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【不動産売買仲介の基本】不動産仲介の仕組みと仕事、宅建業者の役目と重要性を徹底解説!

更新日2021-05-04 (火) 00:54:27 公開日2019年6月22日

こんにちは。不動産売買エージェントの 大久保一馬です。

不動産を売却するとき、不動産業者の仲介で第三者に売るなのか、それとも不動産買取会社に直接売るなのか、売主さまはとても迷うようです。

また買う時も、やはりサービス面でメリットのある宅建業者に仲介依頼したいと思っている方が多くなっています。

ここでは、不動産買取と不動産売買仲介を対比して、不動産仲介の仕組み、基本的な仲介者の仕事と仲介手数料、また仲介者がそのまま買取するときの問題点、最後に買取時にも有効な仲介活用法を解説します。

あなたが、不動産売却において高い希望と最終目標を持っておられる方であれば、ここで知り得た知識は必ず役立つはずです。
また、購入時にどんな不動産業者に仲介依頼したらいいかもわかります。

不動産売買(売る時、買う時)に、失敗しないための基本的な指針と絶対成功する機会創出とが解説されていますので、十分に理解してください。

◎不動産仲介の仕組みとは⁉・基本 まとめ
不動産の仲介とは、不動産の売主や買主、または貸主や借主の両者の間に入って話を纏め、不動産取引を成立できるようにすることを言います。またそれを仕事としている者を仲介者と言います。
仲介者は、売買契約や賃貸借契約成立の際に、売主や買主、貸主や借主、あるいはその両者から法律で定められた範囲内の仲介手数料を報酬として受領し利益を得ています。
なお、不動産の仲介を業とする者(仲介者)は、宅地建物取引業法の免許を受けることが義務付けられています。


★目 次★【不動産売買仲介の基本】不動産売買の仲介という仕組みと仕事、その必要性を解説!


1.不動産売買仲介と不動産買取の基本

まず不動産売買仲介の基本は、不動産売買を仲介できる者から知らなければいけません。
実は、不動産売買を仲介できる者は宅地建物取引行業の免許を取得している事が必須条件になります。ゆえに宅地建物取引業者(略称:宅建業者)しか不動産売買の仲介はできません。

不動産売買仲介はこの宅建業者の仲介で第三者に売る方法、不動産買取は宅地建物取引行業の免許を取得していなくても不動産会社と称している者に直接売る方法なのです。

不動産買取の仕組みは、車の買取と似ています。

データから、売買仲介を選択される売主様は、売主のおよそ95%となる最もポピュラーな売却方法です。
なお、通常、売買仲介には買取には無い仲介手数料がかかります。

不動産を売る時、必ず売れる方法が買取です。
しかも売買仲介と違い、成約までに時間がかかるリスクが有りません。

しかし、この買取を選択される売主様は、おおよそ5%程しかおられません。
その理由は、買取時の物件価格が、売買仲介時の物件価格より2割から3割安い価格になるという事情からなのです。

不動産売買仲介の仕組み・不動産売却の手順・諸費用を把握しよう

まず、不動産業を事業として行うには、宅地建物取引業の免許を取得しなければできません。

故に、通常、私たちが不動産会社(不動産業者)と呼んでいる者は宅地建物取引業者(以下、宅建業者と称します。)になります。
不動産を仲介で売るとき、私たちが依頼できる者は、この宅建業者で仲介手数料はこの宅建業者しか請求できません。

従って、一般的に売主様が不動産を売ろうとしたとき、宅建業者に仲介を依頼して、売却する事になります。

ただ、まずは基本的事実として、不動産会社の全社が宅建業者ではないという事を知りましょう。
不動産売買仲介業者とは、宅建業者の中でも売買仲介を業として行う者 なのです。

通常、不動産会社は、この宅地建物取引業の免許を取得して営業している宅地建物取引業者(宅建業者)なので、駅前にある小さな不動産屋さんも、センチュリー21やピタットハウス、TVCMで有名な大手不動産会社「三井のリハウス」や「東急リバブル」なども不動産売買仲介業を行っています。

