2015年の不動産売買市場について



今年は波乱の1年か?

2014年は衆議院選挙での自公連立政権の圧勝で幕を閉じ、第3次阿部政権の誕生しました。
阿部首相は経済政策について「アベノミクスの成功を確かなものとしていくことが最大の課題だ。さらに進化させていきたい」と政策明言しました。

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本日2015年1月12日はちょうど2020年東京オリンピック開催日から2020日前にあたります。

今、首都東京では2020年東京オリンピックに向けて、東京を中心とした「ミニバブルへGo!」の雰囲気が急速に高まっています。
と言うことで、

新年早々『バブルへGO!! タイムマシンはドラム式』(2007年2月10日公開の映画)を見ました。
ストーリを簡単に言うと、
主人公・田中真弓(広末涼子さん)がバブル絶頂期の1990年へ洗濯機式タイムマシンの中で泡まみれ?になりながら、バブル崩壊をくい止めろと言う使命の為タイムスリップする!
バブル絶頂期の日本で見たものは・・・浮かれまくる日本人達だった!
何とかバブル崩壊をくい止めた?真弓と母親の真理子は無事にドラム式洗濯機じゃなくタイムマシンに乗って現代に戻って来る。そこで彼女達を迎えたのは、総理大臣になった真弓の父、下川路だった!そして、VIP車両に乗って、彼女達はバブル崩壊を免れた現代の風景を見て仰天する。レインボーブリッジは3つに増え!東京には更に多くの高層ビルが乱立する!
というものです。

見終わって思ったことは、

主人公真弓は今の日本の若者の代表的若者例。
その真弓が自分が生まれた時代の親たちの姿を見て、唖然としている。今を浮かれて、お金で何もかも解決しようとしたバブル時代。
経済が崩壊する前に崩壊したのはモラルなのかもしれない。
バブル時代、自分たちのように若い人間が本来なら手にする事の出来ないお金を持ってしまった。そして、それを消費させる為に、企業はいろんな仕掛けをして、それに老若男女日本人全ての者が惜しげもなくそのお金をつぎ込んで行った。そして、真っ先に始まったのがお金で何もかも解決しようとしたモラルの崩壊なのではないのだろうか?その先に続くのが現代だとしたら・・・。
「バブル崩壊ってのは、日本人のモラル崩壊だった?・・・」

さて、2015年。
バブル崩壊を経験した日本人はどういう行動に出、どういう景気になるのでしょうか?


私が思うに、
「今回の価格上昇局面では、今の地点は東京都心や湾岸、その他大都市圏など一部に限られるだろうということでしょう。 実際現状はそうなっています。日本の人口・世帯数が減少していく中で、国内の不動産すべてが上昇するなど土台無理な話です。都市部でも駅から遠い、生活利便性に欠けるなどの難点がある場所は、価格上昇などとうてい難しいと言えます。高度成長期に分譲された郊外ベッドタウンは、一部の例外を除いてその多くが長期的に衰退していくと考えられ、その実例が多摩ニュータウンなどの空き家問題なのではないかと言えます。」

泣いても騒いでも、今の少子高齢化のトレンドを受け入れる限り、これが避けられない運命なのです。

バブルが起こり、その反動も起こる

08年3月期決算は不動産市場のプチバブルの中で、どのマンションデベロッパーも過去最高決算を迎えていましたが、このときには不動産経済学者は価格高騰や在庫余剰などから、バブル崩壊の兆しありとして警告していました。その後多くのデベロッパーが破綻、そしてリーマン・ショックを迎えることになるのです。
さて、これからオリンピックが終わるまで、こうしたアップダウンを市場は再び経験することになるでしょうか?


