不動産を親族間で売買するときの価格『適正価格』について

親子や兄弟姉妹、親戚、身内など親族間で不動産売買するとき、最も注意すべきことに不動産の売買価格の妥当性があります。
実は、親族間で不動産を売買するときの価格は高くても安くても問題となる事があります。
親族間で売買するに妥当と思われる価格を、適正価格と言っていますが、この適正価格についての理解がイマイチ漠然としている方も多い事でしょう。
ここでは、まずなぜ親族間で不動産を売買するときの価格は高くても安くても問題となるのかを理解して頂き、そのうえで親族間での不動産売買時における適正価格について解説していきます。

★目 次★【不動産を親族間で売買するときの物件価格の決め方(適正価格とは⁉) 】


売買時の一般的な適正価格とは

まず、『適正価格』とは何だろうって疑問がわきます。
実は、この適正価格という言葉を、親族間で不動産を売買するときにはじめて知ったという方が多いのです。
この適正価格、『三省堂大辞林』によると、「原価・利潤などを考慮に入れて、適当と思われる価格」と解説されていますが、この解説を不動産に充てはめてみると、何だかチンプンカンプンで分からなくなってしまいます。
ただ、例えば、不動産会社が売主となる新築マンションや新築一戸建ては、不動産会社にとっての適正価格と言えば、割とわかりやすくなるのではないでしょうか。

新築マンションや新築一戸建ての適正価格

不動産会社の考える新築マンションの適正価格は『土地取得費+建築費総額+販売管理費(広告費・販促費)+不動産会社利益』でマンション全体の価格を出し、それを基に一戸一戸に割り振られた価格を出して、この価格をマンション一戸の適正価格としています。
但し、この価格はあくまで売主である不動産会社が適正な価格であると決めた価格であって、この価格で購入者がいなければ独りよがりな価格とも言えるのです。
これは新築一戸建ての場合も当てはまり、『土地取得費+建築費総額+販売管理費(広告費・販促費)+不動産会社利益』が適正価格を決める根拠となります。この場合も購入者がいなければ独りよがりな価格とも言えるでしょう。

新築マンションも新築一戸建ても、その適正価格とは、不動産会社の売りたい価格と、買い手の買いたい価格とが折り合った時の価格、つまり利益相反関係にある売り手(不動産会社)と買い手(一消費者)が売買で合意がなされた価格と言えるでしょう。

●利益相反とは、
対象となる行為の結果、一方にとっては利益となると同時に、もう一方にとっては不利益になってしまう行為であり、一方にとっては利益になるけれど、他方にとっては不利益になることを言います。

では、中古物件(中古マンションや、中古の一戸建て)の適正価格とはどういう決め方をすればいいでしょう。

中古マンションや中古一戸建ての適正価格

中古物件の場合も、基本は新築マンションや新築一戸建てと同じで、売り手と買い手が売買の合意がなされた価格と言えます。
ただ、中古物件の場合、売り手も買い手も売買素人な側面が有り、この売買合意価格が適正かどうか判断が難しいと言われています。
そのため、不動産会社が仲介者として売買に介在するときに、根拠のあるデータを基に物件査定し売買価格の適正さを売主買主にアドバイスすることが求めれています。(国土交通省が定めた標準媒介契約約款・宅地建物取引業者の義務)

●宅地建物取引業法第34条の2
宅地建物取引業者は、当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

不動産会社が、この義務を遂行するために用いるデータとしては、

〇マンションの場合、
・同地区過去1年間のマンション成約事例及び査定時販売中事例
・当マンションの直近成約事例及び査定時販売中事例
・当マンションと比較的条件の近いマンションの成約事例と査定時販売中事例

〇土地、一戸建ての場合、
・同地区過去1年間の土地、一戸建て成約事例一覧
・当該土地の路線価
・当該土地の近隣地価公示価、地価調査価
・当土地、建物の固定資産税評価額
・当該建物、建物の固定資産税評価額

