マンション売却成功へのプロセス・はじめに

マンション売却成功へのプロセス

マンションを売るとき、あなたにできる方法はどういったものが有りますか⁉
この質問には売主様の実に100%が、まず不動産業者に買い取ってもらうか、それとも不動産業者の仲介で売却すると回答されています。
そう、マンション売却するとき、誰もが、どんな方も不動産業者を利用するのです。
という事は、マンション売却で成功するには不動産業者を攻略すればいい事になります。
そこでここでは、マンション売却で成功する【失敗しない】ために、不動産業者に騙されない為の売主のあなたが執るべき売却の流れ【アウトライン】の中で実行したい5つのプロセスと、不動産業者を利用するときの2つの不動産業者管理手法を完全解説します。

○ 販売開始前に押さるべき2つのプロセス

○ マンション販売活動中の2つのプロセスと、同時に実行したい2つの業者管理手法

○ 売買契約時に注意したい1つのプロセス


マンション売却は、あなたがやるべきことを理解しつつ、このプロセス5つと、業者管理手法2つを押さえれば必ず成功します。
あなたのマンション売却の成功は、あなたの都合に沿った売却の流れ(アウトライン)を知り、スケジュールを立て、その中でプロセス5つと業者管理手法2つを実行することだけなのです。

しかし、このプロセスと不動産業者管理手法を具体的に書いているサイトを見たことが有りません。
そこで、ここではこの5つの最重要プロセスと、2つの業者管理手法を、マンションの売却の流れ(アウトライン)の中で解説していきます。

具体的にはまず、マンションを売る相手で違う2つの売却の流れ(アウトライン)を説明し、次にあなたが置かれた状況に沿った売却計画(スケジュール)を立案し、その計画を具体的に回す各段階のプロセスとはどんなことなのか、不動産業者の管理手法はどういう方法なのかを解説します。
なお、各プロセスの中でのこれだけは押さえてきたい売却時のコツ、および不動産業者の管理手法をもっと掘り下げて理解すべき場合、別頁で詳細解説していますので各々リンクから確認してみて下さい。

★目 次【マンション売却・必ず成功する方法を徹底解説】★


マンション売却前に絶対やることは『計画と準備』

画像の説明

これからあなたが、マンションを売却しようとしたときに、こんな事に悩んでいるなら、ここはあなたにとってピッタリです。
例えば、、、

・ マンションを売る場合、いったいいつから準備すればいいの?

・ 限られた時間内でやることってどんな事?

・ 何にどれくらい時間をかければいいの?

・ マンション売却で大成功した人はどんな時間の使い方をしていたの?

ここでは、この質問にすべて答えましょう。

マンション売却で満足する成果を得たいなら、最重要なのは、行動する時間よりも「計画と準備にかける時間」に重きを持つことです。
実は、マンション売却で満足なる成約を迎えた人は売却活動する時間よりも「計画と準備にかける時間」が圧倒的に多いのです。

では、マンション売却で失敗し後悔してる人はどんな行いをしていたのでしょう?
実は、計画と準備にかける時間はほとんど取っていないというショッキングなデータが有ります。

思わしくない状態に陥ってしまった人は、売却活動に入る前の計画(スケジュール立て)が出来ていなかったり、準備時間がとても短かったり、そもそもそんな事やっていなかったりな状態で売却活動に入っています。
もしかすると「パソコンや本などで調べる時間がもったいない」、「自分の売りたい時がベストタイミングなのでそのタイミングで売却活動に取りかかりたい」「あの一括査定サイトの業者が高く売れると言ったから任せたのに」「不動産業者がいるのだから自分が何もしなくても何とかなる」と、売主の都合と欲だけで動いて失敗しているのです。

失敗した人には共通点があり、机に向かってどうしたらマンション売却で成功できるのか調べなかったり、起こりそうな問題に対する事前対策をしなかったり、問題への最善の対処法を考えなかったりな人が多く、時間を掛けて計画(スケジュール立て)するのが嫌だったのです。

