マンション購入,一戸建て購入,マンション売却,中古マンション売却,一戸建て売却,不動産売却,査定,仲介手数料無料,不動産屋,新築一戸建購入,不動産購入,不動産業者,東京,横浜

不動産購入・不動産売却&査定は仲介手数料無料か半額より安い1%の不動産売買専門不動産屋のコーラルへ

築25年以上のマンション、築20年以上の中古戸建の有利売却方法

これらのキーワードがハイライトされています:築25年以上のマンション

築25年以上のマンション、築20年以上の中古戸建を有利に売却する方法

築20年以上の中古戸建て・築25以上の中古マンションの売却の場合は、不動産会社の提案によって売却価格が大きく変わることがあります。
ここでは、不動産会社によっては売却価格にして20%も30%も価格差が出ることになるマンションや戸建てを、どのようにしたら高く有利に売ることができるのかをご説明いたします。

『今や、平成3年築のマンションも、立派な25年超え物件!』
『平成8年築の木造住宅はもう20年超え物件!!』
『えっウソ?!平成築でっ? 20年、25年超え?』
平成築でも、売り方次第で有利に高く売れるってことです。

築25年以上のマンション、築20年以上の中古戸建は買い手が不利に!

一戸建て住宅など、木造で建築された物件(これを非耐火建築物といいます)は築20年、マンションなどRC造などの物件(これを耐火建築物といいます)は築25年を超えると、税制上の軽減措置や控除を受けられなくなり、買い手にとって不利な状況となります。

税制上の軽減措置や控除対象になるのは、登記の際に負担する登録免許税と住宅ローン控除ですが、これが、

•所有権移転登記の税率 0.3%→2.0%
•抵当権設定登記の税率 0.1%→0.4%
•住宅ローン控除    適用あり→適用なし

となり、購入時の諸費用負担が多くなります。
ただし、これらの軽減措置や控除は、現行の新耐震基準(1981年(昭和56年)施行)を満たしている証明があるか、または既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書があれば、築年数の制限を受けずに利用できることとなります。
※詳細は必ずその都度不動産会社にご確認ください。
但し、この現行の新耐震基準(1981年(昭和56年)施行)を満たしている証明があるか、または既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書を利用する方法での売買は今現在あまり利用されていない方法となり、やはり一般的には築25年以上のマンション、築20年以上の中古一戸建て住宅の売買は買い手にとっては不利となっています。
でも、ただ、この新耐震基準(1981年(昭和56年)施行)を満たしている証明はなかなか取得しづらいものなのですが、既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書は利用できる度合いは高い制度となっています。
従って、以下では、どうすれば築25年以上のマンション、築20年以上の中古戸建を有利に売却する方法の具体的手法を見ていきたいと思います。

どうすれば高くうれるの?それは

結論から先に言いますと、購入者が安心して購入できる物件にすることです。
具体的には、雨漏りや配管故障、シロアリの害などの瑕疵対策と地震対策及び税金対策をすることです。

購入者が必ず気にされること。それは建物に住んだ後のケアと地震でどうなるのか、購入時の諸費用、また購入後の税金です。
これを解決すれば良いのです。

建物に住んだ後のケアと地震

雨漏りや配管故障、シロアリの害などの瑕疵対策

戸建てで20年以上、マンションで20年以上経過した物件の状態は私たち素人には不安なものではないでしょうか。
買った後、雨漏りがあったらどうしよう、シロアリが見つかったら、トイレが流れなかったり水道がちゃんと出なかったりしたらと思うと、どうしても買う気になれないのが普通ではないでしょうか。
新築や不動産会社所有の物件の場合、売主が物件引渡から10年の建物保証をしている場合がほとんどな為、安心して購入することが出来ますね。
しかし、一般の方が売主の物件はまずこの保証が通常3ケ月、無い場合もあります。
これでは不安で、安心して買うことなど出来ないのが普通です。
この不安を取り除いた物件にすればいいんです。

