10年後の不動産市場(マンション・戸建て)について

最近よくご質問頂くことの1つに、今(平成27年7月)から10年後の不動産市場(マンション・戸建て)がどうなっているかというものがあります。
さて、10年後の不動産市場はどうなっているのでしょうね。

今、私が言えることは、ホントは全く正解なる回答など言えないということです。
10年後の未来に行って見てくることができれば、「こうなっているよ、だからこうしましょう。」と言えるのですが、残念ではございますが、私はタイムマシンもタイムスリップも持ち合わせていません。

それでも、不動産売却のプロとして皆様に期待されていることは良くわかっていますので、ここでは予測としての10年後の不動産市場をの賜ってみることにします。

10年後のマンションの市場性

マンションには新築もあれば中古もあります。
ここでは中古マンションについてみていきたいと思いいます。
また、中古マンションと言っても築年数の比較的新しいマンションもあれば、四半世紀(築25年)を過ぎたマンションなどもあります。
従いまして今の税制基準に合わせ、築25年未満のマンションと築25年以上のマンションに分けてみてみることにします。

築25年以上のマンション

2025年(平成37年)には、2000年(平成12年)以前新築されたマンションが築25年経過したマンションになります。
この平成25年経過したマンションはどれくらい数があるのでしょうか?。


【参考】
平成25年末に国土交通省から発表されたデーターに基づくと、実に368.7万戸になります。
この全てが一応築25年経過したマンションとなるわけですが、この中には老朽化して住めないマンションもあると思いますが、それでも3,000,000戸以上にはなりそうですね。


【参考】
リノベーション事業を展開するインテリックスが、全国602万戸のマンションのうち半数近くの314万戸がリノベーションを必要とする築20年以上の物件などとする中古マンションストックの現状をリポートした。
リポートによると、わが国の総住宅数は6,063万戸に上り、総世帯数の5,246万戸を817万戸上回り、602万戸あるマンションストックのうち半数を超える314万戸が築20年以上の物件とし、築20年以上のストック数は2025年には577万戸へ1.8倍に増加すると予測している。[2014/11/20 提供:RBAタイムズWeb版]

上記参考から何が言えるのか、
それは、マンションが今でも余っている、さらに平成35年にはそれが少なくとも平成27年初頭より1.8倍になるということで言い換えられそうだということです。
これにその時の総世帯数の減少分を考慮すると、実に2倍のマンションが余るということが予測できます。

では、この時、築25年経過したマンションの市場はどうなっているのでしょうか。また今25年経過したマンション市場と比較してみてどう変化しているのでしょうか。

平成27年度の築25年経過したマンション市場

今はアベノミクス等による経済効果でマンションが高く売れていますが、3年前はリーマンショック後で経済も良くなく、お安く買い求められた環境でした。
15年前から13年前も同じく経済が良くなくお買い得な時期がありました。
今現在は築後25年を経過したマンションは税制の優遇も限定的でその運用面の難しさもあり、あまり高くは売れていません。
それでも今日の方が10年前の平成17年時より築後25年経過したマンションが高額で売れている事実は否めません。
それはマンションを取り巻く環境が変わったからです。

 ①税制の大幅改正により施策次第では築後25年経過したマンションも優遇を受けれるようになったこと。
 ②マンション建築部材や建築人工の高騰による新築マンションの高騰余波
 ③中華系の人々の旺盛なる買い意欲
 ④アベノミクスによる過去最低金利
 ⑤人口移動線の変化(ドーナツ化現象の終息と人口都心一極集中)
 ⑥新築マンションの手抜き工事等による劣化

今は上記なような状況から中古マンションを取り巻く環境がすこぶる良い時期にあります。


平成37年度の築25年経過したマンション市場

10年後は全くわかりません。
今、コーラルから言えることは、
マイナス面では、
①10年後はアベノミクスはありません。
②中古マンションは毎年4万戸から5万個も増える状況で、あり余っていて、空き家も目立ちはじめています。
③賃貸マンションの賃料が徐々に下降線をとりはじめ、10年後は今より賃料が格段に安くなっていると考えられます。
④東京オリンピックも終わっています。
その他多くのマンションを取り巻く環境が激変していると考えられます。

プラス面では
①人口の都心回帰現象が顕著で、東京23区や三鷹等武蔵野市域は人口が多くなるのではないかと予測されています。
②東京が日本の中心都市として世界から人々が入ってきて東京一極集中が顕著になります。但し、反対の可能性もありますが。

このような状況での10年後の築後26年のマンションがどうなるのか、予測することはとても難しいことです。
ただ、今言えることは今のままの政治と経済活動が続けば必ずかなりお安くなると言えます。

築25年未満のマンション




10年後の戸建て住宅の市場性

10年後の投資物件としてのマンション・戸建ての市場性