では、マンション売却で成功した人は、売却活動する前にいったいどれくらいの準備時間を掛けたのでしょうか⁉
また、その間どんなことをしていたのでしょうか⁉

コーラルのデータでは、マンション売却で失敗している人、例えばセカンドオピニオンサービスのご利用者100人に調査したところ、100人のうち90人以上が下記のような売却前行動をしていたことが解っています。

①TVCMも流れている有名な大手不動産業者だったので、何の躊躇も無く店舗に足を運んで売却を任せてしまった。

②何げなく足を運んだ新築戸建てを気に入ってしまい、買いたくなったので同時にその建売業者に所有するマンションの売却を依頼してしまった。

③自宅のポストに「このマンションを買いたい人います!」というチラシが入っていたので、もしかしたらとその業者に連絡してしまった。

④友人の紹介だったので間違いないだろうと、その業者のことを何も調べることなく売却依頼してしまった。

⑤一括査定サイト経由で数社に査定依頼し、一番査定額が高い業者へ売却依頼してしまった。

⑥子供の友達の親が経営している地元駅前にある業者に、顔見知りだからと売却を任せてしまった。

さて、これら行動に対する評価はどうでしょう⁉
全てが売却活動する時間よりも「計画と準備にかける時間」が圧倒的に少ないことが解るはずです。全くしていなかった方もおられました。

実は、行動したいという衝動は、あなたがマンション売却で成功することができる大きな要因になります。
但し売却活動経験が浅いと、計画とか準備とかをついつい後回しにしてしまい、時間の無駄と考えてしまいがちになります。
ここが成功と失敗の大きな差となるポイントなのですが。

準備のためにどれだけの時間をかければよいかを知ることは難しいでしょう。

しかし、ハッキリしていることは有ります。
それは、マンションを売るにも、一戸建てを売るにも、土地を売るにも、不動産を売る場合の満足成功者は準備と計画にたっぷり時間をかけていたということです。

では、当初からコーラルを選んでマンションの売却活動をされ成功を収めた売主様たちに、準備や計画のためにどれくらいの時間を当てていたかの質問もしてみました。
この質問への答えは、下記の通りです。

①約6カ月前から本やネットでいつ売却したらいいか、またどんな業者が有るのかを調べていた。

②3カ月前にネットで色々な情報を得て、2カ月前に一括査定サイトで数社の査定結果を取得し、その中から納得いく査定データに基づく査定額と売却プランを提示してきたコーラルを選んだ。

③1年前に一括査定サイトを一度利用し、そのまま具体的活動は放置。その間ネットで色んなマンション売却についての記事を読み漁りました。ここだというタイミングが分かったので売却依頼しました。

④友人からコーラルを紹介されたのですが、但し担当者の話をじっくり聞いて、他の業者の話も聞いて最終的にコーラルに決めました。その間2カ月は時間を掛けました。

⑤1カ月後の海外転勤のためマンションを売る方向で検討していた時、妻がネットで色んな業者を調べコーラルを知りました。その結果、焦って売却完了しなくても良いこと、また海外転勤後でも対応可能なことが解り、しっかり「計画と準備にかける時間」も設け、安心して売却を任せました。

如何でしょう。
一番時間が短い⑤の方であったとしても、どなたもしっかり時間を掛け、調査し、売却活動する時間よりも「計画と準備にかける時間」が有ることが解るはずです。

また質問をしたほとんどの人が、「計画」と「準備」を売却活動の中で重要な部分だとみなしていました。
実際、全体として平均3カ月以上の時間を準備のためだけに割いていました。
中には1年前に査定依頼され、その間十分に調べ、ここだと言うタイミングで売却活動された強者もいらっしゃいます。

さて、ここでマンション売却の満足成約のための重要な事を言いましょう。
それは成功者全員が、「計画と準備にかける時間」が最も重要な部分を占めていると答えているということです。

1-3マンション売却時の計画と準備 最重要

そのうえで、しっかりやること【計画(スケジュール立て)】を押さえ実行したと言うのが、失敗した人との大きな違いなのです。
その 大きな違いとは、「ただ何も調べることなく闇雲」に売却活動に入ったか、それとも「計画と準備にかける時間」も売却活動時間と考え、任せるべき業者を選び、しっかりやること【計画(スケジュール立て)】を押さえ実行したか なのです。

