親族間の不動産売買と住宅ローンの利用法を詳細解説

不動産を親族間で売買するとき、多くの購入者が金融機関からローン(住宅ローン)の利用を考えられます。
近年の住宅ローンの低金利を鑑みれば当然と言えば当然でしょう。

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ここでは、親族間の不動産売買に住宅ローンを利用する方法について説明していきます。

★目 次★【親族間の不動産売買に住宅ローンを利用する方法】


親族間の不動産売買時における住宅ローン利用現状

よくある相談に、以下のようなものが有ります。

『親子間で家を売買しようと思い、近くの銀行に相談に行ったときに、融資窓口で「親子間で家を売買するのに住宅ローンを・・・・」と親子間を言った途端に住宅ローンをの利用は無理ですと断られました。その後市内の考えられる金融機関に相談したのですが、どこも一緒で門前払いされる状態です。』
『御社では住宅ローンを組む方法はありませんか?』というものです。
この手のご相談はとても多いと言うのが実情です。
さて、不動産を親族間で売買するとき、そんなに銀行等金融機関は住宅ローンの利用を拒んでいるのかですが、っハッキリ言って『親族間で、それも親子間で・・・』と言った傍から拒絶反応されるのが実情と言っていいでしょう。
また、不動産の売買と不動産屋(不動産業者)は切っても切れない間柄なのですが、この不動産屋さんでも「親族間で家の売買を・・・」と言った時、苦い顔される羽目になる事でしょう。
不動産屋にとっては売買成立するとその仲介手数料でも数百万円にもなる(仮に1000万円の売買では約80万円の仲介手数料です)ケースなので、ぜひ依頼を受けたいのはやまやまなのですが、しかしそれでも親族間と言うだけで開口一番「難しいでしょう」と言い、引き受けてくれないのが実情なのです。

実は親族間で不動産を売買しようと考えている方は多いですし、その購入資金に住宅ローンを利用したいと大多数の方が思われるみたいです。
しかし、この場合の住宅ローン利用ほど簡単そうでなかなか越えられない高い高い壁はないことに多くの方がビックリされています。

ハッキリ言いますが、親族間で、しかも特に親子間で不動産売買する時ほど金融機関は住宅ローンを貸し渋ります。
えっ、なぜ⁉って質問を受けますが、本当ですから仕方ありません。
まだ、それでもこの話信じられない方がおられましたら、もしよかったら一度銀行へご相談してみて下さい。
相談に乗ってくれる銀行なら、その銀行はまだ良い方で、親族間で不動産を売買したい旨の打診をしただけで、「当行では親族間の売買に住宅ローンは対応していません。」と冷たく回答されるでしょう。
親族間でもまだ兄弟間は相談に乗る金融機関は有るかもしれません。
しかし親子間ともなると、ほぼ100%と言えるくらい態度が急変する融資相談はないのです。

なぜ、そうなのでしょう?

親族間の不動産売買時の融資(住宅ローン)利用は高い壁(ハードル)に!

不動産を親族間(親子・兄弟・夫婦・親戚等)で売買するときでも、やはり、真っ先に考えなければならない事となるのは買主の購入資金の調達方法でしょう。
しかも、不動産は安い物件でさえ数百万円からしますし、通常では何千万円、何億円ともなる高価な物件まであるだけにそう容易く用意できる方はいないものです。

不動産売買時の代金を現金で用意できればいいですが、不動産購入代金を現金で用意できる方はごくごく限られた方なのが現状です。
従って、通常、親族間の不動産売買と言えども、大多数の方がその購入資金を金融機関の融資、特に住宅ローンで賄いたいと考えられるのが普通でしょう。

但し、ここで一つとても大きなハードルを越えなければならない大問題に直面することになるのです。

そう、不動産を親族間売買するとき、上記現状のように、通常難なく借り入れできるはずの融資が受けにくい現状に直面するのです。
ハッキリ言いますが、不動産を親族間で売買する場合、金融機関(銀行や信用金庫、信用組合など)で融資を組むことはかなり難儀なことであり、そのハードルの高さに親族間で不動産を売買することを断念される方がとても多いと言う現状が有るのです。
このハードル、めちゃくちゃ高いと思って良いのです。

住宅ローン

なぜ銀行は親族間売買の融資に消極的なのか?

