売れない要因①「価格設定が高すぎる」
前回、売却物件が売れない要因を8つ上げましたが、今日は一つ目の「価格設定が高すぎる」について書いてみたいと思います。
市場の相場が4000万円のところ5000万円で出していれば普通は当然売れないでしょう。
しかし1000万円プラスする価値がその物件にあると判断する人が１人いれば、取引は成立するわけです。
ここが同じものを作って売っている車と違うところで不動産（美術品などもそうでしょう）の価格の見極めが難しいところです。
適正価格があってないような商品の個別性があるわけです。
業者が査定をする場合、一般的に3ヶ月以内で売れるであろう金額を査定金額として出します。その上でその金額にプラスした金額を売り出し価格として設定します。（チャレンジ価格とも言われています）
さらに業者は自分の会社で依頼をもらいたいため、この金額を上げてくるわけです。
その結果査定金額よりも500万円～800万円くらい高い金額になって物件が市場に出てきます。しかし周辺に似たような条件の物件がなければその価格でも売れてしまうこともあり、結果その価格が成約事例になり相場になるわけです。
でも実際には、たまたま条件に合致したお客様がその時いたに過ぎず、次に同じような価格で出したけど全く売れないなんてことはざらにあるわけです。
ここ最近の不動産価格は高値市場が続いていていまだにに価格が上昇しているところもあります。そのため、我々業者が査定する際、成約事例を重視しすぎると、価格設定を間違えることにもなりえます。
しかし間違えてはいけないことは売り出し価格を高く出すことではなく、高めの価格で出していることを忘れてしまい（自分に都合の良いように解釈してしまう）、漫然とその価格で出し続けることだと思います。
売り出しを開始したら
・問い合わせの有無
・周辺販売物件の状況を常に注視し、必要であれば価格を改定していく
・物件の情報の出し方が想定しているターゲット層に向けられているか
など常に検証していくことです。
これを業者とお客様が密に連絡をとってお客様自身も業者に任せきりにするのではなく、冷静に状況を見て一緒に考えて進めていけるとうまくいくことが多いように思います。
そういう意味では売主と業者担当者とのコミュニケーションや相性の良し悪しはとても重要です。
よく、他社で業者が査定した金額で出したが、3ヶ月経っても売れないという相談を受けます。勝手に業者が高い金額を設定してその後は放置というのは業者としては最も罪深いことではあるのです。
・コミュニケーションがほとんどない
・業者から報告がない
という場合が多いように思います。
その経過した期間に周辺売り物件が増えてきて益々売りずらくなるという悪循環に繋がっていくことにもなりえます。
最初の査定から業者（担当者）選び、価格設定は本当に重要です。
業者選びや価格設定の参考にしていただければ幸いです。