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住まいの住み替え(買い替え)について

一戸建て、マンション、住み替え

近年、郊外一戸建てから都心マンションへの住み替え、郊外マンションから都心マンションへの住み替えなどがとても多くなっています。
ここでは、今、流行りの『住まいの住み替え』をテーマに、どうすればスムーズに、しかもお得に住み替えできるかご説明したいと思います。


★目 次★


住まいの住み替えを検討されている方へ

住み替えはコーラルが絶対にお得。スタッフが自信を持っておすすめします。

住み替えはコーラルが絶対お得!!

通常、住み替えは、元々住んでいた住まい(家)の売却時に仲介手数料がかかり、また購入時にも仲介手数料がかかる場合が多くあります。

例えば、元々住んでいたマイホームの売却の場合、仮に4000万円の価格で売却できたとした場合、通常約126万円の仲介手数料がかかります。
また、もし都心の中古マンションを4000万円で買った場合、こちらでも126万円の仲介手数料がかかってくることになります。
と言うことは、売却、購入することで252万円と言う多額の仲介手数料がかかることになるのです。

このように、売買を伴う住み替えには、通常2度の仲介手数料がかかり、その額もばかになりません。
しかし、コーラルの場合、この仲介手数料がとてもお得になり、自己資金が多く確保できるようになるからとってもお得なのです。

その額も数百円や数千円などではなく、数十万円から数百万円も仲介手数料がとてもお得になるのですからバカになりません。

例えばコーラルの場合、売却時に仲介手数料を選択できるプランが有り、最も魅力的な売却プランでは仲介手数料無料という、全く仲介手数料がかからない売却手段があります。
また、ご購入時でも新築一戸建てご購入や、リノベーション済マンションをご購入される場合、通常仲介手数料は無料となります。
ご購入時仲介手数料がかかる場合でも、物件価格×1.5%プランや1%プランが有り、通常他の不動産業者が取ってる仲介手数料の額(物件価格×3%+6万円)に比べ、とても安価で無力的な仲介手数料額となるのです。

このように仲介手数料の額だけでも、下記のような魅力的な差額をあなたに還元できるこことなります。

現住まいの売却金額新居の購入金額通常の仲介手数料額コーラルの魅力的な仲介手数料額差  額コーラルの最もポピュラーな売却時1%、購入時1%仲介手数料でも
2000万円2000万円132万円0円132万円40万円(差額82万円)
3000万円3000万円192万円0円192万円60万円(差額132万円)
4000万円4000万円252万円0円252万円80万円(差額172万円)
5000万円5000万円312万円0円312万円100万円(差額212万円)

※上記仲介手数料額には別途消費税がかかります。

住み替え(買い替え)の場合は「売却」が先?「購入」が先?

よくお客様から頂く質問に、郊外の一戸建てを売却して、都心のマンションを購入しようと考えているんですが、売却と購入、どちらを先にしたらいいのでしょうと言うものが有ります。

一戸建てを売却してマンションを購入することや、その反対にマンションを売って一戸建てを購入するなどの買い替えの場合には、
新居の購入と元々住んでいた家の売却のどちらを先に行うかによって、買い替えが成功するかどうかが変わってきます。

もちろん理想としては、売却から購入への流れを同時に行えることなのですが、実際には多少のタイムラグはどうしても出てくることが多いです。

さて、売買を伴う住み替えの場合、どちらを優先に行うのが良いのかですが、ズバリ、絶対「売却」が先!となります。

ほとんどの不動産業者は両方同時に進めましょうと言いますが、このアドバイスに従うのはとても危険です。
特にマンション(新居)を購入して後、一戸建て(現在の住まい)を売却するのはとても大きなリスクが伴うと思ってください。

マイホームの買い換えは思いのほか大変

マイホームの住み替えを行なう場合、単純に「売却」する場合や、単純に「購入」する場合と比べて難しいことであることはなぜでしょう?

