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2019年、新築マンション＆中古マンションの市場はこうなる!!

特別な1年の始まり

2019年も始まり、今日は既に14日にもなります。
1月も約半月が過ぎ去ろうとしているわけです。

さて、みなさんは今年の年初に今年の抱負や、計画を建てましたか⁉
もし建てた方がいたら、その計画は着々と実行され続けていますか⁉

私は、毎年1個の抱負と10個の計画を立てていたのですが、今年は1つの抱負と３つの計画にしてみました。
なぜ、今年は例年より少ない計画にしたのかと言うと、理由は簡単で、半分以上が1月も15日も経つとほぼ達成できないことが解るからです。
なぜ早々できないで脱落するのか？
それは私が凡人である所以でもあるのですが、しかし、下記の理由からでもあるのかもしれません。
実は、元旦に立てた計画の85％は、１月15日までに挫折すると言われているんです。

元旦に立てた計画（目標）は、85％の人が1月15日までに挫折する!

というようなデータがあるそうです。

85％って言うと、10人に8人以上が挫折している、ってことです。
でも、、、、これが紛れもなく常人の行いなんだと思います。

で、これを、ほぼほぼ大多数の人は「まっ、いいか…」で終わらせて、1年をまたズルズルと代り映えのしない状態で送るんだと思います。

しかし、10％以上の人はそうではないようです。

この2つの状態を毎年繰り返していったとしたら、５年も経てば雲泥の差があると思いませんか？

それは、自分は変わらないけど常に世の中は変化しているのですから、その変化についていかなければ取り残されるのです。
年始に立てる計画は、その変化に対応するよう考え、それを自分がどう動くかの指針でもあるのではないかと思うのです。
世の中の変化はものすごく速いのです。

地球の動きと私たちの動き

地球をピンポン玉にたとえると、まん中のつなぎ目のところが赤道になります。
ここの長さは約４万ｋｍあります。
地球は１日に１回転して、１日で元のところにもどってきますから、２４時間で４万ｋｍ動いたことになります。

これを時速に直すと、 時速約1700ｋｍになります。 つまり、赤道の上の地点は、いつも時速1700ｋｍで動いているというわけです。
旅客機で時速800～900ｋｍ位、新幹線の最高速度はだいたい時速280ｋｍですから、地球は旅客機のその約2倍、新幹線の約６倍以上のスピードでまわっていることになるのです。
しかし、私たちは地球の自転の速さを実感できることは有りません。

世の中の変化は、これと同じなのです。

この地球と私たちの関係には、慣性の法則があり、超高速で動いている地球上でも立っていられるます。
しかし、世の中の動きと私たちとの関係にはこの慣性の法則は無く、私たちは何もしなければ世の中の動きに取り残されてしまいことになるのです。

マンション市場など、この世の中の動きに比べたらすごく狭い範囲の動きででしかありまあせん。
マンション市場は、世の中の動きに大きく左右されてしまいます。

さて、少々話は大きくなってしまいましたので、元に戻しましょう。

さて今年、2019年と言う年は、不動産の中でもマンション市場はどうなるかを見ていきたいと思います。

今年2019年の主な出来事

今年は元号が変わります。
また2019年10月に迫った消費税増税が予定されています。
しかし、この変化より大きい事が世界の政治経済の大転換点にあるというものではないでしょうか。

2018年後半のマンション市況の状況は？

ミニバブルとも言われる昨今の不動産市況ですが、それもとうとう頭打ちとなりデータでも反転してきている状況が表れ始めています。

新築・中古マンション価格の動向

まず、新築マンションの去年2018年上半期の状況です。
新築マンションの市況については、不動産経済研究所による2018年上半期の「首都圏マンション市場動向」によると、首都圏の2018年上半期における市場動向では、2年連続で増加しているとのことです。
また、価格動向では東京都区部の平均価格が昨年と比較すると上昇ペースは鈍化しているものの、未だに価格上昇が続いて、これに対して、中古マンションの市場を見てみると、新築のマンション価格に連れられて成約価格は上昇傾向が続いているとしています。

中古マンションの市場動向では、（財）東日本不動産流通機構から発表されているデータがはっきりしていて、マンション価格の動向を見ると新築・中古に限らず上昇傾向が続いているとしています。

2019年のマンション市況の見通し

次に、今年2019年の見通しを考えて行きましょう。

2019年10月に消費増税の実施が予定されています。
この影響で、多くの不動産専門家は新築マンション価格はやや落ち込む可能性があるとの予測を出しています。
しかし、中古マンションへの影響は新築マンション程ではなく、この消費増税増税の影響が本格化するのは2020年の東京オリンピック終了後からと予測しています。

さて、この予測、いかがなものでしょうか⁉
私は将来マンション市況の悪化は避けられないとしても、今年はまだ悪化してほしいと思っていないので、この予測が当たっていて欲しいと思うのですが、しかし、大方外れるのが専門家の予想です。