不動産賃貸仲介というジャンルもある

なお、仲介にも売買の仲介と、賃貸の仲介が有り、「三井のリハウス」や「東急リバブル」のように事業部で売買仲介と賃貸仲介を領域分けし、担当者をそれぞれ配置している不動産会社もあれば、駅前などに昔からある小さな不動産屋さんなどは、主に賃貸仲介をメインに、サブ的に売買仲介を行い、賃貸仲介と共に営業展開できる賃貸管理の請け負いも2~3人で全てやっている何でも屋さん的な不動産会社もあります。

いろんな特色を持つ宅建業者

日本全国には、現在、宅地建物取引業の免許を取得した宅地建物取引業者が約12万社有り、コンビニ総数より多いと言われています。

そのうち、コーラルのように売買仲介のみを専門に営業展開している独立系の仲介業者はとても少数派で、おそらく10社未満程しかないでしょう。

独立系とは、大きな資本の傘下に無いという事です。
12万社あっても殆どの宅建業者が、賃貸仲介も売買仲介も行っています。
また、賃貸仲介を行っている会社は、その殆どが賃貸管理も同時に営業展開しています。

なぜこんな状況なのかと言えば、それは、売買仲介も賃貸仲介も賃貸管理も、ある程度知識があれば営業できるうえに仕入れなどに大きな資本も掛からず、しかもに日常の経費もほぼ掛からない事業なので、新規参入し易く毎月100社程度が新規参入したと思ったら、反対に80社程度が廃業すると言う環境だからなのです。

更に、最近、特に目立っている宅建業者に海外参入組があります。
これはアベノミクスに代表されるインバウンド重視の経済対策によるもので、特に中国人の買い手を見込んだブローカー的仲介業者が多くなってきている状況も有ります。

中国人を相手とする仲介業者は片言の日本語を操り、中国人の買い手に物件を仲介して営業しています。
なお、後にも詳細説明しますが、宅建業者の収益源は仲介手数料のみです。

不動産売買仲介による売却で成果を上げる基本

不動産会社は約12万社有ると言っても、売買仲介を専門にしたコーラルのような会社から、賃貸仲介&賃貸管理を専門にした会社、マンション管理会社のように賃貸管理のみの会社、更には仲介を行わず買取専門の会社まで幅広い業種が不動産会社として存在しています。

不動産売買仲介で売却する場合、この約12万社もあるといわれる不動産会社の中から、売買仲介を専門とした、しかも実績も販売テクニックも信頼できる仲介会社を見つけるなど、至難の業で、但し、どうしても仲介で売りたい場合には、しかもただ単に売るだけではなく早く高く手取り額の多くなる方法で売るためには、これら不動産会社の選別が重要な要素になってくることを知るところから、売却成功の法則は既に始まっています。

不動産買取の仕組み

不動産の買取を事業として行う時も、宅地建物取引業の免許を取得していなければ行えません。
それは、買取の根本が、物件を買い取った後の利益を挙げる行為までを事業としているからなのです。

買取会社は買い取った後、その物件を再度第三者に売るか、または賃貸として貸し出ししています。これらを業として行うので、宅地建物取引業の免許取得が必要になります。

買取会社でも、買取しかしない買取専門会社と、有る一定期間は仲介で売却を試み、売却できなかったときに当初決めておいた価格で買取する仲介から買取へ移行する仲介も買取も行う兼業会社があります。

買取の基本は、買い取った不動産をリノベーションやリフォームして再販して利益を得たり、賃貸して利益を得る事業にあります。
従って、買取時の物件価格は仲介時の物件価格より2割から3割安い価格になるのです。

不動産買取による売却で成果を上げる基本

売主が、買取で少しでも高く有利に売却する具体的な方法は、まず買取専門の不動産会社をインターネットで検索し、上位にある買取会社のホームページを確認して、いいなと思える会社に片っ端から買取査定依頼する事です。

その査定報告の中から価格面、時間的面、物件移転後のアフターフォロー面など一番条件の良い会社を選び、実際に担当者を物件まで呼んで交渉面が整備され整ったら直接売却しましょう。

なお、買取専門会社は、今現在、何百社もあります。
しかも、買い取る物件にも得手不得手があり、得意ではない物件種別の買取依頼はどうしても買取提示額が低くなってしまいます。そのことを知らず1社や2社の買取会社の査定額のみ取得し、その中から選択したら、どうしても後悔してしまうことになるので注意しましょう。

だからと言って数十社に査定依頼したら、後日わんやわんやと買取業者からの営業が来て、うるさくてたまったものではない状況になります。

では、どうしたらいいか?

