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神戸市のマンション売却、不動産売却は仲介手数料が『無料』か『売買価格×1%』のコーラル大阪オフィスへ
2024年最新不動産市場動向とその対応策も解説!
更新日2024-11-08 (金) 16:01:12
2024年の神戸市不動産市場は、怒涛の世界の変化に伴う各国経済政策と新しい価値への動き、それに伴う日本の金融緩和政策修正により大転換の年になりそうです。
具体的には、不動産(マンション、戸建て)市場を100%としたとき、10%の今より高く売れる不動産、50%が今より若干値下がる不動産、40%が大きな値下げをしなければ売れない不動産へと市場変化してしまうでしょう。
ただ、こんな大転換の中でも不動産会社の多くの担当者は市場の変化を不勉強なので、今までのやり方で成果が出せると思っているのです。
不動産会社の人間は市場変化なんてどうでもいいのです。自分さえ儲かれば。
嘘ばかり横行する不動産業界!
実は、2022年までは神戸市や尼崎市、西宮市など兵庫県ではマンションも一戸建ても、1991年(平成3年)のバブル崩壊後では一番売れていました。
コロナ禍(オミクロン株新種)の拡大にもかかわらず、最高に売れていて、データでもそれがハッキリと出ていたのです。
この時期までは、不動産業者は企業努力をしなくても、マンション売却や一戸建て売却のマーケテイングもセールスも全く知らないド素人営業マンでも、SUUMOやアットホームなど不動産ポータルサイトに掲載すれば簡単に成約できる珍しい時期だったのです。
しかし、こんな状況でも不動産会社は、少しでも高く売り手取り額を多くしたいと思うあなたをダマし、わざと高額査定で取り込み、その後囲い込みし、いろんな手を使い売れない理由をでっちあげ自社買取へ誘導して、あなたの利益じゃなく不動産会社の利益を上げる努力だけをせっせせっととやっているのです。
また、実は、一部大手の不動産会社や、不誠実な不動産屋の営業マンは、ここではちょっと言及できないですが、この時期の売り出せば成約できる時期を悪用し、売主様の利益(手取額)を損なう販売取引手法を用い、えげつない裏切り行為的売り方で成約させていました。
にもかかわらず、
マンション売却時、一戸建て売却時など
不動産売却時に
まだ、そんな高額な仲介手数料3%を払っているんですか?
売主様をあざむき、利益を大幅に損なうだけの、
自分の利益(報酬アップのみ)しか考えていない
ド素人の不動産営業マンに⁉
常識って何⁉コーラルの常識は不動産業界の非常識!!
神戸市など兵庫県内で
マンション売却や不動産売却を
考えている方へ
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しかも、コーラルの不動産売却手法は
売れる仕組みを熟知した
売却プロエージェントが、
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【オールインワン売買手法】で
あなたのマンションや一戸建てを成約に導きます!
なお、この手法で、
既に1000件以上の実績が出ています。
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コーラルは、媒介契約期間1カ月間という
システムを展開♪
実は神戸市だけじゃなく日本中で不動産を売却されるほとんどの人が、売却開始後すぐから不動産屋さんに放置されます。その結果不動産売却で失敗し、損しています。
売却を任せる前は、あれほど親身に相談できた不動産屋が、媒介契約締結したとたんに手のひら返しをし、報告、連絡、相談が来なくなるのです。
不動産屋さんは、売却受託後に変な写真を掲載し、アピール文もいい加減な文言で手抜き掲載だけしてそぐに放置します。放置しなくても囲い込みします。放置や囲い込みが売主様には最大のリスクなのですが不動産屋は計画的に放置したり囲い込みするのです。ゆえにコーラルはこのリスクをまずは排除します。
売主様の最大リスクを排除するために、コーラルでは売却をお任せいただく期間を、一般的に売却をお任せ頂く期間3カ月(他社の場合の通常ケース・宅地建物取引業法で定められている媒介契約最長期間)ではなく、全て1カ月間にしています。
売却依頼から1カ月過ぎた段階でいつでも売主様のご要望有れば、自由に売却依頼解除が出来ます。この場合の売却にかかった費用は全く頂いていません。
お任せ頂く期間を最短1カ月間から可能とした理由は、SUUMOなどのポータルサイトに手抜きの掲載をしない、絶対に囲い込みをしない、高速でPDCAを回すと言う姿勢など、ちゃんと明確な根拠ある理由が有ります。
ただ単に期間を短くすれば売却をお任せいただけるからという安易な考えから設けたサービスでは有りません。
媒介契約期間1カ月間後に自由解約可というシステムの背景
実は、コーラルに限らず神戸市の不動産屋の営業マン(不動産エージェント)はその99%が売り上げノルマ必達と給料歩合制という環境下で販売活動しています。歩合だけでも数十万円、時に数百万円も給料手取り額が多くなるのですから、売主様や買い手のことより自分の給料アップのことしか考えていない者ばかりなのです。
ゆえに物件は囲い込みされ、売れない環境を作られ、時に買取を進められ、営業マン自身の売り上げ(仲介手数料収入や買取再販の利益)の最大化を狙ってしまうのです。
でもこれではあなたの利益は最小化されてしまうのです。
この悪循環をコーラルはシステム化し、サービス展開する事で解決することにしました。
このシステムは私がまだ不動産業界のことを全く知らなかったとき(13年前)に不動産業界に足を踏み入れ、上記のような状態があるのかに驚き、また嫌だと思い、絶対にこんな消費者主体のシステムがあったらいいなと思いついたサービスなのです。
このサービスは既に13年前から取り入れていて、これを行う理由は、販売活動で妥協を許さない姿勢を貫きたいからです。
実は、高額成約には売却開始1カ月と言う期間はとてもとても大切な期間です。この期間をおろそかにしている不動産会社がほとんどです。しかし、ほとんどの不動産会社では、売主様から売却を請け負ったら『囲い込みなどの違法行為』を行い、アットホーム等に手抜き掲載したらそのまま放置するなど売主様の利益を損なう事態がとても多く行われています。売却開始後1カ月間が満足成約に最も大切な時期にもかかわらず、実際には多くの不動産会社で販売依頼取得後すぐ手抜きし始めるのです。
特に新型コロナ禍以降、異常事態ともいえるくらい、この囲い込みや掲載放置が行われていますし、ウィズコロナにあっては益々手抜き行為が悪化しています。
この事態を解決するためにコーラルは、媒介契約期間1カ月間というサービスを展開しているのです。
媒介契約1カ月後解約可の成果
事実、この1か月媒介契約サービスは「不動産屋いい加減な人ばかり。仲介手数料ばかりバカ高くてしかも信じられない!」と言っていた方々を良い意味で裏切る結果を残しているのです。
また実は、コーラルへ売却依頼される売主様の70%以上が、コーラルに売却を任せる以前、他の不動産会社で売却活動されていても成約できなかった人です。
他の不動産会社は誰もが知る大手不動産会社から、また満足成約を演出しているとアピールしている仲介手数料の魅力的な会社まで多彩です。でも成約できなかった方々で不動産会社に不信感を抱いている方が多いのです。だからコーラルは、その方々に良い気持ちをして欲しいのです。
コーラルの実績実証済みのマーケテイングとセールス手法では、その方々もコーラルに売却を任せて頂いた結果、ほぼ全員の方が、満足成約を勝ち取って頂いているのです。
コーラルの販売手法
コーラルが、なぜ、1カ月間で結果が出るのか、また他の不動産会社で売却活動されていても成約できなかった人を満足成約に導くことが出来るのか⁉
それは、【5W1H売却手法】、【ストーリー(物語式)売却手法】、【プラスワン売却手法】、【高速PDCA売却手法】という売却システムの総称【☛ オールインワン売却手法】を皆様にご提案し、ご満足のいく成約をご提供できるからなのです。
コーラルのオールインワン売却手法は、多くのメディアのよって植え付けられた間違えた思い込みを捨て、実際にコーラルが実施し成約成功した売却データや、セカンドオピニオンサービスで成約に導いた販売手法約5500事例を取り入れ実施しているのです。
コーラルのデータは、『☛ 週刊ダイヤモンド』でも取り上げられたほどです。
またこの高速PDCAは、ソフトバンクの孫正義社長もビジネスで実践されていると言います。
コーラルの高速PDCAについては、【☛ 不動産売却で成果の出ない営業マンの最大の問題点は?】で解説しています。
また、その他にも32年間、満足成約して頂く為に研究に研究し、開発してきた手法、満足成約の為なら妥協しない数々の手法も取り入れているからなのです。
その結果、コーラルでは、
2022年1月~2023年3月まで毎月
15件~20件/1カ月
の成約をお手伝いしています!!
