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マンション売却・一戸建て売却での失敗例、成功例、注意点

マンション売却・一戸建て売却での失敗例、成功例、注意点を徹底解説

不動産売却時の成功例、失敗例を体験談も踏まえ解説!

不動産を売却するという機会は、不動産投資をしていたり不動産会社に勤めていない限り、そう多くあるものではありません。

もしかしたら、一生に一度のことかもしれない大仕事なことだけに、不安が募り慎重になってしまうのも当然です。

しかも、不動産売却には大きな判断をする機会も多く、小さな判断ミスが後々大きな損失になることもとても珍しくありません。

知らなければ不安が募る不動産売却ですが、しかし、過去の売却現場における成功例、失敗例を参考にできれば、はじめての売却でも成功という成果をものにできる機会はおおきくなることもまた事実です。

ここでは、価格の設定、リフォームの必要性の有無、案内時のミスなど実際に経験してみなければ分からない、誰でもやってしまいがちな失敗例を具体的に見ながら、実際の売却活動に役立てていただけるよう編集してみました。

ぜひ、不動産売却時の参考にしてみてください。

なぜ不安や心配と思うのか?(売れない時の対処法

不安や心配は解消できます。

マンションや戸建て住宅など不動産を売却するとき、多くの方が、なぜか不安や心配を感じるようです。
なぜ不安や心配を感じてしまうのか?
それは、多くの方が初めて不動産のような高額商品を売却するからではないでしょうか。

実際、不動産を売却する方の8~9割以上は初めての方です。
従って心配や不安に感じてしまうのも無理はありません。

ただ、失敗しやすいことや多くの方が失敗したことは、ほぼ9割以上が同じことなので、そのことを知り、事前に解決することによりその漠然とした不安や心配は解消できます。

ここでは、その9割以上の方が失敗しやすい事例とその解決策を明示して不安や心配を解消し、不動産をスムーズに売却する方法についてご説明致します。



失敗しやすい5つの事例と一戸建て特有の2つの事例

売却に失敗した方は、その9割以上の方が次の5つのパターンと、一戸建てではその他に2つのパターンによる失敗がほとんどです。

①.相場を甘く考えていた。または知らなかった。

②.価格交渉を考慮していなかった。

③.売却時期を間違えた。

④.お部屋が片付いていなかったり、大きな傷や汚れたまま売りに出した。

⑤.売却を任せる不動産業者選択を間違えた。

一戸建て特有の失敗パターン

⑥.土地境界を曖昧にしたまま売り出した

⑦.増築部分を未登記のままにしたり、通知するのを怠っていた。

この5つ+2つの失敗パターンを解決することが出来れば、99.9%売却で失敗知ることは無いでしょう。
以下では具体的に解説していきます。

まず初めに・ちゃんと売れるかどうかが不安!

はい、ちゃんと売れます。
手の施しようのない荒れ地や廃屋で無い限り、売れない不動産はまず有りません。
また、売れないには売れない原因が有りますので、その原因を知り解決することで確実に売却できます。

①②売却金額は、希望した金額よりも低くなってしまうのではないかの不安

まず、希望した金額が市場性との関係性で妥当かどうかがあります。
ですので、複数社の査定を取ることが必要になります。
売却開始当初の相場を甘く考えていたり、または知らなかったでは、成約できたはずの金額で売れなかっり、売却で失敗する可能性がとっても高くなります。
売却金額決定では、不動産業者への査定を利用される方がほぼ100%ですが、査定依頼した不動産業者の査定額が余りにもかけ離れていたり、根拠のない査定額の提示の場合、疑って見た方がいいものです。
但し、必ず必要なことは査定した不動産業者の話を聞くことです。

あなたの希望した金額が、とても市場性からかけ離れた金額でない限り、成約出来ますので安心して下さい。

また、中古物件はほぼ間違いなく価格交渉が有ると思って下さい。価格交渉がない場合もありますが、それは稀なことです。

査定時、不動産業者は2つの価格を提案する場合が殆どです。
1つは販売価格ですが、これは 価格交渉を考慮した価格 となります。もうひとつは 成約できるであろう価格 となります。