銀行は何処も同じで、親族間売買に非常に消極的で、相談にも乗ってくれないどころか門前払いな銀行ばかりなのです。
さて、では、なぜ不動産を親族間で売買する時に住宅ローンなどの融資利用が難しくなるのでしょう。
銀行が住宅ローンなどの融資利用を難しくしている理由はそれなりのちゃんとした訳があります。
その理由が、融資することに高いハードルとなっているのです。

まず、融資の利用を難しくするこのハードルを確認してみましょう。
このハードルは4つあります。

①物件そのものの価値判断の公平性を担保できないこと
②親の借金の付け替えのために売買が行われる可能性への抵抗
③住宅ローンを本来の目的以外に使われてしまうことへの懸念
④売買を相続人間の揉め事を回避するために利用するのではないかという懸念
⑤離婚する夫婦間では離婚の原因となってしまうかもしれないと言う理由

以下では、それぞれの融資(住宅ローン)否決理由を具体的に見てみましょう

①物件そのものの価値判断の公平性を担保できないこと

通常の不動産売買では、その売買価格において利益相反関係となり、売主の少しでも高い価格での売却希望と、買主の少しでも安い価格での購入希望を調整して売買が行われるため、価格が安すぎるとか、反対に高すぎるとか、どちらか一方に偏り売買がされることは考えづらくなり公平性が保たれています。
この売買の価格を、一般的に時価と言い、適正価格とも言って税金課税における基準として税務署は判断しています。

しかし、親子間や兄弟姉妹間など親族間で不動産を売買するときは、上記のような通常の不動産売買と違い、利益相反関係にない買主となる子供や妻、兄弟などの負担を軽減するために売買価格を時価より低く設定してしまうケースがあります。
親子間や兄弟姉妹間など親族間売買での売買価格はどうしても市場の原理が働きづらく、その結果、時価が基準となる不動産売買の原則から大きく外れる傾向があるのです。いわゆる公平性が保たれた売買価格とは言えない取引となり得る場合があるのです。

親族間の不動産売買時の対象は中古の不動産(中古マンションや、中古の一戸建て)が主でしょう。
この中古不動産の適正価格は、買い手が親で、買い手がその子であったとき、利益相反関係に無い場合が考えられ、売買価格の適正(妥当性)が問題視されるのです。
このように、物件そのものの価値判断の公平性を担保できない売買となる可能性のある売買に金融機関は融資をすることを極端に嫌っているのです。

②親の借金の付け替えのために売買が行われる可能性への抵抗

不動産を自分の親や子供や兄や姉、その他親戚に売ることも、反対にそれらの者から買うことも法律上は何の問題も無く可能です。
ただ、金融機関は親族間の内、特に親子間や祖父祖母から孫へのマイホーム売買の場合においての住宅ローン利用を極端に嫌っています。
その理由は、買主がローンを組んで親や祖父などの不動産を購入する場合の実態が、その実、払えなくなった親や祖父などが借入金の代わりに、買主である子や孫が肩代わりするようなものとみているからです。
つまり、借金を返せなくなった者のために、その子や孫が新たに借金を組んで返済することになるのであり、親族間売買を行うということは、借金を付け替えるリスクを、何も責任を負う必要のない者に背負わせることになると思っているのです。
金融機関は公共性や公正・公平というコンプライアンスを非常に重要視しています。これら企業論理、社会規範といったものの遵守すべきものが、どうしても親子間売買への抵抗となって融資が出来ないのです。

コンプライアンス

③住宅ローンを本来の目的以外に使われてしまうことへの懸念

住宅ローンという低金利な融資を利用して別の資金調達に使うのではないか?

また、例えば、資産隠しが考えられます。
納税義務の履行や借金返済を余儀なくされ、否応なく所有している不動産を売却して納税や返済原資に充てることが有りますが、借金額や納税しなければいけない額があまりに多すぎて、売却しても到底返済しきれない時などに、その債務者は破産をして借金をチャラにする方法を取る場合がります。
この時に、先に無担保の不動産を安値で子供や親戚など親族に売却して資産隠しを考えられる方が見受けられます。
このようなことをしてしまうと、債権者から「資産隠し」と見なされて「詐害行為取消権」で訴えられ、その不動産の名義が戻されてしまうことがあります。

★詐害行為取消権とは
詐害行為取消権とは、債務者が無資力(財産より債務が超過している)であるにも関わらず、財産を処分する行為をしたときに、債権者がその行為の効果を取り消すことができる権利です。
借金をしているときに財産を親族間で処分(売却)すると、それが「詐害行為」とみなされて、債権者がその行為(売買)を「取消」してしまうかもしれません。
詐害行為取消権には、下記の5つの要件が必要になりますが、親族間での売買ではこの要件成立を満たしている場合が多いのです。

●債権は、詐害行為前に成立していたこと
●債務者が無資力
●その行為が、財産権を目的としていたこと
●詐害意思があったこと
●受益者や転得者が、債権者を害することを知っていたこと

