不動産売買契約で大きなトラブルになりやすい３つの注意事項！

不動産売買契約で大きなトラブルになりやすい３つの注意事項！！

今回は、不動産売買の時におこり得る“裁判沙汰”や“紛争レベル”になるような大きなトラブルについて、「どんなトラブルがあるのか」そして「そのトラブルを防ぐためにはどうゆうことをすればいいのか」ということについて簡単にお話をしたいと思います。

不動産流通推進センター（不動産業の近代化を推進するための組織）が、2年に1回いろいろな統計データをだしています。

今回は、その中でも、大きなトラブルが圧倒的に多いと公表されている３つの注意事項についてお話しします。

大きなトラブル注意事項1：重要事項説明

まずは、重要事項説明に関するトラブルです。
どんなトラブルがおきるかと言うと、不動産流通推進センターではあまり細かいところまで内容が入っていないため、ある程度の予想が入りますが、おそらく次の２つが大半をしめるのではないかと思います。

内容の間違い

（どんなトラブル？）
重要事項説明書に書かれている内容が、間違っている（実際とは違う）場合があり、大きなトラブルになる可能性があります。

（例）
戸建ての場合、重要事項説明書には前面道路は公道（市道）と書かれていたのに、実際は私道（個人や企業が持っている道路）だったというトラブル例があります。

（これを防ぐためにはどうすればいいか）
基本的には重要事項説明書の内容をよく読むことです！
ただし、書かれている内容が本当に正しいのかを確認できる資料が必要になります。
ただ読むだけではなく、この資料と照らし合わせながら確認することが重要です。
たとえば（例）のように、公道か私道かの違いというところであれば、準備する資料
は公図になります。
公図を見て、該当の道路部分に番号（地番）が入っていないかどうかを確認します。
入っている場合は、その所有者が誰になっているかなど、そのような部分を確認することで、このチェックの制度はかなり高くなります。

（ポイント）
重要事項説明書は、出来れば契約前、可能であれば１週間くらい前には不動産業者から受け取りましょう！
なぜなら、このようなチェックをしようと思うと、とても時間がかかるからです。
また、チェックするための資料を取り寄せる時間もかかります。

中には、契約を急がせる不動産業者もあります。
契約当日、その場で重要事項説明書を出して、その場でさらっと説明するという方向にもっていきたがる不動産業者もいますし、建売業者で、「重要事項説明書及び契約書は当日でないと見せません」というような普通で考えるとあり得ないことを平気で言われる会社もあります。
このあたりは十分に注意が必要です。

意味を理解しない

（どんなトラブル？）
重要事項説明書に正しく書いてあるけれども、買われた人がその意味を理解しないまま進み、あとからトラブルが起きる可能性があります。
重要事項説明書に書かれている内容は、法律用語が多く、ぱっと読まれただけではわからないことが多いと思います。
契約するためには、その説明を聞きましたという署名捺印が必要であるため、意味がわからないままハンコを押してしまうというパターンも多く、それは、その内容を了解しましたということになり、あとで「その内容は知らなかった」と言ってもまったく聞いてもらえません。

（例）
「用途地域で市街化調整区域です」ということが重要事項説明書に書かれていたが、「市街化調整区域」の意味がよくわからないまま、署名捺印して、数十年後にその土地の建物を建て替えようと思った時、「ここは市街化調整区域なので建て替えは出来ません」となるパターンです。
この場合、不動産業者からは「重要説明事項でちゃんと市街化調整区域ですと説明しましたし、ハンコもいただいています」と言われます。
ハンコを押している以上、結果的に建て替えは出来ないということになります。

（これを防ぐためにはどうすればいいか）
わからないところは全部聞く！
それでも理解できないところは自分でも調べてみる！
あやしいところに関しては他のところにも確認する！
そのように意味が理解できるまで、いろいろ確認することです。
そのためには、先ほどのお話しと重なりますが、重要事項説明書をなるべく早く受け取り、契約よりずっと前のタイミングで不動産業者から説明を受けてください。

（ポイント）
重要事項説明書の説明を、ちゃんとしない不動産業者に依頼しているようであれば、、「本当にその建物を契約していいのか？」ということを慎重に考えなければいけません。
きちんとした説明がないようであれば、契約は見送るくらいの考えでいかないと、トラブルに巻き込まれやすくなります。