不動産業者に査定依頼した場合、この2つの価格を考慮して提案するでしょうから間違いはないはずです。
ただ、たまに販売中に価格交渉が有るだろうことを全く忘れてしまわれる売主様がおられ、一切価格交渉に応じないという対応をされる方がいます。
これは後々、大きなミス(最終的に、当初考えた成約できるであろう価格で成約しないこと)につながる可能性があります。

売れずに価格が下がっていった物件は、成約できるはずであった価格よりはるかに安く取引されることが多いので注意しましょう。

③売却時期を間違え販売してしまった。

不動産を売るとき必ず私たちが悩むこと、それは 「いつ売ったらベストなの?」、「いつ売り、住まい替えたらいいの?」ということでしょう。

これから売りたいと考えている方は、当然に考えることなのではないでしょうか。

そもそも売却も、時期によって良い悪いみたいな時期があるのでしょうか?
もし、有るとしたらその時期はいったいいつでしょう。

もし一番良い時期が有るとすれば、その好時期に売却した方がいいと、知りたいと思うのはごくごく普通なことでしょう。

先に結論を言いますが、不動産市場には波があり、1年のうちで一番良い時期という時期があり、売却にベストなタイミングは有ります。

ここでは、売却時期を間違えたばかりに安く売ってしまったということがないように、あなたにとっての売却のベストなタイミングについて解説していきます。
別ページで詳細を纏めましたのでご参照下さい。

☛売却にベストなタイミングについて


④お部屋が片付いていなかったり、大きな傷や汚れたまま売りに出した。

このことについて、一番売却で失敗する事例が多くあります。
色々下記に事例を出しましたので参照してみて下さい。

ただ、ここでは一つだけ注意して頂きたいことがあります。

この注意事項さえしっかり認識して頂ければ、必ずあなたの物件売却は大きな失敗はしないはずですから。
その認識とは、あなたの売る不動産は買主にとって一番高い買い物であり「商品である」ということです。
この認識を持てば、下記にあるこれらの失敗は避けられるはずです。

⑤不動産業者に騙されないか、騙されていないかなど不安

これを解消する為には売主様も勉強が必要です。
不動産はとても高額な商品です。その商品を売ろうとしているのですから、何事も曖昧とせず、わからないことは不動産業者に分かるまで聞きましょう。
聞いても適当な回答しかしなかったり、煙に巻く説明だったり、不動産業者しかわからない説明をしていたら問題です。
こんな業者は絶対に依頼するのは止めましょう。
また、大手不動産業者だからと言って安心ではありません。
大手は利益絶対主義な会社が多いですので、物件の囲い込みを率先して行うものと知っていて下さい。
知れば、その解消の方法がありますので、その解消方法を実践するだけで不安は解消出来ます。

⑥土地境界を曖昧にしたまま売り出した

一戸建てを売却する場合に、何が一番ネックとなるか?
それは土地(敷地)の境界が確定されていない場合です。

実は、皆さんご存知ないかもしれませんが、マンションの売却と違い一戸建て売却の場合、いくつかの事情で売却がスムーズにいかない場合が出てきます。
その一つが土地境界の確定がされていない場合です。

土地境界の確定がされていない場合や、境界がどこかわからなくなっている場合、とてもリアルに「超」が付くほど売却が難航することになります。
難航するなら境界確定しないで売却すればいいと言われる売主様もおられますが、実際売却活動しても購入者はこんな境界確定していない物件など「絶対」に買いません。
また、買いたいと言われたとしてもも購入時に銀行融資を伴う場合が多くある現在、銀行が融資しないので買うことができなくなります。

☛一戸建て売却時に障壁となるもの①

⑦.増築部分を未登記のままにしたり、通知するのを怠っていた。

今日、購入者は買うとき金融機関の融資(住宅ローンなど)を利用される方が殆どです。
この融資審査では、金融機関は登記面積と固定資産評価証明書の面積をチェックします。
または、建物図面の形と、現地の建物の形が一致するかをチェックしています。
もしもそこに相違がある場合は、なぜその相違があるのかを調べます。
もしもそこで、増築未登記部分があった、もしくは増築ではないけれども未登記の部分があった、という場合には、その登記を済ませないと、住宅ローンを実行してくれないということがあります。
登記をした結果、建ぺい率・容積率がオーバーになる場合になど、建物が建築基準法に適合しなくなる場合は基本的に融資は受けれなくなります。
融資が受けれない物件はなかなか売れなくなるので、とても安い金額なら売れるかもしれませんが売却は失敗することとなります。
これらに類似する事例は別ページに纏めましたのでご参照ください。

☛その物件は融資が受けられるか?