などがあります。
但し、上記データはあくまでおおよそとしての枠とした価格でしかありません。
適正価格とは、利益相反関係にある売り手(不動産会社)と買い手(一消費者)が売買で合意がなされた価格ということから考えなければなりません。
マンションや一戸建てを売りたい売り手は、少しでも高く売りたいと思い、反対に買い手は少しでもそのマンションや一戸建てを安く買いたいと思うものです。そこでは利益が相反する状態にあるのですね。
従って、それぞれがそれぞれの思惑で物件価格などを含めた売買条件等の交渉、すり合わせを行い、最終合意した条件のもと、売買契約がされるのです。このとき売買価格は売り手と買い手にとって自然と適正価格となっているのです。
しかし、この売買が親族間で行われたとき、それぞれの思惑は利益相反の関係にあるといえるでしょうか?
特に親からその子供が不動産を買う時、完全なる利益相反は無いと言えるのではないでしょうか。
例えば親が所有する不動産を、わが子に譲るとき、通常や安く譲りたいと思うのが普通ではないでしょうか。子も親から譲り受けるのですから、安い価格で、できればただ同然で譲り受けたいと思うものでしょう。
そう、ここでは利益相反は成り立っていないのです。

親族間の不動産売買時の対象は、ほぼ中古の不動産(中古マンションや、中古の一戸建て)が主でしょう。
この中古不動産の適正価格は、買い手が親で、買い手がその子であったとき、利益相反関係に無い場合が考えられ、売買価格の適正(妥当性)が完備されていない状態であると言えるのです。
売買価格の適正(妥当性)が完備されていない価格で売買することを低額譲渡と言い、税務署により親族間による不動産の売買がこの低額譲渡と判断されたとき、売主から買主へ贈与があったものとみなされ、受贈者に贈与税が課税されるのです。
この時に課税される贈与税は、相続税よりも高額税率で贈与された者(受贈者)の負担が大きくなるのです。
このように、親族間で不動産を売買するときには、みなし贈与とならないように注意すべしですが、ただこの低額譲渡についての基礎的考え方を知らなければ、防ぎようが有りません。

低額譲渡とは?

低額譲渡とは、時価より著しく低い価格(おおよそ時価の2分の1以下)での取引です。
ここで問題になるのが時価の把握となります。
時価が分からなければ、低額譲渡に該当するのかどうかも分かりません。
税務署が低額譲渡と判断し、その売買が低額譲渡に該当すると判断されれば、贈与が有ったもののみなされ(この状態をみなし贈与と言う)、先にも書きましたように無駄に税金がかかることになるので、できれば不動産鑑定士の作成する鑑定評価書を取りつけ適正な時価を把握する必要があるのです。
ただ、この不動産鑑定士の作成する鑑定評価書はそれなりの作成費用が掛かるものです。
従って、通常の親族間売買においては、不動産業者の査定額(できれば2社以上の査定額)を基に、適正な時価を割り出し、低額譲渡とならないようにしている場合が多いのが現状でしょう。

適正価格と時価の関係

上記でも取り上げましたが、通常の不動産売買では、その売買価格において利益相反関係となり、売主の少しでも高い価格での売却希望と、買主の少しでも安い価格での購入希望を調整して売買が行われるため、価格が安すぎるとか、反対に高すぎるとか、どちらか一方に偏り売買がされることは考えづらくなります。
この売買の価格を、一般的に時価と言い、適正価格とも言って税金課税における基準として税務署は判断しています。

しかし、親子間や兄弟姉妹間など親族間で不動産を売買するときは、上記のような通常の不動産売買と違い、利益相反関係にない買主となる子供や妻、兄弟などの負担を軽減するために売買価格を時価より低く設定してしまうケースがあります。

親子間や兄弟姉妹間など親族間売買での売買価格はどうしても市場の原理が働きづらく、その結果、時価が基準となる不動産売買の原則から大きく外れる傾向があるのです。
特に親族間で不動産売買を行うときの物件価格(売買価格)は低くなりすぎる傾向にあります。