実際に重要事項説明書の内容を理解するというのはけっこう大変です。
詳しいはずの不動産業者でも、正直なところ時々わからないことがあるくらいなので、一般の方が、ぱっと見てぱっと理解するというのはとても難しいかと思います。
重要事項説明の法律用語を一般の方も理解できるようにと不動産協会等で補足資料をだしています。
たとえば、全日本不動産協会さんがだしている資料を例にすると、プリントアウトした場合100ページ以上あります。
現実的に、これを全部読まれる方は、まずいらっしゃらないというのが実情なのです。

大きなトラブル注意事項2：契約の解除項目

次に、契約の解除に関するトラブルについてご説明します。
契約する際、住宅ローンの特約をつけることが多く、それが解除項目にでてくることがあります。

（どんなトラブル？）
住宅ローン特約というのは、不動産（土地、建物）を買う時に、まず住宅ローンを申し込み、契約のあとに本審査に進みますが、本審査が通らずに最終的に住宅ローンの融資を受けられないという場合もあります。
この時、「無条件で（手付金も返してもらえるかたち）で契約の解除ができます」という内容です。
しかし、ここも、内容をきちんと理解しなければ大きなトラブルになる可能性があります。

（例）
住宅ローンの解除期限というのは、だいたい決まっており、何月何日までに買主さんから売主さんへ「ローンがおりなかったので解除します」という連絡をすれば有効となります。
しかし、買主さんが自動的に解約になると思い込み、連絡をしなかった場合、売主さんとしては「連絡はなかったし、ローンが使えず解約するのであれば手付金は放棄してください」となる可能性があります。

（これを防ぐためにはどうすればいいか）
契約書の内容や重要事項説明書の内容をしっかりチェックすることはもちろん、解約期限はいつなのか、解約のための方法はどうなのか、あるいは金融機関を指定する・指定しないというのもありますので、そのような細かいところを確認して問題ないようにしてください。
バタバタで、よくわからず契約を進めると、気が付いたら解除期限が切れていて解約できなかったというトラブルになります。

大きなトラブル注意事項3：瑕疵問題

（どんなトラブル？）
中古の住宅などでよくある話しですが、売主さんが個人の場合ですと、瑕疵担保責任
を「そもそもまったくもたない」または「もったとしても3か月しかもちません」ということがあります。
これもまた大きなトラブルになる可能性があります。

（例）
実際に引渡しを受けて３か月くらいですと、まだ引っ越しもしていないということも
多いですし、その間に特に大きな台風や地震などもなく、トラブルがまったくわからない、あるいは1年くらい住んでみて、はじめて大きな問題が発覚するということもあります。
売主さんからすれば、「契約当初から、瑕疵は責任もちません（3か月しかもちません）」となっているため、すでに期限を過ぎている場合は「売主側には関係ないです。」となりトラブルになります。

（これを防ぐためにはどうすればいいか）
100％の解消法というのはないのですが、いくつか対策があります。
いくつかの方法を組み合わせることで、多少なりともこの問題のリスクを減らすことが可能になります。

・大きな物に関しては瑕疵保険に加入する
この瑕疵保険も保険会社により契約内容が異なりますが、基本的に瑕疵保険に入ることで構造的な問題や雨漏りなど発生した場合は、保険金からその修理費用が払われますので、この問題のリスクをある程度減らすことはできます

・「保険に入れない」または「保険は高い」という場合は、事前に建物検査（インスペクション）を受けることで、ある程度ですが、瑕疵が起きる危険性を減らすこと
　ができます。

良い不動産業者と出会うことですべて解決します！

今回、３つの大きなトラブルになりやすい項目についてお話ししてきましたが、どこまでいってもこれらの問題が100％きれいにできるかというと、いろいろと細かい問題がありますので、現実的には難しいと思います。

一方で、あきらかに問題がおきそうなことをそのまま進行してしまうケースもありますので、そういった点を、気をつけることで少なくとも裁判沙汰になるようなトラブルを大きく減らせます。

そのためにも、今回の３つの注意点をよく知っておくことが大切です。

そして、何よりも、ポイントとなるのは、『良い不動産業者（営業マン）に出会う』ことです！

重要事項説明や契約の解除、瑕疵問題等について、不明な点へのアドバイスや、ご理解いただける説明を心がけてくれます。

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