具体的な解決は

以下では過去の売却での失敗・成功実例から不安や心配なことを事前に解消出来る方法をご紹介していきます。



売却での失敗・成功実例

不動産売却マーケティングは成功への道しるべです。

これから不動産を売却する人が致命的な間違いをしない為に、やってはいけないこととは。

マンションや戸建て等の住宅(自宅)を売るのは人生で1回か2回の方がほとんどだと思います。
だからこそ、失敗したくないし、後悔もしたくありません。
あなたはそう考えながらも、さまざまな不安を抱えていませんか?
ここでは、せっかく内覧者(購入検討者)が来たのに、なぜ購入までに至らなかったのか内覧者の方からお聞きした実例を交えながら失敗例をご紹介します。
売れない家はありません。
知っていれば自宅売却は失敗しないし、後悔しないで済むと言う実例です。

これから不動産売却しようとしている人へ

ここでは「売れる家」を「売れない家にしない」、誰にでも出来る方法をご紹介いたします。
さて、その前にまず言えること、それは売却で成功する人と失敗する人がいますが、なぜそのようなことが起こるのでしょうか。
成功や失敗という結果にも必ずあるもの、それは『原因』です。その原因が初めからわかっていればまず失敗すという結果は避けれるのではないでしょうか。
ここでは成功・失敗の原因をお伝えしていきます。

内覧時の失敗例

現地見学の際は、空家でない限り、売主もその場に立会います。
せっかく、購入意欲が高まりつつある状態で見てもらうのですから、まずい応対をして印象を悪くされるのは避けたいところですね。

マンションに入るときの第一印象が悪い

「エントランス横の集合ポストにチラシが散乱していたり、エレベーター内にタバコの吸い殻が落ちていて管理が悪いのかと疑った。」

まず、第一印象はマンション全体も各部屋も玄関からですね。
マンションの場合、エントランスやエレベーターも自宅の一部だと思って、綺麗になっているか予めチェックしておいた方がよいでしょう。

高額売却が出来た売主様の共通項は、まずはお迎えする姿勢の良さから始まっています。

以前、購入された方に購入理由をお聞きしましたが、
「マンションのエントランスやエレベータなどが綺麗に清掃されていたのも購入を決めた要因です。」と言われていました。

過去、売主様の想像を超えた高値売却事例ありますが、
そのときのご購入様の感想は『モデルルーム並みに室内が綺麗でびっくりされ、こんなに大切に使われている部屋に住みたい。』と
即満額購入となりました。

売主様にお聞きしたところ、『ご主人が綺麗好きで小まめに家を手入れしていたことが良かったのでは。』と言われていました。
また、内覧者が来られる前にエントランスや集合ポスト、エレベータを事前チェックされていたとのことです。
また、ご購入検討者が家を見に来られた時は、玄関の照明をつけ履物はキレイに片付けられていたとはいうまでもありません。


玄関が汚くてその先を勝手に汚いんだろうとイメージしてしまう。

「玄関に足の踏み場も無いくらい靴が置いてあり、入る気がしなくなった。」

お部屋玄関は室内の第一印象として非常に大きなインパクトを及ぼします。
玄関に靴などが何足も有り整理されていなかったら、
また傘が何本も傘立てに刺さっていたら、
ゴルフバッグが所狭しと置いてあったら、まず嫌なイメージとして受け止められます。

内覧者の感想は、『シューズボックスの容量が少ないのかな?』、
『傘の収納は無いのね。』
『お父さんのものはここに置いて有るけど収納するスペースは無いのね』などなど、内覧者は勝手に物件を決めつけてしまいます。
 
では、どうすればいいのか?
簡単に言えば、「目に付く場所やキレイにできるところはキレイにする」ことです。
内覧時だけでもは履物はひとつ残らず下駄箱にしまって下さい。
傘は前日に干して傘立てに束ねて入れて置くことです。
ゴルフバックはクルマのトランクに入れておく等々。
これをするのとしないのとでは、内覧に来た人の印象が大きく変わります。