ここで一つ実例を。
リーマンショックの直前に四谷駅の近くの新築区分マンション60㎡を5000万円で購入したある会社がありました。
しかし、リーマンショックで景気が急転直下!
その会社自体が経営危機に見舞われ、購入したその新築区分マンション60㎡を4000万円で売却せざるを得ない状況になりました。
ちなみに、それを購入したのは個人投資家です。
5000万円が4000万円円に・・・
1000万円が水の泡と化したのです。
4000万円で購入したその個人投資家は数年間保有して、この好景気を利用して売却する予定だそうです。
その金額はリーマンショック前の相場よりちょっと高い金額です。
この話、投資用不動産を購入するタイミングを教えてくれる事例ですよね。


というわけで、コーラルが今まで何度となくお伝えしてきたこと、ここでも繰り返し強調しますが「マンション投資で成功したければ中古で買え」が鉄則とういことです。新築で買うのはカモがネギを持ってきた状態なわけです。
コーラルでは、『投資に限らず、マンションを買う場合は中古が絶対に良いですよ。』と言っています。

人間の感覚は時間の経過によって変化していきます。実際にオリンピックが近づき世の中の雰囲気が変わり、現在とは異なるある種の熱狂に入れば、いくらでも価格上昇の予知はできてしまうでしょう。経済成長や所得の上昇を伴えば健全といえるのですが、そうでない場合にはその後下落することになります。そしてその下落分が、後になってバブルだとわかるのです。

バブル絶頂期の1990年は企業がいろんな仕掛けをして、それに老若男女日本人全ての者が惜しげもなくそのお金をつぎ込んで行ったのですが、今回は政府政策でそのことを実現しようと躍起になっています。その政策に踊らされる老若男女日本人全ての国民。

2007年までのミニバブルが2009年にかけて崩壊したように、今回もミニバブルが起こればその後に反動の「崩壊局面」が起こるでしょう。

「バブルが起こり、その反動も起こる」と不動産業界関係者が予想しているなら、だれも不動産をバブル価格で買いたいとは思わないから、バブルと崩壊も起こらないのではないか?」そう考える方もいるでしょう。

ところが、現実にはこの考えは起こらないことが普通なわけです。
プロの業者は無知な素人を巻き込んでチキンゲームに走るからなのですが、それがバブルに至る道だと認識していても、皆が走る以上、業者も走らざるをえないのですね。それがバブル・プロセスというものなのですから。

「いずれにせよこれから住宅を購入する方は、35年の住宅ローンが終わるころには、日本の人口は3300万人以上減少、つまりカナダの全人口と同じくらいの人がいなくなっている、さらには65歳以上が全体の40%程度になる、ということを踏まえておく必要があります。」

そうそう、だからとりわけ日本の場合、バブル局面ではしっかりと売り抜いておかないと不動産を投資として考えている方は成功しないということです。

さあ、みなさま、2015年からの数年、勝ち組・負け組を分かつ大波・小波が再びやって来そうです。

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NHKドラマ「アマちゃん」の歌 「寄せては返す波のように 激しく」バブルと崩壊は繰り返します。

売却するなら今年からバブルが弾ける前まで。さて今回はいつ弾けるのでしょうね?。



以下は平成27年4月17日更新記事です。

アベノミクス不動産バブルもとうとう終焉か?、



ここ1週間、不動産売買現場の現況を色々調べてみてわかったこと。
それは、今、売買が止まっているということです。

去年(平成26年4月1日~平成26年4月16日まで)の中古マンション取引実数と今年(平成27年4月1日~平成27年4月16日まで)のそれを比較対照し予測してみました。
結果、今年の取引実数は去年の約半分(2分の1)になっています。
去年の4月は消費税が5%から8%へ増税が有り、極端に取引実数が落ちた時期でありました。

しかしながら今年のそれは実にその時期の半分となっています。

これはどういうことか?

何を意味するのか?

その応えを探すべく2週間の経済状況を見てみると、これからの不動産売買市場がどうなるのかが見えてくる気がします。

先週4月10日の金曜日、日経平均株価が一時20,000円の大台に達しました。これは2000年4月以来15年ぶりのことです。
それ以降株価は下降線を描き始め、1週間後の本日4月17日の日経平均株価は19,652.88円となり実に前日比-232.89となっています。
来週月曜日の日経平均株価が上がるかどうかでこの先どうなるのかが見えてくるのではないでしょうか。

不動産も実はここ1週間とその前の週で大きく変化したことがあります。
変化したこと、それは売却査定の数が大幅に増え、内覧希望の数が極端に少なくなったということです。