◎コーラルから売主、買主の皆様へ
当社コーラルは、代表の私自身が目を光らせ、企業のポリシーとして全社員に絶対に「囲い込み」をさせず、委任された全物件について確実に、通称「東日本REINS(レインズ)」と呼ぶ不動産業者専用のデータベースに物件情報を登録して、他の不動産業者からの購入者紹介を受け付けています。
もし、囲い込みを弊社社員が行っていると思えるような事案が有りましたら(過去13年間一度も無いですが)、どうぞ私『井上正子』までお電話ください。大至急対処致します。
コーラル株式会社
代表取締役 井上正子
神戸市でなんとしてでも高く売りたい人へ・『常識を超える売却術』
神戸市でどうしても高く売り、手取額を多くしたい方へ。高額成約の為の、常識を超えるとっておきの売却術を展開します。
2023年に入り、神戸市ではすでにマンションも戸建ても不動産はなかなか売れなくなっています。新しく売り出す人、販売中在庫数の増加、また買い手の大幅な減少により2022年までの状況は様変わりし成約しづらくなっているのです。
しかもこんな売れない状況化にもかかわらず、神戸市の不動産屋は売り上げが減少する状況を食い止めたいとますます買い手からの仲介手数料欲しさに囲い込みし始めました。だからますます成約しづらくなってしまうのです。
コーラルはこの状況を食い止めます。食い止める手段としてこのマル秘作戦、マル秘売却術を使います。
この売却術は「不動産屋っていい加減な人ばかり。売主の利益じゃなくて自身の収益しか考えていないのよね。仲介手数料ばかりバカ高くて、しかも信じられない!」と言っていた方々を良い意味で裏切る結果(満足成約)を残しているのです。
神戸市や大阪市など関西圏で不動産売却をコーラルに任せていただいた売主様の70%以上が、コーラルに売却を任せる以前、他の不動産会社で売却活動されていても成約できなかった人です。
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コーラルの実績実証済みのマーケテイングとセールス手法では、その方々もコーラルに売却を任せて頂いた結果、ほぼ全員の方が、満足成約を勝ち取って頂いているのです。
コーラルが、なぜ、1カ月間で結果が出るのか、また他の不動産会社で売却活動されていても成約できなかった人を満足成約に導くことが出来るのか⁉
ただ、この売却術はここで表に解説することは出来ません。
理由は不動産屋が自身所有の不動産売却時だけに使いたい、一般には隠しておきたい売却術だからです。料理屋さんで言えば、上お得意様だけが知る門外不出の裏メニューと同じなのです。
このプランの基本は「売却時仲介手数料1%プラン」となりますが、そのプランにとっておきのマル秘施策を追加したプランとなります。
このマル秘は高額成約に効果抜群!。
だから、まずは聞かなきゃ損です!!
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【高額成約の為のマル秘売却法】
この手法は、コーラルへ無料査定(訪問査定)された方のみにご説明しております。
特に神戸市での不動産売却時で高額成約には、この秘密の手法がとても役に立つこと間違いなしです。
是非、コーラルへ無料査定(訪問査定)して頂き、この常識を超える売却術を知ってください。
コーラル㈱ 大阪店(大阪オフィス)へ!
★神戸市の不動産売却もコーラルへ♪♪
コーラル株式会社は、不動産の仲介事業を主に関東圏を中心に事業展開してまいりましたが、今般、関西のお客様の多大なるご要望があり大阪市に2022年6月11日(土曜日)、大阪店をオープンしました。
大阪店は、コーラル売買仲介サービスのさらなる地域展開を主な目的とし、関西圏のお客様にサービス展開しています。
オープンする場所は、阪神本線「阪神野田駅」、大阪メトロ千日前線「野田駅」から徒歩2分、JR東西線「海老江駅」から徒歩3分、大阪環状線『野田駅』からも徒歩8分に在り、神戸市からのアクセスもとても便利です。
野田駅は3路線が乗り入れる関西では交通利便性の高い駅であり、当社は、同店の開設により、関西圏エリアを中心としたより多くのお客様の売買ご要望にお応えできるよう努めております。
お客様により近い場所において、売買相談窓口・マーケティングも含めた営業活動により、なお一層お客様満足度の向上をはかっておりますので、ぜひともお引き立て、ご愛顧を賜りますようどうぞ宜しくお願い申し上げます。
大阪オフィス(大阪店) 〒553-0006 大阪府大阪市福島区吉野3-27-14 東亜ビル4階
大阪店連絡先 TEL 06-6485-7427
コーラル株式会社 大阪店 店長 井上朝陽
プロフィール
この記事のポイントまとめ
〇神戸市や姫路市、尼崎市、西宮市など兵庫県でもマンション売却、一戸建て売却時の仲介手数料が無料や3%の半額より安い売買価格×1%が可能に!
〇神戸市や姫路市、尼崎市、西宮市など兵庫県でもでもマンション買取、一戸建て買取の場合の仲介手数料が無料に!
〇神戸市や姫路市、尼崎市、西宮市など兵庫県でも住宅ローン返済滞納による任意売却では仲介手数料が持ち出し無(0円)に!
〇不動産売却時の売主さまの利益を損なう『物件囲い込み』や『両手仲介』を完全排除しよう!
〇神戸市や兵庫県でも不動産売却時に仲介手数料を安くする不動産業者が増えてきた。だからこそ選別しよう!
〇コーラル大阪店(JR大阪環状線野田駅徒歩2分)が、神戸市や兵庫県の不動産会社と売買でタッグを組むことはメリットだらけ!
〇神戸市や兵庫県でもマンションや一戸建てを少しでも高く有利に売却できる秘密の手法を取り入れよう!
〇マンション売却、一戸建て売却成功の秘訣は、不動産会社を徹底的に利活用すること!
神戸市や姫路市、尼崎市、西宮市など兵庫県でも、上手に仲介手数料無料や、半額より安い売買金額×1%などと魅力的な不動産会社を活用することで大きなメリットとなる事や注意点を解説していきます。
『 緊急告知 』
大至急、マンション、一戸建て、売り物件・求めてます!!
大変困っています。助けて下さい
2023年もコーラルでは2022年に引き続き、神戸市や尼崎市ではマンション(ファミリー型)も、一戸建ても売りだせば直ぐ内覧希望者、または購入希望者が入る状況です。
また、購入検討者も大変多くの方に登録いただき、今、売り出せばすぐに売れる可能性が高い状態にあります。
※なぜ、急遽売りマンション、一戸建て情報を求めるのか?
それは現在、神戸市や西宮市、宝塚市、尼崎市などで売却を任せて頂いたファミリー型マンションや一戸建てがほぼ成約してしまったからです。
これはコーラルの売るためのマーケティングとセールスに長けているから成せたことかもしれませんが、それだけではなく実直に囲い込みをせず全ての販売チャネルを使い、大手不動産会社や地元密着の不動産屋さんまで利活用し売却活動しているからかもしれません。しかも購入検討者も安い仲介手数料で購入時初期費用を抑えたいとか、購入後の安心も得たいなどの理由から大変多くの方が購入希望登録され中古マンションや一戸建てを探しておられるからかもしれません。
ただここにきて、他社から販売中のマンションや一戸建てを内覧したいとお問い合わせしても、悪質な 『囲い込み』の為にご案内させて頂くこともままらない状況に困り果てています。
ゆえに、あなたのマンションや一戸建て、マイホームをコーラルにも売らせて頂けないでしょうか?媒介は一般媒介でもお任せいただく期間は1カ月でも構いません。
仲介手数料は業界最安値でご対応させて頂きます。
不動産売却ゼロ円仲介サービス展開地域
兵庫県では、コーラル大阪店が『マンションや一戸建てを諸費用を抑えて売買していただくサービス(ゼロ円仲介)(売買価格×1%仲介)』を展開しております。
兵庫県(神戸市・西宮市)や近隣市町村・近畿圏【大阪府(大阪市・枚方市、高槻市)や近隣市町村】も対応開始!