マイホーム購入は奥様の意見が大きく反映されます。
水まわりの汚さと玄関の印象はその後の購買意欲をそぐ大きな原因になりますので、特に特に気を遣うようにしましょう。
中古であっても不動産は高額商品なのです。
たとえ設備が古かったり、少々戸など傷んでいたりする物件でも、
住んでいる人が丁寧に住んでいるのが伝わると、「この人から買うなら安心」と思うものなのです。

高額売却が出来た売主様の共通項は、まずはお迎えする姿勢の良さから始まっています。

ペット(室内犬)に吠えられてゆっくり見れない

「玄関を開けたら犬(わんちゃん)がいて吠えられてしまい、十分見ることができなかった。」
また
「3LDKの洋間の広さを確認したく戸を開けようとしたらお子さんが勉強をしていたので、十分見ることが出来なく説明も聞けなかった。」
など、

ペットや応対する人以外の方が家の中にいると、見学する方は気を使い、見学に集中できません。

この場合、ペットの犬はペットショップなどに一時預かりして頂くか、対応頂く方以外の方が散歩に連れて行かれるかのご対応の気使いをして頂いたら良いかと存じます。
また誰かひとりが応対をし、それ以外の方は外で待ってもらうようにした方がよいと存じます。
今までの事例を見てみた場合、内覧時は奥様ひとりで応対された場合が成約率が高くなる傾向があります。
相手が奥様の方が内覧者は安心して質問しやすいのかもしれませんね。

実は、奥様が応対することの利点は他にもあります。それは、稀に有ることですが内覧者の方から直接その場で価格交渉があることがあります。
この場合に奥様で有れば「主人に聞いてみないと分かりません」とやんわり返事を保留しておけるということの利点が有ります。
これがなぜ良いかと言うと、価格交渉は担当者を通して交渉する方がお互いに言いにくいことが言えることが出来て、結果的に良い回答を導き出せることになるのです。


生活の中で気になるにおいは多々あります。

内覧者を案内して内覧開始10分もしていないのにお帰りになられたことがありました。
理由をお聞きすると、
「何とも言えない家庭臭がして、ゆっくり内覧できなかった。」とのこと。
また、
「ペットの臭いがして嫌だった。」ということもありました。

トイレ臭、キッチンから出る料理のにおいや生ごみの嫌な臭い、またペットを室内で飼っている家庭ではペットの臭いも気になると思います。
内覧が決まった時点で、ゴミはマメに処分し、タバコは外で吸うなど、気を配っておく必要はあります。
売主ご本人はペットやタバコのにおいをあまり気にされてはいないでしょう。
しかし、ペットを飼っていない方や喫煙しない方にとってはとても不愉快に感じるものです。
購入希望者の方が、お部屋の嫌な匂いで購入をあきらめる可能性も考えられます。



家具などが多すぎて狭く感じる

稀にあることですが、色んなものが所狭しと置いてあることがあります。
内覧前に整理整頓して頂けるようお願いしていてもなかなか実行されていないんです。
この場合の内覧者の反応はシビアです。
「図面では広いと思って実際に見に行くと、家具が多すぎて狭く感じた。」
「収納が少なくいのではないかと思った。または収納が小さいのではないかと思った。」
「家具で窓が塞がっているせいか、かなり暗く感じた。」
「お部屋が大切に使われていないのではないかと思い、購入意欲が落ちた。」
「売る気が有るのかなと思った。」
解決策としては、引越しの時に手放すものはできるだけ早めに処分しておます。
また、収納できるものは収納してください。
収納できないものは引越の準備と称し段ボールに入れ縦に積むなどして、部屋の広さが分かるようにスペースを作った方がよいでしょう。
家具が窓を塞いでいる場合は、家具を移動して窓は塞がないようにすることです。
それと、壁に掛けているポスターなどは、キズ隠しだと勘違いされる場合があるので、外しておいた方が無難です。

洗面所の鏡前に整髪剤等、物が無造作に置かれていて。

「築年数が新しいので期待して見に行ったのですが、洗面台や浴室などにたくさん生活用品が置いてあって、しかも不潔だったので買う気が失せました。」
「キッチンに残飯が有り気持ち悪くなり買う気が一気に失せました。」

