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一戸建ての売却成功は、購入者の気持ち把握と内覧時の対応がポイント

一戸建て売却時に最も高く売る方法と手取額を最も多くする方法

一戸建て売却と査定の満足成約決定打!

代表 井上正子

一戸建て売却で満足した成約をすることは、実はそんな難しいことではありません。
このページでは、不動産売却の中でも『一戸建て売却時に気を付けるポイント』に重きを置き、一戸建て売却で成功できる方法ををお伝えしています。


一戸建て売却で高額成約するためのアピールポイント

まず、第一に私どもからお伝えしたい事は、既に不動産売買市場が停滞期に入って来ており、一戸建てを売る場合でも、ただ単に売却情報をSUUMOやアットホームに売り出し情報として掲載しても、高く売れるどころか、成約することも難しくなってきているということです。

ただし、そんな停滞期に入った一戸建て売却市場の中でも、ちゃんと利益を出し、早期に成約しているお客様も多くおられ、その手法がある事もまた事実です。

この手法は不動産会社だからと言って誰もが知っている事でもないのですが、ただ、知ればどなたでも簡単に行える事ですので実践してみていただきたいと存じます。

さて、一戸建て売却で満足成約する最も重要なことは、売却する物件を最も高く売主側に有利に買う人=とっても良心的な買主を見つけることですね。

そのために、ここでひとつ質問させていただきます。

とっても良心的な買主を見つけるにはどうしたらいいと思いますか?
如何でしょう?
簡単な質問だから答えはもう出ておられることと思います。

では、まったくわからないという方のために次のようなことを聞いた覚えはございませんか。

対相手がいる戦い(売買)の中で、相手に絶対的有利に戦う方法(勝利の方程式)があることを...

それは、凄く簡単な方程式です。

相手がどんな動きをするか、相手の動きや買いたいと思う感情の動きなど、こうしたら必ず買うという情報を知っていたらどうでしょうか?
その相手の動きや感情に合わせて有利に戦いますよね?

一戸建て売却も同様です。

一戸建て売却の場合、対相手となるのは『買主様・ライバル物件・市場』の大きく分けるところの3つです。

これを知ったうえで、まず、売主様にやって頂きたい事、それは有利な戦場を迎えるためにこれからの戦いに備えることです。

一戸建て売却の場合、満足成約という目的達成の為の準備です。

準備はなにより大切です。準備を制する者は成約も制すともいえるのですから。
ただ、準備と言っても簡単な事ですので、是非確認してみて下さい。
以下では、そのとっても簡単な一戸建て売却時の準備について3つほど解説します。


1.建物修復履歴・点検履歴・リフォーム履歴を時系列に纏めましょう

メンテナンス履歴

一戸建て物件の場合、建物と土地に分けて考えることが必要です。
建物の場合は、建物修復履歴・点検履歴・リフォーム履歴を時系列に纏めましょう。
これは建物の状態を見るためにとても重要です。 

一戸建ての場合、マンションとは違い建物管理など全て自己責任で行います。
従って、中古の一戸建てともなると日々のメンテナンスで建物状態が大分異なります。
従って、買主様へ「この物件はしっかりしているよ」と言う証明にもなるのがこういった資料なのです。

また、このような資料をしっかり売主様が管理していることにより、建物も大事に使っていたんだと買主様も思われますので、
購入判断には良い材料となります。

時系列の作成方法は、下記のように簡単に纏めたもので構いません。

●平成18年5月頃 配管掃除実施
●平成19年8月頃 外壁塗装・防水シート張替
●平成20年3月頃 一部クロス交換
●平成20年8月頃 浄水器新設・ガスコンロ交換
●平成23年2月頃 フローリングリペア

過去にこんな事例がコーラルにはありましたので紹介致します。

物件情報
東京都世田谷区の中古一戸建て 金額5,000万円ほど 築年数約20年 建物修繕箇所あり。

以前、世田谷区内にある中古一戸建て売却依頼がございました。
依頼があった物件は、既に大手不動産会社にて専任媒介契約で5カ月間の売却活動中。
なかなか成約に至らなかったので、売主さんが更新のタイミングでこのまま継続しても良いものか不安になり、コーラルへお問い合わせを頂いたというのが背景です。

ご依頼頂いた一戸建ての状態は、築20年ほどでしたが建物の隅々までメンテナンスの行き届いた綺麗な物件でした。
しかし、セカンドオピニオンサービスへご依頼頂いて調査した結果、大手不動産会社での売り出し方・アピール方法を確認してビックリしました。
メンテナンスの事がアットホームやスーモに全くと言って良いほどアピールされていないんです。
その事実を売主さんへお伝えすると、ビックリされており、すぐコーラルへ乗り換えますとご希望を頂いたので再度コーラルから売り出し開始。

なんと、売り出し開始後、メンテナンスの内容を追加してアピール方法も全て変えただけで約半月も経たないうちに満額にて成約したのです。
また、コーラルだと仲介手数料も安く、約100万円費用削減になったんです。
売主さん曰く、「大手不動産業者だから良いということはないのですね。初めからコーラルさんに売却をお願いしておけば良かった」と。
コーラルでは、こんな話がたくさんございます。