不動産売買仲介を専門とするコーラルに買取査定も依頼することで、多くの買取業者に声をかけなくても一度に仲介時の査定額も、また厳選された数十社の買取会社の買取査定額も知る事ができるのです。
これはコーラルでは直接買取しておりませんが、買取で一番高く買い取る買取業者を知っているからできる方法です。

しかもコーラルは、買取会社への仲介は基本手数料が無料なので手取り額も多くなり、またわんやわんやと営業されなくて済みますから煩わしさも有りません。

まさに一石二鳥なのです。

コーラルのように仲介手数料は完全無料になっている場合と、この場合でも仲介手数料をしっかり売主から取る仲介会社も有ります。
※余談ですが、しっかり仲介手数料満額を取る仲介会社が殆どでしょう


◎不動産売買仲介と不動産買取の基本・まとめ
不動産を売る方法は、売買仲介と買取の2つ有ります。
仲介と買取の大きな違いは「買主」「期間」「価格」「仲介手数料の有無」の違いにあります。
仲介と買取の仕組みと現状を知り、不動産会社の特性も認識して売却時に生かしましょう。


仲介と買取についての基本を簡単に説明しましたが、これ以降は、ここの本来の目的、不動産を仲介により売却する方法と、買取をも仲介方法を利用する手法で格段に有利に売却できる方法があることに焦点を当て説明していきましょう。
今から解説する方法を知り、利用すれば不動産売却での失敗は無くなります。

2.不動産売買仲介こそ不動産売却時の最高値売却手段である!

コーラルは、買取を行っておりません。
それは不動産仲介による売却こそ、不動産売却時の最高値売却手段である事実を知っているからです。
買取による売却を否定しているわけではありません。買取もそれを選ぶことが必要な売主様もたくさんおられる事も知っています。

では、それでもなぜ、仲介事業しか行っていないかです。

その理由は、不動産売却をする95%の売主様が仲介を選択されているという現実からも言えるのではないでしょうか。

また、あと5%の買取を選択される売主様にも、最高の買取売却を仲介により演出可能にする手法も知っているからなのです。

買取時こそ多くの不動産買取業者の買取査定額を取り寄せ、その中から受験の良い業者を収取選択すべきなのです。
では、仲介こそ不動産売却時の最高なる売却手段である事実の具体的な個別理由を解説しましょう。

①不動産仲介こそ最も高く売れる方法

何と言っても、仲介こそ不動産を最も高く売る方法であります。
日本では、それはいつの時代も変わることない原則です。

その理由は、仲介による売却と対峙する売却手段として買取が有りますが、この買取による売却よりおおよそ2割~3割高く売れるという現実があります。

②不動産仲介による売却は買い手を選ぶことができる

仲介で売る時には、すべての買い手候補の中から買主を選ぶことができます。
一般の買い手や、買取業者の全ての中から選べるのです。

これにより最も価格の高い、購入条件の良い買い手に巡り合える可能性がグッと上がります。

売主様事情で、理由があってどうしても買取業者に売却するしかない時でも、一般的な仲介業務の一環として買取業者多数に同時に競わせ買取額を提示させ、その中から最も価格の高い、購入条件の良い業者に売却することが可能なのです。

その方法は、【不動産仲介による売却で、買取業者に不動産を最高値で買い取ってもらう方法】から確認できます。

③不動産仲介では人間性も試される

不動産業者は、千三屋と揶揄されるほど嘘を平気で言う人種であると言われています。
特にこの揶揄は、仲介業者へ向けて言っています。

それを物語っている背景には、『囲い込み』や『干し、値こなし』など売主様を欺く行為が横行している現状が有ります。
特にこれらは、仲介時に不動産業者が起こしている行為ばかりなのです。買取時にはほぼ起こりません。大手であろうが中小零細であろうが、不動産業者はこの『囲い込み』や『干し、値こなし』を、どこもかしこも行います。

なぜ、こんな行為が起こってばかりいるのか?