水回りの状態は、ほとんどの女性が一番に気にするところです。
いくら新しい物件でも水回りが汚いと魅力が半減してしまいます。
また、ハウスクリーニングをしても、その後整髪剤等物が無造作において有れば、整理整頓されていない事となり、内覧者には、収納スペースが少ないか、そもそも収納自体無いものとのイメージを与え兼ねない事となります。

また、日曜日などの休日に内覧が有る場合、朝食の残飯がキッチンシンク内におけれていたりもします。
内覧者はこの残飯を見た時にどう思うでしょう?
現実残飯があれば、その時は苦笑いをされますが、一歩マンションの外に出てお別れする時に露骨に嫌な顔をされます。

気持ち良い空間を作ること。
お部屋は売主様からご購入様へバトンを渡されるものだという理解をして頂きたいのです。
特に、水回りは売主の奥様から買主の奥様へ引き継がれるバトンだと考えて下さい。
気持ちよくバトンを受け取ってもらえるよう家族全員で力を合わせて清潔にしておきましょう。


ちょっと一息。

例えば、飲み屋さんでのできごと。

飲み屋さんでの光景

昨日、会社帰りに飲みに行ったんです。

そこで見たことがあまりにもショッキングで、

ただ、内覧時現場でもよくあることで「あっ、一緒だ」と思い、そこにいた3人はついつい苦笑いしていました。

その飲み屋さん、昨日はとても込み合っていました。
入り口で約15分ほど待っていたんですが、その時にその光景が見えてしまったんです。

この店、入り口から入ったらすぐ調理場があります。

その調理場の片隅で、お客さんからの注文のサワーやハイボールを作っていました。
当然グラスに氷を入れます。

その氷を入れるとき見てしまったんです。

何をみたか???

氷はケースにいっぱい入っていたんですが、店員がその氷を手でわしずかみにしグラスにどんって入れていました。
と、その時、店員の手が床に落ちた何かを拾い、ゴミ箱にそのまま捨てました。ここまでは良かったんですが、この後そのまま、またまた氷をわしずかみにしてグラスに入れたんです。

「えっ・・・・・、まさか、うそ・・・・・」

僕たちは3人で「ぎょっ」と見つめあい 苦笑い。

ビンビール?生ビール?お客様の選択は、お店の売り上げにも関わります。

そのあとは想像にお任せしますが、

僕たちが注文したのは「瓶ビール」のみでした。

あの光景を見てしまった後は、もういつも注文しているサワーやハイボールを注文することなど出来ません。

しかもあの光景の後ですから、ついつい探してしまうんです。

粗さがし

で、たくさん見てはいけないものを見つけてしまいました。
いつもなら探さないのに、その日はついつい粗さがしばかりしてしまっているんです。

あっ、

これ、

マンションや戸建てを案内するときと同じだって気付いたんです。

内覧時、当然玄関から入りますが、玄関が汚いと内覧者はその後、室内を見るときに粗さがしばかりされてしまいます。

もうこうなると、絶対成約はしません。

玄関が汚いと、そのあとの空間も汚いのではないかと思われてしまうんです。

これは先ほど見た氷をグラスにいれた光景とその後の行動とよく似ています。

店員が何気なく行ったいつも通りの行為が、その後の僕たちの注文に影響したように、売り主様がいつも通りにしておいた玄関が、その後の室内内覧に影響してしまいます。

やはり、内覧時は玄関から綺麗にして出迎えるようにするべきだとつくずく思わされる情景でした。

玄関は綺麗にしておきましょう。

おしまい。

ちょっとの甘えが大きな価格差へ

『クロスの部分的破損や網戸や障子のチェックを怠ったばかりに価格交渉200万円を提示され・・・。』

クロスの部分的な汚れを補修する道具は、ホームセンターに行けば誰でも安価で手に入れることが出来ます。
プロではない素人でも簡単に塗るだけ、貼るだけで小さな傷くらいなら隠せてしまいますのでとても便利です。
簡単な汚れや小さな破損や穴などは是非補修しておいたほうが良いでしょう。

また、外気と触れる網戸は数年が経つうちに、どうしても汚れてしまうものですね。
障子や襖も子供がいるからと自分に言い訳して小さな破れをそのままにしていませんか?
その小さな言い訳が多きな価格差となって降りかかってきたりします。
こちらもまたホームセンターには安価で簡単に張替えできる商品がありますので、
できれば売りに出す前にキレイにしておきたいものですね。



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