以上の要件を満たせば、債権者には「詐害行為取消権」が認められるからです。

この行為に巻き込まれないように十分に金融機関は注意しているのです。

④売買を相続人間の揉め事や納税を回避するために利用するのではないかという懸念

一般的に親子間の不動産の取得は、「贈与」か「相続」になることが最も妥当なもののため、なぜ、わざわざ「売買」にするのか?という疑問が起こります。
銀行としては、相続や贈与の制度を利用することで発生する税金問題を回避するために売買することなのかもしれないという懸念がどうしてもあるのです。
例えば、法定相続人と揉めているので、売買をするのではないか?と金融機関から懸念されてしまうのです。
従って、なぜ、親族間で不動産を売買しないといけないのかと言う金融機関が納得するような明確でしっかりした理由が無いと金融機関は親族間の売買時の融資には応じてくれない事になるのです。
多くの銀行では、このような誰もが得するような明確でしっかりした理由というものは判別しずらいという考えからどこでも親族間の不動産売買時には融資をしていない場合が多いのです。

⑤離婚する夫婦間では偽装離婚なのかもしれないと言う理由

さて、夫婦が離婚するときに、「夫と妻」間で住まいを財産分与したり譲渡したりすることは、決して少なくありません。
もし離婚するとなったら、最も良い形の住まいの処分方法はスパッと第三者に売却する事ですが、しかし、そう簡単な話ではないのが夫婦間の財産処理方法なのです。
なぜ夫婦間で住まいを財産分与するのか?ですが、それはその当事者しかわからない事なのでここでは割愛しますが、もし第三者に売却せずにどちらかがそのまま住まうと言う場合、その大きな理由がお子様の問題、例えば学校を変わりたくない、友達が既に多くいる、夫は転勤で居なくなることが多いとしても奥様は地元で仕事も生活もして安定しているなどの生活面の事由が大きいことが一つの理由として挙げられます。
このように、夫婦が離婚するときに問題となるのは財産分与とその方法です。
この財産分与やそれに伴っての売買と言う方法を利用して、財産隠しが有るのではないかと金融機関は勘ぐってしまうのです。
例えば偽装離婚で財産分与する場合です。
住まいを譲り受けた者(受益者という)には全く身に覚えがない場合でも、債務者である元夫の支払いが止まっている時点で、離婚に伴い贈与又は売買したということは、債権者に害を及ぼすと知りながら自分の財産を減少させるという明らかな詐害行為が行われる可能性が有ると思われているのです。
金融機関は明瞭な売買には対応しますが、その取引(売買)に、もし少しでも不明瞭な部分が有るのではないかと思われたとき介在を躊躇してしまうのです。
詐害行為の可能性のある売買には、当然ですが金融機関は融資対象外と定めています。

親族間売買で融資検討可能な金融機関(一部抜粋)をご紹介

住宅金融支援機構の住宅ローン商品【フラット35】は、マイホームを親族間で売買する融資判断に明確な基準を設けていますので、この基準をクリアした売買は審査対象になっています。
フラット35(住宅金融支援機構の住宅ローン)を親族間の不動産売買にご利用されたい方へ
不動産業者を仲介者としたしっかりした売買であれば、お取り扱い可能な場合がありますので是非ご相談ください。
フラット35は完済まで全期間固定金利でとても安心感があり、返済の予定が立てやすい非常に人気が高い住宅ローンです。
ただ、フラット35の利用には「不動産業者の作成する重要事項説明書」が無いと審査してもらえません。
このフラット35の申込みも当社コーラルが全面的にサポートしますので、ぜひ、ご相談頂ければと存じます。

その他、例えば金融機関窓口別のフラットでは以下のようになています。

まず、住宅金融支援機構の住宅ローン【フラット】では以下のようになっています。

ARUHI(アルヒ)の住宅ローン

ARUHIフラット35・ARUHIスーパーフラット
仲介事業者を通して売買契約を締結しており、契約書および重要事項説明書のご提出をいただけること、かつ、適合証明書の提出が可能な物件であれば、お申込みいただけます。


フラット以外の金融機関も一部ですがご紹介しましょう。

住信SBIネット銀行

第三者(不動産売買仲介業者)を媒介とした売買契約を締結し、且つ所有権移転登記の登記原因が売買となるものは対象となります。
但し、申込者が申込前に購入物件に既に入居している場合で、次のいずれかに該当する場合は対象となりませんのでご留意ください。
(1)売主も同居している場合
(2)売主は同居していないが、申込人が使用貸借(賃貸借契約書を締結せずに居住している)により居住している場合

楽天銀行

第三者(事業者)を媒介とした売買契約を締結し、且つ所有権移転登記の登記原因が売買となるものは対象となります。但し、申込者が申込前に購入物件に既に入居している場合で、次のいずれかに該当する場合は対象となりませんのでご留意ください。
(1)売主も同居している場合
(2)売主は同居していないが、申込人が使用貸借※している場合
※賃貸借契約書を締結せずに居住しているケースを指します。

