば、コロナ禍でも頑張っている吉村洋文知事のいる大阪府の2020年度予算案2兆6,368億円のほぼ倍、東京都の7兆3,540億円より少なかったとはいえ、この額の損失を出すというすさまじいさなのです。

株のプロ中のプロ、神様と言われた投資家、経営者でさえ、新型コロナウイルスによるパンデミックは判断を誤ませるのです。

これまで米国の好景気が世界の株式市場を引っ張ってきました。しかし、新型コロナウイルスのパンデミック(世界的大流行)でその米国が戦争状態で戦々恐々となり、もしかすると今の好景気は終わり、世界的大恐慌になるかもしれない状況にあるとまで言われているのです。

コロナ禍の欧米状況

例えば、アメリカのニューヨークでは失業者の数が増え続け、新規失業保険申請件数が過去最高の328万件記録したそうです。
これ、前週比11.7倍という尋常ではないとんでもない数字なのです。

家賃を払えない人が家賃の支払い猶予を求める運動を行って、ニューヨークからシカゴやサンフランシスコにまで波及する事態となってこれまでの日常生活が完全に崩壊しているのです。
失業者にとってのセーフティーネットの一つである、失業保険給付オフィスに電話しても、回線がパンク状態で2週間以上もまったく繋がらといいます。

欧州ではどうでしょう?
スペインやイタリア、フランス、英国を中心としたヨーロッパも、日本よりも遥かにコロナの感染が深刻化しています。

英国ジョンソン英首相、ロシアのミシュスチン首相、米歌手マドンナさんなどが感染し、その他多くの著名人も感染したのです。

世界経済が生産と消費の面から同時に締め上げられるという事態はこれまで経験したことがなく、今、欧米では、今までの日常生活なんかとっくの昔に崩壊しているのです。
日本に住む私たち日本人も決して他人事だと思ってはいけません。

コロナ禍の日本

欧米では失業者の数が増え続け、生活に支障をきたすこの事実を、決して対岸の火事だと思ってはいけません。

やがて欧州の影響を受けた日本も連鎖倒産や破産のスパイラルに入り、あなたが受け取っている収入をゴソッと削り取る可能性が極めて高いのです。

ヨーロッパやアメリカの経済は日本にも多大な影響を及ぼしているので、やがてその影響を受けて給与削減、ボーナスカット、リストラ、破産、倒産などの不吉な言葉が連日ニュースを飾る阿鼻叫喚の事態が近いうちに訪れる可能性が高いのです。
事実、既に連日給与削減、ボーナスカット、リストラ、破産、倒産のニュースが新聞に載り、多くの人に影響が出ています。

2021年の今、徐々に日本でもリストラ、生活苦などが表面化し始めています。

コロナ禍中の不動産価格動向

さて、不動産価格がどうなるかを解説する前に、今般のコロナショックについての現状を欧米、また日本の状況を見ていただきましたが、コロナ禍により不動産価格はどうなるのか、いったい不動産市場に今、何が起こっているのか?いつになったらこの閉塞的な状態を脱すことができるのかを誰もが知りたいでしょう。

以下では物件種別毎に解説しましょう。
まずは各種不動産の現状についてです。

新築マンション価格動向

アベノミクス始まりと共に上昇を続けた新築マンション価格。それは2021年現在も下落しにくい構造となっています。
新築マンションの事業主(売主)は個人ではなくデベロッパーなため、コロナ禍でも供給戸数を減らす(約3.1万戸から約2.4万戸へ)ことで、現在の価格水準を維持しています。

近年の新築マンション価格の上昇要因のうち地価上昇と建築費上昇は新型コロナ禍においても止まっておらず、また、購入層の収入もコロナの影響をほぼ受けていない状況なのです。

この状態で住宅ローン金利は、史上最低金利となり、しかも2021年には登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が40平方メートル以上の新築マンションへも住宅ローン控除が適用されるため、より一層の購買意欲を醸し出しているのです。

また、父母や祖父母などから住宅取得のための資金の贈与を受ける場合、住宅取得資金の贈与の特例儲けられるため、購入に拍車がかかっているのです。

しかもここ数年の新築マンションの供給地は利便性が高い駅直結や駅近隣が多く、高付加価値化が益々進んだことも価格高騰を演出しています。

新築マンションは日本の経済対策の要でもあるので、今後もこの不動産政策の柱である新築マンション開発政策は続くと予測され、そう簡単に価格が下落することはないでしょう。