検査した家に瑕疵が見つかったら保険で直しましよう1

その為に、一級建築士などの専門家に物件診断(ホームインスペクション)してもらい、雨漏り発生などの「さぁ困ったぞ」と言うときのために瑕疵担保保険を付保して保証すれば良いのです。
雨漏りが発生したり、配管が故障したり、シロアリが発生した場合に保険が支払われる物件であれば購入者は安心することが出来ます。
実はこの瑕疵担保保険は税金対策にも有効なものなのです。下記で詳しく説明していますのでご参照ください。

地震対策

平成23年3月11日(金)に発生した東日本大震災後約4年が過ぎようとしていますが、しかし、最近やたらと地震が多くないですか。
とうとう4月には私の出身地熊本でも大地震が起きました。
このところ地震が多くなってきている様な気がしているのは私だけでしょうか?。

少々不安な毎日が続きます。

このような中、アベノミクスの経済対策も有り、このところの首都圏の中古住宅は活況を呈していますね。

中古住宅を購入するにあたって、購入検討者が必ず気になる一つが住宅の「耐震性」です。

東日本大震災後、中古住宅購入検討者は、築年数が古くても大地震に耐えられる?、は中古住宅を買う場合に必ず避けて通れないものとなっています。

耐震基準と政策

建築基準法の規定の中にある「耐震基準」は過去何回か改訂されて来ました。
大きな変更があったのは1981年です。
すなわち、1981年の6月以降の建築確認(許可)を境に「新・耐震基準」で検査が行われるようになりました。

画像の説明

従って1981年5月までに建築確認を受け竣工したマンションは、ご存知の「旧・耐震基準」のマンションということになります。

ところで東京都の分譲マンション約5万3,000棟のうち、2割強の約1万2,000棟が旧耐震基準です(東京都「マンション実態調査結果」2013年3月公表」から)。

このような状況を踏まえ国は今、「フローからストックへ」という時代へかじ取りをしています。
「危険又は有害な状況にあるマンションの建替えの促進のため」に、2002年に「マンション建替円滑化法」を制定し、旧耐震基準のマンションの建替えを後押しする政策を進め、2014年には建替えを円滑に進められるよう同法が改正され利用しやすくしました。

このことを受け、コーラルの在る東京都では、都内のマンションの耐震化を推進しようと2012年4月に「耐震マーク表示制度」を創設し、
旧耐震基準の建築物で新耐震基準への適合が確認された建築物の場合は「耐震診断済」、旧耐震基準の建築物のうち耐震改修により新耐震基準への適合が確認された建築物の場合は「耐震改修済」と表記されています。
こうした取り組みから、1981年5月以前にできた旧耐震基準時代のマンションでも、耐震診断を行って耐震性があることを証明できれば新耐震基準のマンションと何ら変わりないマンションとして位置付けされることとなりました。また、倒壊の危険があると診断されても、耐震改修工事を行って耐震性を高めることもできます。

購入後の税金対策から

住宅ローン減税と築後年数要件

住宅購入者にとって欠かせない支援制度に住宅ローン減税があります。
この制度は住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。
新築だけでなく中古住宅でも利用できます。

具体的には、中古住宅を購入してローン控除を受けるときの要件は新築購入と殆ど同じとしたのです。

但し、次の3つのうちいずれかに該当する必要があります。

1.建築されてから20年(マンションは25年)以内。

2.築後年数に関わらず新耐震基準に適合することが証明されたもの。

3.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること。

住宅ローン減税等の要件1
毎年末の銀行等から借入れている住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。
(なお、もしすまい給付金の給付を受けられている方は、住宅の取得対価の計算額からすまい給付金の額は控除されます)。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
この住宅ローン減税制度は、平成26年4月からの消費税率の引上げにあわせて、下表のとおり大幅に拡充されています。

なお、申請は、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請することとなります。くれぐれも世帯単位ではないことに注意してください。
この住宅ローン減税には築後年数要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

上記築後年数要件を超えた中古住宅だからといって住宅ローン減税を諦めるのはまだ早いです。
築後年数要件を緩和する方法があります。
例えばコーラルでは引渡し前に既存住宅売買かし保険を付保する方法をお勧めしています。
これは既存住宅売買かし保険付きの住宅つまりは耐震性能が確保された住宅であれば制度の対象にしても良い、ということです。

