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不動産売買決済時の流れ

誰でもマル分かり、不動産売買決済時の流れ!

不動産売買残代金決済・物件引き渡し


不動産売買残代金決済・物件引き渡しについて。

不動産売買契約締結や住宅ローンなどのお借入れ手続き、売主様の引渡し準備等が全て整いましたら、いよいよ取引物件の決済(残代金お支払い・物件お引渡し)となります。
決済日には、残代金の支払い・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を司法書士が行うため、決済は平日の午前中に行うのが一般的となります。

●決済とは…
買主様が売主様に売買代金(残代金全額)を支払う事を言う。

●引渡しとは…
売主様は売買代金受領と引換えに、買主様へ物件を引渡し、買主様の為に所有権移転登記の申請手続を行う事をいいます。
一般に、売買契約書の記載では「売主は、…、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する」と定めています。
つまり、売買対象物件に抵当権や賃借権等がついている時、売主様はその責任と負担において、その設定されている抵当権等を除去し、その登記を抹消して買主様に引渡し、移転登記しなければならないという事です。

引渡し前の物件最終確認

決済日までに引渡し後のトラブルを最小限に抑える為、不動産売買契約締結通りに物件が引渡されるか確認を売主様・買主様双方立ち合いのもと行います。
その為、売主様は出来るだけ物件確認日前日までには引っ越しを完了しておき、建物内には何も残っていないようにしておくことが一番良いでしょう。
また、電気、ガス、水道等の公共料金の精算も事前に行う必要がありますので、忘れずにご対応をお願い致します。
そして、物件の鍵や物件関係資料、取扱い説明、マンションでは、管理規約や使用細則などを買主様へ引渡さなくてはなりませんので、事前に準備をしておきましょう。
物件資料については、室内に残しておいて頂くだけでも問題ありません。


不動産売買決済時の流れ

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不動産売買決済時の大まかな流れ。

1.司法書士による登記申請時の書類確認・本人確認

まず、残代金支払い・物件お引渡し前に必ず行う事が、司法書士による所有権移転登記の申請に必要な書類の確認、本人確認を行います。
万が一、権移転登記の申請書類が整わずに進めてしまうと移転登記が出来なくトラブルの元となりますので、事前に必要な書類などは確認しておきましょう。
また、ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権設定がついている場合、残債務を全て返済し、抵当権を抹消しなければなりませんので、事前に手続きを行って頂く必要があります。


2.残代金のお支払い。

司法書士による登記申請時の提出書類の確認が終わりましたら、買主様から売主様に残代金のお支払いを致します。物件金額によっては預金小切手でお支払いするケースも御座いますが、買主様が住宅ローンをご利用する場合、住宅ローンをお借入れする金融機関に集まり、振込み手続きを行い残代金の授受を行うケースが一般的で御座います。


3.残代金受領の完了後

残代金授受の完了と同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。
また、売主様は物件の引渡しを行うので、物件に係る全ての鍵・資料などを買主様へお引渡し致します。


4.各種清算の手続き

固定資産税や都市計画税・マンションの場合、管理費などの清算を当日行ないます。
基本的には、引渡し前日までは売主様の負担、引渡し当日からは買主側の負担として日割り清算を行うのが一般的となります。


5.取引物件の引渡し

残代金の受領と同時に、物件の鍵、物件の書類(取り扱い説明書・管理規約・使用細則など)を買主様へ引渡します。
ここでお引渡しする鍵は、玄関の鍵だけでなく、勝手口、門扉その他物件に係る全ての鍵を渡しますのでお忘れの内容に注意して下さい。
引渡しが完了した証として、売主・買主双方で「物件引渡書」を取り交わし、売買契約の全てが完了した証を書面にて確認し保管致します。


6.各取引業者への報酬のお支払い

不動産会社への仲介手数料、司法書士へ登記申請手続きの費用や報酬などの支払いを済ませます。


決済時の売主様・買主様のお持物

売主様の決済時の持ち物

1. 土地・建物の登記済み権利証・登記識別情報通知書
2. 実印(共有の場合各々)
3. 印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
4. 住民票・戸籍の附表(住所変更している場合や氏名変更している場合)等
5. 建築確認通知書・検査済証
6. 実測図・建築図面・建築協定書等
7. 付帯設備取扱説明書
8. 物件に係る全ての鍵
9. 登記費用(抵当権抹消・住所変更などが必要の場合)
10.パンフレット・管理規約・使用細則・管理組合総会議事録等(マンション等の場合)
11.抵当権等抹消書類
12.借入金融機関預金通帳・通帳印
13.仲介手数料残金


買主様の決済時の持ち物

1.残代金
2.認印(共有の場合各々)
3.住民票
4.登記費用(所有権移転登記・抵当権設定登記)
5.固定資産税等清算金
6.住宅家屋証明書(軽減措置対象の場合)
7.管理費等清算金(マンション等の場合)
8.仲介手数料残金

※住宅ローンを利用する場合下記も必要になります。
9.実印(共有の場合各々)
10.印鑑証明書(3カ月以内発行のもの)
11.金融機関預金通帳・通帳印


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