中古マンション価格動向

2020年度の中古マンションは首都圏の成約件数が37,049件(前年度比2.3%減)、近畿圏でも5.6%減の約1.7万戸となって、コロナの影響を受けた模様が明らかとなりました。
この数字だけ見ると、コロナにより中古マンション需要の縮小が発生したように見えますが、事実ではありません。
この背景にある事情を鑑みた検証をしていないからです。

背景には、中古マンションを売り出した人があまりに少なかった事です。
下の図をご覧ください。

2020年6月以降、どんどん中古マンションを売り出す人が少なくなり、その結果、中古マンション販売中在庫が少なくなっていたことが明らかなのです。
この状況でも多くの人が、史上最低金利や購入促進策を背景にマンション購入に走ります。時には1戸の中古マンションに3人から5人もの買い希望が入ったこともあるのです。
しかし、買えるのはその中の1人だけです。
その他の人は、また別のマンションを探すのですが、なかなか新規売り出し物件は無いままなのです。

・新型コロナウイルスの感染状況の影響により、成約件数は一時大幅減少したが直近は増加傾向。
・直近の新規登録・在庫件数は前年比で減少し、減少幅も拡大傾向。
・成約㎡単価は一時下振れしたものの、新規登録物件・在庫物件㎡単価とともに上昇傾向。
出典:東日本レインズ



実は今もこの状態が起こっています。
コロナの影響を受けて都市圏での住宅需要の縮小が発生したことが明らかとなったと専門家は言いますが、しかし、縮小しているわけではないのです。
売り出し物件が無いために、否応なく成約件数が落ちた格好なのです。

実はマンション市場は、すでに首都圏において中古マンションが大勢になりつつあります。
首都圏では2019年時点で、中古市場のシェアが新築市場を明確に逆転し(新築発売戸数約31,000戸、中古成約件数38,000戸)となっていて、この新築マンションと中古マンションのシェア逆転は、首都圏マンション市場の歴史的な大転換と言ってもいい事態が起こっていたりもします。

中古マンション

このまま新築マンション価格が高止まりしたまま推移する可能性は高く、その結果として中古マンション購入へと舵を切る消費者が確実に増えることとなると、首都圏における中古マンション価格はもう数年は高止まりする可能性があります。

一戸建て動向

2021年4月現在、都心狭小戸建てが飛ぶように売れています。その結果、その供給量最王手オープンハウスが過去最高売り上げを出しているとも言います。
新型コロナパンデミックがこの傾向を演出したこととなりました。
ただ、この状態は都心に限った動きだったのですが、徐々に郊外へと広まってきています。

では、ここで東日本レインズ発表の首都圏中古戸建住宅成約価格を見てみましょう。

戸建て価格は2020年10月までほぼ変化していません。ただ、これも『いままでは』限定かもしれません。
2020年11月以降、特に2021年に入っては価格上昇し始めたのです。

それは、これから徐々に米国の住宅事情が日本の戸建て価格に反映し始める可能性が有るからです。
今、米国はどんどん家が建っている状況だそうです。コロナ禍によるテレワーク化により、アメリカでは都心の集合住宅から地方の一戸建てへ需要が極端に拡大しているのだそうです。

その結果、カナダ産木材が日本に入って来なくなりつつあるのです。
木材不足が起こると、過去の新築マンション高騰時と同様、価格高騰の誘引剤となり、中古一戸建てまで価格上昇することも考えられるのです。

新築戸建て現場

ただ、地方の戸建て空き家余りは深刻で、また年間60万人以上、100万人にも迫る勢いの人口減には抗えず、このカナダ産木材不足下でも価格下落は必至な状況になるでしょう。

投資用不動産

投資物件マーケットの動きは一時、東京リートが乱高下していましたが、今は株価と連動した動きを示しています。

東京オリンピックを追い風にし好調だったホテルは死にかけていて、既にいくつかのホテル運営会社が倒産しています。他のホテルや旅館も同じように藍色吐息になっていて、いつ倒産してもおかしくない状況にあります。

今、一人頑張っているのは物流施設需要でしょうか、しかし、こちらも既に息切れ気味な動きにはありますが、しかし、コロナ収束が見えたら即再度動きが出てくるでしょう。
今後、ネット通販は拡大し、Eコマースも拡大する背景があり、物流施設用地は需要が旺盛なのです。

