道路と建築

道路と建築

不動産の購入または売却をご検討される際にその物件がどのような道路に接しているのかとても重要です。
実際には広い道路や狭い道路と色々な道路がありますが、建築基準法で分けられていますのでどんな種類があるのか記載してみます。

建築基準法(以下、建基法といいます。)第43条1項には「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」との規定があります。これがいわゆる「接道義務」と呼ばれるものです。

接道義務は都市計画区域または準都市計画区域内の建築物の築造にかかる規定であり、都市計画区域外(都市計画決定されていない区域)では接道義務は生じません。もともと道路とは防災活動や避難活動の手段となり、また道路が日照・通風の確保等、生活をするうえで重要な役割を担っていることからになります。

「一体の都市として総合的に整備し、開発し、および保全する必要がある区域(都市計画内)」には接道義務が課せられ、整備・保全の必要のない都市計画区域外には接道義務は及ばないのです。

接道義務のポイント

・敷地が2m以上の道路に接面しているか
・敷地が接面している道路は、建築基準法上の道路に該当しているか

1つ目は間口が2m以上あるかどうかの確認になります。2つ目は、接面する道が建築基準法上のどの道路に該当するのかといった点になります。
※接道義務を満たしていない敷地は、建築物が建てられない場合があります。

建築基準法上の道路(法42条)
1号道路(道路法による道路
建基法42条1項には「次の各号の一に該当する幅員四メートル」を道路と規定すると書かれています。つまり、道路の原則は幅員が4m以上のものになります。
1号道路は道路法による道路です。いわゆる公道と言ってもよいかもしれません。市町村道や国道、都道府県道として認定されていて、最も多いのが1号道路になるかと思います。

2号道路(開発道路)
都市計画法、土地区画整理法などにより築造された道路が2号道路となります。一般的には市街地などの開発行為によって造成された宅地の中に築造された道路が多いことから、2号道路は開発道路といった呼ばれ方もしています。
開発道路は築造後の一定期間を経て、道路管理者に引継がれて公道になることが多いです。

3号道路(既存道路)
建基法の適用および都市計画区域に指定される以前から存在した4m以上の道が3号道路です。法の規定のなかったころからあった道路は、建基法上の道路として認めましょうといった規定からになりますので3号道路に該当するものは古くからあるものばかりになります。そのため、道路境界が判然としないものが大半ですので注意が必要です。

4号道路(計画道路)
計画法などにより新設、または変更される道路であっても、工事前または工事の最中であるときは道路法の道路に該当しません。これは道路としての形態が整っていないので当然ですね。

5号道路(位置指定道路)
都計法による開発許可で築造される道路(2号道路、開発道路)ではなく、政令で定める基準に適合した道で、特定行政庁から位置の指定を受けたものを位置指定道路といいます。

2項道路(みなし道路)
建基法42条2項~6項は例外的な対応で道路として認めたものです。
建基法上の道路は幅員が原則4m以上必要でしたが、4m未満の道路でも建基法上の道路に該当するものがあります。

2項道路

建築基準法施行の際にまたは当該区域が都市計画区域に指定された際、現に建築物が建ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものは、救済措置として建基法上の道路とみなすことになっています。

3項道路

3項道路は前の2項道路の規定が適用できない場合の例外として、あくまで2項の派生として限定的に認められた道路で、特定行政庁が指定します。

4項道路

6m区域内にある道路幅員6m未満の道路で特定行政庁が認めた道を4項道路と言います。

5項道路

6m区域指定時に現に存していた道で幅員4m未満の道を5項道路と呼びます。

6項道路

4m未満の道路の一般的なものとして2項道路(みなし道路)がありました。2項道路として認められるには原則として幅員1.8mが必要です。では1.8m未満では建基法上の道路に全て該当しないのか。
これが建基法42条6項に規定されています。
特定行政庁は、第二項の規定により幅員1.8m未満の道を指定する場合または第3項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、予め、建築審査会の同意を得なければならない。

ご自身が所有されている不動産または、これからご購入を検討される不動産について、どのような種類の道路に接道しているのか?また、その道路は建基法上の道路なのか非常に大切なことになります。しっかりと任せられることのできる不動産会社に調査してもらうことが大切なことになります。

ほかにも前面道路の幅員によって、その敷地に建てられる建物の大きさが制限される場合があります。
同じ土地の大きさでも6mの幅員だと200%の容積率が4mの幅員で160%に制限されることがあります。
土地選びには色々と気をつけなくてはいけない点が多々ありますが、ぜひ、その敷地にどの位の建物が建築可能なのかも注意してみたいものです。

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