なぜ難しいのか? ここではどこが難しいのかについてみていきたいと思います。  住まいの住み替えはなぜ難しいのでしょうか?コーラルがお答えします。

最も難しいこと、それは、売買を伴う住み替えの場合は、「売却した代金を次の物件を購入する資金として充当する。」という資金の流れがあるからです。

もちろん例外もありますが、売却を先行するにしても購入を先行するにしても、この資金の流れのタイミングを調整しなければならないことが、自分だけの調整だけでなく、自分の自宅を購入する購入者とのタイミングと、自分が購入する物件の売主のタイミングを合わせることが必要なことは、何から何まで思い通りにいくということにならないことが有り、現実にはなかなか難しいことなのです。

また、住み替えを成功させるには「手持ちの住まいがいくらで売れるか」「手元に残るのはいくらか(売却後残金)」「住宅ローンが残る場合、全額返済しなければならないことからそのための資金の用意が可能か、あるいは新規でローンが組めるか」「自己資金をいくら用意できるか」など、ご自身の資金状況を正しく把握することがとても大切となります。

では、このご自身の資金状況を正しく把握していたつもりが、狂ってきたらどうでしょう?
綿密に資金計画を練り、計画的に売却を行い、購入を完了するまで何一つ、狂いがないということは絶対可能なのでしょうか?

もし、新居を先に購入したマイホームの住み替えの場合、少々の狂いでも数十万円、数百万円になるケースが多く、資金計画に狂いが出ましたから住み替えをストップしますとはなかなかならないもので違約を伴い、多額の違約金も生じるかもしれません。

これを防ぐためには、できるだけ無理がなく、金銭的にも精神的にもあまり負担がかからないように「ゆとり」を持った買い替えプランを立てることが、スムーズな住み替えを実現するためにはとても重要なことです。

言い換えれば、お客様の、今、置かれた状況によって、最適な買い換え計画を立てることで、賢い住み替えが可能となります。

ご売却される予定のマイホームのローン残債や、売却査定によっては、売却を先行した方が良い場合もありますし、資金計画や売却される予定のマイホーム状況によっては、新居ご購入後に売却した方が有利に売れる場合もあります。

従いまして住み替えは、周りの声に惑わされずに一人ひとりの現状に合わせ、慎重に計画を立てることが重要となります。

『売却先行タイプ』VS『購入先行タイプ』

住み替えは、大きく分けて2通りのタイプ『売却先行タイプ』、『購入先行タイプ』が考えられますので、それぞれのメリット・デメリットを比較し、またタイプ別の『成功のポイント』が有りますのでお客様にあった売買住み替えを見てみましょう。

『売却先行』タイプ

メリット

まずメリットとして考えられるのは、下記の4点です。

①.売却金額が確定後新居物件を探せるため、資金計画が立てやすく金銭的リスクが軽減できる。
②.売り急ぐ必要がなく、売買価格やその他条件面で、ある程度余裕をもって進められゆっくりと販売活動ができる。
③.売れなければいつでも計画をストップできる。
④.購入物件の手付金などの資金を準備する必要がない。

デメリット

①.引渡しまでにご希望の物件が見つからない(あるいは、入居ができない)場合、仮住まいの準備が必要になる。その際には引越しが2度手間となり、仮住まいの費用(敷金・礼金など)が発生する。
②.引渡しのタイミングに合わせるために、買い急いで新居の条件を妥協しなくてはいけない場合がある。

ここが成功のポイント

マイホームの住み替え、売却先行タイプの3つの成功ポイント

①.売却契約時、物件引渡し期日をできるだけ長く設ける。
②.マイホームの売買契約が成立したら購入先探しに全力投球し、できるだけ仮住まいを避ける。
③.高い金額で売りに出すよりも、できるだけ高い金額で成約することを目標にする。

『購入先行』タイプ

メリット

①希望の新居をじっくり探せる。

②新築マンションや新築一戸建てにはよくある未完成物件等引渡しまで時間のかかる物件を購入する場合は、代金支払いまで時間があるので、購入の契約後に売却に出されてもタイミングが合いやすい。

デメリット

①購入物件の代金支払期日に合わせた自宅売却となる場合には、売却先行型に比べ、価格見直しに余裕がない。

②新居の取得日までに売れないと、新居と旧宅のローンを二重に払うケースがある。

ここが成功のポイント

マイホームの住み替え、購入先行タイプの4つの成功ポイント

①.購入希望者が現れた時が最大のチャンス。このチャンスを逃さない。
②.売却価格の調整には躊躇せず、市場に敏感に反応すること。
③.購入の契約締結から引渡までの期日に余裕のある物件を選ぶ。
④.資金的に余裕を持つために資金繰りは厳しく見ておくこと。また、一時的にでも親などから資金調達できると便利です。
⑤.買い替え特約を売買条件に付して売買契約をすること。

~買い換え特約~
自宅が売却できなかった場合は、購入する売買契約を解除して購入を取りやめる(無かったことにする)というのが買い換え特約です。買主も買い換えというケースでは売買契約時に特約を付けることを希望することも考えられますが、リスクが大きいため、個人間の売買では通常は付けません。

売買「住み替え」を成功させるコツは何か?