こんなに些細な事で成約できるか出来ないか変わってしまうんですね。
なので、建物メンテナンスの時系列は作成しましょう。
コーラルでは、そんな作成も担当者にご依頼頂ければ直ぐ作りますので、お気軽にお問合せ下さい。


2.室内の痛み・故障個所・水廻りの汚れ・庭の植栽などは、出来るだけ修理・手入れしてから売却活動を開始しましょう。

庭の手入れ

売却中の不動産はどれも『商品』とお考えて下さい。

買主様は商品と思って買いに来ます。
この考え方が大分ずれてしまっている売主様が大半以上を占めています。

もし売主様が買主様の立場になって商品を見に来た場合、一部壊れていたりしたらどう思うでしょうか?

修理してから引き渡して欲しい、価格の値下げ交渉を余計に大きく行うのではないでしょうか?

やはり買主様も同様に考える方が多いいです。

一戸建ては、購入者へ良いイメージを持ってもらうことが大切です。

商品である一戸建て物件は、ある程度メンテナンスしてから売却活動する事によって良い結果が生まれるとこが大いにございます。

確かに多少手間暇がかかるでしょう。しかし、この手間暇が後から金額として必ず戻ってきます。

3.隣地との境界・境界標を事前に確認しておきましょう。

一戸建て売却の場合、建物も重要ですが、それ以上に重要となるのが土地です。
一昔前までは、権利関係が現在より明確に確定されておりませんでしたが、今では土地の取引を行う場合、必ず売買契約書の約定に『境界標をもって境界の明示義務』が売主様に課せられます。

従って、売却活動する前に権利関係に直結する土地の境界標の有無については、一戸建て売却時には必須確認項目となりますのでご注意下さい。
確認不足であたふたしない為にも、しっかりと事前確認をしておきましょう。
もし、ご自身で確認ができない場合は、不動産会社に訪問査定依頼時に確認してもらえば問題ありません。
ただ、ご安心下さい。
境界標が無い・確認できないからと言って、売却が出来ない訳では御座いませんのでご安心を。

●境界標が確認できない、確認したけど境界標がわからない時はどうするの?

売却活動開始と同時に、土地家屋調査士・測量士に測量を依頼致します。

測量完了までには、少なくとも約1カ月は掛かる為、売却活動を開始したら出来るだけ早めに依頼を致しましょう。

●測量の費用ってどれぐらいかかるの?

敷地に面する隣地の数(境界の数および所有者数)によってバラバラです。

一例ですが、ある土地の測量依頼が入ったので見積を出したところ、
A測量士の見積もりは、120万円
B測量士の見積もりは、 60万円

こんなにも同じ土地の測量なのに、測量士によって料金が違います。
因みにB測量士は、コーラルが以前から付き合いのある信頼のおける測量士です。
行う仕事は同じなのに料金がこんなにも違うとは、不動産会社の仲介手数料みたいですよね。

コーラルでは、安くて仕事の出来る測量士を知っております。

是非、こんな時困ったなと思わずコーラルへお気軽にご相談下さい。
全て手配させて頂きます。

以上が一戸建て売却を成功させる為の準備です。

どうでしょうか?
そこまで難しい内容ではないと思います。

この、簡単にできる一戸建て売却時の準備1~3を疎かにしてしまうと、成約できる物件でさえ成約できず売れ残り物件となってしまう可能性が高くなります。

簡単なことですので、是非、ご自身の一戸建てを見直してみて下さい。
因みに、以上がしっかり揃っていると通常より高く・早く成約できる可能性がグッと上がります。
事実、コーラルでは高く・早く成約できています。

満足成約への絶対条件は任せる不動産会社と担当者選択!

不動産会社

売主であるあなたは、満足成約という目的達成の為の3つの準備を整えました。
もし、なかなか整えることが出来ない方もおられるかもしれません。でも心配には及びません。

もし、3つの準備が難しいという方は、そこはその道のプロに任せればいいんです。

その道のプロ=不動産会社の営業マンです。

売却を任せる不動産会社の営業マンが、あなたの満足成約という目的達成の為の3つの準備を整えるお手伝いをします。コーラルでは必ずお手伝いしております。

もしかして、営業マンが優秀でもその所属する不動産会社の考え方がダメな場合もあります。
ということは、不動産会社も選別しなければいけません。

不動産会社を選ぶ事は、売却をよりよい活動に変えるさらなる重要なポイントです。

売却を依頼する不動産会社によって、あなたの売却が成功するかしないかがはっきり違ってくるのですから。

特に一戸建の場合、マンションと違い一軒一軒違うため不動産会社の営業マンの腕次第で良い物件にもなりますし、悪い物件として見られてしまう場合もありますので要注意です。

でも、まずはどこの不動産会社に依頼して良いのか難しい判断になると思います。

そこで、よりよい不動産会社の見つけ方のコツです。

これさえ確認しておけば以外に簡単です。

何より重要視して頂きたい事、それは検討している不動産会社さんから売却活動をしている物件がいくつかあると思うので、その不動産会社さんから一般サイト(アットホーム・スーモ等)でどう物件が掲載されているか内容を確認しましょう。

