あなたのマンション、一戸建てが売れない理由＆原因
あなたのマンションが売れない理由＆原因
今、マンションや一戸建てを売却中で、
なんで内覧ないのだろう？売れないんだろう⁉って思っている方 へ
ここを読めばその理由が解ります。
不動産会社は売却委任を受けると販売活動の中でいくつか行う事があります。
そのひとつ、ほぼ間違いなく販売チラシを作ります。
この販売チラシを作らない業者は皆無でしょう。
その販売チラシを基に、先に登録いただいている購入希望登録者に新規販売物件としてお知らせもしますね。
また、それと同時に行う業務は自社ホームページへの登録掲載と、スーモ（ＳＵＵＭＯ）やアットホーム（at home）、ホームズなど不動産系ポータルサイトへの登録掲載でしょう。
その次、ここからが売却委任の方法で少々違ってきます。
まず不動産会社と一般媒介契約を交わしている場合、ここまででいったん終わります。えっ、ホントに？って思われる方もいるかもしれませんが、本当です！
まずレインズ登録なんてしていません。そのための一般媒介契約なのですから。
（敢えて言いますが、コーラルは完全無料プラン以外の一般媒介契約は全てレインズ登録しています。）
専任媒介契約の場合、契約締結の日から7日以内に、また専属専任媒介契約の場合、契約締結の日から5日以内
にレインズには登録するはずです。宅地建物取引業法で決まっているのでまずは登録するでしょう。
その後、どうなるかはその不動産会社の思惑があり、定かではありません。
いわゆる、ここからが大問題の囲い込みが始まるかもしれません。
ここではその囲い込み問題はいったん置いときます。
詳細知りたい方は ここ ⇒ 『 不動産売却物件の『囲い込み』が売れない理由！ 』 をご覧ください。
ただ言えることは、本来、このレインズ登録以降はただただ他の不動産会社からのお問合せや、ＳＵＵＭＯなどからのお問合せを待つことが不動産会社のお仕事という事です。
「えっ、そんなことないでしょう！他にしていることあるでしょう⁉」って言われる方もいるかもしれませんが、本当に事実だからどうしようもありません。
「チラシポスティング、内覧会（今では予約制内覧会が殆ど）など販売活動しているでしょ」って思っておられる方もいるかもしれませんが、ほぼ間違いなく、売主さんから注文しないとやっていません。
もし、チラシポスティング、内覧会など依頼しても、チラシホスティングで1000枚から2000枚がいいとこでしょうし、内覧会もスーモやアットホームなどで予告はしていますが、その実予約制という事は、本当の意味での内覧会なるものではないという事です。
予約制という事は、内覧希望が有ったら対応しますよ！って言っているようなもので、そんなもの内覧希望が有ったら対応するの当たり前でしょうって言いたいのです。内覧会と言う言葉を使ったごまかしでしかありません。
さて、自社ホームページへの登録掲載と、スーモ（ＳＵＵＭＯ）やアットホーム（at home）、ホームズなど不動産系ポータルサイトへ登録掲載したら、後はひたすら待ちの姿勢の営業になるのが不動産業者という事なのですから、絶対にこの掲載をミスることは命取りになるという事でもあります。
そんなんで成約して何百万円も仲介手数料を支払っているのですから、少々、売主も怒ってもいいものですが、しかし売主は我慢強いものです。誰も怒らないのですから。
要は、不動産会社の販売活動とは、不動産系ポータルサイトへの登録掲載と案内（内見同行）、もし買いたいお客さんがいたらその後は売買契約の締結のための書類作成などになるという事なのです。
販売活動に使う売却手段は、ただただこれだけなのです。
それであのバッカ高い仲介手数料を払っておられるのだから、みなさんお金持ちなのだとつくづく思ってしまいます。私だったら絶対に嫌ですから！
実を言うと、仲介手数料無料をアピールしながら両手仲介禁止も同時にアピールしている不動産業者がありますが、この業者は不動産業者の販売活動のメインの不動産系ポータルサイトへの登録掲載と案内（内見同行）、もし買いたいお客さんがいたらその後は売買契約の締結のための書類作成さえも他社に丸投げしているのですから、売主は怒っても良いのですが、何も知らないという事は恐ろしいもので、コロッと騙されてしまうのです。
なんでこんな不動産業者に騙されるのか、つくづくわかりません。
なんともかわいそうな事でしょう。
さて、話は脱線してしまいましたが、販売活動のメインなる不動産系ポータルサイトへの登録掲載がどうしようもなく下手な不動産業者が多いのです。
手抜きとも思えるほどダメダメダメな掲載なのです。
こんなアピールで買い手が買いたいと思えるはずが無い掲載なのです。
売主さん、ちょっとは確認したほうが良いですよ。だって高い仲介手数料払う約束したんですよね。
コーラルではセカンドオピニオンサービス時によく相談を受ける事ですが、
スーモにもアットホームにも、ホームズにもちゃんと掲載されているのですがなかなか売れません。それに内覧者もありません。どうしてでしょう⁉という売主さんが後を絶ちません。
調べたところ、ほぼ100％掲載はされていてもダメダメダメな掲載だったのです。
あんな掲載で、否、あんなアピールで良く文句言わないで今までいましたねって思うことばかりです。
売れない原因、そもそも間違っているというか、少し考えたらわかるはずですし、よく調べたらダメダメダメな掲載だって思うはずです。
「ＳＵＵＭＯやアットホーム、ホームズなどに掲載したから売れるというわけではない。」ということを。
売主の多くは、今や不動産の販売活動もネットの時代だからと、売却を任せた不動産会社のホームページに掲載したり、いろんな不動産系ポータルサイトへ掲載展開すれば売れる。と信じているのですが、ほとんどの場合は掲載したから売れるというわけではありません。