お待たせいたしました。
多くのお客様よりご要望が来ておりました兵庫県(神戸市)や大阪府(大阪市)も、仲介手数料無料でマンション売却や一戸建て売却に対応しております。
大阪市や神戸市など大阪府や兵庫県では、コーラル㈱大阪店がご対応いたします。
マンションを売りたいと考えている方は、ぜひ、『マンション売却ゼロ円仲介・関西圏』へお任せください。
なお、ご対応可能地域は下記ご参照ください。※1
〇大阪府でのご対応地域
大阪府で不動産ゼロ円仲介をご対応できる地域は大阪市、堺市、東大阪市、枚方市、豊中市、高槻市、吹田市、茨木市、八尾市、寝屋川市、岸和田市、和泉市、守口市、門真市、箕面市、大東市、松原市、富田林市、羽曳野市、河内長野市、池田市、泉佐野市とその近隣市町村になります。
〇兵庫県でのご対応地域
兵庫県で不動産ゼロ円仲介をご対応できる地域は神戸市、西宮市、尼崎市、宝塚市、伊丹市、川西市、高砂市、芦屋市とその近隣市町村になります。
※1会社所在地より車や電車で1時間内を営業範囲としておりますので、上記市内やその近隣市町村でもご対応が不可な場合がございます。営業範囲内については、ぜひ、お問合せのときにご確認ください。
なぜ、不動産売却時の仲介手数料を無料や売買価格×1%にできるのか⁉
ちょっとびっくりされる方もいますが、コーラルでは首都圏や近畿圏、名古屋圏でマンション売却時や戸建て売却時の仲介手数料を完全無料とする売却プランがあります。
不動産業者にとっての収益は、仲介売却時には手数料のみなことから、完全無料など有り得ないと思われ、販売活動を手抜きするんじゃないかと懸念される方もおられるでしょう。
しかし、コーラルの完全無料の売却時プランを聞かれた方は、手抜きされないどころか最も効果的な売却手法だと、みなさんその売却手法を納得され90%以上の確率でコーラルへ売却を任されるのです。
そんなコーラルが今回、神戸市や姫路市、尼崎市など兵庫県内でマンションや一戸建てを売却される方々向けに満を持して発表させて頂くのが、売買価格×1%プラン【別名:囲い込み・両手仲介完全排除プラン】と、任意売却時仲介手数料持ち出し無(0円)プラン、買取業者選別(仲介手数料無:0円)プランです。
ここでは、なぜ東京の不動産会社コーラルが、神戸市や姫路市、尼崎市など兵庫県で不動産売却時の仲介手数料売買価格×1%プラン【別名:囲い込み・両手仲介完全排除プラン】や任意売却時仲介手数料持ち出し無(0円)プラン、買取業者選別(仲介手数料無:0円)プランを行うのか⁉その背景と、売主様買主様のメリット・デメリット、他業者のプラン事情、コーラルの販売戦術についてご説明していきます。
〇兵庫県内でのご対応地域
神戸市や兵庫県でマンション売却時の仲介手数料売買価格×1%【別名:囲い込み・両手仲介完全排除プラン】や、業者による買取はお勧めいたしませんが、それでも買取対応して頂きたい方向けの買取プラン(仲介手数料無料(0円)、また住宅ローン返済に窮した方の任意売却(仲介手数料持ち出し無(0円)プランにご対応できる地域は、神戸市や尼崎市、西宮市などほぼ兵庫県全域になります。
※1営業範囲内については、ぜひ、お問合せのときにご確認ください。
★もくじ★
【神戸市や兵庫県内のマンションや一戸建てなど不動産売却は、仲介手数料が売買価格×1%と安いコーラルへ】
神戸市、尼崎市、兵庫県でマンションや一戸建て売却する方へご提案
マンションや賃貸中マンション、一戸建てなどの不動産売却時の仲介手数料、とっても高いと思いませんか!
実は、不動産会社を経営している私でも、実に高いと思っています。
だからこそ、不動産屋に支払う仲介手数料が安かったらなぁ…という皆さんの気持ち、とてもよくわかります。
売却、購入って、新しい生活に向けた準備があり、ただでさえお金が必要な時期なのですから。
例えば、神戸市内で多いマンション価格2,000万円のマンションを売却したら、その仲介手数料は72万6千円【計算式:(売却金額×3%+6万円)×1.10(消費税)】、3,000万円なら105万6千円にもなります。1,500万円でも56万1千円が通常です。
例えば、神戸市内で多い売却価格2,000万円の一戸建てを売却しても、その仲介手数料は72万6千円【計算式:(売却金額×3%+6万円)×1.10(消費税)】、3,000万円なら105万6千円にもなります。1,500万円でも56万1千円が通常なんです。
この仲介手数料計算式は宅地建物取引業法で決まっている上限額になりますが、これ、当たり前にあなたは払っているのです。
皆さんは、この上限金額いっぱいの額の手数料が固定された相場であるとか、値引き交渉しても無駄とか、値引き交渉したら不動産業者(=業者)を敵に回し売却で損しちゃうのではないかと勝手に思い込み、業者から請求ある上限額をそのまま支払っているのです。
しかし、それで良いのでしょうか⁉
ここに、2,000万円のマンションや一戸建ての売却で仲介手数料が売買価格×1%の業者が有ります。
上限額72万6千円との差は、なんと実に50万6千円(税込み)にもなります。
3,000万円で72万6千円、1,500万円でも39万6千円です。
売却時仲介手数料、物件売買価格×1%プラン を選択された売主様は、
↓↓↓↓↓
売 却 金 額 | 他の一般的な不動産業者 | コーラルでは | こんなにお得 |
---|---|---|---|
1500万円 | 561,000円 | 165,000円 | 396,000円 |
2000万円 | 726,000円 | 220,000円 | 506,000円 |
2500万円 | 891,000円 | 275,000円 | 616,000円 |
3000万円 | 1,056,000円 | 330,000円 | 726,000円 |
3500万円 | 1,221,000円 | 385,000円 | 836,000円 |
4000万円 | 1,386,000円 | 440,000円 | 946,000円 |
4500万円 | 1,551,000円 | 495,000円 | 1,056,000円 |
5000万円 | 1,716,000円 | 550,000円 | 1,166,000円 |
6000万円 | 2,046,000円 | 660,000円 | 1,386,000円 |
7000万円 | 2,376,000円 | 770,000円 | 1,606,000円 |
8000万円 | 2,706,000円 | 880,000円 | 1,826,000円 |
9000万円 | 3,036,000円 | 990,000円 | 2,036,000円 |
1億円 | 3,366,000円 | 1,000,000円 | 2,366,000円 |
これだけあれば、引越費用・家具と家電の購入費用になってしまいそうなお金になります。
また、この額だけあればハワイ旅行や、年末年始の家族旅行、既におられますが、オーストラリアへの短期留学費用や高く売るためのリフォーム費用として使った人もいます。
さて、この双方の業者の仕事の差って、どこにあるのでしょうか?
例えば、売却時の仲介業務で、ほぼ同じ質の仕事で、ほぼ同じサービスで、同じ成果(成約)を出す仲介手数料が安い売買価格×1%プランの業者が有ったら、あなたは従来の仲介手数料(上限額)を請求している業者に売却依頼をしますか?
否、もし、仲介手数料が安い業者でも、もっと優れた売却サービスを提供できていたらどうでしょう?
あなたがブランドや知名度、また知り合いだからなどので業者を決められる方であれば、仕方ないかもしれませんが、しかし、そうではなく売却成果と安心、売却完了後のフォローを選択肢に持たれている方ならば、以下でご説明する事を是非確認されてからでも、業者選びは遅くないでしょう。
不動産売却・仲介手数料 売買価格×1%【別名:囲い込み・両手仲介完全排除】プラン
仲介手数料 売買価格×1% プランは...
・少しでも高く売りたい
・少しでも多く利益を手元に残したい
そんな売主様向けの最適なマンションや一戸建ての売却プランです。
具体的には、
通常、売主様から売却依頼を受けた(仲介を宅地建物取引業法では媒介と言います。)業者は、宅地建物取請求取得していますが、この手数料を...
売買価格×1%=【約70%割り引き(値引き)】
するマンションや一戸建て売却時プランです。
しかも、入会金や月会費など別項目の費用は掛かりません!
他社が通常請求している仲介手数料
皆さんは、不動産売却仲介時の報酬(手数料)計算式をご存知でしょうか?
以下図がその計算式ですが、この計算式で出された額を兵庫県下の不動産業者のほぼ99.9%が請求しているのです。
売買金額(消費税を含まない額) | 仲介手数料・料率(消費税を含む) |
200万円以下の金額に対して | 5.40%以内の額【=5%+消費税】 |
200万円を超え400万円以下の金額に対して | 4.32%以内の額【=4%+消費税】 |
400万円を超える金額に対して | 3.24%以内の額【=3%+消費税】 |
となりますが、これを簡単な速算方法で表した式が、皆さんよくご存知の、
【売買価格(消費税を含まない額)×3% + 6万円】 ×消費税 となります。
この他社が通常不動産売却仲介時に請求している手数料が下記図の左から2個目の他業者通常手数料になります。
この額を約70%割り引くプランが、このコーラルのマンションや一戸建て売却仲介時の手数料売買価格×1%プランなのです。
しかも、この仲介手数料には消費税がかかりますから、その消費税分もお安くなるという事なのです。
仲介手数料 1%プランは 違法か⁉
基本中の基本
不動産売却時の仲介手数料は法律で上限額が決まっています。上限額が決まっているのみ でそれ以内なら自由に設定できます。
だから、違法ではありません!