その中でも何より大切な項目は、プロ目線での物件アピール方法です。
何より買主様は物件アピールを見ています。
この項目に検討違いな事を書いている不動産会社、そして全く書かない不動産会社が圧倒的に多いです。

失敗しない一戸建て売却では、まず、どこに依頼をしてどんな売却活動を行うのか、しっかりと確認することが絶対条件です。

不動産会社の選び方をより詳細に纏めた記事が下記ページにございます。
是非、確認してみて下さい。

更に一戸建て売却での重要なポイントが物件ご案内時

まず、不動産売却の中で最も重要とされるのが買主様のご案内時です。
このご案内で成約出来るか、出来ないかかが9割決まります。

一戸建て内覧時に気を付けたいポイント1

外観・外壁の汚れはなるべく無くしましょう!
経年劣化などの痛みは致し方ないですが、出来るだけ外観から見栄えを良くしましょう。
この中には、庭木や植栽などの手入れも入ります。
植栽などが無造作になってしまっている場合、どうしても見栄えが良くありません。
内覧時の際だけで構いませんので、綺麗に整えておきましょう。

買主様は最初の第一印象で買うか・買わないか無意識に決めています。
まずは、外観から綺麗にしておきしましょう。

一戸建て内覧時に気を付けたいポイント2

玄関はすっきりと。

外観が綺麗で印象が良くても玄関に物が溢れていたら同じ事です。
どうしても玄関は物が入る入り口なので、物が溢れてしまう傾向があります。
玄関に物が溢れていると、その後のお部屋がいくら片付いていてもマイナスのイメージから室内見学を開始している為、印象が良くありません。
玄関も内覧時だけで構いませんので綺麗にしておきましょう。
維持する必要はありません。

一戸建てで内覧時に気を付けたいポイント3

お部屋はすっきり動線の取れたレイアウトにしましょう

一戸建ての売却の場合、ファミリー層が内覧にお越しになるケースが多いと思います。
そんな中で買主様が確認したい事、それは動線の確保です。
朝の忙しい時間帯に無駄なく動けるか、など確認をしています。
出来るだけレイアウトは売却が上手くいくレイアウト変更をお勧めしています。
こちらも内覧時だけの変更で構いません。

一戸建て内覧時に気を付けたいポイント4

近隣情報をまとめたマップのようなものを作ると買主様は喜ばれます。
売主様ご自身で作るのではなく、不動産会社の担当者へ、アピールしてほしい近隣情報を伝えるだけで大丈夫です。
グーグルマップなどで簡単に作れますから、どんどんアピールしていきましょう。

一戸建て内覧時に気を付けたいポイント5

建物メンテナンス履歴や修復履歴などを買主様へ説明しましょう。

内覧時に説明する事により、実際に目で見て確認できるので後々のトラブルを避ける役割も果たしてくれます。
また、しっかりと時系列に纏めている事により買主様も安心して購入まで意欲を沸かしてくれます。
建物メンテナンスをしっかりしていた事を存分にアピールしましょう!
ただアピールする場合、売主さんご本人で行うのではなく、不動産会社の担当者に説明してもらうのがポイントです。
理由は簡単、売主さんご本人から説明してしまうと、押し売りになってしまい、買主さんがあまり印象良く思われないからです。
売主さんが説明する時は、補足説明などでストップしておきましょう!

以上が内覧時に気を付けたいポイント1~5です。
簡単な事ですが意外と出来ていない売主様が多いです。
しっかりと行い周りの一戸建てと差別化を図り、高く早く成約に結びつけましょう。

もう一段の高額売却を目指す売主様へ(一戸建て売却編)

☛一戸建て住宅を最も高く売る方法とは?

一戸建て売却のポイントまとめ。

ここまで、長々お読み頂きありがとう御座いました。
如何でしたでしょうか?

以外に簡単だったでしょうか?

それとも難しいな~と思われたでしょうか。

でも、ご安心下さい。

不動産売却の中で一番難しいと言われているのが一戸建て売却なのですから。

マンションは、多くの物件が管理会社もしくは管理組合が管理していますから、お部屋が変わったからと言って大きく価格が変わる事もないですし、条件が全く違うといったこともないので、一戸建て売却よりは正直売主さんは楽かもしれません。

しかし、一戸建ての場合、隣近所の建物・土地は全くの別物です。

隣同士だからと言って、価格が似たような価格になるとも言えません。

また、今、ご説明したことに当てはまらない一戸建ても多くあると思います。

そんな時には、コーラルへご用命頂ければ全て一括してお客様専属の担当者がメインとなり、売主様個々それぞれに合った進め方をご提案させて頂きます。

是非、一戸建て売却のご依頼はコーラルへご用命下さい。

まずは、無料査定を試して頂ければ幸いです。

コーラルでは一戸建て売買取引時の価格・相場など、市場動向を多方面から調査し、「査定価格」をスピーディにお知らせしております。
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ここでは、一戸建て売却で絶対成功し大きな利益を享受したい方のために、一戸建て売却のプロ、コーラルのノウハウを集めてみました。
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