別な角度から、なぜ、ただ何も調べることなく闇雲に売却活動に入ってはいけないかというデータもご紹介しましょう。
ここに過去5年間のコーラルご利用者の内訳がありますが、なぜか大手不動産業者にお勤めの方(社員)が売却時コーラルをご利用いただいているケースがとても多いのです。
これが何を意味するのか?「計画と準備にかける時間」が最も重要な部分を占め、そのうえでマンション売却成功術を実践できる業者と組み、管理できることが如何に重要なのかを言っているのです。

マンション売却で最も高い売却価格で成約し、費用も出来るだけ抑え、手元に残る売却益を最も多く残した売主様は計画と準備にたっぷり時間をかける人だったのです。

~マンション売却の成功法則~ 
マンション売却で成功した人は、売却活動時にやるべきことを押さえるための「計画と準備」に多くの期間を割き、自分の目的に合ったスケジュール立てをしています。
あなたがマンション売却で成功したいなら「計画と準備にかける時間」は惜しまず十分にかけるべきです。



以上、スケジュール立ての重要性を見てきました。
さてここからは、具体的なマンション売却時の流れ(アウトライン)の把握を試みながら、あなただけのスケジュール立ての方法、その中でのプロセスとはどんなことなのか? 売却を成功させるコツは? 不動産業者の管理手法はどういうものなのか?を解説します。

マンション売却方法で違う2つの流れ(アウトライン)

販売開始前に押さるべき2つのプロセス

マンション販売開始前に押さるべき2つのプロセスとは『誰に売るかの決定』と、売る相手を決めた後の『計画・準備』です。誰に売るかによってあなたのマンション売却時の流れ(アウトライン)が違ってきて、計画・準備にかける期間も、販売活動の時間も大きく違ってきます。

【プロセス1】誰に売るかの決定

マンションを売る方法は買う相手で違う!

マンションを売る相手によって売主であるあなたに入るお金も、あなたにかかる負担も大きく違ってきます。

ここではマンションを誰に売るかをお金の面と負担の面から見極めましょう。

この1つ目のプロセスで重要なことは、あなたが『どうしたいのか⁉ その時間はどれくらいあるのか⁉』ということです。
あなたの希望がどこに有るかによって、売る相手は違い、また販売期間も、売り渡し後のあなたに係る負担も違ってきます。

マンションを売る方法は「仲介」と「買取」がある

マンションを売却したい場合、2通りの方法が有ります

1-4マンションを業者の仲介で売る

1-5マンションを業者直接買取で売る

不動産会社を介して売却する方法『仲介』と、不動産会社に直接売却する方法『買取』です。
この2つの方法のうち、どちらを選択したらいいかの判断基準はあなたの希望だけです。

買取or仲介かの判断基準

まず、仲介売却の場合と買取売却の場合の流れ(アウトライン)を見てみましょう。
「買取」は「仲介」より流れがシンプルになります。

マンション売却仲介時の流れ【アウトライン(全体像)】

マンション売却時の基本的アウトライン・スケジュールと流れ図

「買取」による売却は、「仲介」による売却時に必須となる販売活動や購入希望者による内見がない点などからも流れ(アウトライン)は比較的シンプルに感じると思います。
例えば下図【マンション買取の流れ図】を、上図【マンション仲介売却時の流れ図】と比較してみて下さい。
各工程に番号が付されていますが、買取には④~⑨が無いことがわかります。
この④~⑨の工程が売主にはとても面倒なこととなり買取を選択される方も多くおられます。

マンション売却買取時の流れ【アウトライン(全体像)】

【マンション買取の流れ図】
マンション買取の流れ図【アウトライン】

また、「仲介」では売主と買主の売買条件交渉も考えられ、この歩み寄りが成約には重要なポイントになる場合も多く、例えば双方の引渡し時期の希望が少しずれただけでも、どちらかが納得できずに契約に至らないこともあります。
そういうことから下記希望が有る方は「買取」の選択が良いかもしれません。

