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マンション購入時や一戸建て購入時に諸費用、諸経費を安くする不動産屋

マンション購入時や一戸建て購入時に諸費用、諸経費がどの位安くできるか?

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不動産購入時の諸費用を安く抑える方法について

購入時諸費用節約術

不動産を購入する時には、物件の価格以外に様々な諸費用がかかります。

一般的には、物件価格の約8%割程度の諸費用がかかると言われていますが、多くの買主は不動産会社の営業マンの言うなりの諸費用を支払っているのが現実です。

今回は、コーラルのような仲介手数料無料の不動産会社などを利用して不動産を購入する時に諸費用を安くする裏技(テクニック)を解説いたします。

一般的な諸費用の解説

銀行の住宅ローンを利用し、物件価格4000万円の新築建売一戸建て住宅を購入した場合の例としてみてみましょう。

1.不動産売買契約に関するもの

①.売買契約書に貼付する為の収入印紙

売買契約には売買契約書を作成します。この売買契約書には印紙税法で収入印紙を貼付するという決まりがあります。
売買契約書に貼付する為の収入印紙は売買金額により異なりますが、1,000万円を超え5,000万円以下の新築建売一戸建ては、通常20,000円です。但し平成30年3月31日までは軽減処置のため減税されています。
・・・・・10,000円

②.仲介手数料(不動産業者へ支払う報酬)

新築建売一戸建て住宅を買う場合、その売買契約に仲介不動産業者が介在する場合に仲介手数料が掛かります。
この場合の通常計算式は速算式で(物件価格×3%+6万円)×消費税8%となります。
この額をほとんどの不動産仲介業者が買主から受領しています。
・・・・・1,360,800円

2.物件引渡し時に関するもの

③.建物表示登記費用

新築建売一戸建て住宅は建物の表示登記をする必要があり、これにも費用がかかります。またこの費用は通常買主の負担となります。
・・・・約10万円程度

④.登記費用(所有権保存、所有権移転登記費用(登録免許税含む)

購入した新築建売一戸建て住宅を買主の名義にするためには、買主の所有であることを保全するための登記手続きが必要になります。
・・・・・約40万円程度(評価額の高いエリアでは高額になります)

3.住宅ローンに関するもの

⑤.ローン事務手数料

住宅ローンを金融機関から借りる場合には、金融機関に事務手数料を支払うことが普通です。
ほとんどの銀行が下記の事務手数料を一律費用請求しています。
・・・・32,400円

⑥.収入印紙代(金消契約の書類に貼付する収入印紙)

住宅ローン利用には金融機関との金銭消費貸借契約を締結します。この契約には金銭消費貸借契約書を作成しますが、この契約書には印紙税法で収入印紙を貼付するという決まりがあります。
金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙は借入金額により異なりますが、1,000万円を超え5,000万円以下のては、通常20,000円です。
尚、共有名義などの場合、金銭消費貸借契約書はそれぞれ共有者ごとに契約することになりますから印紙代は異なります。
・・・・・約20,000円(4000万円を一人の個人で借りた場合の例)

⑦.住宅ローン保証料

住宅ローンを利用すると、現在ほぼ間違いなく宅ローン取扱金融機関指定の保証会社の保証が条件とされます。このときに支払う費用となります。
金融機関により保証料算出方法は異なりますが通常借入金額×2.16%程度となります。
・・・・・約864,000万円(4000万円の借入の場合)

⑧.火災保険料

住宅ローン利用先金融機関は、通常購入した住宅(建物)に火災保険加入の条件を付してきます。
火災保険はどの火災保険取り扱い保険会社で加入してもいいようになっていますが、一般的には住宅ローン利用先金融機関おススメの火災保険に加入してしまっています。
また、保険期間も1年更新ものの火災保険など加入者本人が自由設定可能なのですが、住宅ローン借入期間分を一括で加入して支払う火災保険が一般的となります。
この場合の一括保険料は保険金額1500万円、期間10年分一括払で計算すると下記のようになります
・・・・・・50万円程度

⑨.ローン取扱い事務手数料(不動産会社へ支払うローン手数料)

購入時に不動産会社が住宅ローンを斡旋したりした場合に、仲介手数料以外に請求することがあります。
この場合、金額については不動産会社によりますが、50,000円〜100,000円くらいが多いと思います。
・・・・・約10万円

3.その他の費用

⑩.公租公課清算金

新築建売一戸建て住宅は土地に固定資産税や都市計画税がかかっています。
建物は表示登記したら掛ることになるので、新築時はかかっていない場合があります。
但し、もし建物にも固定資産税や都市計画税がかかっていたらこの分を合わせて精算します。
清算方法は。買主と売主で不公平の無い様に引渡日を境に精算します。
・・・・約5万円程度(引渡日によって清算額は大きく異なります)

⑪.水道加入金

新築建売一戸建て住宅にはよくあることですが、新たに水道引き込み工事をする場合は水道の加入金が必要になります。
料金はメーター口径によって違うようです。管轄の水道局によっても違うと思いますが、コーラルの在る江東区の料金は
10万円から17万円となっています。
設置する蛇口の数でメーター口径が決まるようです。
・・・・・約10万円

物件の種類、契約価格、借入価格、金融機関により異なりますが銀行の住宅ローンを利用して4000万円の新築建売一戸建て住宅をご購入した場合、

上記①~⑩の諸費用が掛かります。

諸費用合計額

諸費用の合計は・・・・約354万円

以上、各費用を見てきましたが、当初お伝えしたように物件価格の8%以上もの諸費用ということになります。

新築建売一戸建て住宅購入時、住宅ローン借入時、それ以外でかかる諸費用を合計すると

ここまで計算した諸費用を計算すると新築建売一戸建て住宅購入時が約187万円、住宅ローン借入時が約152万円、それ以外が約15万円なので、合計で354万円の諸費用が必要になってきます。
如何ですか?
実際計算してみると、思ったより結構かかるんだなぁ~って印象を持たれたのではないですか?