以上、親族間で不動産を売買するときに利用できるローンを住宅金融支援機構の住宅ローン商品【フラット】含めご紹介しました。

マイホームの売買

親族間の不動産売買に銀行融資(ローン)を利用する方法

親族間売買で最大のネックとなるのは、前述の通り、銀行融資(ローン)を融資してくれる金融機関を見つけることです。
まず、メガバンクや地銀をはじめ、その他一般の銀行、信用金庫や信用組合、JA(農協)でも、あなたがそのまま窓口に相談してもまず審査を通過することができません。
では、すべての親族間不動産売買に銀行融資(住宅ローン)が利用できないかと言うと、そういう訳ではないのです。
以下では、親族間の不動産売買に銀行融資(住宅ローン)を利用する方法を解説していきます。
下記問題をクリアしなければ、親族間売買で住宅ローンなどの融資利用は、あなただけではほぼ解決できないのですから、しっかりここで確認しましょう。

①住宅ローン利用ができる金融機関を探す。
②住宅ローン利用時に、金融機関から指示された書類(重要事項説明書など)を提出する。
③トラブルにならないように事前に親族間の揉め事をあぶりだし解決する。
④贈与税や所得税がかからないように適正価格で売買する。
⑤不動産売買契約書を作成し締結する。

これら5つのハードル(壁)が考えられ、この事項が解決しておかないと親族間売買時には大きな障害になります。
親族間などの個人間のみの売買は、大きな障害をクリアしなければならないなのです。
このうちの3つが、金融機関の利用についてハードルになりますが、このハードルを解決する(超える)方法が、一般の方には少々難しいこととなるのです。

このハードル、あなたは越えられますか⁉

①住宅ローン利用ができる金融機関を探す。
②住宅ローン利用時に、金融機関から指示された書類(重要事項説明書など)を提出する。
③トラブルにならないように事前に親族間の揉め事をあぶりだし解決する。

以下では、この3つのハードルの現実と、それを超える方法をコーラルが解説してみたいと思います。

①住宅ローン利用ができる金融機関を探す

先に親族間で不動産を売買するとき、融資してくれそうな金融機関(住宅ローン)商品【フラット】をお知らせしましたが、このフラットにも利用するにはその条件を完全にクリアする必要がある事はご理解いただいていると思います。
住宅ローンとして融資する金融機関は極端に少なく、またもし融資対象となったとしてもその融資実行金利は通常で一般的に利用できる融資実行金利より高めである場合が殆どなのです。
金融機関のセレクトこそ、実は不動産の親族間売買仲介を何件も扱っているコーラルなどの不動産業者にとってはとても低いハードルですが、親族間売買などの経験がない間違った考え方をしている不動産業者を選んだばかりに融資の許可が取れなく売買不成立と至る事も多くあることを事前に知っておいてください。
では、どんな金融機関が親族間の売買に理解を示してくれそうかを解説しましょう。

信用金庫・信用組合・農協

まず相談すべきは地元の信金、信組、農協です。
地場の生活に根差し、地域金融を司っていると自負している金融機関、信用金庫や信用組合、農協のほうが融通を利いてくれる可能性は高いです。
ただ、これら地域の金融機関で融資してくれる場合でも、融資をしてくれる親族の範囲は非常に限られています。
従って、これらの金融機関すべて当たってみたものの全部ダメだったということも珍しくありませんから、その点は認識したうえで相談しましょう。

ノンバンク

ノンバンクとは、その名の通り、銀行にある預金機能は無く与信業務(取引先に対する貸出業務や支払承諾など、信用を供与する業務のこと)を行う金融機関のことを言います。
このノンバンクでも、実は住宅ローンを扱っている会社があり、銀行と違って親族間売買には比較的柔軟に対応しています。
ただ、このノンバンクの利用にはネックとなるものが有り、それが融資額と金利になります。
ノンバンクは住宅ローンというよりは不動産担保ローンと言う考え方が多く、物件価格(担保評価額)の7割程度までしか融資をしてくれないのが実情で、売買金額全額などに程遠い融資額となる場合が多いのです。
しかも、融資実行金利が銀行の住宅ローンと比べると高め(おおよそ3倍から5倍)に設定されています。
どの銀行や信用金庫などでも融資否決され、借りれできない時の急場を凌ぐ方法としては、このノンバンクを利用するしかないかもしれません。

