勘違いすると大変な事に!『売買契約』
そもそも売買契約とは、
どのように成立するかというと、
売主が買主に財産の権利を移すことを約束実行し、
買主がこれに対する代金を売主に支払う事を約束実行することで成立します。
民法によると売買契約は売主と買主の合意によって成立する(民法555条)とされ、売買契約については、民法に明文化されているのです(民法555条~585条)。
実は「売買契約書」は、書面がなくても口約束だけで良いのです。
コンビニやスーパーなどで金銭を支払う事だけで購入できることがこれにあたります。
不動産の売買契約も、民法に従うと口頭での約束も有効となります。
ただし、
宅地建物取引業者(不動産業者)が関係する場合は
書面の作成が義務付けられています。
【売買契約の成立時期】
売買契約は売主の売る・買主の買うという意思の合致がされた時点で成立します。
ただし
不動産などの高額で重要な財産の売買契約については
「売買契約書」を作成して、
署名・捺印をした時点で売買契約が成立したと考えるべき
とすることが多いと言われています。
【実務上の成立時期】
不動産売買の実務では売主・買主がそれぞれの意思を書面に記載して相手方に提出します。
まずは買主が「購入申込書(買付証明書)」を提出し、
そこに記載されている条件(売買金額、支払い時期等)を
売主が承諾した場合は「売渡承諾書」を購入希望者に提出します。
意思の合致が売買契約成立の条件とすると「売渡承諾書」を交付した時点で、
売買契約が成立したと主張されてしまう場合があります。
しかしながら
「購入申込書」「売渡承諾書」はさらに詳細な条件を詰めて話し合い、
正式な「売買契約書」を作成することを予定した上での書類なので、
この段階では売主・買主双方の確定的な合意がなされていないと考えられます。
以上の事から
不動産の売買契約が成立したとみなされるのは、
お互いが合意した内容の「売買契約書」を作成し
それに売主・買主が署名・捺印した時とすることが一般的なのです。
ただし
「売買契約書」に署名・捺印する前の交渉段階でも
相手方に契約が成立するという強い信用を与えて、
その結果、相手方が契約の為の費用の支出をしていたにも関わらず
一方的に売買契約を成立させなかった場合は、
損害を賠償する責任を負う事がありますので注意が必要です。