1:まずは予算を知る

自分が売買で住み替えをする場合に、
「買い換え先の物件価値と、今の自分の収入等に照らしあわせて、どのくらい住宅ローンが借りられるのか?」
「買い替えに係る総経費はいくら必要となりそうか?」
「今の家を売らなければ絶対新しい家は買えないのか?」などなど、
これからの予算をある程度明確にしておくことは必須条件と考えて下さい。
まずはこれが有る程度明確ではないと、買い換えは検討も成功も出来ません。
こうした予算の相談は、金融機関の窓口でも受け付けてくれます。

遠慮などせずどんどん金融機関の相談窓口を使用することをお勧めいたします。

2:スケジュールを確認する。

ご予算に応じて「先に買うのか」「先に売るのか」を明確にしてから買い換えをスタートすることです。
原則は「売りが先行」ですが、原則に反し先に買う場合でも、今の不動産市場の様子を考えた場合、ご自宅が予想通りの価格や希望時期に売れないことも想定できるので、早く売りに出すようにすることがポイントと言えます。
特にここが重要ポイントですが、複数の不動産業者に買い換えについてのその業者の考え方、進め方を聞いて、そのうえで納得の行く説明を受けた不動産業者と売買住み替えを進めることです。

3:信頼できる不動産会社と出会う

まずはこれから売り出すご所有物件(マイホーム)を複数の不動産会社に査定して頂くことが一番ベストです。
この時、必ず気をつけたいことは査定額の下限を成約できるであろう価格とすることです。
査定額はあくまで、おおよそその価格で成約出来るであろうと言う不動産会社の思惑でしかありません。
従って、この査定額の販売価格提案額や成約できると考える最も高い価格で買い替え予算を組むことは非常に危険です。
可能な限り成約できる価格は甘く見ないことです。

スムーズに売却が進まない場合も考え、買取についても具体的に検討しておくことも必要でしょう。
通常、不動産業者の買取金額は、査定下限額の80%から90%が多いですので、そのことも念頭に置き、売却がスムーズに進まなかった場合のこととして、売却を任せる不動産業者に事前確認しましょう。

そして「最後は決断です」

購入希望者が出た場合、この金額だったら即決定と言う下限価格を決めておくことです。
その価格以上だった場合、売却を即決定することです。

以上、マイホームの売買を伴う住み替えについてご説明してきました。

コーラルでは買い換えの専門スタッフがいます。
是非、買い換えの場合もコーラルへお任せ頂ければ、安心して買い換えを進めることが出来ることになります。





∞参考になるサイトは∞

経験者から学ぶ買い替え成功術とは?(SUUMO)




買い替え時の税金について

住居用不動産(マイホーム)を売却した場合の税金優遇措置について をご参照下さい。



大から小へ住まいのダウンサイジング

 ☛ 住まいとダウンサイジング

住み替えいつ動く?

 ☛ これから先のマンション売却とタイミング

マイホームの住み替え まとめ

今、住まいを買うことは人生に一度のことではなくなりつつあります。また売却も然りです。
ただ、売買を伴うマイホームの住み替えはほとんどの人が一生に一度、まさに人生最大のメインイベントであることは今も昔も変わりません。
それをあわてて進めてしまうと、数年後、数十年後に「やっぱりやめておけば良かった」という後悔することにも成りかねません。

売買の住み替えは計画的に進めることが最重要なことなのです。

特に、良い物件が見つかったからと言って買いを先行させる場合は、新居に住みたい気持ちばかりが優先して失敗をしないよう、よく考えてから実行しましょう。

売りを先行の場合は、多少の時間やお金がかかったとしても、心から納得できる住まいを選ぶことが大切です。

よくご質問をいただくことに「住み替え時のポイントとは?」がありますが、マイホームの住み替えをする際には、ぜひ、下に挙げた項目は注意すべしと言えるでしょう。

売買における住み替えをするときに気を付けたい3つのポイント

たとえ時間がかかっても、あせりは禁物! 心から納得できる買い替えをしよう!
売りを先行した場合は、仮住まい費用やその期間を考慮する覚悟をもとう。
買いを先行した場合は、思ったよりも売却価格が低くなることを覚悟しておこう。

以上となります。



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