借地権付き建物について

借地権付き建物について

住宅を探してポータルサイトを閲覧していると、あれ、この物件は他の物件に比べ安いかなと思われた経験はございませんか
所有権に比べ、割安なイメージで売りに出されている借地権付き建物について、お話したいと思います。

不動産売買において、「借地権付き建物」が売りに出るのは珍しいことではありません。通常の売買は、所有権の移転となりますので、土地も買主のものとなりますが、「借地権付き建物」の売買では、建物は買主のものとして所有できますが、土地については地主さんから借りて、その上に建っている、あるいは建てる物件に居住することになります。土地を所有するのではなく、借りる分だけ物件価格は安くなりますが、注意も必要になります。

土地の貸し借りに関する法律が平成4年に改正されたのですが、それ以前から貸借されている土地は、以前の法律の規制を引き継いでいます。そのため、貸借が始まった時期に基づき、「旧法での借地権」「新法での借地権」「定期借地権」の3つに分かれています。さらに、借地権は「地上権」と「賃借権」に分かれます。この中で「旧法での借地権」について、一般的な「賃借権」を前提にお話しします。

借地権付き物件のメリットは、物件価格が安いことです。購入後は毎月、地代を払っていかなければなりませんが、その代わり、土地に関しての固定資産税等は必要ありません。契約期間を定めている場合もありますが、原則として建物がある限り地主は更新を拒否できませんので、明け渡しを迫られる心配はないのです。

いっぽうで将来売却する場合、所有権の売買に比べれば売却価格は低くなります。借地権割合は60%、70%などがあり、国税庁のHPにある路線価図を見れば、その割合がわかるようになっています。
旧法の借地権であれば、定期借地権のように、将来の売却に際して大幅に価格が低下する心配はありません。定期借地権の場合は、期間終了後に更地にして地主へ返還する必要がありますが、賃貸期間の満了時に返還する義務はないからです。
ただし、借主の名義変更には地主の承諾と承諾料が必要ですし、必ずしも地主が承諾してくれるとも限りませんので、所有権に比べると、売却時にはわずらわしさが伴います。また知っておかなければならないのは、契約更新に更新料が必要になるのが一般的だということ。土地の価格を基に算出されるため、数百万円かかるケースもあります。20年などの一定期間ごとに更新料が必要になりますので、将来かかる更新料についても、購入時におおよその金額を確認しておくことが望ましいでしょう。また名義変更時だけではなく、増改築にも地主の承諾が必要で、承諾料がかかるケースもあります。

借地権付き物件の購入にあたっては、土地の賃貸借契約をよく確認してください。契約期間、更新料や承諾料の取り決めはあるか、増改築に制限はないか、借地権料や敷金の扱いはどうなっているか、などです。また、借地権付き建物の売主と地主との関係にも気を付けたいところです。借主の名義変更にしろ、増改築にしろ、地主が承諾を拒否した場合は、裁判所に承認してもらうことができますが、いろいろな手間も時間もかかってしまいます。もちろん、住宅ローンが組めるのか、早めに金融機関に確認が必要です。

将来の売却については、土地が所有権ではない、銀行ローンが組みにくいなどにより、通常の売買よりは売りにくいといった心配はあるかと思われます。

不動産購入を考え始めた時に自分達に会っている不動産はどんなものなのか、新築or中古、マンションor戸建、所有権or借地権等色々な不動産がありますので将来のご購入について、どんな不動産がよいのかなど悩みはつきませんが、そんな時にはコーラルにご相談を!!
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