今、都内での新築マンションは価格が高すぎて一般ユーザーは手の届かない価格になってしまっています。
そのため、その反動で神奈川県では横浜市や川崎市などの中心部周辺の需要が発生し、新築マンションの需要が二桁を超える伸びになっています。
買い手も都心で買えない層がこの地域にマイホームを求めていることがデータでも出ています。
しかし、埼玉県や千葉県では全くその傾向にありません。
この両県では、新築マンションの供給に限って言えば、各主要駅近辺では供給が多いのですが、しかしほぼ成約しないまま年越ししてしまっている状況なのです。

従って、このまま消費税増税が現実となれば、新築マンションの購入意欲は減退することが考えられ、埼玉県、千葉県から新築マンションの値引き合戦が始まるものと思います。
この時期は、もうすでに始まっていると言っていいでしょう。

購入の減退意欲を回避するには、増税と共に発行される各種特例や制度です。
これらの効果は期待できますが、それ以上に気になることがあり、そのことで一気に新築マンション市況は冷え込むことが予想できます。

その気になることとは、女性の感受性への負担増と世界情勢の悪化のダブル要因です。

女性に今回の消費増税が不動産市況にどう影響を及ぼすか

今回の増税では税率が2％アップとなりますが、過去の増税を経験している点や増税の利率が少ないという状況から、大幅に受注減になる可能性は低いとされています。
しかし、問題は10％という区切りの良い数字になります。
「10％」という明瞭な数字になれば消費税分の計算が著しく簡単になり、消費税の「心理的負担感」が格段に大きくなることが危惧されるのです。

日銀の黒田総裁は、今年10月に実施する予定の消費増税が日本経済に与える影響について、５年前の8％に引き上げた時より小さいという見方を示しましたが、しかし京都大学の心理実験では、10％になれば3％や8％等の場合より認知的負荷が重くなり、そうなれば、計算のヤヤコシサゆえに今まで消費税分を十分に考えてこなかった消費者たちも皆一斉に、消費税分の計算を始めることになり、結果、「10％増税」は、これまでとは比較にならないくらい大きなインパクトを消費者に与え、消費が激しく縮退してしまうことが危惧されるという検証結果を発表しているのです。

また、この認知的負荷への加重は男女別に分析をしたところ、女性において凄まじく顕著であることも示されたとのことなのです。
女性にとっての「10％」の特別効果は、これまでの実に「2.9倍」にも達することが示されたのです。

このことはつまり、女性は概して、消費税が10％になった途端に、激しく「買い控え」をしはじめることを意味しています。

マンション売買の現場で買い手の動きで最重要なこととは、この女性の決断なのです。
マンションを買うかどうかで最重要な決定権者は奥様なのです。

消費税増税は、その女性をマンション購入へ拒絶させるかもしれません。

今、史上最低の住宅金利を背景に住宅購入の動きはまだまだ悪くありません。良いともいえる状況にあります。

しかし、世界経済も日本経済もとても不安定な状況にもあります。
このような時に消費税増税をすれば一気にマンション市況は冷え込むことが予測できるのです。

多くの専門家は、今回の消費税増税によって、一時的な駆け込み需要とその反動が起きると予測していて、大幅な価格下落などは考えにくいと予測しているみたいですが、しかし、売れなくなったら即マンション市場は悪化してしまうでしょう。

今年の世界情勢は衝突からの悪化が避けられない！

今回の消費税増税でマンション市況悪化のきっかけを作り、国際経済などの外的な要因で株価の下落や円高基調、長期金利の変動が目立つようになった場合、不動産市況、特にマンション市況に大きな影響を与えることが考えられます。

米中の貿易摩擦、ユーロの大変化、中東の不安定、日韓情勢の悪化などなど世界情勢の不安定な要素をあげればきりがありません。　

マンション市況の変化はどこから始まる⁉

消費税増で位の影響をもろに被ることになるのが、都心の新築マンションになります。
今のような価格がこのまま続くと需要が減少する可能性があり、事実出始めていて、完成在庫も増え、このままの売れ行き次第では場合によっては価格を下げてでも完成在庫を減らす流れにはなることは明白です。

特に、東京オリンピックの選手村予定地近辺の豊洲や東雲などの湾岸エリアでは大規模タワーマンションなど新築マンションの供給も多く、また中古マンションにおいても売却されている方が多くあります。
市場は需要と供給で価格形成されていることは周知の事実です。
従って、このまま大幅に供給増が続けば、おのずと供給過多となり、その影響を被るのは中古マンションとなり、一部投資家の投げ売りも始まれば大幅な価格下落を誘引し市況が一気に悪化することも考えらます。
従って、今年は去年以上に価格動向には注意し、マンション市場動向に注意が必要でしょう。

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