海外居住中の不動産購入・賃貸に関する税金について
海外の支社等に赴任して１年以上勤務する予定の給与所得者は一般的に国内に居住していない者と推定され、所得税法上の「非居住者」となります。
「非居住者」は日本国内で発生した源泉所得に日本の所得税が課税されます。
なので「非居住者」が日本の不動産を売却した時の所得にも日本で所得税が課税される事になります。
非居住者が国内にある土地等の不動産を売却して受け取る譲渡対価は、10.21％(所得税10％、復興特別所得税0.21％)の税率で源泉徴収の対象となります。
ただし、その譲渡対価が１億円以下で、その土地等を購入した人が自己又はその親族の居住用に購入した場合は、源泉徴収されません。
非居住者が不動産を売却した時の所得は譲渡所得とされ、原則として確定申告が必要になります。
また「非居住者」となっても売却せずに賃貸にするという選択もあります。
賃料は毎月支払いとする賃貸借契約がほとんどですが、賃借人が振込む金額は20.42％(所得税20％、復興特別所得税0.42％)の税率で源泉徴収したあとの金額になります。
この源泉徴収した所得税・復興特別所得税は賃借人が賃料支払いの翌月１０日までに納めなくてはなりません。
現在賃貸物件に居住中の方は売買等で賃貸人が「非居住者」に変わってしまうと毎月税務署に納税しなくてはならなくなります。
法人で賃借している場合は顧問税理士が行う事になるのですが個人で賃借している場合は自身で行う必要があります。
この源泉税の納税義務者は「賃借人」になります。
賃貸の場合も家賃収入は所得となりますので売却と同様に確定申告が必要です。
ただし賃借人が個人で、自己又はその親族の居住用としてその不動産を借りた場合は、源泉徴収は不要になります。
確定申告は翌年の２月１６日から３月１５日までですが確定申告書を提出するまでに「納税管理人」を定めて「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を「非居住者」の納税地を管理する税務署長に提出しなければなりません。
この納税管理人は法人（税理士等）でも個人（親戚等）でも日本国内に居住地があれば可能です。
この届出書を提出した後は税務署が発送する書類は納税管理人あてに送付されますが、確定申告書は非居住者の納税地を所轄する税務署長に対して提出します。
転勤などで海外居住となる方は売却にするか賃貸にするか悩まれる事が多いと思いますが、このような事も検討材料としてください。