マンション購入,一戸建て購入,マンション売却,中古マンション売却,一戸建て売却,不動産売却,査定,仲介手数料無料,不動産屋,新築一戸建購入,不動産購入,不動産業者,東京,横浜

東京のマンション売却価格の推移から売りどき、売る時期を見極める

マンション売却価格はこれからどうなる。これからのマンション売却時期とは

2017年から2018年にかけてのマンション売買市況

掲 載 開 始:  2016年4月15日
最新記事修正: 2018年3月24日

2017年から2018年にかけてのマンション売買市況に関するニュースです

去年2017年(平成29年)のマンション市況を、2016年年末に不動産関係者は、全体的(全国的)な傾向では、ズバリ、混乱の中での価格下落基調と予測していました。

しかし、その予測は半分当たり、半分外れ的な市場となりました。
不動産市場予測を専門とする人でもそんな有様です。
それは、何故か?
簡単に言えば、本当に生死を分ける生きた市場に売買担当者としてタッチし、生きた情報を得ていないからだということです。

この場は、その不動産市場予測を専門とする人(専門家)では最も最前のことがわからない、売買現場の最前で戦っているコーラルの担当が書いています。

2017年のマンション売買現場はどうだった?

史上最低の住宅ローン金利もあり、マンション市場はソフトな高低を繰り返しながら、ただし徐々にではあるものの前年同期価格でプラスとなって推移しました。
特に東京の人気ある場所は手堅い価格推移となり、2018年もその価格上昇推移に陰りはありません。
しかし、その他の地域では、23区内といえども価格下落した地域もあります。

2017年12月までのレインズ集計データでは、全国的には既に下がり続けているマンション売買市況ですが、首都圏の成約件数、成約1㎡単価はまだかろうじて上がっています。

2017年を表現する言葉を言うとしたら、『凪』ということになるのではないかということです。
静かに変化していた状態ということです。

2018年前半のマンション売買現場はどう?

3月14日レインズから発表されたデータでも、2月までの成約1㎡単価はかろうじて上がっているのです。
しかし、悪くなったデータもあります。成約件数です。
大幅にダウンとなりました。
しかも、販売中在庫も月日を重ねるごとに右肩上がりにとても多くなっています。

2018年2月時点の首都圏の特徴は、上がり続けている地区も有れば、既に2017年中旬以降下がり始めた地区も有り、また駅や立地による変化などもあるなど混乱の状況です。

物件や所在地によって価格が上がったり下がったりしていて、一様な動きは見られません。

しかし、この状況もいつかは終わります。

それはいつなのか?どんなことが原因で終止符が打たれるのか?
今は、明確な原因も時期もコメントできません。
もしかすると、北朝鮮が原因となるかもしれませんし、大きな地震かもしれませんし、経済上の問題かもしれません。

そんな中、2017年後半の北朝鮮のミサイル発射による日本国土通過の影響は大きいように思えます。
しかし、それでもマンション価格の変動には、大きな原因では無く、価格の天井を推移しているような状態が続いていました。

平昌五輪が閉幕後の緊張は一気に増すようなことが言われていましたが、その開催期間中に米国と北朝鮮の首脳が直接会うことを決め、世界の緊張は先送りになったようにも思えたのですが、3月23日、米国が中国への関税処置を決めました。
米国が中国に対する知財制裁関税を発表した結果、世界の株式市場が軒並み下落する事態となっています。

やはり世界は米中により動いているのかもしれません。
米中の「貿易戦争」により発展する可能性のある今回の知財制裁関税が、さて日本の不動産市場にどう影響するのか?

考えられるのは、今の日本は株価が下がれば不動産価格も下がるという事です。
マンション市場は一気に下落の様相となるかもしれません。

上がったものは下がるように徐々に変化することも考えられます。

これから先のマンション売買市場の動きに注視する必要が有りそうです。


絶え間なく動いているマンション市況

☛ 2018年のマンション価格予想(市況について)

☛ 不動産売買・東京都・最新市況報告(各月1回更新)・・平成30年2月15日更新

☛ 最新のデータから読み取れる最新の不動産市況を考える

☛ マンション市況はどうなっている?、今は売り買い?2017年4月30日時点

マンション売買動向

マンションでは、2018年でも東京都港区3A地域(青山・赤坂・麻布)など、地域的にはまだ上がる場所がごくわずかながらあります。
その他の多くの地域は、2017年の1年間を前期、中期、後期でみた場合、前期(1月から4月)は現状の価格維持か判断しずらいくらいの価格上昇が続いていました。
しかし、中期(5月から8月)になり、凪の状態に入ってきました。
後期(9月から12月)になると価格下落が徐々にはっきりしてくるのではないかと考えられていたのですが、しかし、その傾向が見えそうで見えないような推移を形成していました。