コロナ禍中の各不動産種別ごとの価格動向・まとめ

今、コロナ禍でほぼ誰もが動けないので、まだ目に見えた不動産価格の下落は起こっていません。
むしろ、2月、3月まで好調だった仲介取引の決済などが4月ゴールデンウイークを挟んで行われているので、不動産業界にはそう深刻さが広がっていない状況となっています。

ただ、5月に入って以降はさすがにすべてのカテゴリーで急速に取引が減少して、売買も賃貸も急を要する取引以外は取引自体が無くなってしまう可能性があります。

不動産業者の動き

不動産ポータルサイトHOME'Sを運営するLIFULが4月21日に発表したと調査データによると、企業活動への影響については91.7%が出ていると回答しています。なお前月の合計70.5%から2割上昇したとのこと。

また、今後の影響を心配しているかどうかについては98.6%が影響があり、心配であると回答しているのです。
このデータは正確でしょう。
これから5月以降に不動産市場は大きな影響が出てくると言っていいのです。

コロナ禍第三波の今でも、A層と言われる人たちは儲けのため、また不動産業者の一部は生存の為、やむなく売却活動しています。生死を掛けても販売活動を行っています。
でも、本来B層と言われる私たちは動くべきではないのです。が、どうしても目先の事情に踊らされ購入へと動いてしまっています。
動くなら、今は、不動産価格が安定して高止まりしているので、静観せず売却活動をすべきなのです。

それでは以下でコロナ収束後の不動産種別毎について価格動向を予測してみましょう。
いつ、どのタイミングで不動産価格が動き始めるかの予測建てしておけば、いつあなたが動くべきかがわかるのではないでしょうか。

アフターコロナ時の不動産価格・動向予測

まず、基本的前提が今後の世界経済も日本経済も収縮に向かう状態になるので、不動産の多くは価格はコロナ禍中お金ジャブジャブ状態を反映し上昇しますが、しかしその後このまま続かず下落し始めるでしょう。

その下落幅は、おおよそ2023年か遅くても2025年、現在価格の2割から3割になるでしょう。
但しその後は、ハイパーインフレが全世界を襲う可能性があり、そうなれば不動産は行き場のないお金が一気に日本に流れ着き、一旦一部地域で価格バブルを起こすかもしれません。
ただ、この可能性は高くはありませんが、無いとも言えません。

今回のように経済崩壊を守るため、じゃぶじゃぶお金を実体経済の縮小している市場に供給するのですから、自ずと実体経済と株価は大きな乖離を見せ、不動産価格は思いもしない高くなることが考えられるのです。

過去は、じゃぶじゃぶお金を市場に流したとき同じような値動きを示したことを考えれば、今回も同じ値動きを示すことが考えられるのです。
そうなるともうハイパーインフレが日本を襲います。
ただハイパーインフレになっても直ぐではありません。早くて5年後以降と言えるでしょう。
ハイパーインフレ後は、日本経済は破綻してしまう可能性が高く、それゆえ今、政府はなかなかお金を出しかねているのです。
投資として不動産を商品として考えるとき、投資として最も魅力的なリートとマンション市況は見ておいたほうが良いでしょう。

但し、基本はやはりまずこのコロナ収束後1年から3年は価格下落で動きます。
ただ、2020年も2021年も不動産価格の下落はすぐ起こる事はありません。
不動産価格への影響は、今般のコロナ禍では、アフターコロナ後にじわじわと出てくると思っていいでしょう。
ただ急速な下落は起こらず、コロナ禍前のマンション価格を維持する可能性が高いでしょう。
理由は、買い手は一定数いるのに、しかし売出数は多くない状況が考えられるからです。

不動産価格も需要と供給でその価格は決まりますが、コロナ収束後売り出す人が少ないとなると、価格は現状維持のまま推移する可能性が高いのです。

コロナ渦中に売出が少なくなる理由として、先に書きましたが、中古マンションの所有者は、やはりこの未知のウイルスが怖いというものが有ります。
特に第三波は新型コロナウイルスでも「変異株」「変異ウイルス」で感染力が高く、重症化のリスクも高いと言います。
この状態下は動きたくても動けません。

