売る前のリフォームの無駄。但し売るための修理は必須です!

さて、売るために売却活動前のリフォームは必要なことではありません。
もしリフォームしてもあまり意味がないこととなります。
その理由は、マンションも一戸建てもマイホーム売却の場合、買い手は購入後自分好みのリフォームをしたいからです。

最もやってはいけないのは、中途半端なリフォームです。

もし売却前にリフォームして販売価格アップを図りたいと考えている所有者の方が居たら、絶対売却を任せる不動産業者へ意見を聞いてみてください。
しっかりとアドバイスしてくれるはずですから。

コーラルでは、販売前のリフォームはしないで下さいとアドバイスしています。

もし、どうしてもリフォームしたいという方は、しっかりとした専門家(インテリアデザイナーとか一級建築士とか、ホームステージャーなど)のアドバイスを聞いた上で、しっかりしたリノベ―ションの近いリフォームをすべきです。

リフォームする場合に絶対にやってはいけないことが有ります。
それは、ただ単に不動産業者、宅地建物取引士にアドバイスを求めることです。

不動産業者もそこに在籍する宅地建物取引士も、リフォームの専門家ではありませんから、売れるための的確なリフォームのアドバイスはできないのです。

クロスの黄ばみはあまり問題にならない!

室内を確認すると、壁や天井のクロスが黄色くなったりして色あせていたりします。
売主様によってはこれを気にしすぎる人がいますが、実はこれ、あまり問題ないのです。
その理由は、クロスは張替えすればいい!から。

中古物件購入を検討される方はそのようにお考えで、内見される方はリフォーム前提で家を見に来られるのです。

但し、クロスなどが異常に汚れていたり、破れていたりしたら、それはやはり問題です。高くなんて売れるはずが無くなるのです。
張替は必要でしょう。

ちなみに、1㎡あたりのクロス張り替えは1,200円~1,500円程度です。

古いクロスを剥がして、パテ処理して新しいクロスを貼る。
延床面積100㎡の住まいで、普及品クロスで約40~45万円程度で壁と天井のクロスが新品になります。

間違ったリフォームはしないに越したことは無い!

ここまで読んだあなたは大きな疑問を持たれたことでしょう。
その疑問とは、リフォームしたマンションや一戸建てがたくさん売り出しているし、また成約しているのに、どうしてリフォームすることがいけないのか⁉

という事ではないでしょうか。

この疑問、あなたが疑問に思う事もよくわかります。

但し、これら多くのリフォームしたマンションや一戸建ては売主が不動産業者ということに気づいておられないだけです。

実際、リフォームしたマンションや一戸建ては売主が不動産業者であり、しっかりした専門家(インテリアデザイナーとか一級建築士とか、ホームステージャーなど)のアドバイスの元に、また過去に売れた実績のあるデザインを基に、傾向と対策を練り、しかもなんちゃってリフォームじゃなく、しっかりしたリノベーション施行して売り出している物件だけが成約しているのです。

しかも、売主が不動産業者ですから購入後の保証もバッチリになっていて、しかもしかも、売主が不動産業者ですから売主から直接購入した場合、仲介手数料も全く掛からないのです。

しかもしかもしかも、もし売主不動産業者のリノベーション物件を、他の不動産業者の仲介で買う場合でも、その仲介する不動産業者へ売主不動産業者から売却手数料や広告費が支払われることが殆どの為、あなたが売主となる物件より不動産業者は積極的に売却活動や購入者への説得に力(ちから)を入れているんです。

しっかりした広告費を掛け、しっかりしたマーケティングとセールスで売り出している物件だけが成約しているのです。
しかし、あなたの売る物件はそうすることは出来ないのですから、成約するはずが無いのです。
もう一度はっきり言いますが、売却前のなんちゃつてリフォームだけはしないようにしましょう。

但し、勘違いしてほしくないことが有ります。
それは、売却前の修繕は別という事です。

よく「買い手が決まったら修繕しますとか、直します」など、ドアノブなどの壊れている部分やクロスなど破れている個所についてそのまま売ろうとする売主さんもいるのですが、この場合は絶対売却活動前に修繕しておきましょう。