神戸市や兵庫県で、マンション売却、一戸建て売却など不動産売却仲介を手数料売買価格×1%にできる 背景・理由
そもそもあなたが神戸市でマンションや一戸建て売却を考えている場合、マンションや一戸建てを最も高く有利に売るには、販売が上手い、またマーケティングとセールスの訓練を受けていて、更に信頼のできる不動産会社に売却を任せることが重要になります。
では、このような不動産会社を神戸市や兵庫県下で見つけるためにはどうしたらいいでしょう⁉
不動産一括査定サイト経由で見つかるでしょうか⁉不動産一括査定サイト経由で見つかるほど安易な事ではありません。
また、そもそもそんな不動産会社が神戸市など兵庫県下に有るのかも疑問になります。
大阪市のマンション売却活動をして解ったこと
実は、コーラルの不動産売却プランを知られた大阪市の方から、大阪市でもぜひコーラルでマンション売却受注し販売してほしいという依頼は多々来ておりました。
その数、2019年10件以上、2020年だけでも20件以上にもなります。ただそのすべてをお断りしていたのですが、有る時、どうしてもと言う方の情熱に押され、断り切れず売却を受任してしまったのです。
なぜ、大阪市在住のこの人から東京の不動産会社コーラルへマンション売却をどうしても任せたいと思ったのか、それは東京在住の友人からのご紹介だったのです。
この方は、当初、大阪市の不動産会社で販売開始したのですが、その販売方法のいい加減さに嫌気がさしてたらしいのです。
それは販売依頼した不動産会社による‶両手仲介する為の囲い込み″です。
売主が不動産売買に精通していない状態を良い事に、販売を任せていた不動産会社は自社の儲けの為だけに売主の利益を阻害する行為を平然と行っていたのです。
その結果、売り出し中のマンションはなかなか内覧者も無く、購入希望者も現れす成約しないまま半年経過したのです。
その後その業者から、売主へ売却希望価格より数百万円も低い額で買取の提案を受けたのです。それも買取会社に売却するにあたって所定の仲介手数料(売買金額×3%+6万円+消費税)もかかると言うのです。
コーラルでは売主に頼まれ、不動産売却時のセカンドオピニオンサービスを展開するコーラルで調査しました。その結果この不動産会社が両手仲介のための囲い込みを行っている事実を知り、愕然としました。
この行為は、許せませんでした。
※両手仲介と囲い込みの悪弊(売主様の利益の阻害)はここから確認できます。
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☛ 不動産売却物件の『囲い込み』が売れない理由!
その後、その売主は不動産会社をコーラルへ変え、販売活動した結果、すぐに大阪市の他の不動産会社からの紹介で一般の購入希望者が現れ、売主希望額で成約したのです。
この時に考え付いたサービスが、この『両手仲介と囲い込み厳禁のサービス』です。
このサービスで売主様のマンション売却の仲介なら、実質的に東京から神戸市や尼崎市、姫路市など兵庫県の遠距離の問題から自然と両手仲介が出来ないことと、また悪の権化『囲い込み=物件隠し』も出来ない事になり、ひいては売主様の利益にしかならない仲介サービスになるし、しかもインターネットによって東京の不動産会社からでも満足できるハンドリングが可能と言う事実に気づいたのです。
実は、マンションや戸建てのお部屋は世界に2つと同じ物が有りません。そのマンションや戸建てのお部屋を売ろうとしたとき、購入者は必ず内覧します。その内覧時には購入者の買う仲介したい地元兵庫の不動産会社が立ち合い内覧するのです。
ゆえに、物件内覧時は必ず100%地元兵庫の不動産会社の者が立ち合うこととなります。
コーラルが、東京から売主さま側の仲介不動産会社として立ち合わなくても、そのマンションや戸建てのお部屋を買いたいと思う購入者は必ず地元神戸市や兵庫の不動産会社の立会を入れ、その後に購入申込書が入ることとなるのです。
その後は売主側不動産会社のコーラルと、購入者側の地元不動産会社が売主さま買主さま双方の意向を聞きながら条件等を調整し合い、後日売買契約となっていきます。
因みに売買契約日と契約決済日には、必ずコーラルの担当者が現地兵庫に入り売主様側仲介業者として立ち合います。
神戸市のマンション売却や一戸建て売却もインターネットの力でとても身近になる!
実は、東京や横浜ではもともと売主側の仲介不動産会社の内覧時立会はほぼ無く、現地対応していないのが現状なのです。
売主様の仲介不動産会社は、売買契約時とご決済時のみ立会いしていて、これにより両手仲介と囲い込みを排除しています。
しかも、この4月からは不動産売買時の重要事項説明について、テレビ電話など非対面でも可能とするIT重説を可能とする方針を明らかにされています。
IT重説(ITを活用した重要事項説明)とは、「宅地建物取引業法第35条に基づき宅地建物取引士が行う重要事項説明を、テレビ会議等のITを活用して行うこと」を指します。パソコンやテレビなどの端末を利用して、対面時と同様に説明や質疑応答が行える双方向性のある環境が必要となりますが、コーラルでは既にこの環境は用意されています。
なお、不動産業者を管理管轄する国土交通省が挙げているIT重説のメリットは大きく4つ。
・遠隔地の顧客の移動や費用等の負担軽減
・重説実施の日程調整の幅の拡大
・顧客がリラックスした環境下での重説実施
・来店困難な場合でも本人への説明が可能
などです。
ゆえに、兵庫県でもコーラル自体で販売受注して両手仲介と囲い込み厳禁にするサービスを展開できるプランを開発した次第なのです。
通常、マンションの売却は、権利関係がとても分かりやすく、売却活動するにあたり近隣各所との調整が簡単しかも簡素化されています。
不動産売却の中でも中古マンション一室の売却は、他の物件種別と比較して一番費用、時間、手間が掛かりません。
それに対して、土地や一戸建て、アパート1棟、マンション1棟、ビル1棟などは土地境界線などの権利関係が不明瞭の場合があり、ガス管や上下水道間などの配管埋設の確認また修繕履歴なども整っている場合が少なく売却活動するにあたり近隣各所への調査調整、及び交渉などが必要になる事が多くあります。
このため、どうしてもこれら調査調整及び交渉がある場合は、売却時仲介手数料を宅地建物取引業法上限額の報酬(仲介手数料)を請求せざる負えないか、もしお安くできても仲介手数料半額までが精一杯で、その他コンサルティング費用(管理関係の確認や手続き等調査費用及び手続き費用)を請求せざる負えない事があるのです。
但し、この中でも今回、一戸建てだけは一定の条件をクリアすれば、売買価格×1%で売却可能となったのです。
ゆえにマンションや一戸建て以外の物件種別では、他の業者へ売却依頼されても、コーラルでもどうしても掛かる可能性があり、仲介手数料も上限額で請求するしかなくなるので、ここで敢えてコメントさせていただきました。
尚、売主様ご自身で隣地との土地境界等の確認や、管理関係の確認や手続きを完了して頂ける場合は、別途これらコンサルティング費用は掛からなくなります。
詳細は、直接、弊社売買担当までお問い合わせいただければと存じます。
コーラルの不動産売却時仲介手数料売買価格×1%の最大のメリットは「囲い込み」「両手仲介」の排除
ただ敢えて言いますが、この不動産売却仲介時の手数料売買価格×1%プランは良い事ばかりで無いのです。
ことさら仲介手数料がお安くなるプランを持つ業者は、どこもメリットばかりアピールしますが、コーラルは敢えてデメリットの部分もご説明しておきます。
それは売主さまにとっては、もしかすると悪い事になるかもしれないのですから。
仲介手数料売買価格×1%プランのメリット・デメリット
ここでは、不動産売却時の仲介手数料売買価格×1%プランにはデメリットとメリットが有りますので、それを見てみましょう。
デメリット
●訪問査定が出来ません。
ただ、訪問査定に代わる査定としてズームやスカイプなどインターネットを利用した査定を行います。
実はコーラル、海外居住者が日本国内に所有するマンション売却のリーディングカンパニーとして数多くの取り扱い実績があり、この手法を用い多くの遠隔地居住者様とご対応している実績がございます。
このインターネットを利用した最先端の査定方法は、とても簡単で無料で誰でも利用できますので安心して頂ければと存じます。
●売主さまにとってのデメリットとは、首都圏で営業展開するコーラルが、売り主様から販売仲介受託すると、コーラルの社員が内覧時に立ち合いが出来ない事です。
ただし、これももう解決しました。
マンションを不動産会社の仲介にて売却するとき、通常ご購入を考えられている方々(ご購入検討者)の内覧に応じる事となります。
この内覧対応時、売却を任せている仲介不動産会社の担当者が立会し、物件をご案内しアピールする事となるのですが、これが出来ません。
兵庫県までの距離は、内覧時の立会が出来ないとなり、これは売主さまにとってはデメリットです。
ただ、購入希望者の内覧時に不動産業者の立会が無いかと言うと、そうではありません。
実は、購入希望者側にはコーラルと業務連携する地元兵庫の不動産会社担当者が必ず付き添い内覧対応します。
なぜ購入希望者側にも不動産会社の担当者がいるかと言うと、それは不動産売買時は売り手(売主様)と買い手(買主様)それぞれに、それぞれの立場を代弁し調整する者が入るのが通常だからです。
実はアメリカ(米国)では、この手法が100%で、売主様と買主様の相反する部分を調整して売買契約に至るシステムのみ採用しているのです。
また、もうひとつのデメリットは、コーラルと売主様との媒介契約は専任媒介契約と専属専任媒介契約からの選択になります。
しかし、この部分はおおよそデメリットにはならないでしょう。
それは、多くの不動産会社がこの専任媒介契約と専属専任媒介契約からの選択を勧めているからです。もし一般媒介契約が良いと言われる方は、ぜひこれ以降に解説する仲介手数料売買価格×1%プランの中身を確認してみて下さい。
ご確認頂けば、このデメリットも囲い込みを完全排除し、両手仲介も実質出来ないのですから、これはメリットでしかなくおおよそ売主さまの最も高い不安(両手仲介のための囲い込み)を解決できてしまうのではないでしょうか。
メリット
メリットは、兵庫県の不動産業者がほぼ採用していない仲介手数料半額より安い(売買価格×1%)です。
先にも解説しましたが、上限額との差額はとても大きいものとなります。
また、メリットはもう一つります。
実は、これが一番のメリットになるかもしれません。
それは、100%囲い込みを受ける事が無いという事です。
不動産売却時における「囲い込み」とは、売主様が不動産業者へ売却仲介を依頼しても、その不動産業者が自社で「両手仲介」を実現したいがために、売却依頼を受けた物件の情報を市場に公開しない行為のことを言います。
この「両手仲介」とは、売主様からの売却依頼を受け、相手方(買主様)を他の不動産会社を介さずに見つけることができた場合に、売主様と買主様の両方から、仲介手数料をもらえることをいい、他の不動産会社が介在する片手仲介に比べて、収益は単純計算で2倍となるため、不動産業者の多くが両手仲介を目指して、自社の顧客網やネット媒体などによる広告でお客さんを探すことに注力しています。
本来、売主と買主は、「高く売りたい」「安く買いたい」という利益が相反する立場にあります。
このように、双方の依頼を受けたという立場になる「両手仲介」は、ともすれば、売主・買主という依頼者の利益よりも、不動産会社の利益を優先する、消費者を置き去りにした行為なのです。
この囲い込みは、実はマンションや一戸建ての売主様から見た場合、最も高く有利に成約できなくなる場合が多く、売主様利益を損失する行為でしかないのです。
この仲介手数料売買価格×1%プランは、この「囲い込み」と「両手仲介」を完全排除する手法なのです。
以下では、仲介手数料無料や安くしている不動産業者の形態について解説しています。
仲介手数料が無料や安い不動産業者は必ず比較し、ダメ業者は排除しよう!
