海外赴任・海外在住・海外滞在中の不動産売却について

海外滞在中、海外赴任中の不動産売却

勤めている会社から、海外赴任を命じられたとき、賃貸住まいならともかく自分所有のマイホームをどうするかとても迷うことでしょう。
私も実は航空会社勤務の時に、海外勤務を命じられた先輩社員がいましたが、その先輩が一番迷ったことが日本にあるマイホーム(マンション)をどうしたらよいかということでした。

海外赴任の場合、日本国内の転勤と違い何かあったらすぐ対処することなど出来ません。
しかし、とても気に入って買ったマイホームです。すぐ手放すなんて判断も出来ないものです。
ただ、そうだとしても赴任準備期間はあっという間に過ぎ去ってしまいます。

さて、いったいどうしたらいいのでしょう?

海外赴任時、海外転居時の自宅の対処法

ここでは、過去の海外赴任した諸先輩方がどう行動したか?、その判断基準は?など具体的なことがわかっていれば困らないと思い、そのことを纏めてみました。

また、その次に、年間約20件以上の海外在住者の方の日本に在る不動産売却実績がある不動産売買専門のコーラルが、数多くの経験から有している海外赴任時や海外滞在時の自宅(マンション・戸建て住宅)売却の方法をご説明しています。

海外赴任や海外在住の場合の売却か賃貸かの選択について

具体的には、ご自宅(マンション・戸建て住宅)を戻ってくるまで賃貸にするか、それとも売却してしまうかの二者択一での判断となりますが、さて、いったいどちらを選んだらいいのでしょう?。

売 却 賃貸か売却の二者択一 賃 貸

選ぶためにはそれぞれのメリットとデメリットについて知ることができれば簡単に対処できるかもしれません。。

ここでは、まず賃貸にした場合と売却する場合についてのメリットとデメリットを比較してみますので参考にして頂ければと思います。

賃貸の場合

★賃貸のメリット
賃貸のメリットは、借り手がいることを前提ですが定期収入が得られることです。
ただ、所有することで掛かる経費(住宅ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等)より高い家賃で貸せればいいのですが、そうならない場合は迷わず売却をお勧めいたします。理由は後ほどご説明いたします。
各経費を賄うに十分な家賃で貸すことができれば収支がプラスになり、所有するに必要なマンションの維持費を出すことは有りませんからとても魅力的なのではないでしょうか。
しかも、住宅は人が住まないとどんどん劣化していきますので、空き家より住まう場合の方が、部屋の劣化も防げる場合が多いんです。
もし、経費より低い賃料しか取れない場合であっても、どうしても売りたくない場合は、賃貸にすることで劣化をある程度防ぐことができることにもなり、また経費の補てんにもなりますから、空き家にしているより選択の余地はあると思います。

★賃貸のデメリット
デメリットは、なんといっても借り手がいるかどうかではないでしょうか。実は今、賃貸物件の空きはとても多くそう都合よく借り手は現れないものです。
ただ、もし都合よく借り手(賃借人)がいたとして、海外赴任から帰国して自宅に住みたい場合にその賃借人を簡単には退去させることができないこがあります。
現在の借地借家法では、賃借人の権利保護が強く、賃借人から退去すると言わなければ、海外赴任から帰国して自宅に住みたいと言っても簡単には退去させることができません。
定期借家契約という制度があり、その定期借家契約で賃貸借契約をするという方法もありますが、この場合の家賃は賃借人に定期での賃貸借という不利が有るので家賃が減額されるケースがほとんどです。
また、不動産会社に管理を委託する場合、どんな管理委託契約を結べば海外勤務の場合の対応できるのかも煩わしくなることでしょう。
今日、海外に営業展開する会社が増えたことから、多くのビジネスマンが海外に赴任しています。
ただこの状況に対応するため、今では専門の海外勤務者用リロケーションサービスもありますので、もし借り手の募集と管理などが大変の場合には
リロケーションサービスの会社にすべてを委託することでデメリットはある程度軽減できます。

売却の場合

★売却するメリット
売却するメリットは、所有することで掛かる経費(住宅ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等)が無くなることです。
また、これから先日本は人口減、家余り現象のため必ず売買金額は下がります。
従いましてもし先に売却することも考えられる状況なら、売却を選ぶことをお勧めいたします。

★売却するデメリット
とてもお気に入りの物件でない限りデメリットは有りません。
しかし、もしとてもお気に入りの物件の場合、売却して手放した場合その物件を再度手に入れることはとても難しいと言えます。
デメリットはこれだけです。

