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旧耐震基準建築のマンション・戸建て住宅の有利な売却方法

旧耐震基準建築のマンション・戸建て住宅の有利な売却方法

昭和56年以前(築30年以上の)建築物件売却

古いマンション

家が古くてもそれに見合った価値が有ると思う人がいれば当然売ることはできますし、そのままでは古くて住めない状態でも、まだまだ売主が価値有るものとしてリフォームをしてからの売る場合もあれば、リフォームしていなくても買主がリフォーム前提で価格交渉して買うこともあります。

古いからこそ買主側にメリットがある点が多々あります。

そのことを考え売却活動することが出来れば良い結果になります。

ではどうすれば良いのか?
ここではその方法を解説します。

昭和56年以前建築のマンションを少しでも有利に売却するには。

今、築年数が30年、40年を超える古いマンションも増え続け、全国のマンションストック数は約601万戸となっています(平成26年12月時点)。
昭和43年頃からマンションは建築され始めました。
日本の高度経済発展状況の中、マンションは毎年毎年供給され続けています。
このような状況の中、中古マンションをうまく売却するためには、
購入希望者はどういう人がいて、どういう気持ちを持って買いを進めいているか(行動)を考えてみるとスムーズに売買成約する場合が多いです。

購入希望者の行動は、

●買う人は綺麗な部屋を好む。

●予算が限られている買う人は少しでも安く購入できることを希望する。

●中古マンションを買う人はリフォームを考える。

●仕様・設備はリニューアルしたい。

●住みたい地域に新築住宅が無くリフォーム前提で買うことにした。

●新築に比べて広さが気に入ったので自由に間取りを造れる。

ここで言えることは、
購入検討者は、ある程度きれいな部屋を好むので、中古マンションはリフォームを行った方が売却しやすいです。
しかし、これも部屋の状況によるのでケースバイケースと言えます。
床や壁の大きな傷やシミなどは見栄えが悪いので修理を行った方が良いですが、リフォームをした分の費用を回収できるとは限らないのが現状です。

昭和56年以前建築の戸建て住宅を少しでも有利に売却するには。

築30年経過した戸建て住宅は解体することを前提として売却することがメリットが大きいです。
しかし、販売する場合、先に更地にしてしまうと固定資産税等税金の負担が大きくなる場合がありリスクもあります。
従いましてその場合、建物がまだ有るから中古住宅として売却するのではなく、「古家付きの土地」として売却することが望ましいです。
他にも、「売地(古屋あり)・売り土地(上物有)」など表現は様々です。

※固定資産税の影響
基本的に、住宅が建っている土地の固定資産税と、更地のときの固定資産税は異なります。
一般的に建物が建っている場合は、更地のときの評価額を6分の1に軽減することが定められています(面積によって例外有)。
売却まで時間がかかる可能性がある場合など、固定資産税が何倍にもなってしまうことも考えられますので注意が必要です。
更地にした場合は、更地にしてから1年以内に売却しないと居住用財産の控除は適用されません。

リフォーム費用を上乗せできる訳ではない

まず売主様へ最初にお伝えしたいこと、それは室内のリフォームに掛かった費用をそのまま売却価格に上乗せできることは滅多にないということです。
例えばリフォーム前の査定額が1500万円とします。
室内を500万円掛けてリフォームしたからと言って、そのまま査定金額が2,000万円となる事はほとんどございません。
恐らく、頑張っても売却価格に上乗せできるのは、100万円~200万円ぐらいが限度かと思います。

従って、元々の査定額が1,500万円であれば、1,600万円~1,700万円ほどとなりほとんど代わりがありません。

売るだけの為に500万円掛けてリフォームしても、購入者がその価値を認め、高く買ってくれるかというと、そうではないのです。
故に売るためだけのリフォームは基本的にお薦めしません。

買取再販業者が高く売る理由

では、なぜ買取再販業者は高く売ることが出来るのか?。

それは、売主が不動産会社の場合、売る物件の見た目以外に購入者にとって種々の特典が有るからです。

①購入後の売主瑕疵担保責任が最低2年(最近は5年、10年の期間もを設けているところもあります。)。

②建物に何かあった時の責任の所在が分かりやすい。

③税金特例が受けやすい。

④購入時住宅ローンが組みやすい。

⑤購入者の嗜好を把握したインテリアコーディネイターなどが室内を売れる仕様にするので売れやすい。

売却にあたってリフォームを事前に行うにしても主要な住宅設備はそのままに内装(クロスやフローリング)のみの取り換えでいいかもしれません。

多少の汚れや傷を気にする人は、もともと中古マンションの購入を選択しません。

しかし、大掛かりなリフォームはしなくても、部屋をきれいに見せることで内覧に来た人の印象はかなり変わりますので、水回りなどを中心に最低限の掃除・メンテナンス等は必須と考えて下さい。
ハウスクリーニングの業者に依頼すればファミリータイプのマンションで数万円程度。
住みながら売却する場合には十分に片づけて生活感を感じさせない工夫で十分です。
しかし、このことも怠れば買う人など到底現れません。


リフォーム費用分を値引きしてあげるのが一番喜ばれる。

老朽化のひどい戸建住宅は建物を解体し更地にして売却する方が良いです。
ただ、マンションなど解体も出来ず、どうしても建物の老朽化が原因で買い手がみつからないのであれば、リフォームを売主がするより、そのリフォーム費用分を値引きしてあげたり、物件情報に「解体費用要相談」・「解体費用相談可」や「リフォーム費用○○万円まで売主が負担します」という広告を出すほうがよっぽどインパクトがあり購入検討者に喜ばれます。

1500万円の査定だった物件であれば、売出し価格を1800万円にしておき、リフォーム費用として売主が300万円を負担しますと書いておけば相当なインパクトがあります。
また、リフォームが必要ないという買主であれば、300万円を値引きで対応したようにすれば良いのですから。


※おおよその解体費用平均
家の解体費用の相場は、木造で一坪3万円~、RC住宅で一坪5万円~、と言われています。


時代は、今、リノベーション時代へ

購入者自身でリフォームやリノベーションをして住むことを希望する人もいます。

近年は中古マンションを購入して自身でリフォームやリノベーション(躯体だけのスケルトン状態にして行う大掛かりな改修工事)を行うことを希望する買い手も増えてきています。
その割合、古いマンションを購入する方の実に90%以上となります。
このことから、最近、リフォーム・リノベーション向けサイトが出てきました。

物件によっては、このようなリフォーム・リノベーション向けマンションの紹介サイトへの物件情報の掲載を行うことで、売主様のご希望を叶えることが可能な場合も多くなりました。
しかし、安易な売却時事前リフォームは大掛かりなものはしない方が良いと言えます。





古くなったから売れないものと諦めている方は、是非一度コーラルへお問い合わせ頂ければ有利な売却方法をご紹介させて頂きます。

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