もう惑わされないで。仲介手数料最大無料と宣伝している業者の真実に!
仲介手数料の安さだけに目を囚われてはいけません!
最近では、兵庫県でも不動産売却仲介時に手数料を無料と宣伝している業者も複数社チラホラ見受けられるようになりました。
コーラルが、12年前、仲介手数料無料プランの提供を開始したときは、全国的見てもほぼコーラルのみな状態だった事を考えると、この状況はとても良い状態と思います。
しかし、仲介手数料無料や安いなどとアピールしながらも、その内容は業者により千差万別、いろいろ特色が有ります。
そこで、ここでは、仲介手数料無料や安さにも、それを提供している業者の思惑が違い、その思惑の違いであなたの売却完了後の最終手取り額が大きく変わる事をご説明したいと思います。
折角、仲介手数料無料や安い業者に仲介売却を依頼するのであれば、細部にまでこだわるのも良いのではないかと思います。
では、気を付けるべき3つのタイプに分けてご説明しましよう。
①『仲介手数料無料や安い』が空アピールな不動産業者
実は、仲介手数料無料や安さが空アピールな業者はとても多いです。
具体的にはどういうケースが仲介時に手数料無料や安くなるのか? 納得されるまで確認して取引をしましょう。
特にマンションを売却をする売主様は気を付けたほうが良いと思います。
では以下では具体例を2つご紹介します。
㈠マンション買取会社が直接仲介業者を介さないでマンションを買い取る場合は、仲介手数料は仲介業者を介さないので当然無料になります。この時の買取価格は一般の買主に売却する価格より約2割ほど安くなることが通例です。
㈡売主様の仲介手数料無料でマンションの売却依頼を受けたものの、自社では一切不動産系ポータルサイト(SUUMOやアットホーム等)に掲載して販売広告しないという業者もあります。
自社で掲載するのはレインズのみ。
SUUMOやアットホーム等には掲載しないので、一般の購入者は他の業者を介してしかマンションを買うことが出来ません。
レインズは一般の方は見ることが出来ないからです。
ここで確認しておきたい事項がありますが、仲介手数料無料とするからには、どちらからか(売主手数料無料の場合は買主から、買主手数料無料とする場合には売主から)手数料を取る売買仲介をしなければ業者の運営が成り立たなくなってしまいます。
SUUMOなど購入者のほぼ100%の誰もが見る不動産系ポータルサイトに掲載しないときは、買主に必ず買主側の業者が仲介に入り、この場合は必ず売主は業者に手数料を払う事となってしまうというものです。
『SUUMOやアットホーム、Yahoo!不動産等にはレインズを介して他の業者が掲載してくれるから、一般の購入者にもアピール出来ますよ。だから高く早く売る可能性が有りますよ。』と言うことと、売主の手数料が無料になることとは別次元のものなのです。
これで売主仲介手数料無料の業者と言えるでしょうか?
∽コーラルの 囲い込み、両手仲介 防止解決法∽
コーラルでは兵庫県ではアットホームと、アットホームに連動したサイト(例えばニフティ不動産)に当社が直接掲載し売却物件アピールしています。
これで売り出し中のマンションに対する購入検討者のリアルな反応が分かるようになります。
このアットホームから購入者の直接のあ問い合わせには、兵庫県地元の不動産業者に買い手側の仲介をお願いしています。要は、コーラルへの直接お問い合わせにも関わらず、買い手を他の不動産会社へご紹介して両手仲介を排除しているのです。
また必ずレインズに登録し、地元や大手不動産業者、センチュリー21系列店舗やピタットハウス系列店などにも、その会社のホームページや、SUUMO、ホームズ、オウチーノ、Yahoo!不動産等にも掲載していただいています。
コーラルは、このような取り組みで囲い込みを防止し、手数料売買価格×1%を具現化しながら少しでも高く早く成約することに注力しています。
②仲介手数料無料とアピールしながら囲い込み禁止もアピールしている不動産業者
実は、仲介手数料無料と囲い込み禁止は両立できません。
仲介時の手数料無料とするからには、どちらからか(売主の手数料無料の場合は買主から、買主の手数料無料とする場合には売主から)手数料を取る売買仲介をしなければ業者運営が成り立たなくなってしまいます。
この場合、他業者が仲介に入ることはなく、自然と両者(売主と買主)の仲介に入る事となり両手仲介取引となります。
その結果、どうしても 囲い込み形態 となってしまいます。
この場合、売主や買主のいづれか片方からしか手数料を頂かないことで囲い込みを防止している(両手仲介禁止としている)ということのようですが、これは言葉の技を巧みに利用し売主を欺いたものです。
実は、『両手仲介取引』をしていないとのアピールで業者の最もやってはいけない「売却不動産の囲い込み」をしないとアピールしたいようですが、これだけでは最悪行為の「売却不動産の囲い込み」は禁止できません。
同一業者で売りも買いも仲介対応するのでは「売却するマンションの囲い込み」を禁止はできないんです。
仲介手数料無料とアピールしながら囲い込み禁止(両手仲介禁止)を標榜する業者は事実と反する事になります。
また、手数料無料が実現できる方法は、売主買主双方の仲介に入る業者は必ず一社のみになります。
このことは、どの業者でも変わりません。
理由は、もう一度確認しますが売主手数料無料の場合は買主から、買主手数料無料とする場合には売主から手数料を取らなければ仲介事業が成り立たなくなってしまうからです。
と言うことは、ここで大問題が残ります。
それは、売却物件の販売広告を自社で行わず、他社に全部任せるという場合、売主の手数料は必ず無料とはならず手数料が発生してしまうのです。
囲い込みをしないけど手数料も無料にしますは成り立たなくなり、結果、どうしてもそのアピールは嘘となってしまうのです。
嘘を堂々とアピールしている不動産業者をあなたは信じれますか?
私は、できません!