以上となります。
賃貸か売却かは、所有者それぞれに置かれた環境に大きく左右します。
ただ、もし私が敢えてこの場を借りて言うことが有るとすれば、所有することで掛かる経費(住宅ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等)より、収入としての家賃の額が高い(多い)ことを前提ですが、賃貸にすることもぜひ前向きに考えていただければと思います。
なぜ、売買専門の不動産会社の私が賃貸をお勧めするかは、次回ブログにて説明しますのでお待ちください。

では、以下では売却を選択した方のために、その方法を説明させていただきます。

海外(日本国以外)滞在中(赴任中)の方の売却

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最近、不動産売却(マンション売却・一戸建て売却)理由の中で、とても多くなっているものが『海外転勤』による売却です。

そもそも、海外に居住したまま日本国内の不動産を売却することが出来るのか?

結論から言いますと『出来ます』。

ここでは、日本国以外の地(海外)に住むようになった場合や、また、やむなく海外転勤した後の不動産売却について、日本国内にある自宅(マンションや一戸建て)を売却する方法をご説明いたします。

手続きが煩雑になることは日本国内にいる時よりは少々有ります。
尚、手続きが煩雑になるのは購入者が見つかり、売買契約から物件の引渡しのプロセスに進んでからとなります。

具体的な売却に先だって

海外在住のご売却の場合、まずは不動産会社にEメールや電話などで「所有者が海外在住であり、日本国内の不動産売却依頼に対応してもらえるかどうか」を確認する必要がります。

コーラルは対応しており、年間何件も対応させて頂いておりますのでのでご安心ください。

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さて、ここで言えることは、海外からの依頼だからといって、広告活動や条件の交渉で売主が不利になるようなことはありません。ということです。

不動産会社の中には売主様が海外にいるからということで、売却に手を抜いたり、進捗情報のご報告をしなかったり、ひどい場合は不動産会社にとても有利な金額で売却話をしていたりするところもあります。
海外におられる場合、不動産会社の売却活動をチェックすることが難しいことが現状です。
しかし、必ずチェックすることが出来ますので、諦めることがないようにしましょう。
では、具体的に売却の方法をご紹介いたします。

所有者ご本人(売主様)が売買契約時と決済時に出席できるかどうか

売却の進め方については、売主様が売買契約時と売買決済時に出席出来るかどうかで進め方が変わります。

売主様が帰国して手続きをすることが出来るときは代理人は立てる必要はありませんが、帰国できない時は日本国内におられる代理人(例えばご親戚、知人友人など)を立てて売買契約締結の権限を委任することになります。

ご本人出席の場合

売主様は、売買契約時に不動産権利証(登記識別情報通知)と印鑑証明書と実印が必要になりますが、海外赴任などにより海外移住届を提出した場合、印鑑証明書が無くなりますので自動的に実印の証明が出来なくなります。
また、ご所在を確認する住民票も無くなります。
従いましてそれに代わるものが必要になります。具体的には実印に代わるものがサインで有り、印鑑証明書の代用がサイン証明書ということになり、住民票を代用するものが在留証明書となります。

代理人選任の場合

サイン証明書と在留証明書の他に、代理人に対する代理権限委任状が必要となります。



海外滞在時売却における最低必要な書類とは



『在留証明書』と『サイン証明書』(別途署名証明書ともいいます)及び『代理権限委任状』です。

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『在留証明書』と『サイン証明書』は、居住先(滞在地)の最寄の日本国大使館や日本国領事館で手続きをすれば簡単に取得することが出来ます。

また、『代理権限委任状』はインターネットでもひな形を取得することは出来ますが、間違いがないように該当物件売買の為だけのものとして司法書士が作成したものを使用することが良いので、あらかじめ司法書士に書面を作成してもらって郵送し、それを大使館等に持ち込むということになります。
また、売買決済には司法書士による意思確認も行うこととなりますので、その打ち合わせも必要となります。

この司法書士については売却を依頼する不動産会社に確認すればスムーズに手配して頂けることになります。


具体的な売買の流れとは

海外に居住する売主が帰国して売買に出席出来ない場合、売買契約の締結や代金の受領、物件の引渡しについてはご親族など信頼できる人を代理人としてたて売買に責任を持たせる必要があります。
この時に必要になる書類が『在留証明書』と『サイン証明書』及び『代理権限委任状』です。
また、これが無いと売買決済時立ち会うことになります司法書士は売買必要書類の確認、登記手続き(所有権移転登記)が出来ません。
また、これを基に司法書士が適切な手段で売買契約でのご本人意思確認をすることになりますので、この3点は必ず必要なものになります。