それは日本の不動産仲介というシステムが悪い訳ではなく、それを業として行っている不動産業者や担当者がダメなのです。

不動産仲介のシステムが悪い訳ではないのです。

もしかすると、日本の不動産仲介システムほど公平なシステムは無いかもしれません。
ただ、その仲介システムを運用する不動産業者によって、その公平さが大きく捻じ曲げられ、不公平感が出てしまっているわけなのです。

不動産業者や担当者は自身の儲けのことしか考えていないのです。

不動産業者や担当者の報酬(儲け)とは、仲介手数料です。

そう、仲介手数料が多くなるかどうかしか興味が無いのです。
売却依頼を受ける時のみ、優しい天使の顔をしてはいますが、一旦売却依頼を受けるとその態度は豹変し、自分の儲けしか考えておらず、その結果として両手仲介を試みるための『囲い込み』や『干し、値こなし』を行うのです。

両手仲介とは、売主様は当然として買主様からも仲介手数料を直接取る行為です。この方法で儲けは2倍になります。
両手仲介行為は、不動産業者は儲かるのですが、しかし売主様はその反対に大きな損をする行為なのです。

もし、この『囲い込み』や『干し、値こなし』が無くなれば、仲介での売却は一番売主様のためになる売却手法なのです。

『囲い込み』や『干し、値こなし』の行為は、その効果を最大限大きくするため時間を多く使います。
従って、不動産業者から時間を奪えばこの行為は出来なくなるのです。
コーラルでは、この『囲い込み』や『干し、値こなし』をシステム面で防ぐため、売却依頼を受けた日から1カ月経過後いつでも自由に理由もいらない解除ができる特約を設けています。

以上、この3つが有れば不動産を売る方のおおよそ100%が不動産仲介のサービスで満足されることを知っているのです。

3.不動産売却を仲介業者に依頼するメリット・デメリット

不動産を仲介業者を介して売却するときには、メリットもデメリットもあります。
この、仲介売却のメリットとデメリットは、買取との比較で判断します。
まずは各々見てみましょう。

メリット

仲介のメリットは、上記、不動産仲介こそ不動産売却時の最高売却手段であるという項目を参考にしていただければと思いますが、最大のメリットは売れる金額になります。

①売れる金額が最も高い

ただ何と言っても、メリットは買取より高く売れる可能性が有るという事です。その結果手取り額も多くなるでしょう。
通常、不動産を仲介で売る時の物件価格は、業者買取時の物件価格より2割~3割高く売れる場合が多く、その結果として手取り額も多くなるのです。
売主様のメリットは、このひとつだけかもしれません。
ただ、このメリットのため、多くの売主様が仲介による売却を選択されています。

デメリット

では、仲介のデメリットもいくつか見てみましょう。
デメリットは3つあります。

①仲介手数料がかかる

デメリットとして考えられるのは、まず真っ先に「仲介手数料」でしょう。
不動産業者が買取するときには仲介手数料は有りません。但し不動産仲介業者が仲介者として不動産買取業者に仲介するときは手数料がかかるケースと掛からないケースがあります。
このことを知らなかったばかりに、売買成約後に大きなトラブルになった方も多いと言うデータもあります。
不動産業者と顧客とのトラブルで訴訟まで言ったケースでは、この手数料の額と支払いのトラブルが最も多いのです。
この仲介する事の手数料はとても高額となり、デメリットと考えている方は多いでしょう。
先にもコメントしましたが、この手数料はあくまで上限額しか決まりがありません。従って仲介依頼前(媒介契約前)に交渉し値切ることも可能なものです。
但し、コーラルでも値切り交渉はお断りしていますが、他の業者も多くが交渉を快く思っていません。
もしそれでも納得されない方は、価格交渉しても良いと思いますが、仲介業務の手抜きや質の低下、また下記で説明しています「囲い込み・干し・値熟し」される可能性が高まることは想定しておきましょう。