そもそも、その掲載方法自体が間違えているにもかかわらず、言い換えればマーケティングを学んでいない、セールスライティングも知らない不動産会社や売却担当者であり、不動産とはどういうものかを勉強し宅地建物取引士を取っているだけであり、不動産系ポータルサイトへ掲載したら終わり。なわけです。
ＣＭで名前が有名な不動産会社に居るとか、宅地建物取引士を取ったからとか、そうだからと言って集客が上手いかと言うと全く違うのです。
もちろん、マーケティング・セールスライティング を学んでいる不動産業者なら、「ＳＵＵＭＯやアットホーム、ホームズにどう掲載したら買い手の反響が取れるか」に主眼が置かれた販売活動の展開をしているのですが、言い換えればただ掲載するだけが目的ではなく、「集客すること」「販売すること」を目的にして登録掲載されるので、売れたり、集客できたりするわけですが、そういう会社は少ないというか、仕事が多くで受けれない。というところが多いのです。
SUUMOやアットホーム、Yahoo!不動産に掲載したら売れる。のではなく、そんな不動産系ポータルサイトに掲載するなら、売れるように掲載しないといけないわけです。
ネット上にはたくさんの売っている物件があります。
SUUMOで実際に検索してみるとわかると思いますが、あなたがこれから売り出そうとしている同種の物件を検索してみると、何十戸、今から先だと何百戸と検索結果が出てくるわけです。
それは、つまり、あなたがこれから売り出そうとしているところにすでに競合となるライバル物件がたくさんあるというわけなのです。
その中から、お客さんに見つけてもらって、さらには、内覧までさせるような文章を作っておかなければいけないわけです。
なので、登録掲載するにしても「売れるアピールの掲載」にしないと、全く無意味になってしまうわけです。
じゃあ、どうやったら売れる掲載にできるのか？っていうと、結局はマーケティングとセールスライティングになるわけです。
マーケティングとセールスライティングのスキルを持って、反響の取れる掲載にすることができれば、お客さんに行動して欲しいところへ誘導することができます。
内見が取れるというわけです。
それが、資料請求してもらうことかもしれませんし、内覧してもらうことかもしれません。
何かしら、あなたの売却中物件に来てもらった人にアクションをしてもらうことができるわけです。
インターネットで不動産＝商品を販売するのであれば、セールスコピーは必須ですし、これからどんどんネットで販売する人が増えてくるので、いかに早くセールスライティング のスキルを身につけるか？というのが重要になってくるわけです。
まだ不動産会社がマーケティングとセールスライティングのスキルを取り入れていない不動産会社の場合は、また売却を任せている業者がそうでない場合も、早く取り入れた不動産業者で販売開始したほうがいいということです。
あなたがやらなければ、「他の人」がその重要性を知って、さっさと取り入れ、あなたを出し抜くだけなので。
ちなみに、コーラルはマーケティングとセールスライティングのスキルを取り入れている数少ない不動産会社です。
だから、米倉涼子さん主演で話題のドラマ『リーガルV～元弁護士・小鳥遊翔子～』みたいに行列のできる不動産業者になったのかもしれません。
私も推薦します。
お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
パイロツト会計事務所 代表（公認会計士、税理士） 山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 （中公新書ラクレ）
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今、先に他業者で販売していたマンションが、コーラルへ売却仲介依頼変更されて早々に売れています。
特に大手不動産業者から変更していただいた物件、地元の不動産屋さんで結果が出ずに塩漬けになったままの物件などがコーラルへの業者変更だけで決まっているのです。
コーラルへ変更時に価格変更して頂いたわけでも、マンション市況が販売受注時から変わったわけでもないのです。
一つ変わったこと、それは窓口の業者がコーラルに変わっただけです。
私は他社で販売中の物件を見ていて、よく思っていることがあります。
「なぜ、こんな物件が売れないのだろう・・・？」
「なぜ、こんな物件アピールしかしていないんだろう・・・？」
「えっ、まだ残ってるの？うちなら、もうとっくに売れてるだろうな！」 って。
関係無い部外者の私が思うのだから、こうした悩みを持つ売主は多いのではないだろうか？
なぜ、部外者と言ったのか？
それにはきちんとした理由が有るから。
99％の確率で成約しない原因は不動産業者にあるのだから！
売れていないという事は、どこかにちゃんとした理由があります。
ただ悩んでる暇が有ったら、不動産業者のカモになる前に、成約を諦める前に業者変更を検討すべきです！
今なら、まだ、間に合います。
ここでコーラルの売却のプロ達が待っています。
と言ってもまだ信じたくないあなたへ。
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※コーラルは、たかだか10人程の少数精鋭（売買のプロフェッショナル）の宅地建物取引士で業務遂行していますので、追客するほど暇ではありませんからご安心ください。
この記事の責任者
常務取締役兼本店店長
宅地建物取引士
山本繁春
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