所有権の移転登記や、住宅ローンなどを全額返済するときに行う抵当権の抹消登記を、司法書士に依頼する際にも司法書士に任せるという『代理権限委任状』が必要となります。

従いまして、最低2回は最寄の日本国大使館・日本国領事館に出向く必要があります。


これら書類を取得する方法は

司法書士に出す代理権限委任状は通常、印鑑証明書と売主ご本人様の自署実印押印が必要です。しかしながら海外赴任者の場合は日本国内に実印の登録がないため売買移転に必要な印鑑証明書の発行が出来ません。
従いまして、赴任地の最寄の日本国大使館や日本国領事館に出向き、係官の面前で代理権限委任状に売主ご本人自らサインをすることになります。
日本国大使館・日本国領事館はそのサインが間違いなく売主ご本人のものであることを証明する書類を発行してくれます。これをサイン証明書と言います。

サイン証明書(署名証明書ともいいます)

本人の署名、及び ぼ印であることを証明するもので、海外在住の所有者が日本国内の不動産登記手続や相続手続等の際に、印鑑証明書に代わるものとして必要となります。

尚、サイン証明書には『貼付形式のもの』と『単独形式のもの』の2種類が有ります。

不動産会社へ売却依頼される時は『単独形式のもの』のご提出で事足りますが、実際に売買契約決済時には『貼付形式のもの』をご用意して頂かなければなりません。

不動産売買には必ず売買決済という工程があります。
この時に必ず必要になるサイン証明は『貼付形式のもの』となります。
『貼付形式のサイン証明書』の提出を求められたときは、事前に署名する必要がある関係書類を日本から送付してもらって、現地(滞在地)の日本国大使館や日本領事館に証明してもらう本人が直接出頭し、その書類に係官の目の前で署名及び ぼ印を押すことになります。この証明書が印鑑証明書に代わる本人の署名及び ぼ印であることを証明した「サイン証明書 」として交付を受けることになります。

上記で言う、事前に署名する必要がある関係書類の具体的なものは、所有権移転登記の義務者として司法書士に委任する代理権限委任状があります。
これに署名及び ぼ印を押し、関係書類と認証文と綴り合わせて割印された書面が『貼付形式のサイン証明書』となり必ず売買決済に必要になります。

この他に、「サイン証明書」のみの交付も受けられます(これを単体形式といいます)。こちらは、関係書類、たとえば委任状と署名証明書が別紙に分かれているもので、所有権移転登記に必要な署名証明書としては原則として不適格なので注意が必要です。
ただし、登記所によっては、これでも受理してくれるところもありますが。
署名証明書を求められたときは、関係書類との割印形式のもの(貼付形式のもの)か、それとも単なる署名証明書(単独形式のもの)でさしつかえないかをよく確かめる必要があります。
具体的には必ず事前に不動産会社に確認してください。
売却する物件の管轄法務局により対応サイン証明書が違いますのでお調べして教えてくれます(コーラルでは調査後必ずお教えします)。

特に管轄の領事館がかなり遠いところにしかない場合は気をつけます。 (ただし、日本国内の不動産登記に関する書類については、領事館に出頭するのが非常に困難な場合には、アメリカであればアメリカの現地公証人による証明書でもかまいません。)

大使館(領事館)へ行くときの必要書類

1.旅券
2.署名すべき関係書類 (事前に署名しないで持参する)

サイン証明書に加え、印鑑証明書も取り扱っている中華人民共和国などの日本国の領事館もあります。


在留証明書

在留証明書は、日本国外に居住(在留)する日本人が外国のどこに住所を有しているかを証明するもので、日本国内の不動産登記手続などの際に、住民票その他の住所証明書に代わるものとして必要となるものです。
また、登記簿上の住所と現住所が相違する場合にはあらかじめ住所変更の登記も合わせて行う必要が生じます。
しかし在留証明書には「前住所」の記載がありません。
この場合、登記簿上の住所地から海外住所へ「移転したこと」を証する日本での最後の住所地での「除住民票」や「戸籍の附票」等を取得します。ただしつながりが不十分であるならばさらに「上申書」を作成するなどの措置も必要となります。