購入時の諸費用・税金

また、同時に税制もこうした取り組みをした中古住宅の売買を有利にするよう改正したことも中古住宅の流通に好影響となったのです。

備考
※1、2、3はいずれか1つです。
※4月から、「中古住宅の住宅ローン減税は拡充されません」ので従来通り「200万」までです(例外~買取再販物件は拡充されます)。
※今年度新設された項目は①買取再販の登録免許税の特例②中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合の住宅ローン減税の適用要件について。
詳細は ☛ 国土交通省のすまい給付金制度の住宅ローン減税制度の概要へ
※2の「新耐震基準に適合することが照明されたもの」は耐震基準証明書といい、特定の建築士、指定確認検査機関か登録住宅性能評価機関に依頼し、耐震診断を受けて取得しなければなりません。または、「住宅の品質確保の促進に関する法律」に基づく住宅性能評価書で耐震等級1級であれば証明書に代えることができます。
この、「新耐震に適合することが照明されたもの」は登録免許税の特例、不動産取得税の特例、相続時精算課税の特例、特定居住用財産の買い替え特例の適用を受ける際にも必要です。
※3の既存住宅売買瑕疵保険はこちらをご参照ください ☛ 既存住宅売買瑕疵保険
尚、既存住宅売買瑕疵保険は中古住宅購入時の「すまい給付金」の要件にもなりました。
すまい給付金対象の中古住宅とは~「消費税が課税されるもの」ですから、こちらも買取再販物件です。(個人間の仲介物件は対象外)
すまい給付金についての詳細はこちらをご参照ください ☛ すまい給付金

個人間売買瑕疵保険

ですから、中古住宅を購入してローン控除を受けるときは、新耐震基準建築(昭和56年6月以降建築確認)の一戸建てで築21年とか、築26年のマンションとかの場合は2か3に該当しなければならないのです。
このことから、築20年以上の中古戸建て・築25以上の中古マンションの売却の場合は、不動産会社の提案によって売却価格が大きく変わることになり、不動産会社によっては売却価格にして20%も30%も価格差が出ることになります。
では、このどうすればこのようなマンションや戸建てを有利に高く売ることができるのか?。
それは、もうお分かりですよね。
そうです、既存住宅売買瑕疵保険に入れば良いのです。
ただ、ここで気を付けたいことは、買主が住宅引き渡し後に新耐震基準を満たす証明書を取得した場合は、特例が適用されないということです。
住宅ローン減税等の要件1

高く有利に売るには・方法

既存住宅売買瑕疵保険を木造の一戸建てで築21年とか、築26年のマンションとかの中古住宅の売買時に付帯することで昭和56年6月以降の「新耐震基準」のマンションや戸建てを有利に売却することが期待できることになります。
不動産会社の提案ひとつで売却価格が20%も30%も変わることが期待できる中古住宅売買環境がここにあります。
不動産会社の多くの担当者はこの既存住宅売買瑕疵保険を利用することはもちろん、知らない者までいる現状があります。

画像の説明

コーラルは即この既存住宅売買瑕疵保険を導入できる仕組みを作りました。
一戸建てで築21年とか、築26年のマンションとかの中古住宅は、不動産会社の提案によって価格が変わることになるかもしれないのです。これらの中古住宅を有一高く有利に売る方法としてコーラルは、この既存住宅売買瑕疵保険を附保することを積極的に進めいています。

基準確認フローチャート

マンション

画像の説明

一戸建て住宅

画像の説明

参考

 ホームインスペクション(住宅診断)


「誰でもできるわが家の耐震診断」:一般財団法人日本建築防災協会のページへ



無料査定はここをクリック

↓↓↓

無料査定はここをクリック






powered by HAIK 7.2.1
based on PukiWiki 1.4.7 License is GPL. HAIK

最新の更新 RSS  Valid XHTML 1.0 Transitional