ただ、実は、すでに多くの地域の中古マンションは一昨年末から価格下落基調にありました。
特に駅から徒歩10分以上のマンションは価格下落傾向がはっきりしてきました。
しかし、ここに新築マンションの価格高騰が有り、購入するには高すぎる価格となっていることで、購入者は中古マンションを求めるようになっていて、しかも、この状況に日銀のマイナス金利政策も加わり中古マンションの価格を反転上昇させる要因となっています。
しかし、この状況も長くは続かない模様です。
特に2018年は、2017年1月年頭から中古マンション売却中在庫は増え続けていて、その数はますます多くなるばかりです。
しかも、新築マンションも完成在庫が多くなりつつあります。

2017年年頭は、経済評論家や不動産専門家はマンション価格暴落元年と予測している方が多くいました。
この予測は至極当然的観測と言えましたが、しかし、マンション売買市況はその予測とは裏腹に徐々なる価格アップとなっています。
これは、日銀の史上最低金利導入やトランプ大統領阿部首相蜜月による経済政策にり外れてしまいました。

23区都心や新都心では新築マンションとの価格差が有ったこともあり、中古マンションは値崩れを起こすことは有りませんでした。おそらく、都心マンションの価格はこれからも大幅な値崩れを起こすことは無いでしょう。
しかし、もう一度言いますが、上がり過ぎた価格は徐々にですが下落し始めています。

郊外では既に値崩れを起こしかけている状況なのです。

今ではコーラルで言うまでも無く、もう既に多くの不動産の専門家が言っていますね。
今年は不動産売買市況は混乱することになりそうです。
では、1つづつ診ていきたいと思います。

今、住まいは買い時か?(公的データから)

住宅金融支援機構の「平成29年度(平成29年4月から平成30年3月の期間)は買い時か?」というアンケートで、一般消費者の52.8%、ファイナンシャルプランナーのなんと67.2%が「平成28年度と比べて買い時」と回答しているのです。
実に面白いデータでしたが、その予測もあり不動産市場は値崩れすることもなく推移してくれました。(このデータ数値、わたし個人は驚きながらも不動産業者としては安心しています。)
データを参照されたい場合は、下記にてアドレスを張り付けていますのでクリックしてご確認ください。

☛ 平成29年度における住宅市場動向について【住宅金融支援機構】

しかし、まだ2018年4月(平成30年4月)以降は販売中在庫の増加もあり、価格高止まりのまま推移しるか下落しそうな気配となるでしょう。

不動産投資と東証REIT指数

実は、一昨年の初め1月中旬に東証REIT指数が2000ポイントで天井を打ち反転1600ポイントまで下がり、その後2016年中は1900~1800ポイントで揉み合う調整局面が続いていました。
しかし、今年2017年に入り1800ポイントを下回る勢いで下落し始めています。このままではすぐにも1800を切ることは確実と言えるでしょう。
平成29年4月3日現在では、1800を切り、じりじりと下げている状況となっていました。
その後は徐々に値下がりが続け、7月14日の東京市場で1620.38となり、この値は2015年9月中旬以来、1年10カ月ぶりの安値をつけました。
その日から3カ月後のおおよそ10月も中盤に入った10月11日の今日はと言えば1636.52となり、1640から1630の間を行ったり来たりの安値で推移しています。

2017年8月末報告では、東証REIT指数はじりじりと下値を切り下げた結果、年初からの下落率は-9.27%まで拡大しました。

しかし、その状況を一変した出来事が発表されました。それは米朝首脳会談決定です。
2018年5月予定とされたこの米朝首脳会談により、東証REIT指数はじりじりと上げ始めていたのです。
しかし、またもやその状況を覆うような緊張が起こります。
米国が中国に対する知財制裁関税を発表し世界の株式市場が軒並み下落したんです。
もしかすると米朝経済戦争勃発かとまで言うマスコミまであります。
今、2018年3月23日終値は1675.49となっています。