②囲い込み・干し・値熟し される可能性がある

昨今、経済紙でもスクープされ大問題となっている『囲い込みや干し、値こなし』をされる可能性の高確率さがデメリットです。
この『囲い込みや干し、値こなし』で売れたはずの価格で売れなくて、正当な価格より何百万円も低い額でしか売れない状況を作られることはデメリットでしかありません。
これら行為を不動産仲介業者にされてしまったら、不動産売却に素人の売主様が対応することなどほぼ不可能で、どうしようもなくなってしまいます。

③時間がかかる

また、買取と比較した時には時間がかかるケースが多々であり、しかも、販売活動していても半年も1年も売れない事も考えられます。
このようにいつ成約できるかわからない、時間が読めないことはデメリットになるでしょう。

◎不動産売却を仲介業者に依頼するメリット・デメリット まとめ
不動産仲介売却を不動産業者に依頼するときは、メリット・デメリットがあります。
このメリット・デメリットをよく理解して不動産仲介は依頼しましょう。


4.不動産購入時仲介の注意ポイント

不動産はとても大きな買い物です。ゆえに不動産を購入する時には、情報を集めることが非常に重要です。
不動産購入を失敗しないためにも、不動産会社の仲介を利用して物件を探す人が多いと思います。

ほとんどの不動産会社があなたの要望を聞き、それに合った物件を探すべく頑張ってくれるでしょう。しかし、なかには不動産売買は儲けが大きくなることもあり、詐欺行為をおこなう悪徳不動産屋も存在します。

例えば、おとり広告でお客様を引き寄せるケース、家を建ててはいけない土地を売りつけるケース、手付金を持ち逃げするケース(手付金詐欺)、ウソの誘い文句で、相場より高い値段で売りつけるケースなど違法行為が横行しています。

誰もが知る大手不動産会社でさえも、不動産詐欺に合い騙されることが有ります。
不動産詐欺にあわないためには、信頼できる不動産会社を選ぶことにつきますが、ただ、どの不動産会社が信頼できるかなどなかなかわかるものではありません。
ゆえに、不動産購入仲介では、「自分は大丈夫」と他人事にしないで不動産業者にまかせきりにしないようにすべしなのです。

「おかしい」と感じたらそのままにせず、別の不動産会社に相談するなど、悪徳業者に騙されないように気をつけましょう。

5.年々増え続けている不動産売買仲介の仕事・業務

不動産仲介業者の仕事は売却時の業務と、購入時の対応がありますが業務がほぼ同じです。
ただ売主様と買主様は、利益相反関係にあるのでその調整をする作業はかなり難しいといえるでしょう。
業務は集客と、契約決済・調査、融資関係取次、その他諸々になります。
ただ、不動産仲介時の不動産業者の仕事は年々増え続けています。
下記は売買業務のフローになりますが、年々その業務は増え続けているのです。

集客

不動産業者は下記の手段を利用し、お客様集客をしています。

・メディア(テレビやラジオ・新聞など)
・ホームページ(HP・コーラルでは当サイトになります)
・リスティング広告(ヤフーリスティング・グーグルアドワーズなどの広告が有ります)
・SNS(フェイスブック、ツィッター・インスタグラムなど)
・不動産系ポータルサイト(SUUMO、アットホーム、楽街など)
・一括査定(専門サイト)
・動画(ユーチューブやチックタックなど)
・チラシ・ポスティング
・新聞折り込みやティッシュ配り
・捨て看板(実は違法です)

などが考えられるでしょう。
集客は時代の変遷とともにその手段が大きく変化してきました。
現在はホームページの良悪が集客に直結していますが、既に動画へその地位を奪われかけています。

契約決済・調査

物件を査定し、売買価格や賃貸料金の提案
宣伝するための物件の資料作成
チラシ−やインターネットなどのチャンネルを利用して物件の宣伝
売主や貸主の状況に合わせて物件の販売や賃貸のプラン提案
売出金額の調査、報告、資料つくり
売主さま・買主さまとの各種調整
相手側の仲介会社との調整
物件下見の日程調整
物件の現地案内
契約書の作成に伴う調査
契約書、重要事項説明書などの書類作成
売買&決済などの対応
売買時における税金の質問への回答と、難しい質問への税理士への確認
抵当権抹消、住宅ローン借り入れなどによる金融機関調整
司法書士との調整
土地家屋調査士や測量士等との調整(一戸建ての場合)