●面倒な交渉はしたくない
●急に現金が必要になり1カ月以内に必ず売却したい
●売れ残るリスクを回避したい
●不特定多数の人に内見されずに売却したい
●室内状態がかなり悪いマンション
●他人にマンションを売ることを知られたくない
●築年数が30年以上経過しているマンション
●過去に事件や事故のあったマンション

「買取」のデメリットは、「売れる金額が仲介による売却相場の7割~8割と安くなる」という点のみです。その他はメリットしかないのが「買取」です。
例えば、希望期限内かつ確実な売却が可能でしかも仲介手数料が不要、室内状況を気にせずプライバシーを考慮した売却が可能になります。 
更に売却後の補修義務・瑕疵担保責任が免責(このページ後半で解説)されるなどがあげられます。

買取と仲介を悩まれている場合には、自分自身の時間的基準を設け『仲介⇒買取手法』を利用すれば、少しでも高く有利な売却活動ができるようになります。

『仲介』⇒『買取』への移行

例えば、あなたがマンションを売ろうと思ってから売却が完了するまでに向こう3カ月以上有るかどうかが一つの目安となります。
もし、3カ月未満しかない場合には売却当初は仲介売却活動を行いながら、もし買い手が期限内に現れないときには買取業者への買取売却へ移行できる方法の選択が考えられます。
しかし、仲介売却はどうしても売買契約から現金化できるまで1カ月かかることが99%以上ですから、早急(1カ月以内)に売却して現金化したい場合には初めから買取の選択となるでしょう。

1-6仲介と買取流れ

プロセス① 
マンションを売る方法は「買取」と「仲介」の2つあります。
その選択は時間の有無、室内状況などが大きく関係しています。時間が3カ月未満の場合『仲介』⇒『買取』という選択肢もあるでしょう。

※マンションを時間が無く買取を選択せざるおえない人は、少しでも高く売る買取方法があります。
例えば、コーラルの場合、弊社直接の買取は行っていませんが、仲介売却でも買取り業者へ直接問い合わせするより、高く売ることが可能な仲介売却を行っているのです。
「えっ、どうして⁉」と思われる売主様も多いのですが、しかし事実コーラルの仲介売却で買取業者へ売った方が高く売れ、しかも手取り額が多くなっています。
その方法は、詳細解説を別頁に設けていますから参考にしてみて下さい。

☛ マンション買取売却でも少しでも高く売り手取り額を多くするために


さて、不動産業者の買取で売るか、不動産業者の仲介で売るかがわかりました。

買取の場合の少しでも高く売り、手取り額を多くするための方法は上記別頁で解説していますのでそちらで確認頂くとして、ここからは仲介売却時に少しでも高く売り、手取り額を多くするための方法を流れ(アウトライン)を確認しながら重要プロセスを解説します。

【プロセス2】マンションの売却前の計画と準備

プロセス② 
マンション売却で重要プロセスがこの『計画と準備』です。
この『計画と準備』を怠っていては成功など有り得ないのです。マンション売却で成功された方は全員この『計画と準備』を大切にされています。
十分に時間を取り後悔の無いようにしましょう!


マンション売却で重要プロセスがこの『計画と準備』です。
何事を行うにも、まず計画と準備をしなければ始まりません。
計画と準備を制した売主がマンション売却の成功者になるのです。
冒頭でも書きましたが、マンション売却の成功に最も時間をかけるべきことが売却開始前の準備です。しかし大多数の売主が計画と準備を販売活動が始まる直前まで放置されています。
しかし、『計画と準備』を怠っていては成功など有り得ないのです。

まずは、あなたの置かれた現状を把握し、そのうえでマンション売却することで得たい利益を具体的に考えてみましょう。
また、新しい住まいを買い住み替える場合、お金の面、引っ越しの面などそのスケジュールの中でいつ何をすべきかの把握もとても大事になります。