②住宅ローン利用時に、金融機関から指示された書類(重要事項説明書など)を提出する

親族間の不動産売買時のローン借入時に必ず必要になる書類は、「売買契約書と重要事項説明書」です。
これらは最低限必要な書類です。
ただこの書類、仲介者で作成できるのは不動産業者のみなのです。
弁護士も司法書士も税理士も行政書士もこれらの書類は仲介者として作成することはできません。
しかし、金融機関は必ずローン審査時にこの売買契約書と重要事項説明書の提出を求めます。
また、この売買契約書と重要事項説明書はまだ序の口で、金融機関が求めるのはお金の流れやそれらを明確にするための書類提出も求めてきます。
もし相続人が多数存在するときなどはもっと違う書類も求められる場合も有ります。
因みにこの親族間の揉めごと事前把握のためにも専門的な知識を持った不動産業者や、専門家としての弁護士などの介在を必要としている場合も有るのです。
売買する理由によって、金融機関から求められるものは違うと思って良いでしょう。
これらのハードルをクリアする方法は、簡単ではありません。

③トラブルにならないように事前に親族間の揉め事をあぶりだし解決する

後にも説明しますが、金融機関は親族間の揉め事が有る状態を極端に嫌います。
もし既に揉めていたり、未来において揉めそうな場合、金融機関は融資することは無いでしょう。
従って、どうしても金融機関の融資(ローン)利用を売買時利用したい場合には、揉め事をあぶりだし排除しておくことが必要になります。

親族間売買では、自己資金の多寡は意味が有る

実は、親族間売買時において金融機関は買主の自己資金がいくらあるかも重要視しています。自己資金が多いと金融機関の与信(貸出先から代金が回収できるまで、相手に信用を供与すること)も良くなり、またこの額の多寡が融資金利も左右することもあります。そのためできれば自己資金の用意はできるだけ多くする方が良いでしょう。

∞親族間売買の盲点∞【後悔後に立たず。まず、これだけは注意しよう!】

親族(親子、夫婦、兄弟姉妹)間の不動産売買の注意点

親子間、兄弟姉妹間など親族間の不動産売買時の資金に住宅ローンを利用しようと考え、何も考えずにとりあえず相談しようと銀行や信用金庫など金融機関の支店窓口に行かれる方もありますが、まず99%の確率で門前払いされるでしょう。

実は、銀行など金融機関は、親子間や兄弟姉妹間など親族間の不動産売買時に住宅ローンを利用することを極端に嫌っています。
ただ、ほとんどの金融機関がそんなこと何処にも説明書きしていないので、わたしたちはその時初めて融資が厳しい故を知ることになるのですが、親族間不動産売買時ほど住宅ローン利用が難しいものは無いのです。

また、今ではインターネットを利用し、各金融機関が住宅ローンの事前審査をホームページ内で行えるようにしていますが、この事前審査も簡単に考えていると大変な痛手になることも皆さんはご存知ないでしょう。

実は、インターネット経由の銀行ホームページで事前審査を申し込んで一度でも断られると、断られた履歴が個人情報として直近6カ月間残ってしまうので、後に別の金融機関の窓口で事前審査を申込んでも、その履歴によって審査が否決されてしまうことは多々あるのです。
一度審査して落とされた後、コーラルのような専門家の窓口を再度利用し住宅ローンを利用しようとしても、この履歴で通せる融資も通らなくなる可能性も有ります。

尚、近隣や大手不動産業者に相談してもまず親族間売買は専門外の業者が多いため、親族間売買は出来ないので一般的に売却しましょうと勧められ、一歩間違えると大きな痛手となり、出来たはずの売買も出来なくなってしまう恐れがあります。
もし、親子間や兄弟姉妹間など親族間の不動産売買をお考えの方は、自分で直接、金融機関に相談したり、融資の申込をする事は絶対に止めて、コーラルのような専門家にまずはご相談されることをお勧めします。

コーラルへのご相談は完全無料、秘密厳守なので安心してご利用頂けます。


金融機関の融資が否決されたとき、親族間売買を断念する前に考えよう!

さて、どう動いても、あがいても、どんな方法を使っても、それでも金融機関の融資の利用が不可能な場合も有ります。特に親族間の売買、その中でも親子間の売買を任意売却に絡めた場合は、その専門家である他の不動産業者のスキルの比でないコーラルがどんなに手を変え品を変え頑張っても、金融機関の融資否認可能性は格段に上がるのです。
しかも、時間の経過は、時として親族間売買にとても酷な状況変化をもたらすこともあります。今まで融資可能であった金融機関が、突如として否認することもしばしばなのです。
従って、親族間売買は他の一般的な売買と違い、多くの時間と努力、書類、環境づくりが大事なのです。たまに甘く考えられている方がおられ、環境の認知、書類の提出、提案へのご回答が遅く、後手後手となり、どんどん時間の猶予が無くなる方がおられますが、ハッキリ言ってその方の親子間売買の成功率はとても低いと思っていいでしょう。
もし、金融機関の融資が下りない場合として、それでもどうしても自宅に住み続けたいと言う場合も有るでしょう。
そんな時の、ウルトラC、ウルトラDの手法をここでは解説しておきましょう。