今、売却査定をする所有者は今が一番高値で売却出来ると思われ査定依頼されます。が、しかし、もう既にこの最高値で売れる時期は、今年3月末迄と思える事情が多く見えけられることとをこの場でお伝えしなければなりません。

予兆は、内覧希望者の減少と売却査定者の急激な増加

個別に1件1件を見てみてもバブル終焉の予兆は見えてこないことでしょう。
しかし、大きな森の中の1件1件としてみたときにこのバブルの終焉が4月第1週目だったのではないかと見えてきます。

大手不動産販売会社が一気に販売中物件の価格を下げ始めたのです。
今、言えることは、内覧希望者が極端に落ちたここ2週間が販売中価格見直しを迫られたと思える状況なのです。
コーラルも実は極端に内覧希望者が落ち込んでいます。

『潮目が変わった』ということです。

打ち寄せた波もあっという間に引き潮となります。

今は前兆の 『 凪 』に近い状況に有ります。

この予測が当たらなければよいと思うばかりです。


また動き始めた!、凪のあとの小さなせせらぎ。

9月のシルバーウイークも終わり、とうとう見えてきましたね年末商戦が。
今年のあと3ケ月。時間が過ぎるのも早いものです。

年の瀬も見え始めた今の不動産市況はどうなのでしょう?

大手不動産流通会社や特色有る不動産会社の友人に最近の不動産状況を聞いてみたところ、皆、口をそろえて言う言葉があります。
それは、『売り物件が少ない。』または『購入希望者はそれなりにいるんだけど希望にマッチングする物件が無い。』という言葉です。
今、不動産市場は過渡期にあると言えます。
アベノミクスの不動産バブルは既に佳境にあります。
売買旺盛な地域からもう既に価格下落し始めた地域まで混在する今こそ動くときなのです。
一部の地域では今、過去に類を見ないくらい一番高く売れています。
しかし一部の地域では価格が下がり、値段を下げても成約しない地域まで出てきています。
では、どこの地域が一番高く成約しているのか?。
このことは、是非、コーラルへお問い合わせ下さい。

ということで、今です、動くなら!。



マンション価格が高止まりしたまま動かない!

もう既にお伝えしてきましたが、『潮目が変わった今、』 中古マンションの成約価格が高止まりしたまま動かなくなっています。
実は今、湾岸タワーマンションを何件ご案内しても成約しないようになっているんです。その理由は?、簡単です。売出中のマンション在庫がここ半年でとても多くなったからです。
購入者は中華系の人々の爆買いも既に終わり、相続関係の購入者も姿を潜め、ちょうど半年前とは違い、今の購入希望者は全く焦らなくても、じっくり品定めしてゆっくり自分に見合った物件を多くの販売中の在庫の中から選べるようになっているのです。
ですので、なかなか内覧はあっても決まらなくなっています。

続きは ☛ こちらへ

週刊ダイヤモンドの記事(平成27年10月15日)では、沖有人氏 [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]が寄稿されている記事が今をとても良く見ておられます。
とても参考になりますのでご参照してみて下さい。
本日(2015年10月15日)の週刊ダイヤモンドの記事へ

買い替えいつ動く?

 ☛ これから先のマンション売却とタイミング

 ☛ 10年後の不動産市場(マンション・戸建て)について

コーラルからお知らせ

コーラルでは査定御依頼のご所有者様にだけこっそりお教えしている情報があります。
それは?。
お客様がお持ちの不動産の地域は売れている人気の地域かどうかです。
人気の地域はテレビで言われている地域とは限りません。
思わぬ地域が人気が有り価格上昇しているものです。
埼玉の・・・地区。
神奈川の・・・地区
東京の・・・地区(湾岸地区では有りません)
千葉の・・・地区                  などなど。

意外な地域が思いもよらぬ金額で取引されているのです。
さて、あなたはこの最後のチャンスにどう動きますか?
まずは考える前に不動産売買のプロ、コーラルに聞いてみることがあなたのお得になるはずです。

お得情報は  ↓↓↓ からです。

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