適正価格と税金(贈与税)の関係

時価より著しく低い価格だと、「みなし贈与」の対象として買主となった妻や子供、兄弟などに贈与税が課税されてしまうことがあります。

また、売主の住宅ローンの残債を全額返済しなければ、買主は新しく住宅ローンを組んで不動産を買うことは出来ません。そのためこの売買適正価格である時価を大きく上回る売買価格を設定して売買した場合、今度は売主に売却益が生じる結果となり譲渡所得税が課税されてしまいます。

親子間や兄弟姉妹間など親族間の売買では、このようなみなし贈与にも譲渡所得税を納める事もない適正価格である時価の設定が一番重要となるのです。

譲渡のケースで見る課税される税金種別

売り手買い手
個人から個人へ売買所得税贈与税
個人から法人へ売買みなし譲渡所得税法人税
法人から個人へ売買法人税所得税
法人から法人へ売買法人税法人税


参考:みなし贈与とは

国税庁のHPでは、みなし贈与について次のように規定しています。

著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、当該財産の譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があつた時における当該財産の時価(当該財産の評価について第三章に特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額)との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与(当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には、遺贈)により取得したものとみなす。
引用:【国税庁HP・No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき】より一部抜粋

解りやすく言うと、時価よりも著しく低い価格で売買した場合では、通常取引が有ったと仮定される価格【時価】と低い価格との差額が贈与が有ったものとみなされ贈与税が課税されるということです。
親子間や兄弟姉妹間など親族間売買では、代金授受のある売買なので、一見すると贈与には該当せずに問題ないように思えます。
しかし、時価よりも著しく低い価格で売買してしまうと、時価で売買したときに本来は受領すべき価格との差額を税務署は買主である子供や妻、兄弟等が贈与を受けたこととみなします。これを「みなし贈与」とされ課税対象になるという事です。


参考:時価の定義と適正価格の決定方法について

親子間・親族間売買で基準となる時価とは、実際に市場で売買が行われている取引価格とされています。
ただ税金課税をする国税庁では「著しく低い価額」であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定としており、これに関して明確な基準が設けられているわけではありません。
※国税庁HP☛【「著しく低い価格で財産を譲り受けたとき」】より一部分を抜粋


時価に関するひとつの目安として、東京地方裁判所の判例(平成19年8月23日付)で時価のおよそ80%の親族間売買価格は著しく低い価格での売買(低額譲渡)ではないと判断され、みなし贈与税は発生しないという裁断を裁判所が下しており、この判例を基に親族間の不動産売買は適正価格である時価を決めることとなります。

◎裁判判例:東京地判平成19年8月23日(行ウ)第562号
「著しく低い価額」とは経済合理性のないことが明らかな価額であり、取引の実情を勘案し、社会通念に従い判断すべきものである
相続税評価額が時価の80%程度の水準であり、譲渡価額が相続税評価額同程度かそれ以上であれば、「著しく低い価額」での譲渡とは言えない
「著しく低い価額」での譲渡でなければ、時価との差額について贈与税課税はされない
「著しく低い価額」に当たるかどうかの判定において、実質的に贈与を受けたか否かという基準が妥当なものとは解されない

土地や建物の取引価格は、土地の形状や前面道路の幅員、接道間口や方位、隣地環境や建物仕様、築年数によって変わるため、適正価格の決定は下記のような公的価格や計算式を参考にして算出することになります。
なお、実際の税申告時には『譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)】を用いています。

●取引価格
所在地から近隣の過去取引事例、公示価格や基準地価、相続税評価額(相続税路線価)、固定資産税評価額(固定資産税路線価)の5つを指標として物件調査をおこない、物件の特性である方角や道路幅員、土地の形状や周辺環境などの客観的データと、建物の管理状況や室内の利用状況を調査して比較算出します。

●路線固定資産税評価額
固定資産税額の基準となる評価額の事で、土地は不動産鑑定士が正常価格と評価した価格に70%を乗じてから画地補正を施して求めるものとされ、建物は全く同じものを新築した場合の建築費から、築年数の減価をして求めるものとされています。

実際に適正価格(時価相当額)を出してみよう!