しかし、これらの諸費用を営業マンから言われたとおりに払う必要はありません。
諸費用には節約できるものもありますし、支払わなくていいものもあります。
以下では、節約できる諸費用はどんなもので、どうすれば節約できるかについて説明していきます。

節約できる諸費用一覧と具体的な節約方法

諸費用一覧と具体的な節約方法

前記の諸費用項目のうちで具体的に削減できる項目は以下の通りです。
これらの費用は不動産業者によって変わるものと変わらないものがあります。
従って、購入時には不動産業者へ事前に確認しましょう。


②.仲介手数料(最大で無料にすることが可能)

※買主からの仲介手数料を取らない仲介手数料無料の不動産会社を利用します。

・・・・1,360,800円→0円

⑤.ローン取扱事務手数料

コーラルなどの不動産仲介会社ではこのローン取扱事務手数料を頂いておりません。
不動産仲介会社によっては無料にすることが可能な場合もあるので、売買契約締結前に事前費用明細を取り十分に確認しましょう。

・・・・10万円→0円

⑦.住宅ローン保証料(最大で0円にすることが可能です)

住宅ローン保証料は、借入金と返済期間に対して設定されますので、頭金を増やして借入金を減らすなどして、節約することができます。
また、住宅金融支援機構のフラットはローン保証料が不要な住宅ローンもあるので、これら保証料のかからない金融商品を選ぶことで節約することもできます。
※借入金利に0.2%程度上乗せすると当初支払う保証料を0円にする事が出来ます)
※但し保証料一括払いした方が総返済額は安くなります。
※手元に自己資金を温存したい場合は有効です。

・・・・約864,000円→0円

⑧.火災保険料

これまではすべての補償がパッケージになっている火災保険が一般的でした。しかし、 近頃は必要な補償だけを選んで組み立てることができる商品が登場していて、マンションや一戸建て、立地や建物の構造によって必要な補償が異なるので、また、10年一括支払いでなく年払いでも可能になったりしているので、どんな補償が必要か自分なりに種々選択することで費用節約できます。
購入者自身で複数の損保会社の見積を比べ吟味することにより大幅ダウンが可能となることが有ります。

・・・・約50万円→約1万円程度(年払いの場合)

費用削減額合計と費用差額は

上記削減合計は・・・・約283万円!

従って、一般的な諸費用約354万円―削減額約283万円
=削減後の諸費用合計は約71万円!

となり、この額ってとても大きな差ですよね!!

約354万円が大幅ダウンの約71万円になれば資金計画も大きく変わります。

但し、ローン保証料と火災保険料の2つの項目の諸費用については、当初に一括で支払った方が総支払額は少なくて済みますので、自己資金に余裕がある場合は、一括で支払った方が良いと言えます。

仲介手数料とローン取扱事務手数料の2つについては、仲介手数料無料の不動産会社を選択することにより、ほぼ両方とも無料にできます。

住宅ローン金利も大切ですが諸費用を安く抑えることも同等に重要です。

仲介手数料無料の不動産会社の選び方と注意点

不動産購入時の諸費用節約の最も大きな費用は不動産業者に払う仲介手数料と言うことをご理解いただけたと思います。
ただ、仲介手数料割引の不動産会社に仲介を依頼して大丈夫なのか、安かろう悪かろうのサービスにならないかと心配される人もいることでしょう。

この心配、わたしも良くわかります。

不動産の次に高い自動車を中古車販売店で買ったことが有りますが、その時に同じようなことを思いましたから。
ですが、テレビ広告などで誰もが名前を知っているような大手不動産会社では、ほとんどの場合、宅建業法上限額いっぱいの仲介手数料を取っています。

ここでひとつお伝えしたいことは、仲介としての質やそれに付随するサービスが悪ければ売主や買主からそっぽを向かれ、最近ではクチコミで悪評を書かれててしまいます。
その結果、お客様に敬遠されてしまいます。
仲介業務もサービスも質はいつも追及していると思って頂きたいのです。

ただ、実際、残念なことに仲介手数料の割引を集客の手段とだけ考えており、後からいろいろ理由をつけて経費のアップを求めたり、仲介手数料とは違う名目で費用請求したりといったこともあるようですから、十分に事前確認をしましょう。

最後に

画像の説明

マンションや一戸建てなどマイホーム購入時には良く言われることで、テレビなどでもよく話題にしていますが、住宅ローン金利だけを購入時の判断にされている方が多くおられます。
確かに住宅ローン金利は大切です。しかしそこだけに目を奪われるのではなく諸費用を安く抑えることも同等に重要ということにも目を向けていただきたいと思います。






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