相続した空家の売却・家売却に待ったなし!

【お手持ちの空き家を早く売却することをおすすめする理由とは?】


空き家は早く売却しよう

日本の人口減少や、新築住宅志向等により、空き家は増加し続けています。

今や空き家は820万戸(平成25年住宅・土地統計調査結果)で、住宅の7~8戸に1戸が空き家となっている状態です。


多摩地区は空き家が増加傾向にある

空き家の中には、賃貸用でも売却用でもなく、所有者による維持管理がされていないものが多く存在し、将来的に周辺環境に悪影響を及ぼす可能性が懸念されます。

中古住宅が新築に比べて費用面で負担が軽いにもかかわらず、新築住宅市場の勢いは長年の間衰えることがありません。

その背景には、新築住宅中心とした所得税、贈与税(住宅取得等資金)などの減税措置、金利優遇などの措置もありました。

しかし、まさに今、空き家を残し続けるのはリスク、手放すなら早い方が良い、という流れになってきているのです。

空き家対策特別措置法とは

空き家を放置することで、庭の管理不行き届き、不審者の侵入などご近所の迷惑や、地域の景観や治安の悪化などの影響が懸念されます。

それでも空き家を更地にすることなく空き家のまま残しておくケースが多いのはなぜなのでしょうか。


放置された空き家

実は、住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地には特例による固定資産税の軽減措置があります。

住宅用地の固定資産税は6分の1に軽減されているのです。

空き家が住めるような状態でないからといって、「とりあえず」解体して更地にしてしまうと、固定資産税が6倍になってしまいます。

だから、資産価値もほとんどない建物を取り壊さずそのまま残しておくということが多かったのですね。

空き家対策特別措置法は、正式名称は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」といいます。平成27年2月26日に施行され、同年5月26日から完全施行されました。

空き家対策特別措置法で画期的なのは、空き家等の所有者等を特定するために固定資産税情報の内部利用(10 条)等が可能になるということです。

第十条 市町村長は、固定資産税の課税その他の事務のために利用する目的で保有する情 報であって氏名その他の空家等の所有者等に関するものについては、この法律の施行のために必要な限度において、その保有に当たって特定された利用の目的以外の目的のために内部で利用することができる。(空家等対策の推進に関する特別措置法(平成二十六年法律第百二十七号))

本来、登記簿を見れば誰の土地かすぐにわかるはずなのですが、相続するはずの人に詳細を伝えないまま所有者が亡くなるなどして、そのまま時がたつと、所有者不明になるということは簡単に起こり得ます。

こうした所有者不明の空き家を市町村が把握するのに助けとなります。

その上で、「特定空家等」に認定されると、段階的に措置が講じられます。

1.解体、修繕、立木竹の伐採等の措置をとるように助言や指導
2.改善されないと勧告
3.勧告でも改善されなければ命令
4.最後は強制対処

さらに、1の助言・指導の段階で改善されず、2の勧告の対象になると、先に述べた固定資産税の特例対象から除外されてしまいます。

空き家を残しても節税にならない、6倍になる固定資産税を払っていかなくてはならないという状況になりますから、空き家の撤去に対して強制力があるといえるでしょう。

郊外の団地は空き家がたくさん

相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除

相続等によって家屋や土地を取得しても、自分が住むわけでもなく、賃貸にまわすわけでもない、という場合には、売却が一つの大きな選択肢になってきます。

平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円までの控除があります。

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人が住んでいた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除する、というものです。

被相続人が住んでいた家屋は、次の3つの要件すべてに当てはまらなければいけません。

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建物登記がされている建物でないこと
・相続開始直前において被相続人が1人で住んでいたこと

そして、適用要件は以下の7つです。

1. 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
2. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。又は全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

また、これらが相続してから譲渡するまでの間に、事業、貸付又は居住などに利用されていないこと。

家屋を取り壊さずに譲渡する場合には、譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
3. 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。(つまり、平成30年末までは平成27年1月以降に相続した空き家に適用されています)
4. 売却代金が1億円以下であること。
5. 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
6. 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
7. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。

譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。

相続した土地・建物を売却する場合には、相続した人ではなく、被相続人がその不動産を取得した日からを保有期間とします。

所有期間が5年を超える長期の場合、所得税15.315%と住民税5%を合わせて20.315%です。

3000万円の20.315%で、最大600万円ほどの税金の軽減になるのです。

所有期間が5年以下の短期の場合、所得税30.63%と住民税9%を合わせて39.63%ですから、多ければ1000万円以上の節税効果が得られます。
(もっとも親等が住んでいた家ですから、所有期間は長期となるケースがほとんどでしょう。)

売却益が3000万円以下の場合には、譲渡所得に対する課税はゼロということです。

この3000万円控除の特例は、時限立法で2019年12月31日までに譲渡が完了しなければ適用されません。

該当する物件をお持ちの方で、今売りに出すのは迷っているけれどいずれは売ることになるだろうとお考えの方は多いのではないでしょうか。

空き家はそのままにしておくと管理の手間や固定資産税がかかるなど、維持に莫大なエネルギーを費やすことになりかねません。

それならば、早い段階で空き家に向き合い、相続の開始があった日から3年目の年の12月31日まで、かつ平成31年12月31日までに売却されることを強くおすすめします。

それでも空き家を手放す自信がない、という方へ

住む予定のない空き家を残すことはリスクであり、今売却するなら大きな節税になる可能性があります。

それでも空き家を手放すのは気が引ける、という方は多いでしょう。

空き家が売却や賃貸にまわされずに保存、または放置され続ける理由として大きいのは、やはりそこに住んでいた家族との思い出でしょう。

亡くなった親、配偶者などと住んだ家にはその人との思い出が溢れています。

時々立ち寄れば故人と過ごした時間に戻れるような気もすることでしょう。

筆者の両親は数年前にマイホームをリフォームしたのですが、当初は一応建て替えも選択肢にあったようです。

建て替えを選ばなかったのは、建て替えすると帰省した子どもが「自分の育った家」という感じがしなくなるからだそうです。親が子のために建物を残すというケースもあるのですね。

反対に、子どもも高齢の親、亡くなった親のことを考えると住まなくなった家でも処分しづらいことは想像に難くありません。


子供のころの家のイメージ

家というのは単なる所有物とは違い、そこに住んだ人の思いがつまっているのですね。

住む人がいなくなっても空き家として残しておくことのデメリットがわかっていても、いざ処分しようとすると全くはかどらなくて挫折してしまった、という方もいることでしょう。

親の家の片づけは想像以上の大きな仕事となってしまいます。

初めて取り組むという方が多く、調べつつ手探りの作業でなかなかはかどらないでしょう。また、親など近い人の住んでいた家だとなかなか全て不用品として処分というわけにもいきません。

さらに、自分の住まいから遠い場合には、片づけのために何度も通ったりすることは大変な負担になります。

このような場合には、遺品整理の代行業者などを利用するのも良いでしょう。

処分して良い書類かの判断や、大きな物の処分などは、プロに頼むとスムーズに進みます。

空き家を処分するつもりではあるが、全くはかどらないという方は、このような業者の利用も検討されると良いと思います。

建物は、いずれは朽ちていくものです。

空き家を残している方もそのような姿を見たいというわけではないでしょう。

心の中や写真の中に昔のままで残しておく方が良い、という考え方はいかがでしょうか。

まとめ

空き家を放置すると近隣の迷惑になる可能性もあり、管理の負担、固定資産税などの金銭面の負担などがかかってきます。

また今は、相続した空き家の譲渡で3000万円の特別控除が受けられ、大きな節税効果が得られます。

住んだ人の思いがつまった家の片づけは大変な作業ですが、先送りしても良いことはありません。

該当する空き家をお持ちの方は、速やかに行動にうつられることをおすすめします。

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