住宅ローン取次業務

抵当権利の抹消手配(売却)
融資の申込み、承認・金銭消費賃貸契約の締結(購入)


これらは基本中の基本の仲介業務です。
次に上記の業務に付き合で加わってきている業務があります。

その他の業務

ハウスクリーニング業者やリフォーム会社との調整
マンション管理会社やマンション管理人さんとの調整(マンションの場合)
インスペクションサービス
耐震診断・土壌診断
瑕疵担保保険説明

これらは基本中の基本の仲介業務です。
次に上記の業務に付き合で加わってきている業務があります。

などなど、どれをとっても新しいサービスなので日々勉強して正確な知識を取り入れておかないといけません。
仲介手数料を値切るなどの交渉は、上記サービスの質の低下へと直につながっているのが不動産業者の現状なのです。
仲介手数料を、はじめから魅力的な額でアピールしている不動産仲介業者であれば、上記仲介業務においてのサービスの質もその額の中で保証されているはずですが、しかし、業法の上限額いっぱいを当たり前に提示している業者などは、手数料の根切交渉=即サービス低下であることは知っていてもいいかもしれません。

6.不動産売買仲介時の不動産業者への報酬『仲介手数料』

上記、不動産業者の不動産売買仲介業務に対する報酬を仲介手数料と言います。
例えば5,000万円で不動産を売買した時の仲介手数料は1,716,000円となり、通常、売主、買主双方に掛かります。
売主も買主も、この額はかなり高額なため、この額の負担はデメリットとしか考えられません。
不動産売買仲介における仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限金額だけが定められています。
また、仲介業務が多くなっても少なくなってもこの手数料額上限を超える額の請求は出来ないとされています。

マンション売却仲介時手数料の上限額計算表

ただ、不動産売買仲介時にいちいちこの計算式に則って計算していたら面倒なので、速算式で不動産業者は手数料計算しています。

仲介手数料速算法・計算式
 売買全額の3%+6万円+消費税



この法定上限金額の計算式で出る額を、不動産業界は一般的な仲介手数料の相場と言っています。

手数料で注意して頂きたいところとは、決まっているのは上限額という事です。

上限額だけ決まっているのですから、それ以下の金額なら業者でいくらにでも決めていいわけです。

上限額いっぱいまで当然に請求していいというものではありません。ただ、この上限額いっぱいに請求している業者が99.9999…%という現状もありますが。

下記に不動産売買の仲介手数料早見表を載せておきます。是非参考としてみてください。

売買金額仲介手数料額(消費税10%)
 1,000,000円  55,000円
 2,000,000円 110,000円
 3,000,000円 154,000円
 4,000,000円 198,000円
 5,000,000円 231,000円
 6,000,000円 264,000円
 7,000,000円 297,000円
 8,000,000円 330,000円
 9,000,000円 363,000円
10,000,000円 396,000円
20,000,000円 726,000円
30,000,000円1,056,000円
40,000,000円1,386,000円
50,000,000円1,716,000円
60,000,000円2,046,000円
70,000,000円2,376,000円
80,000,000円2,706,000円
90,000,000円3,036,000円
100,000,000円3,366,000円


7.売却時に信頼できる不動産仲介業者の選び方

仲介で売却成功するコツは「信頼できる不動産会社選び」にあります。
より具体的な選び方ですが、不動産会社へ査定依頼すると良いでしょう。
査定依頼では不動産一括査定サイトを利用する方法があります。但し、一括査定サイトを利用するだけではダメです。
査定時に不動産会社を競わせる方法を取り入れることが重要なのです。

不動産一括査定サイトを利用する方法

HOME4Uやイエウール、マンションナビなどの「不動産一括査定サイト」というサイトを利用すると簡単に査定ができます。
これら「不動産一括査定サイト」は、一度に複数の不動産会社に査定ができるので、各社それぞれに依頼する手間も省け、同時に複数者を比較出来るので違いが分かり易いことから利用価値が高いでしょう。
しかし、一括査定サイト利用は問題点もあります。
それは、売れそうもない価格で査定額が提示され、売主様を騙そうとする行為が蔓延している状態です。
その行為の詳細を解説したコンテンツを別頁に設けましたので、参照してみてください。

☛ 一括査定サイトの盲点

売買仲介専門業者を利用する方法

不動産会社は日本に約12万社あるといわれています。その中から仲介を依頼する業者を間違えないで選択しろと言われてもなかなか選択できるものではありません。

では、どういう基準で選択したらいいのか?

