売れないマンション、その理由は…管理費に有り！
売れないマンション、その理由は…管理費に有り！
豊島区のマンションの決済が終了した。
ただ、決済はしたが、今回はなかなか売れなくて苦戦したマンションになった。
その理由とは何か⁉ また売れた理由も解説しましょう。
売れない理由
それはズバリ、管理費等の固定に係るランニングコストにある。
また、売れた理由、
ズバリ、管理費等の固定に係るランニングコストを抑えた事です。
では、現場から報告しますね。
マンションの資産価値は維持・管理にある！
マンションの売却依頼を頂いたのは6月末で売買契約まで3カ月、その後決済まで１ヶ月かかったのでやや長引いたが、売り出し価格から若干の値引きは入ったものの、自分が当初予想していた金額よりは高く取引をすることが出来た。
自分の予想した金額が安めだったのには、理由がある。
現地を見ても大きなマイナスポイントもなく、良い物件だったのだが、管理費、修繕積立金が5万円と同規模のマンションと比べても2万円～２.５万円は高い物件だったからだ。
マンションの管理費、修繕積立金が近隣のマンションと比べて高い場合、なかなか成約できない事が多いのだ。
ただ、そんな状況でも救いは有った。
マンション管理組合の見識
マンション管理組合は今後の修繕計画を見据えて、このままでは、積立金が足りなくなり、修繕を行いたくても出来なくなるという最悪のシナリオを回避するために、2年前に思い切って修繕積立金の大幅値上げに踏み切ったのだ。
これはマンションの今後のことを考えると必要で、正しい選択だと思う。
また、このマンションは管理費も高かった。
そのことから管理費を抑えるため管理会社も11月から変更になり、それによって年間の管理コストを大きく抑えることが出来る予定にもなっていた。
積立金の貯蓄額が少ないマンションだからこそ、管理費と言うコスト削減にも真剣に取り組めるのだろう。
積立金が潤沢にあるマンションだと、なかなか今の管理会社を変えてまでコスト削減には意識が向かわないだろうと思う。
しかしながら、売却する上では管理費含め5万円は重く、なかなか問い合わせが入らず、案内も少ない状態だったのだ。
ところが、販売開始から3カ月経った頃になって、近くの賃貸マンションにお住まいのお客様から購入の申し込みが入った。
お住まいのマンションが建て替えで、1月末には引っ越したいということで、現在住んでいるところから近い本マンションを購入していただいたのだ。
引っ越しのタイミング、ローンを使わずに購入出来る金額など購入されたお客様の条件に合致したとのこと。
しかも、修繕積立金の額はそう問題にはならなかったのだ。
それより、管理会社を変え、管理費を抑えたことがとても評価されたのだ。
やはり、物件に最もマッチしたお客様が購入していくのが不動産なんだと改めて感心した。
自分の経験や思い込みから売れない（売りずらい）と判断することが最も良くないことなのだ。
一人買いたい人がいれば取引成立するのも不動産の売買の特徴だから。
新築マンションの管理費・修繕積立金は安い！
さて、今、築浅マンションが良く売れている。
ただ、それらマンションのランニングコスト、管理費や修繕積立金はとても安価に抑えられている。
その理由は、新築マンション販売時の管理費、修繕積立金が成約しやすいように安く抑えられているからだ。
ただ、そのままだと近い将来の大規模修繕費が足りなくなるのは明白だ。
ゆえに、マンション長期修繕計画では管理費や修繕積立金の値上げが計画されているのだ。
購入時に貰ったマンション長期修繕計画書を見れば、約12年から15年後の計画での値上げが確認できると思う。
多くのマンション購入者が見落としやすいのが、この将来に上がるランニングコストなのだ。
近い将来のマンション市場での変化
今はまだ多くのマンションが築浅なので、管理費・修繕積立金は低く抑えられたままだ。
ただ、それがいつまでも続くわけではない。
マンションは構造物なので、その価値を維持しようとすると必ず修繕が必要になる。
また、管理費は人の雇用費に直結している為、未来には必ず高騰するのだ。
今はまだ良い。ただ、未来は⁉
まとめ
今もこれからも、マンションを売ろうとすると、周辺の物件価格、売却中物件の金額、売り物件の物量などを良くみて、適正な価格をつけること、自分の思い込みの前にマンション市場の状況を良く読んでから、客観的に状況判断することが何よりも大事になることを十分に知っておきたいものだ。