親族間で不動産を売買するとき、最重要になる要素が適正価格(時価相当額)を知ることはご理解いただけたと存じます。
まずは、実際にその適正価格を知らなければ、その先(売買を本当に行うのか?みなし贈与にならない売買価格はいくらか⁉など)進めようが有りません。
この適正価格を知るために利用しておきたい利便性の高いシステムが有るのです。
そのシステムこそ、一括査定システムなのです。

適正価格を知るために査定額を数社から取ろう!

色んな不動産会社の査定額を比較し適正価格(時価額相当額)を知ろう

また、比較して頂くことで実際の査定額がわかっていただけるのではないかと思います。

ということで、是非、他不動産会社の査定額も比較してみてください。

色んな会社の査定額を比較して頂くことで時価額相当額の範囲が解るのですから。

親族間で不動産を売買する際には、みなし贈与とならないように時価額相当額(適正価額)を知り、損と後悔をしないようにしっかりと見極めるべきなのです。

コーラルへの査定依頼は

無料査定はこちらを

↓クリック↓

コーラルの不動産(マンション・戸建て・土地・アパート)無料査定へ

※査定入力ページは個人情報保護のため、厳重に管理
された査定入力に限定した別コーラルサイト
を利用していただきます。
個人情報入力は安全ですのでご安心ください。

他不動産会社への査定ご依頼(一括査定で一番納得する価格を知ろう!)

HOME4Uの不動産売却査定サービスは、大手不動産会社を始めとする全国約500社の優良不動産会社から最大6社にまとめて不動産の査定依頼ができるサービスです。
東証一部上場企業のNTTデータが運営しており、不動産売却査定業界最長の14年の実績があります。
不動産売却を検討しているユーザーのため4つの安全安心をお約束しています。
①不動産会社を徹底パトロール
お客様に最適な提案をできる不動産会社を厳選しており、悪質な不動産会社がいないか常にパトロールしています。
②プライバシーマークの取得
個人情報の取り扱いに適正企業である認証を取得しています。
③査定の連絡方法は自分で選べます。
ユーザーの利便性のため査定結果の連絡を「メール」「電話」から選択できます。
④選んだ企業以外からの連絡は一切ないです。
査定を依頼する不動産会社最大6社は自分で選ぶことが出来て、自分で選んだ以外からの企業からは連絡が来ることは一切ありません。
一度、お試しして頂いて、コーラルと比較検証することで、最も有利な高く売れる方法が分かるでしょう。

HOME4Uはこちらから ↓↓↓

>>
        


親族間の不動産売買価格(適正価格)・まとめ

親族間の不動産売買価格(適正価格)は、前述しました国税庁の時価の定義として「実際に市場で売買されている取引価格」となっているので、不動産会社2社以上から価格査定書を取得しておくと万全でしょう。
実際、認知症など売主自身の意思表示のできない場合などの成年後見人が行う不動産売買時において裁判所の判断する売買基準時の適正価格を求める時には、不動産会社2社以上からの価格査定書を基に取引価格の決定は下されています。

※売買時価格についてはこちらもご参照ください。

親子間、兄弟姉妹間など親族間の土地売買と路線価、公示価格の関係

ご提案

宅地建物取引士・石井雄二からのご提案

個人間での売買はリスクも多いことがご理解いただけたと思います。
でも、それでも買い手が見つかっている場合の多額の仲介手数料を払うのもちょっと・・・と思う気持ちはよくわかります。
そんなときは仲介手数料を安く抑えられる不動産業者に依頼するなんて如何でしょう。
コーラルなら、購入者が決まっている個人間売買の場合の仲介手数料は、売主買主それぞれ「(売買金額×0.7%)×消費税」になります。
コーラルが、売買に必要なすべての段取りを組みますので、安心して取引を行って頂くことができます。

