マンション売却・市況とタイミング(東京都23区・城南地区)

ここでは、東京都23区のうち、城南地区(大田区・世田谷区・目黒区・品川区)のマンション売買市況報告をします。

このデータは、東日本不動産流通機構(レインズ)から毎月1度、発表された数値をもとにグラフ化してお届けしています。

このデータを参考に、これからのマンション売却のタイミングを確認してみましょう。

マンション売買市況・東日本流通機構(平成30年8月10日)発表

マンション売却・成約件数と成約1㎡単価

201408-201708マンション成約(城南地区)

マンション売却・新規販売開始件数と前年対比

201408-201708マンション新規(城南地区)

マンション売却・販売中在庫件数と前年対比

201408-201708マンション販売中在庫(城南地区)

マンション売却各1㎡単価

201408-201708マンション単価(城南地区)

以下は、東京都23区総合のマンション売却市況データグラフとなります。

マンション売却・市況とタイミングについて(東京都23区全域)

ここでは、東京都23区のマンション売買市況報告をします。

このデータは、東日本不動産流通機構(レインズ)から毎月1度、発表された数値をもとにグラフ化してお届けしています。

このデータを参考に、上記各地区のこれからのマンション売却のタイミングや相場、時期を比較検討してみましょう。

成約件数と成約1㎡単価

201409-201709マンション成約(東京都)

新規販売開始件数

201409-201709マンション新規(東京都)

※レインズ発表のように前年対比で診ると新規販売開始数は少なくなっているように見えてしまいます。

販売中在庫件数

201409-201709マンション在庫(東京都)

※レインズ発表のように前年対比で診ると販売中在庫数は少なくなっているように見えてしまいます。

中古マンション市況と中古マンション売却タイミング


東京23区城南地区の中古マンション市況についてみていきましょう。

2015年12月までの好況な時期から一転、不況な時期へと潮目が交わしそうでしたが、これを日銀の史上最低金利導入(2016年1月)によってふたたび好況へと誘いました。

これにより、城南地区を含めた東京23区全域と神奈川県川崎市、横浜市などには中古マンション売買旺盛な時期が到来していました。

しかし、それから1年半が経過した頃(2017年6月)から、中古マンション市場は販売中在庫の山を北アルプス連峰のごとく高く積み増し、今もまだ増加しています。

しかも、それ以降も新規で売却開始される方が徐々に多くなり始めており在庫が減少する気配がありません。

これには、成約件数が少なくなってきたことも影響しています。

在庫マンション1㎡単価と新規販売マンション1㎡単価、成約1㎡単価を見比べて頂いてわかると思いますが、売却金額があまりに高額となり過ぎたことが購入者の購入意欲を落とすことになっていることが考えられます。
また、この数値は平均値をとっているため少々わかりずらいかもしれませんが、成約単価と在庫単価には大幅な開きがあり、新規販売開始するマンション単価は購入者の動向に敏感で売り出し開始価格が下がり気味に推移していることも分かります。

在庫化しているマンションの売主様は、この市況の動向を売却を任せている不動産業者にちゃんと聞いていないのか、はたまた聞いていてもご自身のご事情が価格変更を許さないのかであると思うほど成約単価との開きが大きく強気なことが窺い知れます。

売却期間が長い売主様は、市況の動向をデータを踏まえ少々考えた方が良いかもしれませんね。
(不動産屋の売却手法に問題がない場合には、成約するために価格見直しも必要かもしれないという事です)

これから先の市況(価格動向)で考えられることは、史上最低金利導入(2016年1月)でマンション購入者がほぼ出尽くしてしまったこと、更に日本を取り巻く世界情勢が不安定なことが影響して全然良い状況ではなくなります。

この状況はいつまで続くのでしょう?

この状況は、これから始まる長い、長~いマンション不況の入口にいる状況と考えられます。

マンション不況が何故起こるのか?

それは、5つの要因から見ることが出来ます。

①未来の購入者層まで史上最低金利導入の1年半の間に購入してしまっていること。
②史上最低金利はいつまでも続かないということ。
 事実、アメリカ合衆国では金利が上昇しはじめました。
③城南地区に限らず、あらゆる地区で中古マンション販売在庫数が多くなり始めていること。
④新築マンション成約率が落ち込み、販売在庫が積み増されていて、これから先に値引き合戦がはじまること。
⑤中国、北朝鮮をはじめとした世界情勢がとても不安定なこと。

以上5つ挙げましたが、これは大きな要素のみを列挙したにすぎません。

細かいことを上げると、トルコ情勢、EU情勢などあと10個ほどの要素を上げることが出来ますが、マンション市況好況への要素は全く見当たらないと言うべき状況があります。

ただ、悲観ばかりではありません。

見方を変えれば、売主にとっては、今までがとても良い状況だったと言うことでしか有りません。

購入者にとってはこれからが良い状況と言えるのです。

なぜ、これから先が購入者にとって良い状況なのか?
それは、一にも二にも価格が下がって買いやすくなるからです。
上がりきった価格は下がるものです。
城南地区は、他地区と違い人気の地区なため、下がり始めても、ここ10年は価格の変化を意識しないとわからない程度の下がり幅ではないかと思っています。

しかし平成2026年には、団塊の世代が後期高齢者(75歳以上)に達する事により、介護・医療費等社会保障費の急増が懸念されるています。(平成18年厚生労働省・委員会報告書より抜粋)

この状態がマンション市況をどう変えるのか?

この場では控えますが、全く良い状況ではないことはうかがい知れるでしょう。

参考までに ↓ 
都心の優良物件も大暴落! マンション神話を崩壊させる「2020年問題」は、本当だった(週刊現代から)

あなたは、いつ、動きますか!?

どんなマンション買うべき

さて、上記でマンション市況についてみてきました。

これを踏まえ、これからマンションを売却する方のために、いつ、動いたらいいかを見ていきたいと思います。

城南地区は人気の街が多く、あまり落胆するほどの価格変動(価格下落)は起こらないと思っています。
ただ、他地区よりまだ良いと言うだけのことですから安心は出来ません。

他地区同様、今の政策のままではマンション価格は必ず下落します。

売却時期は思い立ったら吉日と言うくらいでいいと存じます。

次に、購入についてはいつなのかですが、それも城南地区は思い立ったら吉日と言うことになります。

他地区とは違い、やはり人気のある区が有る城南地区は価格変動も微々たるもので収まるため、売り急ぎも買い急ぎもしなくていいのではないでしょうか。

住宅ローン金利は今が一番低く、これから先は必ず上がります。

金利面で見た場合、未来永劫絶対売らないという自信がある人は今買うべきかもしれません。

しかし、マンションを資産と考えてはいけません。

マンションを住宅ローンで購入した場合、買ったその後からすぐローン返済が始まります。

資産とはお金を生むものです。

しかし住宅ローンで買うマンションは負債を背負うものなのです。

このことを理解してマンションを買うのであれば、一番ローン金利の低い時に買うべきと言えます。

まとめ

東京23区の内、城南地区4区(大田区・世田谷区・目黒区・品川区)のマンション市況についてみてきました。

やはし城南地区は人気があるため、しかも品川駅には未来リニアの発着駅となるため、また羽田国際空港もあるため、この駅や空港を近隣とする各区は未来についても安泰でしょう。

焦らずじっくりと自身の環境変化に合わせて売却、購入を行うことが良いと言えます。