購入希望者が複数現れた時、誰がどのような基準で購入者を選ぶ?

売主さんにとっては何とも嬉しい話ですが、いざ、どの人に購入してもらおうか⁉

と選択を迫られる状況になります。

新築マンションの場合は、「抽選」という公平な選択方法を用いることが一般的ですが、

新築戸建てや、中古マンションなどの場合は、いささか事情が変わってきます。

いや、いささかどころではなく、全然異なる方法で購入者を決めていきます。

しかも、その選択方法にはこれといって決まりがありません。



新築戸建ての売主である不動産業者や、中古マンションの販売を行っている不動産仲介業者によって選択方法が異なってくるのです。

では、購入希望者が複数現れた場合、どのようにして購入者を決めていくか、

いくつかの事例をご紹介していきます。

決め方


1.申し込み順

物件の購入を希望している買主さんには必ず「購入申込書」を提出していただきます。

「申し込み順」で対応する売主業者もしくは売主側仲介業者は、この書類を受理した時点で「契約交渉権の1番手」として対応してくれます。

例えば5000万円の物件に対して、「1番手」さんが「4950万円で購入したい」という場合で、他の方(2番手)が「5000万円で購入する」と申し込みをしてきても、
「1番手さん、他の方から満額での申し込みが入りましたけど、あなた満額まで購入金額上げられますか?」

といった感じで、「1番手」の方に交渉権・契約権を優先して付与することになります。

もし「1番手」の方が、「予算カツカツで5000万円までは無理」となった場合に、交渉権が2番手の方に移ることになります。

2.契約優先

最近では減ってきましたが、売買契約を早く締結してくれる方を優先するケースもあります。
購入者に提出してもらう「購入申込書」は、拘束力のないもの(購入申込書を提出した後に、やっぱ買うのやーめた。といっても購入者にペナルティはありません)なので、購入申込書を提出した順番よりも、売買契約を早く結んでくれる人を優先するというケースです。
※売買契約を締結した後に「やっぱ買うのやーめた。」といった場合は、手付金放棄や違約などのペナルティが生じます。

最近は「契約優先」という業者はほとんどありません。
購入者にとっては契約を急かされてる感がこみ上げてきてしまいますので。


たまに「契約優先」で対応している業者に出くわすと、「こいつトッポイな」と感じてしまいます。

3.条件重視

本来あるべき選択方法だと思います。
ここで言う「条件」とは売主さんにとっての希望条件となります。
私たちコーラルでは売主さんから不動産の売却を依頼されて、購入希望者が複数現れた場合、売主さんの条件を最優先に購入者を決めています。


売主さんによっては売却希望条件が異なりますが、

①購入希望金額

②引渡しの時期

③資金内容

④買主さんの人柄


というような事が考えられますが、何を優先するかは売主さんによってまちまちです。

詳しく解説していきますと

①購入希望金額

・Aさんは満額の5000万円で購入したい
・Bさんは4950万円まで下げてほしい

という場合は、Aさんが優先されます。

②引渡し時期

売主さんが買い替え先のマンションの完成が半年後の場合、

・Aさんは満額の5000万円だけど、引き渡し時期は3か月後を希望
・Bさんは4950万円で購入希望だけど、引渡し時期は売主さんの都合に合わせられる

という場合は、Bさんが優先される場合があります。

③資金内容

・Aさん:現金で購入
・Bさん:住宅ローンを利用するけど既に事前審査の承認がおりている
・Cさん:住宅ローンを利用するけど、まだ事前審査を行っていない
・Dさん:所有しているマンションが売却できないと、購入できないので買い替え特約の停止条件がつく

この場合は
Aさん > Bさん > Cさん > Dさん

という感じになります。

④買主さんの人柄

・内覧時に売主さんと意気投合した4950万円で購入したいAさん
・愛想がなく気難しそうな5000万円で購入したいBさん

Aさんと契約する可能性が高いです。

売主さんは思い入れのある不動産を売却するのですから、「こんな人に住んでほしい」という感情は少ながらずあるのです。

以上のように、購入希望者が重複した場合は様々な要因や売主様の希望や意向に沿って、購入者を決めていくことになるのですが・・・、


一番やってはいけないのが、不動産仲介業者の都合で購入者を選ぶことです。


具体的には

・4950万円の購入希望で、両手仲介になるAさん(自社の買主)

・5000万円の購入希望で、片手仲介になるBさん(他社の買主)


の場合に、自分たちの売り上げ・成績の為にAさんを売主さんに選択させることです。

悪質な場合は、Bさんからの申し込みがあったことすら売主さんに伝えません。


売主さんの利益や意向などお構いなし、自分たちの事しか考えていない、全くもって言語道断の行いですが、残念ながらこのようなことは日常茶飯事です。

私たちコーラルでは、売主さんの利益を最大限に考えますので、たとえ片手仲介となりコーラルの売り上げが半減しても、高く購入してくれるBさんで契約を進めていくように売主さんに進言しております。

手前味噌ではありますが、コーラルあって、つくづく真っ当な会社だなと感じております。

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