親戚でも、その関係性が遠ければ遠いほど金融機関の与信がいいと言う事実

実は、親族間売買の中でも親子間や祖父孫間などや、売主買主同居している親族間が最も金融機関の融資の否決確率は高いという事実が有ります、
従って、どうしても親族間売買にこだわる場合においては、少しでも金融機関の稟議を通せる確率を上げるために、可能な限り遠い親族に買ってもらうことも選択肢として持ちましょう。
例えば、直系である親子(血族)間売買よりも、叔父や娘の夫(婿)と言った直系ではない親族(姻族)に買ってもらう方が金融機関の融資了解は取りやすいものです。

親族より身内、親戚の活用を!

親族間売買ができなかったら…リースバック

どうしてもローンが組めない、親族間の売買を債権者が認めてくれなかった場合や、そもそも頼れる親族が居なかったり、頼める身内が居なかったりで親族間売買を断念せざるを得ない場合、近年中で有ればその状況を解決できることが有るにもかかわらず、現時点では難しいと言う方で、それでもどうしても自宅にそのまま住みたい時の手段として、セール&リースバックという方法があります。

リースバックとは、親族ではなく不動産会社や投資家にまずは自宅を買い取ってもらい、その後は買主(オーナー)が売主に賃貸物件として貸して、元の所有者はそのまま住まい続けることができるという方法です。

この「セール&リースバック」については詳細を別頁で解説していますので、確認してみて下さい。
☛【任意売却と住み続ける為のリースバック

親族間の不動産売買と銀行融資【住宅ローン】・まとめ

ここでは、不動産を親族間で売買するときの銀行など金融機関の融資利用方法を解説してきました。
まずは親族間で不動産売買するとき、ローン(融資)利用はとてもハードルの高いものという事が、その理由から理解して頂けたことと思います。
多くの金融機関は相談前から親族間の不動産売買時のローン利用を制限しています。
但し、全くローンが利用できないという事ではないことも同時にご理解いただけたことと思います。
親族間売買時に銀行融資を受けるということは金融機関の融資審査基準に合致してしていればいい事になりますので、その審査基準に合致するような状況を作るしかありません。
また、その上でなるべく普段的な通常の売買に近い形で取引を進めて行くことが求められます。
不動産を親族間で売買するときにその購入資金をローンと言う形で貸すことは、金融機関にとってはとてもリスクの大きなものなのです。
数千万円の多額融資をする銀行の立場や各種法令を考えれば、親族間での売買に消極的になる理由はご理解いただけるはずです。
しかし、その状況下でもどうしても融資(ローン)利用をしたいと言う場合は、親族間での売買時に買主が融資を受ける時において、しっかりとどういった方法で売買を進めていくのか、各種不明確な状況を明確に整理し、しかも適正な価格と方法で親族間売買を行うしかないという事です。

最後になりますが、くれぐれも浅はかな理解と知識、また親族間売買の経験がない不動産業者に取引を任せないようにしましょう。
不動産業者は、親族間売買にとても不慣れな業者ばかりです。
そんな業者に任せたばかりに、最後の最後で売買が成就しない場面をいくつも見てきました。
そんな事の無いよう事前にしっかりと調べ賢明な進め方を切に祈るばかりです。

以上、親族間で不動産を売買するときのローン利用法を解説しました。

地方在住者の方の売買手続き・事例

先月、熊本県在住のお客様(買い手)H様より、当社へ親子間売買相談のご連絡をいただきました。
早々、メールにてご相談内容へ売買方法、売買の進め方、問題点とその解決方法などをまとめ、ご報告させていただきましたところ、3日後メールで回答がございました。
さて、H様にご相談いただいた内容は下記の通りです。

●ご相談に店頭にお伺いすることができないのですけれど、大丈夫ですか?
●熊本県に在る一戸建てですが、対応は出来ますか?
●現在は兄夫婦が住宅ローンを組んで実父と住んでいますが、兄夫婦が転勤のため大阪に引越しました。その後次男の私が一緒に住むようになったのですが、この家を私の名義(所有権)に変え、しかもその費用に住宅ローンの借入を考えていますが対応できますか?
●例えば各々の連絡が必要な場合はどのようにしたらいいのでしょう?
など。