2018年3月23日の東証リート指数グラフ

参考:東証REIT指数 株価指数リアルタイムグラフ

REITは不動産投資のプロが投資している場合が多く、そのREITが下降基調となっていました。
このREIT指数の下落の背景にあるのは、不動産市況の過熱に対する警戒感といえます。
東証REIT指数の下落は、3年以上上昇を続けてきた不動産市場の潮目が下落へ変わったと言えるのです。
言いかえれば、この兆候は不動産バブル崩壊がもう始まりかけていると言うことなのです。。
REIT価格はなぜ下落しているのか。
理由の1つ目は、都心マンションの利回りが大きく低下していることです。
一昨年、去年と、都心マンションでは投資価格(購入価格)が上昇したことにより、物件を購入して賃貸とした場合の想定運用利回りは6%に満たない状況となっていました。この状況から一変し今では4%が基準になりつつあります。
なぜこのような状況へと変化したかです。
投資物件を買うとしても銀行融資がなかなか通らなくなってきています。また投資物件の販売数も多くなり、売れなければ価格を下げるという循環に入ったからと言えます。

えっ、こんなに有るの東京23区の空き家

理由の2つ目は、都心マンションの空室率は2割に達しているのでこれから先の投資利回りがさらに下がると言うことです。
東京23区の賃貸マンション空室率は既に千代田区36%、中央区28%、目黒区28%となっています。(※1)
事実、今、賃貸物件の賃料は下落し始めています。
不動産調査会社の東京カンテイによれば、年間としての首都圏分譲マンションの賃料は3年連続の前年比2%以上の上昇となっていますが、しかし既に去年10月の首都圏分譲マンションの賃料は前月比2.1%マイナス、東京都では0.8%マイナスなのです。
そんな状況では、都心マンション物件に多くの投資・運用しているREITは投資家に分配金を出せません。
その為、新たに資金が集まらない為不動産を買いたくても買えなくなるという悪循環に陥っているのです。
この状況は2016年から続いていて、2017年に入りさらなる悪循環となっています。
しかも、2015年から始まった相続税増税がこの状況に拍車をかけ、さらなる空き家増加へと進んでいるのです。


★参考★
※1HOME'S不動産投資より  東京都の賃貸用住宅の空室率一覧

☛ 東京都中央区の持ち家マンションの空室率は34%。持ち家マンションに限って言えば、3件に1件が空き家です。

☛ アベノミクス下の不動産投資ブレーキ、「静かなバブル」崩壊の声 (1)・ ブルームバーグプレスより

地震でマンションの買い意欲喪失

忘れたころに起こってしまった熊本地震。
私の出身地熊本市が大地震で壊滅状況です。私の母はもう80歳になりますが、この間まったくこんな地震は経験したことがないそうです。
実は熊本、地震学者にまったくマークされている地域ではなかったんです。その熊本で起こった地震は、日本全国いつどこで地震が起こってもおかしくないことと思い知らされました。

被害状況は深刻で、熊本県内の自治体が地震で壊れた建物の危険性を調べる「応急危険度判定」を行った結果、先月29日までに1万2000棟を超える建物で、倒壊のおそれがある「危険」と判定されたことが、熊本県のまとめで分かりました。
熊本県のまとめによりますと、先月29日までに県内18の市町村の合わせて4万3106棟で判定が行われ、今後の地震などで倒壊するおそれがある「危険」と判定されたのは、28%にあたる1万2013棟に上ったほか、建物に入る際に注意するよう促す「要注意」は32%にあたる1万3671棟、被災の程度が小さく建物の使用は可能だとする「調査済み」は40%にあたる1万7422棟とのこと。
不動産業者から見た場合、この地震で無くしたものは尊い人命だけではなく、不動産購入意欲もなのです。

マンション売買市況

平成29年の中古マンション市況を一言で言い表すと、都心と郊外で2極化が顕著になる年になるということでしょう。
平成30年の中古マンション市況を一言で言い表すと、都心と郊外で2極化が一段と顕著になる年になり、郊外でははっきりと価格下落になるということでしょう。

郊外に立地する中古マンションは、例えば都心へと通勤の便の良い街で、駅徒歩5分程度までは都心マンション市場からの価格波及効果を見込める可能性があるため、価格が現状維持される一部の物件と、日本の直面している問題の少子化・高齢化、人口減少といった大きな流れのなかで下落し続ける大半の物件とのコントラストがますますはっきりすると思われます。