すでに売買合意済みの個人間における不動産売買は、

仲介手数料0.7%

でお手伝い致します。

詳細&お問い合わせは↓↓↓

売買合意済み不動産の購入&売却への問い合わせ

-----------------------------------

お電話でのお問い合わせ

0120-987-907

メールでのお問い合わせ 

-----------------------------------

おそらくこの仲介手数料率で、売買取引に仲介として入る不動産会社は無いと思います。
コーラルは、不動産売買専門の不動産会社です。
不動産売買のことなら、どんな些細な事でもお問合せ頂ければと存じます。
売買が成立しなければ費用(仲介手数料)が掛かることは有りませんので、ご安心ください。

売主買主間売買合意済みの個人間売買仲介サービスの関連コンテンツ

親族間売買が税務署にみなし贈与とみなされ贈与税が課税される場合がある!
親族間売買が税務署にみなし贈与とみなされ贈与税が課税される場合がある! 親族間の不動産売買では『みなし贈与』に気を付けよう! みなし贈与とは⁉ 兄弟姉妹間など親族間の不動産の名義変更は、みなし贈与に注意すべし! 贈与と贈与税との関係 贈与税と相続税の関係 ∞贈与税の補足∞ 親族間売買の不動産価格は時価が基本 親族間売買における適正価格とは⁉ 土地、建物の適正

売主買主間売買合意済みの個人間売買における各種特例について
親子間や兄弟姉妹間など親族間売買の場合、売主と買主が親子や夫婦、兄弟姉妹間など特別の関係にある場合には利用できない税金特例が多数ありますのでくれぐれも注意しましょう。 ここでは、親子間や兄弟姉妹間など親族間売買の場合の税金特例について解説します。 ★目 次【売主買主間売買合意済

親子間、兄弟姉妹間など親族間の土地売買と路線価、公示価格の関係
親子間、兄弟姉妹間など親族間の一戸建て売買時における実際の取引価格(売買価格)を決めときには、税金との関係を考慮しなければいけません。 税金との関係とは、ズバリみなし贈与や所得税です。 買主へのみなし贈与になり課税されないような価格で、しかも売主の所得税がかからないような価格にする必要があるのです。 実は親族間売買時の銀行融資が難しいのは、この点も多大に影響

全国対応しています。

コーラルでは、親族間の不動産売買、親子間の不動産売買、兄弟姉妹間の不動産売買、親戚間の不動産売買について全国対応させて頂いております。
対応地域は下記の通りです。
ご相談時は無料通話のスカイプ、ライン電話、フェイスタイムでお互いに顔を見ながら対面式でお話しできますので、安心してご相談いただけます。
尚、ご相談は完全無料ですので、何なりとご相談いただければと存じます。

ご対応地域

北海道地方   

〇北海道

本州・東北地方 

〇青森県 〇岩手県 〇宮城県 〇秋田県 〇山形県 〇福島県

関東地方    

〇茨城県 〇栃木県 〇群馬県 〇埼玉県 〇千葉県 〇東京都 〇神奈川県

中部地方    

〇新潟県 〇富山県 〇石川県 〇福井県 〇山梨県 〇長野県 〇岐阜県 〇静岡県 〇愛知県

近畿地方    

〇三重県 〇滋賀県 〇京都府 〇大阪府 〇兵庫県 〇奈良県 〇和歌山県

中国地方    

〇鳥取県 〇島根県 〇岡山県 〇広島県 〇山口県

四国・四国地方 

〇徳島県 〇香川県 〇愛媛県 〇高知県

九州・沖縄地方

〇福岡県 〇佐賀県 〇長崎県 〇熊本県 〇大分県 〇宮崎県 〇鹿児島県 〇沖縄県

日本の都道府県地図