在留証明書は、最寄りの管轄の現地日本国大使館や日本国領事館に旅券、運転免許証、光熱費の請求書など住所を立証できるものを提示して申請することで、「在留証明書」を交付してもらいます。この証明書は日本人である申請人が申請時現在、その外国のどこに生活の本拠となる住所を有しているかを証明したものです。当然、申請者は申請時現在でも日本国籍がある者に限られまていす。また、既に3か月以上滞在し、在留する国あるいは在留地の官公署発行の公文書などで住所が明らかなことが必要です。当然在留届が提出されていなければなりません。

住所の変更証明書として、現住所の証明に加え、以前の住所についても証明が必要なときは、以前の住所を立証できるものを提示します。過去の住所に関しては、現在の住所の直前のもの2か所まで証明してもらうことができます。在留地を離れた後では申請をすることはできませんから、帰国、転出の際には、前もって必要部数の在留証明を取得しておきます。この場合申請人本人が直接出頭することが必要になります。

大使館(領事館)へ行くときの必要書類

1.旅券
2.戸籍謄本 (提出がない場合は本籍地の記載ができません)
   過去6か月以内に発行されたもの。
3.現在の住所に何年何月以来居住していることを立証する書類
   (例 本人名義の電気、水道、ガス、電話料金の請求書、
    住宅、アパートなどの契約書、消印のある本人宛の郵
    便など。)

海外に居住したまま売却をするには、この在留証明書、サイン証明書、代理権限委任状をすべて揃えて日本の代理人へ送付する必要があります。

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海外赴任中のご自宅売却でも、コーラルにお任せいただければスムーズに売却が進められます。

また、海外滞在中における売却で慣れた司法書士の手配も任せて下さい。



まずは、売却専門のコーラルまでお問い合わせくださいませ。

参考

大使館・領事館のサイトへ
在デトロイト日本国総領事館



海外在住に住まいを売却した場合の税金について

日本に不動産(マンションや戸建て住宅など)をお持ちの非居住者(売主)が国内の不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です。
つまり納税する一定の条件に該当する場合、売買価格の10%(現在は10.21%)相当額を源泉徴収する義務が生じます。
納税者は買主になりますので、このことを知らないと後日、突然の税務署からの通知に驚き、冷や汗をかくことになります。
この場合において、非居住者(売主)に支払われる金額は、支払金額の89.79%相当額で、残りの源泉徴収した10.21%相当額については、不動産の購入者が対価の支払をした翌月10日までに税務署に納付することになります。納付が済みましたら、今度は買主から売主に支払調書を発行します。
これは【非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書】と言うものになり、これを持って確定申告を行い還付を受けることになります。

ただし、不動産の売買金額が1億円以下で、かつ、購入した個人が自己またはその親族の居住の用に供するためのものである場合には、源泉徴収の必要はありません。


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その他大切なこと

実は司法書士にも得手不得手があります。
また、私の知っている司法書士でも登記はやらないと言う司法書士もいます。
海外在住の所有者の売買はとても難しい確認事項が有り、海外在住の所有者の不動産取引における実績が少ない司法書士であれば、この確認事項のところで後手後手になったりもします。
また司法書士は登記費用が一律同額では有りません。割高になってしまう場合も多くあります。
仲介手数料が安い不動産業者に依頼しても、その他の諸費用が高くなってしまうのであれば考えものですよね。
不動産業者に売却を依頼する場合には、司法書士報酬等その他の費用についても確認しておくといいでしょう。
物件の査定評価額と同じくらい、諸費用の比較は大切となります。
尚、コーラルは司法書士も海外在住の方の売却に手慣れた、経験豊富な司法書士事務所と業務提携しており、万全な体制で臨んでいますのでご安心ください。

私共も推薦します。

司法書士法人プレッジ

海外在住の方の不動産売買は何かと心配なことばかりではないでしょうか。コーラル㈱は海外在住の方からの売買において安心と安全を命題とし、また売買取引において最大の効果を出すことを使命として地道に営業している会社だと思います。
また私たちの知る限りコーラルは、海外在住者から依頼された不動産売買経験がとても豊富です。私共も司法書士として登記手続きの多くを担って来ましたが、コーラルの売買事務手続きの正確さ、売買手法は私からもお勧めできる不動産会社です。
尚、各種登記手続きは司法書士法人プレッジへお任せ下さいませ。

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