また、コロナ終息後すぐ不動産価格が下がらない要因として考えられるのが、マンション価格が1割超下がると手元資金を補填して住宅ローンを全額返済しないとマンションを売却できない状況になるからです。
つまり、マンション価格が1割超下がると売却をあきらめる持ち主が多いので、取引量が減少してしまいます。
ゆえに中古マンション価格は1割下げが限界で、2割下げるにしても時間がかかると思っていた方がいいのです。
この近視眼的な考え方はある意味正しいという事なのです。

えっ、なんでそうなる?
多くの企業が厳しいコロナ後、給与削減、ボーナスカット、リストラ、破産、倒産が増えることが予測でき、ゆえに住宅ローン破綻者が多くなっているだろうから、自然と任意売却案件が不動産市場に出回るのではないかと言われる方もいるかもしれません。
確かに、そうなる可能性はあります。しかし、このコロナ禍後にはその可能性はかなり低いと言えるのです。
では、理由をご説明しましょう。

今回のコロナ禍で政府が用意したセーフティーネットが、そういう人を守り、早急なる破綻は避けられ、住宅ローンの支払いができなくなったから即マイホームを差押して競売にする事など考えられないのです。
もし早急なる換価が行われたら、日本経済はパニックになります。日本政府は全力でそうならないようにするからです。

事実、コロナ渦中、日本政府は救済策を発出し救済していますね。

そういう理由から、住宅ローンの返済が滞っている人がいても、破綻しようでも、もしかして既に破綻している人でもですが売却を急ぐことはないでしょう。
また、もし売ろうと思っても価格が1割超下がると手持ちの自己資金を補填しなければ売却することも出来ないので、売却自体をあきらめる所有者多くなるという構図が成り立つわけです。

ゆえに中古住宅価格は1割下げが限界である事は事実で、そうそう2割下げることはないのです。

ただ、いつまでも金融機関は返済猶予してはくれないでしょうし、セーフティネットもいつまでもあるわけではないので、その時には不動産市場に売却案件が溢れてしまい、おおよそ2年後、遅くても4年後には価格下落が起こると思っていた方がいいのです。

もし、日本経済がコロナ禍前の基準にまで回復しないとすれば、いつまでもセーフティネット下の金融機関の保護も受けられなくなる事態となり、ついには多くの所有者がマンションを売却する事となり、マンション価格は一気に2割、3割減となる事が予測できます。

ゆえに、今後の経済が収縮に向かうのは間違いないので、不動産の売買を検討されている方にとっては、売る人も買う人もその動向が気になるでしょうから、コロナ禍真っ最中の今、信用ある不動産業者にでも聴くなどしてしっかり把握しておいた方がいいのです。
動き一つでこんな資産形成のチャンス、また貧富が逆転する可能性が高い今、嵐が過ぎ去るのを、じっと耐え、待つだけではいないのです!

タワーマンション価格はどうなる⁉

ある一面、都心マンションは価格下落はないと思っています。
例えば、山手線内の地盤がしっかりしている土地(立地)に建つマンションは下がりません。
具体的には、3A(青山、赤坂、麻布)地域と交通要衝な立地、文教地区の文京区などにあるマンションです。
これらの地域のマンションはマンションンの価値基準に最も影響を与える立地性が良く、また自然災害にも強いため資産性が高く、ゆえに買い手がいなくなることはないので、価格下落は起こらないのです。
今回のコロナ禍で問題となった3密の宝庫と言われるマンションでも、これらの地域のマンションは人気が落ちることはなく、価格下落することが有りません。
コロナ禍中終息後もこれら地域のマンションン価格は下落しないでしょう。

タワーマンション

次に山手線内以外のタワーマンションなどは、コロナ渦中もそのままアベノミクスの影響を受け、またジャブジャブ供給されたお金の影響もうけ価格上昇しています。

ただし、コロナ禍収束後は今の状態を維持するかどうかと言えば、上記山手線内地域と違い、価格上昇傾向に陰るが出てくることが考えられ、もしかすると一気に資産価値が下がる可能性があり、マンション価格も下落する可能性が有ります。
理由は、少なくても5つほど考えられます。

① タワーマンションはこれから沢山の売り物件が出てくる
② 一部マンションで大規模修繕時期を迎え、その費用捻出のため維持費が高くなる
③ これから完成在庫が各段に多くなる
④ 快適性が危ぶまれ、住まい方の見直しが起こる
⑤ 自然災害に弱い事で買い手が避ける