特に家族構成の変化によるマンション間取りの人気の変化が顕著になりそうです。
郊外型広めの4LDKより都心型2LDKが好まれるという都心回帰現象が顕著になっています。
では、ここ3年に見るマンション市況を見てみましょう。

2017年はいったいどのような市場になるのかを探るため、(公財)東日本不動産流通機構発表のデータ-から見てみたいと思います。
皆さんもうご存じとは思いますが、2013年11月に第2次安倍政権が誕生してから首都圏マンション価格が上昇していました。
下図は、(公財)東日本不動産流通機構のデータが発表した2012年12月から2017年5月までの東京23区の中古マンションの成約件数、新規販売開始数、販売中在庫数と前年比推移です。

マンション売却・長期間総合グラフ

長期マンション各種データ
※画像をクリックすると拡大して見やすくなります。


201405-201705マンション成約(東京都)

出典:(公財)東日本不動産流通機構 月例マーケットウオッチ 平成29年6月度より

価格上昇を表すように、東京23区の中古マンション成約㎡単価は、成約件数の増加とともに上昇していることがわかります。

ピンクの折れ線グラフは成約㎡単価(万円)です。
2014年5月からずっと上り調子であることがわかります。これは2013年1月からずっと上り調子となります。

水色の折れ線グラフは成約件数で、移転時期にあたる3月は件数が多く、真夏の8月は件数が少ないという特徴はありますが、概ね一定した件数増加となっているのがわかります。

ところで新規登録件数と成約件数はどのような推移をたどったのでしょうか?

新規販売開始登録件数(下図の折れ線グラフ)は、2014年12月頃から前年同月比で徐々に上昇していて、それとともに成約件数(上図の折れ線グラフ)も、月々によって変動はあるものの、2013年から徐々に多くなっていたと言えます。
成約㎡単価も2017年1月以降、これまでのような上昇傾向が鈍化し始めていて高止まり感が有ります。


201405-201705マンション新規(東京都)

出典:(公財)東日本不動産流通機構 月例マーケットウオッチ 平成29年6月度より

上記は、2017年6月発表のデーターを基に同じ期間における東京23区の中古マンション新規登録件数をグラフにしてみたものです。
折れ線グラフは毎月の新規登録件数(左軸:件数)、棒グラフは前年同月比(右軸:%)です。
一見してお分かりいただけると思いますが、新規登録件数は、2014年12月を底に増加しています。また前年同月比については、2015年1月から大幅に増加していることがわかります。
と言うことは、中古マンション売買市場では、2015年1月を境に潮目が変わりそうになりました。売却開始物件が増えたにも関わらず、成約件数が横ばいのまま推移し需要よりも供給が多くなっている状況から、販売中在庫が徐々に増加してきておりました。
しかし、この状況に安倍政権は日銀による史上最低金利政策や消費税増税先送りで何とか市況の悪化を回避しました。
その結果、価格が再び上昇したている状況が読み取れます。

では成約件数はどうなっているでしょうか?


201405-201705マンション在庫(東京都)

出典:(公財)東日本不動産流通機構レインズデ-タ-よりコーラルで作成

上表は、在庫グラフです。折れ線グラフは在庫件数(左軸:件数)、棒グラフは前年同月比(右軸:%)です。

2013年1月頃から在庫はどんどん減少していたのですが、2015年4月頃から在庫件数が急増しているのがよくわかります。

2013年1月頃から価格上昇を続けていた一つの要因が、在庫の減少だったとすると、このような在庫急増が価格に影響を与える可能性はとても高いのではないかと考えられます。
今、価格は高止まりしていますが、このままの価格が続くとも言えません。
いつ、どんなきっかけで価格下落が始まるのか予断を許さない状況にあるのです。

実は東京都23区の中古マンションの在庫急上昇傾向は、都心3区が最も顕著で、城西地区、城南地区、城北地区、城東地区の順に穏やかな傾向になっています。
一方、都区外、神奈川県、千葉県、埼玉県についてはそのような傾向はみられません。価格も概ね横ばいという状況です。
とはいえ、今後の東京23区の価格動向によっては、今は平穏に推移している周辺地域にも影響が出てくる可能性もありそうです。