コーラルの解決法
コーラルは囲い込み禁止は絶対です。ゆえにこの売買価格×1%プランでは囲い込みと両手仲介禁止双方を禁止しています。
兵庫県のマンションでも、売買価格×1%で東京の不動産会社コーラルに売却を任せれば囲い込みを防止し、仲介手数料お安くしながら少しでも高く早く成約することに注力しています。
③別の名目で仲介手数料以外の費用を取る不動産業者【成約時に事務手数料が掛かるケース等】
不動産売却仲介時の手数料を無料や安いとアピールしているものの、成約の際には別途事務手数料としてとして数十万円を請求している業者や、不動産購入について月会費として数十万円請求している業者があります。
これら業者は、他のアピールより文字も小さく書いていますので気づかれない方も多いのではないでしょうか。
業者による売却活動時の通常の仲介業務で、その業者に発生する費用は、依頼者(売主)に請求することはできないと宅地建物取引業法及び国土交通省公示に書いてあります。
例えば、一般的に行われる広告費用や購入希望者の現地案内にかかわる費用は、売買契約成立時に発生する手数料に含まれるものなのです。
例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費用等の「実費」については、請求が認められています。例えば、依頼者の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、業者は手数料とは別に請求する事ができます。
ただし、あくまでも、
(1)依頼者の依頼に基づいて発生したものであること、
(2)通常の仲介業務では発生しない費用であること、
(3)実費であること、
のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いであることに留意しておきましょう。
しかも手数料は成功報酬が基本で、売買契約時に手数料の半額を受領し、売買決済時に残り半金を受領している業者は売買契約が不成立となった場合、全額返金しなければいけません。
但し、もし仲介手数料無料や安い場合で業者が別途事務手数料などを請求すること自体は違法ではないのだそうです。
仲介手数料は無料や安いけど種々契約書類作成料とか、事務手数料とか、金融機関への住宅ローン返済手続き代行手数料を請求できてしまうということです。
仲介手数料無料や半額など安さをウリにしている不動産会社をチェックする時は、仲介手数料以外のお金が必要かどうか、また売却実績なども目安として判断するようにしましょう!
但し、仲介手数料以外に発生する広告費等を当然に請求する業者については、不動産業界団体でも注意喚起していますので取引は止めたほうが良いでしょう。
詳細はこちらから (公財)不動産流通推進センターHP
不動産売却仲介時 売買価格×1%プラン(囲い込み&両手仲介排除プラン)の流れ【アウトライン(全体像)】
【1物件の査定ご依頼】
マンションや一戸建ての成約価格を推定できます。簡単約1分の入力でリアルタイムの推定成約価格を知ることができます。なお営業連絡は一切行いませんので、安心してお使いいただけます。
【2現地調査】
兵庫県内のマンションや一戸建て売却の場合、上記流れ図の【2現地調査】は現地兵庫に赴くことは無く弊社コーラルの本拠地東京都江東区でグーグルマップや、その他インターネット等で公開されている情報を基に行います。
【3売却価格の提示】
売主さまが自由に売出価格を設定できます。
売却エージェントが近隣の成約事例や相場情報のご提供、修正価格査定、またズームでの相談もお受けいたします。
【4不動産会社コーラルと媒介契約の締結】
媒介契約形態は専任媒介契約か専属専任媒介契約のみになります。
コーラルから売主様の元に上記2つの中から選択された媒介契約書を2通送付いたしますので、2通とも売主様で住所署名をしていただき1通をコーラルへ返送して頂きます。
【5売却活動】
レインズ掲載用の間取り図作成はコーラルで行います。
物件PRは、圧倒的な集客力の有る不動産ポータルサイトのアットホームに掲載されます。またアットホーム以外にも、複数の不動産ポータルサイトに情報を掲載します。
なお、アットホーム掲載や販売に必要なマンション外観写真、お部屋室内写真は売主様にて写真(写メで可)を撮って頂き弊社へメール添付でお送りいただくこととなります。
また、お部屋アピール情報は、弊社からのアピール準備書面をお送りいたしすので、それを基に売主さまご自身で考えて頂き(当社からの補助はあります)、メールにて送って頂きます。
管理費・修繕積立金情報などのマンション管理に関する情報は、弊社コーラルがマンション管理会社から『管理に係る重要事項調査報告書(別途売主様の実費負担有)』を取得し確認するようになります。
【6内覧希望者への案内】
購入検討者からの問い合わせ対応はコーラルで行います。ただ内覧希望者の内覧は、必ず、買い手側の地元兵庫の不動産会社担当者が立ち合います。
もしお部屋が空き家の場合は、弊社と連携関係にある地元兵庫の不動産会社がお預かりし大切に保管いたします。
【7購入希望者の決定】【8購入の申込】【9価格交渉】【10契約条件の調整】
購入検討者からの購入条件交渉、役所調査、重要事項説明書&売買契約書の準備作成は、コーラルのエージェントが責任をもって各方面の関係者と調整しご対応いたします。
【11売買契約の締結】【12残金決済】
売買契約書作成と立会、残金決済と立会は、弊社コーラルのエージェント必ず兵庫まで赴き現地ご対応します。
また、抵当権抹消手続き、引渡し等もコーラルのエージェントが責任をもってご担当いたします。
不動産売却仲介時 売買価格×1%プラン(囲い込み&両手仲介排除プラン) のお約束
兵庫県内でマンションや一戸建て売却を、コーラルが受託するときは下記の事をお約束します。
●必ずレインズ登録します。
●必ず他業者からの購入者紹介を受けることになり、両手仲介をしません。
●絶対に囲い込みしません。囲い込み出来ないのです。
●必ず不動産ポータルサイト「アットホーム」へ登録します。
また地元兵庫の不動産業者へSUUMOやホームズなどの不動産情報メディアへの掲載も積極的に促します。
●購入希望者の内覧時は、必ず買い手側の不動産会社担当者が立ち合います。
●何か問題が起こった時は、ズームなどでコーラルの担当者がお客様と対面しながら対応します。
●売買契約時や決済時は、コーラルの担当者が兵庫まで赴き立ち合います。※なお、交通費は別途頂いております。
このように、コーラルの不動産売却仲介時売買価格×1%プランは先にもご紹介しましたが、ご不安を全て解決できますので、ぜひご検討いただければと存じます。
売却ご依頼期間は最短1カ月間から可能
コーラルから、仲介時売買価格×1%にプランプラスα(別途有料)のご提案
ここでは、兵庫県内のマンションを少しでも高く有利に売るための各種施策について解説します。
仲介時売買価格×1%に別途有料で付保できますので、ご検討してみて下さい。
プロによるハウスクリーニング
ご希望の方にはコーラルの提携する専門業者のハウスクリーニングや補修サービスを低価で実施が可能です。
気になる部分を事前に整理する事で、より売却額UPへと直結します。
ぜひ気になる事があれば、弊社スタッフまでお問い合わせください。
購入者目線で考える事が、この部分はとても重要です。
※このサービスは専門業者との個別契約となります。
さらなる安心売却のために
物件お引き渡し後に瑕疵問題(シロアリ・給排水管の故障など)が発生した場合どうする?
とても気になることではないでしょうか。
コーラルは常に売主様買主様の目線で高品質&低価格な売買サービスをご提供出来るよう改善しております。
そのサービスの1つ『建物検査&住宅診断・個人間売買瑕疵保険サービス』は売買後の安心に不可欠なものではないでしょうか。
ここでは、建物検査&住宅診断・個人間売買瑕疵保険サービスについてご説明させて頂きます。
※購入後に万が一建物の不具合が発見されても一定の範囲以内で補修・駆除費用を保険で賄える安心サービスです。
アフターケア(売買後のフォローも大切です)
マンション売却完了後に問題が発生した場合どうする?
とても気になる事ではないでしょうか。
コーラルは常に売主様・買主様の目線で高品質&低価格な売買サービスをご提供出来るよう日々改善しております。
そのサービスの1つ「設備検査・設備保証サービス・24時間緊急対応サービス」は売買後の安心に不可欠なものではないでしょうか。
ここでは、それぞれのサービスについてご説明させて頂きます。
※物件に付属しているガス給湯器や換気扇・エアコンなどの主要設備について、物件引き渡し後に故障が発生した場合に一定期修理または交換対応するサービスです。
更に、このコーラルの不動産売却時仲介手数料売買価格×1%プランを最大限に利用するには、実はマル秘プランというプランも用意しております。
このマル秘プランは東京においても、また大阪や名古屋においても多くな威力を発揮し、マンションを高く有利に売る手法となったのです。ゆえに兵庫県でもまず間違いなく大きな威力を発揮するはずです。
マーケティングとセールスに熟知したコーラルだからこそ、生み出した売却手法なので、このマル秘プランを聞きたいと言う方は、ぜひコーラルへ直接お問い合わせください。
なんとしてでも高く売りたい方へのマル秘売却プラン
高額成約の為のとっておきのマル秘売却手法を展開します。
このプランの基本は「売却時仲介手数料1%プラン」となりますが、そのプランにとっておきのマル秘施策を追加したプランとなります。
このマル秘は高額成約に効果抜群!。
この手法は、コーラルへ無料査定された方のみにご説明しております。
高額成約にはこの秘密の手法がとても役に立つこと間違いなしです。
是非、コーラルへ無料査定して頂き、この凄さを知ってください。
コーラルの売却プラン採用後ご成約された方からの声
エキテンからの口コミ
住宅ローンの返済に困ったら・任意売却(任売)【仲介手数料持ち出し無しでご売却できます!】
コーラルの任意売却は、仲介手数料持ち出し無(0円)でご対応しております。
まず、「任意売却とは何か?」について理解しておきましょう。
住宅ローン・銀行系カードローンや消費者金融などからの借入金、国民健康保険税・固定資産税などの税金の支払が困難になった時、またマンションや一戸建てなど不動産の差し押さえをされたときに、所有者(債務者)と銀行等金融機関である債権者の間に仲介者(通常は不動産業者となります。)が入り、不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得いく価格で売却を成立させ、債務額(金融機関から見たら債権額)全額ではなく一部を返済することです。
言い換えれば、仲介者(不動産会社など)が所有者と債権者(銀行などの金融機関や税務署等)の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格で、マンションや一戸建てなど不動産を売却して、債務者の生活を立て直す事を目的に円満に解決を図る手段を任意売却と言うわけです。
この任意売却については詳細を別ページで解説していますので、ぜひ、住宅ローンやその他のローン、また国民健康保険税・固定資産税などの税金の支払が困難になりマイホームを売るしかないとい持っている人は確認してみて下さい。
不動産買取会社による買取プラン(買取仲介型=仲介手数料無料)もメリットがたくさん!
