ライフステージの変化と売却としての出口戦略
みなさん、不動産を資産と考えておられる方が多いのではないでしょうか？
殆ど方がたいてい正の財産として考えているでしょう。
しかし、一歩間違えると負の財産にもなります。
一生住むつもりで購入した不動産でも、転勤や転職など生活スタイルの変更により売却をしなければならないことがあります。
住まいとしての不動産との付き合いは、基本的には購入し所有することから売却するという一連の流れという、大きく分けて3つのステージがあります。
最初のステージは「不動産を購入するまでのステージ」、続いて不動産を所有して「住まうというステージ」、最後は売却するという「出口戦略としてのステージ」です。
不動産所有との付き合いは、この3つのステージを繰り返すことだといえます。
不動産を購入するまでのステージ
不動産を購入するまでのステージにおいて、買うつもりもなかったのに、たまたま住宅ローンが史上最低金利であり、しかも良い時期に良い物件が見つかり銀行からは満額融資が出てしまう場合があります。この結果たまたま買うこともあるでしょう。
ここ数年は、アベノミクスや日銀の金融政策によりこのような状態が有りました。
しかし、購入しただけで一生持ち続けることができるなどと勘違いするのは危険なことです。
ここ数年の住宅ローン金利が史上最低を更新する中で、購入者は購入時に購入価格満額を住宅ローンで借り入らされるという状況がありました。
ただ、この住宅ローンは借金という理解をされている方はいったいどのくらいおられることでしょう。
数千万数億単位の借金を数十年かけて返済する中で、社会の変化する危険なサインを見逃してしまい、ボディーブローのようにある程度時間が経過してから苦しむ結果となることもあります。
そのようなことを回避し、継続して不動産を所有し、資産形成させていくためには、以下で説明する各ステージに合わせた考えと行動が不可欠になることを忘れて購入することなどとても無謀なことなのですが、みなさんこのことを忘れておられる方が多いのではないでしょうか。
ここでは、3つのステージで不動産を所有する場合の”正しい目”を養うための考え方と行動について解説していきます。
不動産は価格は、いったいどうして決まるの？
もしかして忘れておられる方もおられるかもしれませんが、不動産といえども、その価格は「需要と供給の関係」で決まります。
その需要と供給の関係で言えば、日本ではすでに供給が需要を大幅に上回っています。言い換えれば、住宅は余っているのです。
日本では住宅が余っているのに、しかし毎年約100万戸も新しく建っているという現実。
これを価格形成の関係だけで考えた場合、当然に価格は下落します。
しかし、アベノミクスによる日銀の金融政策が有り、また相続税対策の控除が縮小し、しかも円安で中華系の人達がなだれ込んで不動産を買っていたこともあり首都圏を中心に局地バブルが起こっていました。
また、東京オリンピック開催決定などにより建設需要が起こり、建設単価が大幅に上がり、新築マンションは価格上昇しました。
日本人は新築が大好きな国民性ということもあり、また先に説明した政策もあり、供給されてもほぼ100％成約していました。
そこに民泊など海外からの商習慣も入ってきました。
この結果、湾岸エリアを中心とした一部エリアのマンションが、「住宅」という本来の機能性商品から、値上がりを期待される「金融商品」に様変わりしてしまいました。
ただ、この現象はいつまでも続くはずもなく、おそらくすでに終わりかけています。
ジャーナリストでありコンサルタントの榊淳司さんも言われていますが、この状況は本来の「需要と供給の関係」に戻れば、それは暴落となります。
いつ頃売った方が良さそうかなど、売却時期についてはしっかりと検討しておいた方がいいでしょう。
購入時に無計画では売り時を失います。
賃貸住宅市場では、一歩早い変化が。
実は、株式会社みずほコーポレート銀行が行った未来の賃貸住宅市場の市場規模予測というレポートが話題になっています。
そのレポートでは、すばり 2030年に向けてファミリー物件の需要は大きく減少する！と言っているのです。
株式会社みずほコーポレート銀行が行った「2030 年の賃貸住宅市場の市場規模予測」には、収益物件を持つ投資家なら見過ごすことのできない分析結果が掲載されています。
■ 日本の賃貸住宅市場は、今後2030年に向けて縮小されることが予測される
■ 特に、ファミリー向け（40 ㎡以上）賃貸住宅市場の縮小が著しい
具体的には、2030年に向け、賃貸市場では入居者の単身世帯化・高齢化が著しく進展していくという予測です。
単身者世帯の方はそれほど大きな影響を受けませんが、ファミリー向け賃貸物件は持家率の上昇によって需要の低下が起こるというのです。
持家率の上昇に関しては、大きく2点で分析が行われています。
1点目として、若者世代の持家率が低下しているのではなく、晩婚化により賃貸から持家に移行する時期が以前と比較して後ろ倒しにされているだけという分析。つまり、今後一気に持家率が上昇する可能性があるということです。2点目は、少子化によって親の持家が相続される割合が高まれば必然的に若者世代の持家率が高まるという分析です。
このように、賃貸住宅市場の市場規模予測にはファミリー向け賃貸物件の需要の低下が起こると言っていることを看過できるほど、売買市場も甘くない状況なのです。
不動産売買市場の変化は、いつ?
今、郊外ではすでに広めのマンションや戸建て住宅が売れなくなってきています。
何故、売れていないのか?
それは、やはり賃貸住宅市場と同じ減少が起こっているからです。
住まうというステージの変化、いわゆる核家族化で、すでに広めの住宅は好まれないことを物語っているのです。
住まうというステージの変化は、これから先どんどん速まってきます。
悠長なことを言っている暇はもうないところまで来ているのです。
生活スタイルの変更により、好まれる間取りも変化します。
住まうというステージの変化が、好まれる住宅の変化へとつながっているろことを皆さんは気付かれていますか？
住まうというステージが変化しつつある今、需要と供給の関係により住まいの価格は市場原理により変化しています。
既に郊外の広めの住まい系不動産は売れていません。この傾向はこれから先ずーっと続くでしょう。
従って、不動産に住まうというステージの変化が徐々に進んでいる以上、購入するまでのステージもすでに変化して始めています。
従って、売却するという「出口戦略としてのステージ」は早める必要があるのです。
もう一度言います。
もう既に始まっている不動産売買市場の変化にあなたは気ついていますか。