海外への飛躍

地方にお住まいの場合には、なかなか親族間の不動産売買に対応する不動産業者が無いため事が進まないケースや、対応できる不動産会社が有ったとしても手数料が高いなどとても不便なことが多いのが実情です。
この不便をコーラルは解決します。お任せください! 
親族間の不動産売買は、住宅ローンが借りられないことや、みなし贈与になってとても多くの贈与税を支払うことになるなど、慣れていないととんでもない事態になることがあります。
連絡もスムーズにいかないなどでイライラも多くなる場合もあります。
しかし、コーラルではとてもスムーズにイライラもなく、連絡もスムーズにとてますので簡単に進んでいきます。
地方に住まわれているご事情の方にこそ、当社のオールインワン売買システムはとても有効です。
コーラルは日本国内以上に手間がかかり、またやり取りの面倒な海外在住の方の日本国内に在る不動産売買取引のスペシャリストとしての経験を、この分野(親族間の売買)でも生かし展開ています。

上記の件は、全ての手順を、まずはコーラルの担当者が現地(熊本県)に行かずして、無料のTV電話(スカイプやライン電話)でのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、コーラルの作業は東京でできるものを全て済ませ、買主様(H様)には、コーラルから指定した熊本県の地元金融機関へ赴いて頂き、事前審査を済ませ、その後売買契約を締結し本審査の申込を完了し、それから2カ月後にもう一度現地に赴きご決済することで全て完了することが出来ました。
お兄様の既に借り入れられている住宅ローンの完済とその手続きも無事に終えています。

お客様ご自身での手続きも必要ございますが、どのように行うかを詳細説明させていただき、これもまた簡単スムーズに手続きしていただくことができます。

何かと煩わしい親族間の不動産売買。

その進め方は、通常は無料のTV電話(スカイプやライン電話、フェイスタイム)でのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、弊社が東京で代理出来る作業は全て現地に赴かず手続きさせていただきます。(コーラルの担当者が、実際に現地に行き作業をすることは2回ほどです。)
コーラルはこの分野のエキスパートとして、毎月約10件ほどのご相談を受け、懇切丁寧にその手続き方法をご説明しており、地方にお住いの皆様の親子間の売買に必ずお役に立つことが出来ます。
因みに、H様はびっくりするくらいスムーズに事が進んだことに大喜びしておられました。

ぜひ、まずは、無料お問合せからご相談いただければと存じます。

私は推薦します。

yamada_パイロット会計事務所・山田寛英代表

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
コーラルへ何でもご相談してみてください。

Screenshot_2018-12-02山田寛英公認会計士


パイロツト会計事務所 代表(公認会計士、税理士) 山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 (中公新書ラクレ)


ご提案

宅地建物取引士・石井雄二からのご提案

個人間での売買はリスクも多いことがご理解いただけたと思います。
でも、それでも親族間で売買するような買い手が見つかっている場合の多額の仲介手数料を払うのもちょっと・・・と思う気持ちはよくわかります。
そんなときは仲介手数料を安く抑えられる不動産業者に依頼するなんて如何でしょう。
コーラルなら、購入者が決まっている個人間売買の場合の仲介手数料は、売主買主それぞれ「(売買金額×0.7%)×消費税」になります。
コーラルが、売買に必要なすべての段取りを組みますので、安心して取引を行って頂くことができます。

最後になりますが「知識は力なり」と言います。
有益な情報を知っているということは、私たちに自信を与えるだけでなく大きな行動力を持つ源となり、それはまた次の利益となります。
逆に知らないということは欠点になり行動を止め、損失となります。
ここにこられたあなたは、親族間での不動産売買の有益な情報を知りました。
次はその情報を賢く利用すべき時です。
ただ、何もせず、ぼーっと考えているだけでは何も解決しません。
コーラルは、いつでもあなたからのご相談をお待ちしております。


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おそらくこの仲介手数料率で、売買取引に仲介として入る不動産会社は無いと思います。
コーラルは、不動産売買専門の不動産会社です。
不動産売買のことなら、どんな些細な事でもお問合せ頂ければと存じます。
売買が成立しなければ費用(仲介手数料)が掛かることは有りませんので、ご安心ください。

全国対応しています。

コーラルでは、親族間の不動産売買、親子間の不動産売買、兄弟姉妹間の不動産売買、親戚間の不動産売買について全国対応させて頂いております。
対応地域は下記の通りです。
ご相談時は無料通話のスカイプ、ライン電話、フェイスタイムでお互いに顔を見ながら対面式でお話しできますので、安心してご相談いただけます。
尚、ご相談は完全無料ですので、何なりとご相談いただければと存じます。
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親族間の不動産売買・各種コンテンツ

●親族間や親子間の不動産売買の流れ・手順・マニュアル
ここでは、親族間の不動産売買方法や手順、流れ(情報収集から売買契約、物件の引渡し、確定申告)及びその注意点を解説します。 親子間でも、兄弟姉妹間でも、その他の身内間でも、基本的に親族間の売買の流れは同じです。ある程度の流れと注意すべき点を理解しておけば、つまずくことなくスムーズに進めるようになります。