皆さんご存知なことと思いますが、一番早くマンションや一戸建てを現金化する方法は不動産買取会社の買取です。
但し、買取会社も千差万別。
買取会社だけでも兵庫県だけでも数十社有るってご存知ですか?
しかし、マンションや戸建て住宅は世界中に一つとして同じものが無いため買取価格も同じ価格とはなりません。
言い換えれば、買取会社の買取査定金額も同じということは無いということです。
買取会社の売主様に提示する査定額はそのまま売買成約する価格なのです。
従って、買取会社も数社から競わせ買取金額が一番高い金額を提示させるべきとコーラルは考えます。
インターネットでも検索できない、しかし高く買うことができる買取会社をコーラルは知っています。
皆さん、買取会社を競わせ、一番高い買取金額を奪取しましょう。
コーラルは買取会社への買取の場合、売主様の仲介手数料も完全無料でお手伝いたします。
よくあるご質問(FAQ)
コーラルのホームページ(HP)をご利用いただきまして誠にありがとうございます。
HPではなるべく簡単な説明を心がけておりますが、しかし、不動産用語や売買プランはなかなか理解できないこともあります。
ここでは、過去ご利用いただいたお客様からのご質問についてのお答えをまとめました。
分からないこと等あられましたらご参考にしていただければと存じます。
尚、下記事項にない場合でも、また解決しない場合でも、お気軽に弊社コーラルまでお問い合わせいただけますようお願いいたします。
▲当社に寄せられたお客様からのよくあるご質問(FAQ)はこちらです
今現在、他不動産業者に売却を任せている方へ
※まずは、現状の販売状況を診断してみませんか?
こんなお悩みありませんか??
・既に委任を任せて数カ月、1件も内覧が来ない...
・見学は入るけど、なかなか購入申込がこない...
・現状のまま今の不動産会社に依頼し続けて良いのか...
・販売情報がきちんと買主へ行き届いているのか...
・販売金額が妥当なのか...
など、御座いませんか??
他にも沢山のお悩みを抱えた売主様がおられます。
そのお悩みは、売主様お一人お一人違い、中には抱えるお悩みで夜も眠れないというお客様も今までに数名おられました。
そんなお悩みを少しでもプロの視点から解決したくて、コーラルでは完全無料のセカンドオピニオンを始めました。
このサービスは日本全国で毎年500名以上の方にご利用いただいて、売主様からはコーラルへ相談して良かったとのお喜びとともに大変ご好評いただいております。
このサービスを兵庫県でもご利用いただけるようになりました。
是非、あなたも不動産売却について何か気になっている事・お悩みになられていること御座いましたら、お気軽に完全無料のセカンドオピニオンへお問い合わせ頂ければ幸いに存じます。
きっと、あなたに役に立つ情報提供が出来る事と自負しております。
すぐに査定をご依頼の方は
それでもまだ上限いっぱいの報酬額(仲介手数料)を支払いたいですか⁉
以上、コーラルの不動産売却仲介時売買価格×1%プランの仕組みと成約効果のある事実をご説明いさせて頂きましたが、それでも東京の不動産会社コーラルに売却仲介を任せるのは怖いと思ってしまう方はおられるかもしれません。
しかし、ぜひ考えてみて頂きたいのです。
それは、不動産会社の真実についてです。
あなたの地元の不動産業者が、売主様にとっては間違いなく損失となる「囲い込み」や「両手仲介」をしないという保証が有るかという事をぜひ考えて頂きたいのです。
コーラルは、この「囲い込み」や「両手仲介」は出来ません。やりたくても出来ないのです。
ゆえに自動的に売主様の最も高く有利に売りたいと言う欲求を実現でき、また売主様利益を損失する行為が出来なくなるのです。
東京の不動産会社コーラルにマンションや一戸建て売却を任せる事が怖いという方は、ぜひ、この点をご検討してみてください。
なお、不動産の仲介手数料の仕組みは、☛【不動産の仲介手数料とは何⁉】不動産仲介時の手数料を無料にできる仕組みなど全てを完全解説! で更に深く纏めまていますのでご確認ください。
親族間売買時の仲介業務
すでに売買合意済みの個人間における不動産売買は、
仲介手数料0.7%から1%
でお手伝い致します。
仲介手数料売買価格1%プランの注意事項
※1仲介手数料下限額を15万円とさせて頂きます。従って、仲介手数料の計算において15万円以下の場合、宅建業法の仲介手数料上限額がこの仲介手数料無料プランの報酬となります。
(例:売却価格300万円の仲介手数料上限額(媒介報酬限度額)は140,000円となりますので、この仲介手数料無料プランでの仲介手数料は140,000円となります。)
※媒介契約期間の基本契約は宅地建物取引業法で決まっている上限3ケ月間となります。④の媒介契約期間1ケ月間は特約で解除設定いたします。
仲介手数料 売買価格×1% でマンションや一戸建て売却するプラン・まとめ
ここまで長々とマンション売却時の仲介手数料をお安くする背景でおこるメリット・デメリット、他業者の事情、コーラルの販売プランについてご説明させて頂きました。
如何だったでしょう、仲介手数料売買価格1%でマンションを売る方法は違法ではなく業者の努力によって成しえる売却手法なのです。
インターネット、スマホの普及やアプリなどソフトの充実により実現できたのです。
時代の最先端技術の普及無しでは、この無料プランは登場することは無かったでしょう。
ただ、マンション売却仲介時の手数料をお安くするプランを採用する業者はコーラルだけではありません。既に何社か採用しています。
そんな中でもコーラルの手数料売買価格×1%プランは、「一消費者だったらこんなプランが有ったらいいのにな!」って言う売主=消費者の気持ちから、使い勝手を最優先に考え開発しました。
どうぞ、他社と比較し、心行くまで検討して頂きますことをおススメさせて頂きます。
コーラルからの、兵庫県の売主様へのお約束
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兵庫県の周辺環境
兵庫県は、近畿地方に含まれ、日本のほぼ中央に位置します。中央の中国山地の山々で南北に分けられ、北側は日本海側に面し、南は瀬戸内海、また淡路島は太平洋に面しています。兵庫県は、日本を輪切りにできる唯一の県となっています。
兵庫県は、個性豊かな5つの地域(摂津(神戸・阪神)、播磨、但馬、丹波、淡路)から成り立っており、それぞれに歴史や風土・産業などが異なっています。
兵庫県は大都市から離島や農村、山村迄様々な地域で構成されており、多様な気候と風土を有していて、夏は海水浴、冬はスキーを楽しむことも出来てしまいます。このように多様な面を持つことから「日本の縮図」と呼ばれることもあります。
2021年9月1日現在の兵庫県の人口は543万9,721万人となっていて、前月8月と比較すると1,554人の減少となりました。8月中の増減を地域別にみると、阪神南、阪神北、東播磨の地域で増加し、神戸、北播磨、中播磨、西播磨、但馬、丹波、淡路の地域で減少しています。
・兵庫県の気候
兵庫県は、県域が広範囲にわたっており、日本海側から太平洋側、瀬戸内海側と地域によって気候は大きく異なっています。兵庫県の気候を大きく3つに分けると、
【瀬戸内海側】
降水量が少なく温暖で過ごしやすい
【日本海側】
曇天が多く、冬はシベリアの季節風の影響で降雪量が多い
【中央山地地区】
内陸性の気候
となっています。
兵庫県の中古マンション市況動向レポート
兵庫県の中古マンション成約、販売中在庫、新規販売の各㎡単価推移
ここでは、東日本不動産流通機構(レインズ)から毎月1回発表されるマンション売買市況データを基に、最新の兵庫県の中古マンション成約、販売中在庫、新規販売の各㎡単価推移をわかりやすく図解作成して、最新の市況についてご報告いたします。
マンション売却、マンション購入時の判断材料としてご活用いただければと存じます。
兵庫県のマンション成約推移
兵庫県の中古マンション成約件数は、2020年1月には327件、2月には529件となっていました。ところが、4~5月にコロナの影響で半減しています。以降は増加を続け2021年3月に604件まで増加し、再び現在まで減少しています。2023年1月の成約件数は330件となりました。
兵庫県のマンション新規売り出し件数推移
兵庫県の中古マンション新規売り出し件数は2020年以降長期にわたり減少を続けています。2020年1月には2,629件となっていた新規登録件数は、2023年1月には1,511件と大きく減少し、中古マンションを新規に売り出す人が減っていることが分かります。今の状況は中古マンションの売却を考えている方には競合が少ないため売りやすいと言えます。
兵庫県のマンション販売中在庫推移