その方法は、まずコーラルのような不動産売買のみを仲介事業としている専門業者を見つける事です。
不動産仲介を任せる専門業者は、賃貸部門(賃貸仲介・賃貸管理)が無く、また自社で買取もしていない業者が良いでしょう。
この売買仲介のみを専門にしている不動産仲介専門業者は、実はなかなかないのが現状なのです。
『不動産売買仲介専門業者』は、グーグル検索ですぐ探せるでしょう。
その検索で出てきた不動産会社に、まずは「御社は、賃貸仲介もしていますか?」と聞きましょう。この時の回答が「はい、あります!」だったら、その会社には仲介は任せない事です。
ここをクリアしただけではまだ駄目です。
その次に「御社は買取もやっていますか?」と質問してみて下さい。この質問に「はい買取も自社で対応しております!」であったら、この場合も仲介は任せてはいけません。
もし不動産仲介を任せたら『囲い込みや干し、値こなし』をされ、終にはとても納得できるものではない価格で買取提案されてしまう可能性が高まります。

8.仲介の注意点と弱点克服法

仲介で売却するときには、売却の流れの中の6つのステップに応じて、それぞれ気をつけておきたい注意点があります。
なお、仲介で最も失敗する理由に時間的な余裕がない状態による焦りがあります。
マンション成約まで約6カ月、一戸建て成約まで約8カ月かかるというデータが有ります。しかも時間がかかるほど成約価格は低くなります。
仲介で成功するには、情報収集と必要書類の準備を怠らないことがポイントになりますが、しかし、時間的な余裕がないと、ついつい焦ってしまい情報収集を怠ってしまい、通常では考えられない判断ミスも併発し、依頼してはいけない不動産会社に売却を依頼してしまいます。
必要書類の準備も、時間がない状態であわててしまうと、支払わなくてもいいつまらない費用を支払うことにもなってしまうのです。
早期売却を希望される売主様にとっての嫌な上記データ、売却価格は売却期間が長くなれば長くなるほど低くなるというデータにより、この時間の余裕がない事が原因となる失敗、低すぎた売却価格で売る羽目になる失敗が多々見受けられので注意が必要でしょう。
仲介で成功するには、時間的余裕を持った行動が重要です。
時間に余裕が有る状態では、仲介時の流れを良く知ることから始めれるので、以下ではその流れを説明しましょう。

不動産仲介の基本と仕組み、業務の全てを解説・まとめ

不動産仲介を不動産買取と比較しながら見てきました。
仲介と買取との大きな違いは、「仲介手数料の有無」「売買価格の差」「瑕疵担保の付保」「成約までの時間」「必ず売れるかどうか」の5つにあります。
ただ、この5つの違いを全て克服できる仲介があることも説明してきました。
買取で売却するときでも、仲介を利用した方が良いこと、また買取も仲介も複数の不動産会社を比較検討した方が良いこと、その方法も理解されたことと思います。
また、不動産会社と媒介契約するときの売主の弱点となることも解説し、またその克服法も解りました。
不動産売買仲介で成功したいなら、売却を委ねる不動産仲介会社の選択を間違わないことです。
最後になりますが、不動産仲介業者は専門性も兼ね備えた業者を収取選択すると間違わないでしょう。
ぜひ、活用してみてください。

売却仲介を任せるときにダメ業者を見抜き、排除する方法

※ ここがマンション売却で後悔しない最大の分岐点

マンションを売却仲介で不動産業者に任せる時、必ず媒介契約を交わします。
この契約では専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、どの媒介契約を選んでも構いません。
ただ、ここで注意してほしいことがあります。
それは、専属専任媒介契約、専任媒介契約では、契約するときに売却価格(媒介価格)と仲介手数料だけでなく、契約内容に特に注意してほしいということです。
契約期間は通常3カ月間となっていて、もしあなたの選んだ不動産業者がダメ業者だったとしても、その3カ月間は解除できず無駄にしてしまいかねません。
でも、この専属専任媒介契約、専任媒介契約は他社に併せて売却依頼することはできない契約で、あなたはこの契約に縛られ解約も出来ず何もできない状態に置かれるのです。
この状態、あなたにとって大きな弱点になり、また一番有利に高く売れる時期を逸することにもなります。
この状態を未然に防ぎ克服するために、是非、特約に次の内容を入れて頂くよう依頼すべしなのです。
その特約とは、