コーラルでは、修繕は売却前にお願いしているのですが、しかし購入希望者と他不動産業者の売却仲介している物件を案内している場合に、クロスなどとても汚れていたり、破れていたりしてる物件が有るのですが、これ絶対買って頂くことはできません。

恐らくお金の問題などもあるのでしょう。また、不動産業者が何のアドバイスもしていないこともあるでしょう。
でも、どちらでも買い手からみたら同じことなのです。
そこに住まうイメージが全く湧いてこなくなるのです。
反対に、内覧時は言われないと思いますが、物件を離れた後あからさまに不機嫌になる人が多いのです。
あなたの売るマンションも一戸建ても、買い手にとっては最も高い商品なのです。
その商品を、壊れていたままだったり、汚いままだったりした場合、もうそれは買える商品ではなくなっているのです。

リフォームと修理修繕とは違います。

車でも同様ですが、やはり店頭に車を並べている中古車屋さんは、傷や壊れたところなど修理して並べているとおもいます。
確かに車だって、売って引き渡す時にはきちんと走れる状態、きれいな状態にするのは当然ですが、ちゃんと修理、修繕しないと、買主さんにとってそこに住まうという良いイメージや素敵なマイホームのイメージがかすんでいくのです。

案内している不動産業者が精一杯頑張ってみても、買い手をマイナスのイメージからプラスのイメージに変えることは出来ないのです。
はっきりしていることは、最初からきれいなイメージのまま、物件を見てもらうようにしなければ絶対買うには至らないのです。
汚い壁紙(クロス)、ガラスの割れている窓、ドアノブの壊れたドア、腐りかけている床などは、あらかじめ修理修繕をして買い手にみせるようにするのです。
壊れている所を見ても、買主さんだって良いイメージも沸いてこないのです。
反対に幻滅しか湧いてきません。
 
買い手が買う理由は一つしかありません。
それはマイホームなど、自分が思い描いたそこでの素敵な生活、住んでみたいというイメージが湧く、または今の生活を解決できる物件であるから購入意欲が沸いてくるのです。

あなたもそうだったはずなのです。

車だって自分が乗ってドライブをするイメージを想像して購入するのではないですか?
不動産だって同じなのです。

買い手のイメージを壊してしまっては何千万円もする高価なものは売れないのです。
あなたがその物件を買った時のように、買主心理ということも理解しましょう。

ちなみに買取の場合は修理修繕はすることは有りません。
それは買取業者は、逆に壊れてボロボロの物件でも平気だからです。
買取業者は、ボロボロの物件をリノベーションして売ることが想像できるからです。
当然ですが、買取業者はそういう物件をたくさん見て、リノベーションを手掛けてきたので、容易にどうしたら買い手が買ってくれる物件にチェンジ出来るか想像できる頭になっているのです。
しかし、一般の買い手さんはリノベーションをイメージする前に、汚い壁紙(クロス)、ガラスの割れている窓、ドアノブの壊れたドア、腐りかけている床などを見てしまったら想像するのは売主さんに対する嫌な感覚だけであり、良いイメージなど持つことはできないのです。

新築マンションのモデルルームを想像してみてください。
あのモデルルームって何千万円ものお金を掛けて作っています。
なぜそんな大金を掛けてまでモデルルームを作るのでしょう。
それは、一般の方が好むからでもあり、またそのモデルルームが無いとイメージが湧かないから作っているのです。
最近大手不動産業者が先進のWEB技術も採り入れ活用し始めたのは、より物件の魅力が伝わるような見せ方が重要になっているからなのです。
買い手にとっての良いイメージがとても重要だから、中古であってもモデルルームのようにCGを使い家具をバーチャルコーディネートして見せているのです。

まとめ

リフォームと修理修繕とは全く違います。
買い手にとって物件に持つイメージは最も大事なこと。そのイメージを大切してこそ買い手はあなたの売る物件を選べるようになるのです。

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