兵庫県の中古マンション在庫状況は、2020年1月には5,277件となっており、2020年5月以降長期にわたり減少が続いていましたが、2022年に入ると増加傾向に転じています。2023年1月の在庫件数は4,880件となりました。
兵庫県のマンション単価推移
兵庫県の中古マンション成約㎡単価は、2020年1月には29.53万円/㎡となっていましたが、4月にはコロナの影響で下落し26.87万円/㎡まで落ち込んでいます。以降はすぐに回復し、現在に至るまで上昇を続けています。2023年1月の成約㎡単価は34.1万円/㎡となりました。
※出典・データ引用元:東日本不動産流通機構『REINS TOWER』
コーラルからのアドバイス
兵庫県の中古マンション市況についてレインズから発表されるデータを基にご説明いたします。
2020年9月~2021年9月迄、約1年間の兵庫県内の中古マンション平均成約価格は2,278万円となっています。また、平均面積は72.28㎡となっています。3年間での中古マンション成約価格は約10.55%の上昇しています。
兵庫県の3年間の中古マンションの成約件数は、2020年3月には新型コロナウイルス蔓延により一時的に大きく下落していますが、その2か月後の6月には回復し、その後は上がったり下がったりを繰り返しながら、2021年9月現在は3ヶ月連続で減少しています。
一方、成約価格につきましては2020年4月には大きく下落していましたが、その後上下を繰り返しながら2021年9月現在、3ヶ月連続の価格上昇となっています。
マンション価格上昇の要因としては、住宅ローンの最低金利が引き続き更新中であり、購入希望者は増えたにもかかわらず、コロナ禍により中古マンションを新規で売り出す人が減ったため、販売中の在庫が減少しているためと考えられます。
兵庫県の中古マンション市況において、売却価格相場ごとに比較すると、神戸市中央区がトップとなっており、2位には神戸市灘区、3位に西宮市が続いています。
神戸市中央区の中古マンションの価格は3年間で約12.05%上昇しています。築10年・60㎡の中古マンションなら、相場は約3,700万円となっています。神戸市の中心である、中央区は理想的なコンパクトシティで、徒歩圏で生活に必要なものが手に入る利便性の良い区域です。美しい港と山々に囲まれて、街並みも洗練されており人気があります。
神戸市灘区の中古マンションの価格は、3年間で約5.25%上昇していて、築10年・60㎡の中古マンションは約3,200万円の相場となっています。神戸市灘区は、三宮と大阪へのアクセスも良く人気のエリアです。水道筋商店街は、今も活気があり、王子動物園にはパンダやコアラに会いに行くことも出来ます。学校や病院、公園など揃っていて利便性の良さでも人気があります。
西宮市の中古マンション成約価格は、3年間で約9.98%上昇していて、築10年・60㎡の中古マンションの場合は、約3,128万円となっています。西宮市は、兵庫県の南東部にある町で人口は約49万人、南部からは大阪や三宮方面に約15分でアクセス可能という大変便利なエリアです。リクルートが実施している「住みたい街」ランキングでも毎年選ばれていることからも住みやすさを伺い知ることができます。
兵庫県の中古一戸建て市況動向レポート
兵庫県の中古一戸建て成約、販売中在庫、新規販売の各㎡単価推移
ここでは、東日本不動産流通機構(レインズ)から毎月1回発表される中古一戸建て売買市況データを基に、最新の兵庫県の中古一戸建て成約、販売中在庫、新規販売の各㎡単価推移をわかりやすく図解作成して、最新の市況についてご報告いたします。
兵庫県の一戸建て成約推移
神戸市や兵庫県内の中古戸建成約状況は、2019年の7月には296件となっており増減を繰り返しながら長期的にはやや増加しています。2022年5月の成約件数は284件となりました。
兵庫県の一戸建て販売中在庫推移
神戸市や兵庫県の中古戸建在庫状況は、2019年7月には4,409件となっていて、2020年2月まではやや増加傾向で推移していました。ところが、2022年3月以降急激に減少を続け、2020年7月~2022年5月まで24か月の長期間にわたり前年比マイナスで推移しています。このことから、深刻な品薄状態が続いていることが分かります。2022年5月の在庫件数は3,201件まで減少しています。
兵庫県の一戸建て新規売り出し件数推移
神戸市や兵庫県内の新規売り出し状況は、2019年7月には2,081件となっていて横ばいで推移していましたが、2020年に入ると次第に減少していきます。2020年7月以降は前年比もマイナスとなり新規で住宅を売り出す人が減っていることが分かります。2022年に入ると新規売り出し件数はさらに減少し、2022年5月の新規売り出し件数は850件まで減少しています。
兵庫県の一戸建て単価推移
神戸市や兵庫県内の中古戸建平均価格は、2019年の7月には1,954万円となっていました。その後、2020年4~5月にコロナの影響を受け2020年5月には1,834万円まで落ち込みました。しかし6~7月には回復し、以降や上昇傾向で推移しています。2022年5月の成約平均価格は2,172万円となりました。低金利で住宅ローン控除が充実している現在、購入井国は高まっているものの、在庫が品薄状態であることが影響しています。
※出典・データ引用元:東日本不動産流通機構『REINS TOWER』
コーラルからのアドバイス
戸建て価格を見ていくうえで土地価格は重要な指標となっています。
そこで、国土交通省から発表される2022年の兵庫県の公示価格を確認すると、坪単価は約44.3万円/坪(13.4万円/㎡)となっており、2021年と比較すると+6.3%(2.8万円/坪、0.8万円/㎡)上昇しています。
※公示価格とは、国土交通省がその年の1月1日時点における全国の標準値の土地を毎年3月に公表するもの。
兵庫県の土地の価格は、アベノミクス以降の9年間でどのように変化しているのでしょうか?また、新型コロナの影響と今後についてご説明していきます。
兵庫県の住宅地の価格は、アベノミクス以降の9年間で約2.8%下落しています。さらに、2021年から2022年の公示価格を見ていくと、住宅地は前年比-0.1%、商業地では横ばいとなっています。
全国的には、不動産バブルと言われる状況にもかかわらず、東名阪の住宅地に関しては異なった動き方をしているのが分かります。姫路市から東側の沿岸部を中心として上昇は見られますが、それ以外のエリアでは下落が進んでいます。
今回の全国的な土地価格の上昇のきっかけは、2013年4月に始まった日銀の異次元緩和が要因となっています。この低金利により、同じ返済額で2割高い物件が買えるようになったため姫路市から東側の沿岸部を中心とした人気エリアに限り集中して価格が上昇したと考えられます。
さらに、兵庫県では明石市や神戸市の中心部など、一部の市町村を除き人口の減少が進んでいます。
コロナ後の、土地価格の動きも住宅地においてはほとんど変化がなく明石市より東側の沿岸部や、神戸市を中心に安定しています。コロナ前は、神戸市やその周辺を中心として人口が増加し、土地価格が高騰してきましたが、新型コロナの拡大により在宅ワークが普及し、広い家に住みたいというニーズが増加しました。特に、神戸市・芦屋市・西宮市・川西市などでは転入者が増加しています。コロナ以前では大阪市や神戸市などの大都市の駅近マンションが人気で大きく上昇してきましたが、在宅ワークの普及により、より広いマンションや郊外の戸建てを求める人が増えてきました。また、コロナの影響により収入が増えている人は少ないため、土地価格が安いエリアへ流れていることが考えられます。
それでは、今後兵庫県の土地価格はどうなっていくのでしょうか?
さて、千葉県の土地価格は今後どうなっていくのでしょうか?
日銀による異次元緩和政策により、住宅ローンの金利が下がり不動産価格が全国的に上昇してきましたが、2022年に入ると金利の上昇が始まっています。フラット35の期間21年以上の金利は6年ぶりの水準へと戻ってきています。一方、海外では金利が上昇しているため円安が進み、食料やガソリンだけではなく建築費用も高騰しています。今後も、低金利状態が続くは難しいのではないでしょうか。ただし、金利を上げすぎると経済に影響が出る可能性も大きいです。そのため、異次元緩和以前の水準(約1%程度上昇)に戻す可能性が大きいと考えられます。
金利が1%上昇すると、どうなるのでしょうか?例えば、月々の返済額を10万円に抑えようと思った場合、購入できる物件価格は15~20%下落するのです!
そのため、不動産の売却を考えている人は、早めに準備していく必要があります。
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