媒介契約締結日から1カ月経過したら、売主の都合で解約していいものとする。尚、その解約理由の如何は問わない。またそれまでに掛かった販売費用は売主が特別に依頼して行った広告費用実費以外は請求がないものとし、仲介手数料も違約金も当然に掛からないものとする。

この条項を特約に入れることで、ダメ業者は売却依頼時も、販売が始まっても排除できるようになります。

注意すべきことは、この条項を特約に入れることが出来るのは、媒介契約締結時だけということです。締結後に入れることは100%出来ないでしょう。そのため媒介契約時に依頼しましょう。
おそらく、この特約を追加することを不動産業者は拒否したり、入れることを抵抗したりするかもしれません。
しかし、自身を守るためには譲ってはいけない条項なのです。
くれぐれも、不動産業者は初めだけ優しい顔して、契約締結後豹変するのだという事を理解しましょう。

『囲い込み』や『干し、値こなし』の行為は、不動産業者はその効果を最大限大きくするため時間を多く使うことから、不動産業者から時間を奪うことが出来れば、この行為は出来なくなるのです。

したがって、もし、どうしても入れてもらえない業者の場合、その業者と媒介契約締結しない方が良いでしょう。
不動産業者が、販売当初からしっかり販売活動をしていたら、「囲い込みや干し、値こなし」行為をしていなかったら売主様は絶対に解除されないはずです。
にもかかわらず、簡単な内容の特約も入れられない業者はどうでしょう?信用に値しないのではないでしょうか。
尚、コーラルの媒介契約はこの条項が初めから当たり前に入っています。

他社では成約しないマンション売却の現状

今、先に他業者で販売していたマンションが、コーラルへ売却仲介依頼変更されて早々に売れています。
特に大手不動産業者から変更していただいた物件、地元の不動産屋さんで結果が出ずに塩漬けになったままの物件などがコーラルへの業者変更だけで決まっているのです。
コーラルへ変更時に価格変更して頂いたわけでも、マンション市況が販売受注時から変わったわけでもないのです。

一つ変わったこと、それは窓口の業者(仲介業者)がコーラルに変わっただけです。

私は他社で販売中の物件を見ていて、よく思っていることがあります。
「なぜ、こんな物件が売れないのだろう・・・?」
「なぜ、こんな物件アピールしかしていないんだろう・・・?」
「えっ、まだ残ってるの?うちなら、もうとっくに売れてるだろうな!」 って。

関係無い部外者の私が思うのだから、こうした悩みを持つ売主は多いのではないだろうか?
なぜ、部外者と言ったのか?
それにはきちんとした理由が有るから。
99%の確率で成約しない原因は不動産業者にあるのだから!

マンション売却はコーラルへ任せてください!

売れていないという事は、どこかにちゃんとした理由があります。
ただ悩んでる暇が有ったら、不動産業者のカモになる前に、成約を諦める前に業者変更を検討すべきです!
今なら、まだ、間に合います。
ここでコーラルの売却のプロ達が待っています。

と言ってもまだ信じたくないあなたへ。

現在の販売状況を診断してみませんか?
「どうして内覧が無いんだろう?」
「今の広告ってこれで良いの?」
「なぜ売れないの?」
など知りたくありませんか?

あなたにはリスクゼロのセカンドオピニオンサービス(完全無料)を使って、問題が解決できることを確かめる権利があります。
マンション売却のマーケティングとセールスのプロ宅建士が調査してご報告しましょう。
 
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不動産売却成功の鍵

※コーラルは、たかだか10人程の少数精鋭(売買のプロフェッショナル)の宅地建物取引士で業務遂行していますので、追客するほど暇ではありませんからご安心ください。


この記事の責任者
取締役兼横浜店店長
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
石井雄二

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