●売主買主間売買合意済みの個人間売買仲介サービス
親族間の不動産売買とは、その名の通り、売主も買主も親族であり、その間で不動産(主にマンションや一戸建てなどの自宅)を売買することです。 親族間売買とは総称で、例えば親子間で売買する場合は「親子間売買」、夫婦間で行う場合は「夫婦間売買」、子供、夫婦以外の親族など身内で売買する場合は「身内間売買」と呼ぶこともあります。 この売買の特徴は、売主と買主が上記のように

●親族間の不動産売買価格の決め方(適正価格とは⁉)
親子や兄弟姉妹、親戚、身内など親族間で不動産売買するとき、最も注意すべきことに不動産の売買価格の妥当性があります。 売買するに妥当と思われる価格を適正価格と言っていますが、この適正価格についての理解がイマイチ漠然としている方も多い事でしょう。 ここでは、親族間での不動産売買時における適正価格について解説していきます。

●親子間、兄弟姉妹間など親族間の土地売買と路線価、公示価格の関係
親子間、兄弟姉妹間など親族間の一戸建て売買時における実際の取引価格(売買価格)を決めときには、税金との関係を考慮しなければいけません。 税金との関係とは、ズバリ『みなし贈与』や『所得税』です。 買主へのみなし贈与になり課税されないような価格で、しかも売主の所得税がかからないような価格にする必要があるのです。 実は親族間売買時の銀行融資が難しいのは、この点も多

●親族間売買が税務署にみなし贈与とみなされ贈与税が課税される場合がある!
不動産を親子間や兄弟姉妹間など親族間(身内間)で売買したいときに気を付けるべきこととして、【みなし贈与】があります。 実は、親族間売買で最も注意したいポイントが2つありますが、そのうちのひとつがこの みなし贈与 なのです。 ここでは、不動産売買時のみなし贈与について徹底解説しています。

●親族間で不動産売買するときに関係する税金について
★目 次★【親族間で不動産売買するときに関係する税金について】

●売主買主間売買合意済みの個人間売買における各種特例について
親子間や兄弟姉妹間など親族間の不動産売買の場合、売主と買主が親子や夫婦、兄弟姉妹間など特別の関係【親族】にある場合には、利用できない税金特例が多数ありますのでくれぐれも注意しましょう。 ここでは、親子間や兄弟姉妹間など親族間の不動産売買において関係する税金とその特例について解説します。

●不動産売却の方法・手法
〇FrontPage 『マーケティング』と『セールス』 を駆使した 【オールインワン売却手法】 しかも 不動産売却時の仲介手数料は業界最安水準! コーラルの不動産売却は、他の不動産会社が嫌い、やりたくないけど、 売主様のためには絶対やるべき数々の手法を駆使し しかも、仲介手数料(他社は通常 物件価格×3%+6万円)が 『無料』 〇間違いだらけのマンション売

●個人間の不動産売買について
ここでは、マンションや一戸建てなど不動産の個人間売買(不動産会社を仲介者に入れない売買)の方法と、そのメリットやデメリットについて解説してみたいと思います。 不動産売却は個人のみでできる? 不動産(マンション、一戸建て)の売買は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的でしょう。 ただ、なかには個々人の間のみで売買するケースもあります。いわゆる不動産会社を介

●マンション売却や一戸建て売却時など不動産売却時の準備書類を解説
〇マンション売却、一戸建て売却など不動産売却時の必要書類とは 不動産を売却するときの必要書類はマンションや一戸建てなど物件種別によって、また売却までの流れの中で共通のものもあれば異なるものもあります。 必要書類は多いのですが、そろえるのに難しいものではありません。 ただ、いざ売買契約の段階になって、「あの書類がない、わっ、困った!」と慌てないでいいよう 〇不

●親族間、身内間の不動産売買への問い合わせ
メールフォームからの相談ご依頼 ※印は必須となります。その他は任意となります。 SSL GMOグローバルサインのサイトシール コーラル㈱への個人情報送信は、 SSL暗号化通信にて保護されています。 【ご相談は完全無料です。】 相談ご利用者数 (総合計・本日・昨日) a:11 t:2 y:3 開設日(2019年7月18日) 親族間売買の無料相


離婚するから住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者から外れるには⁉
離婚するから住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者から外れるには⁉ 離婚するから住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者から外れるには⁉ 住宅ローン利用について 住宅ローン(金銭消費貸借)契約者としての立場について 1・連帯保証人と連帯債務者の違いとそれぞれの義務と責任 連帯保証人とは 連帯債務者とは 2.共有者・共有名義と住宅ローンの関係 住宅ローン