新年早々からの北朝鮮の軍事練習や米国(ドナルド・ トランプ大統領)の国際社会での存在感と度重なる過激発言とそれに伴う混乱、EU内でのドイツ(メルケル首相)の影響力低下と英国(メイ首相)のEU離脱、インドやブラジルなど新興国と東南アジア諸国の経済不振、中国経済の浮沈、韓国との政治摩擦などなど、今年は2016年とはまた違った波乱の1年になりそうです。

郊外型マンション売却は早めがgood!おすすめします

では、ここからがコーラルからの2017年の中古マンション予測です。
実は2016年から都心型中古マンション売買市況は、新築マンション価格高騰の余波を受け絶好調でした。

東日本不動産流通機構(通称:レインズ)に発表では、2016年の首都圏中古マンション市場は成約数が3万7189戸と、初めて新築マンションの契約戸数を上回りました。

アベノミクスが始まった2012年以降、価格上昇を続けてきた首都圏中古マンション市場は、中古マンション購入促進政策もあり、価格上昇しすぎた新築マンションに比して、相対的な割安感から購入者が流れて購入した格好となっていました。
この傾向は2018年も続くとみています。

ただし、これからは一部人気のある地域に限定されてくると思います。
2018年は立地による選別がさらに進むといえます。

例えば、郊外型で駅徒歩10分を超える中古マンションは価格下落傾向がはっきりしていて、東京23区でも世田谷区などではこの傾向が見受けられています。

また、新築マンションの供給にも大きな影響を受けます。
地域や物件の種別(間取りや広さなど)等によって売れ行きに差があり、また価格推移も動向が一様ではないと言えます。

この一様でない動向は実は5つのパターンに分かれ始めています。

①成約数、販売開始数、販売在庫数とも増えている地区。
 
②成約数、販売開始数は増え続けていながら在庫数は減っている地区。

③成約数は増え続けていながら販売開始数と在庫数は減っている地区。

④成約数は減っている中で、販売開始数、販売在庫数は増えている地区。

⑤成約数、販売開始数、販売在庫数とも減っている地区。

上記5つのパターンにあなたの所有する物件動向は必ず当てはまります。

2018年になりはっきり言えることは、今までにないくらいこれからのマンション売買市況や世界情勢、金融環境などをしっかりチェックしましょうということです。
いつ市況が変化してもおかしくない状況にあります。
マンション売却で成功するためには、旬な価格動向を見極め、2018年中に売ることとなった場合、迅速に動く必要があります。
しかも迅速に対処するためにも、地域性も加味し決めることが必要となりそうです。

東京23区のマンション売却市況報告

 ☛ 東京都23区のうち、城東地区のマンション売却市況報告
  ④成約数は減っている中で、販売開始数、販売在庫数は増えている地区。


 ☛ 東京都23区のうち、城南地区のマンション売却市況報告
  ①成約数、販売開始数、販売在庫数とも増えている地区。


★参考★
東日本不動産流通機構(レインズ)平成29年1月発表
☛ 首都圏不動産流通市場の動向(2016年へ

ダイヤモンドオンライン(平成28年2月4日)記事から
☛ 徹底検証!マンション価格の潮目はこう変わった。



とても速く動いているマンションの市場

平成29年1月1日、大きく日本経済は動いています。
平成29年2月3日、やはり日本経済は大きな動きの中にいます。
北朝鮮の軍事練習、トランプ大統領の登場や韓国の情勢不安もあって、その動きは荒波と言える状況です。

平成30年1月、世界情勢はとても不安定な中にあります。
そんな中、不動産市場はどうなっていくのか?
もう、すでに動きは始まっています。
売却するなら一刻も早く動くべきです。
値崩れはもうすでに始まっていて、今は少々段階ですが、これから先は大幅な段階になると予測できる動きばかりなのですから。
こんなこと不動産関係者は誰も教えてくれません。なぜ言わないかって?、それは買ってくれる人がいなくなれば商売が成り立たなくなるからです。

 [さて、これからの不動産市況は『2016年(平成28年)2月9日』]は更新しました。
 
☛ 2009年、2010年購入の投資用マンションお得売却について


☛ マンションが高く売却出来る次期は既に終わり、成約出来るかどうかの時代突入か。

コーラルのマンション売却手法

関連

マンション売却・市況とタイミング(東京都23区城南地区)


マンション売却・市況と売買タイミング(東京都23区都心3区)




この記事の責任者
市場開発室 井上

powered by HAIK 7.2.4
based on PukiWiki 1.4.7 License is GPL. HAIK

最新の更新 RSS  Valid XHTML 1.0 Transitional