これだけの理由が有れば、タワーマンション価格が落ちるのは必然かもしれません。

上記以外の都心型マンション

  
新型コロナ禍当初の予測ははずれ、マンション価格は上昇しています。
やはりこの状況は、わたしたちB層が目先の経済対策に踊らされているからなのですが、この状況を利用したA層の人たちは売却して資産防衛のために債権へとシフトしています。

コロナ禍収束後は一時今の状態を維持し上昇し続けますが、しかし、そのまま値上がり続けるマンションも有れば、反面値下がりするマンションも出てくるでしょう。

ただマンション資産性が高い地域なのでそうそう価格下落が起こるとは言えないでしょう。

一戸建て

郊外の戸建は、コロナ禍前から続き、残念ながら下落傾向が続いていくと思われます。
但し、今回のコロナ禍で価格下落は小幅となり、一部地域は反対に価格アップする可能性があると思います。事実2021年4月の今、そうなっています。

3密への警戒、生活のし安さ、5Gの普及などからマンションから一戸建てへ住まい方が変わる(住まいシフト)のではないかと思われ、新築戸建てを中心に良い動きを示しているのです。

郊外型物件は、コロナ禍前までは「職・住・遊近接」という傾向から都心回帰現象もあり、また人口減少による「空家率」の増加もあり、売却案件数が増えたため、価格が下落傾向にありました。
しかし、今回の新型コロナパンデミックによる影響で、住まい方への考え方が見直されるているのです。

但し、なんでもいいわけではなく、買い物が便利で治安も住環境もよい住宅地という立地は重要視され、しかも自然災害が無いようなところに限るでしょう。

2021年4月の現在北米では住宅需要が旺盛です。
その結果、カナダ産木材が急騰しています。この影響をこれから日本の新築住宅価格にも受ける事は間違いありません。
新築一戸建ては影響を受け価格上昇する可能性があります。ゆえに、過去中古マンション価格上昇に見られたように中古一戸建て価格が引きずられて価格上昇する可能性が出てきています。


不動産全般に言える事ですが、今後は「売却時にも同じ価格かそれ以上の価格で売却ができる」という状況は、まず期待できないでしょう。

まとめ

コロナ禍真っ最中の今、不動産の動きは販売数減少を背景に、不動産価格の上昇を演出しています。
しかし、アフターコロナ時に、少々躊躇混乱しながらも否応なく不動産市場は今までに我慢したいた分、確実に販売開始する物件は多くなると言えますし、その結果、不動産価格も動き始めます。

但し、不動産価格は良くて現状維持な物件しかなく、普通に考えれば価格下落しかありません。
ゆえに不動産売却するなら、販売タイミングが最重要となり、今がその絶好のタイミングかもしれないのです。

新型コロナが終息することはすぐにはないでしょう。しかし収束する時は必ず来ます。
その収束の時をチャンスと考え、すぐ動けるようにしておかなければいけないのです。

コロナショックは、今までの流れをスパっと変えました。
よって、コロナ渦中販売在庫の大幅減の影響を受け上昇を続けている不動産は、今後販売開始する状況が到来し始めた時に価格下落する物件が エッ⁉ というほど多くなるのです。

未来について考えるとき、間違える事なく動くには、それは今を如何に生かすのかという事なのです。


実は今、おおよそ100年に1度の時代の大変化の中に私たちはいます。
こういう時の市場を見る目は、鳥が空の上から全体像を見ることが出来るように、あなたも鳥の目で全体を俯瞰しながら目先の動きだけにとらわれず見て、また虫が広い世界でも物事を小さく小さく細分化し掘り下げて細かく見るように見る事、さらにあなたも虫の目で詳細に現状を分析できるように見て、魚が川の流れを把握しつつすいすい泳ぐように、魚の目で世の中のトレンドや時間軸を見ながら、コウモリが逆さまにモノを見るように、コウモリの目で常識を疑いながら世界を見ることが必要なのです。

日本地図

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この記事を書いた人
大久保一馬 宅地建物取引士・不動産売買のプロフェッショナル
不動産売買歴30年以上。その間5000人以上の不動産売買者への相談・経験、またコーラル独自に集めたデータを基に、不動産市場の動きを本格的に情報発信しています。幸せな生活における不動産の関係についてのオフィサーのような存在で、某有名週刊誌にも不動産市場の最新の動き、不動産市況についてのコメント多数。また多くの不動産系書籍の監修も行っている。