マンション売却のスケジュールを台無しにする行為

1-7マンション売却仲介時のスケジュール

あなたがマンションを仲介で売るとき、ほぼ間違いなく利用する不動産業者が、あなたの売却スケジュールの邪魔になることを知っていますか⁉

マンションがスケジュール通りに売却できればいいのですが、少しでも高く売りたい時などなかなか上手くいかない場合が多くあります。
その原因が不動産業者にあると考えられる行為があるのです。
その行為こそ、不動産業者による『囲い込み・干す・値こなし』という行為なのです。

あなたがマンション売却で少しでも高く売り利益を得たいと思うのと同時に、あなたのマンション売却をお願いする不動産業者も利益を少しでも多くしたいと思っています。
そのために業者は コーラルでも記事出稿させて頂いているダイヤモンドオンラインで、たびたび紹介されている、干す・値こなし・囲い込み の手口を繰り出しスケジュールを台無しにするのです。
これら行為は、売主に対する背信行為です。しかし多くの不動産業者はこの行為を止めようとしません。

このことに注意して、マンションの売却前の計画と準備をしましょう。

計画と準備・コツ1【現状把握】

1-8マンション売却時のコツ・現状把握

仲介手数料など諸費用(経費)について【現状把握】しよう!

現状把握での一番重要事は、資金計画はできるだけ早めに着手すべしという事でしょう。
単純にマンションを売却する場合と、住み替えの場合では資金計画は違います。
マンション売却金額がそのまま手元に残るご自身の自由になるお金ではないのです。
相続したマンションを売るか賃貸にするかも判断に迷うものです。

●単純に売却

マンションを売るだけの単純売却でも、下記の式のように売るときにかかる諸費用を考慮しておきましょう。
この諸費用を甘く見積もってしまうと後々大きな誤算が生じ、次の生活に支障となる場合があります。
住宅ローンなどの残高がある場合、この残金全額を返済しなければマンションを売却したくてもできないのです。

手取り額=売却価格-(住宅ローンなどの残高+諸費用)※住宅ローンなどの借入場ある場合

また、諸費用も多額の費用が掛かるもの、少額で良いもの、利益が出た場合に係る税金などもしっかり把握しておきたいものです。
この諸費用のうち具体的にマンションの販売開始前に知っていれば掛からないものから、減額できるものがあるのですから、ぜひ不動産会社に相談する前に把握しておきましょう。
具体的には不動産会社に係る手数料と司法書士に係る登記費用は、相場と値引き方法を知っていれば大きな減額が望めます。
これら減額方法詳細を別頁に纏めてみましたので確認してみてください。

☛ マンション売却時の仲介手数料など諸費用を減額できる方法

●住み替えを考えているときの注意点

今居住しているマンションを売って新しいマンションなどに住み替えたい場合は、売却と購入のタイミングを合わせることが重要になります。
現在の住居中マンションの売却と、新居用マンションの購入とを同時並行で行うか、もしくはどちらかを先行して行う必要が出てきます。
どちらを先行するが良いかは、現在の住居中マンションを先に売り、その後新居マンションを購入した方がスケジュール的にはスムーズにしかも有利に進む場合が多いです。
買い替えのケースのマンション売却について別頁で詳細を説明していますので、そちらをチェックしてみてください。

☛ 買い替えの場合の進め方

●マンションを売るか、賃貸にするかどちらがいい?

よく受ける質問にマンションを売った方が良いか、賃貸にした方が良いかと言うものがあります。
ハッキリ言いますが、もし金融機関から住宅ローンとして借入しマンションを買っている場合、その金融機関の承諾が無ければ賃貸用マンションへの変更はできません。
海外転勤や遠方への転勤などの場合は金融機関の承諾は取れますが、しかし住宅ローン金利が低いので当初は住宅用として買って、その後頃合いを見て投資用として変更して利益を得るだけの為であれば認められないでしょう。もしこれが金融機関にわかったら即全額返済を求められるかもしれません。
参考に住宅金融支援機構のHPをご参照ください。
☛ 住宅金融支援機構

相続でマンションを取得された場合には、マンションの価値で判断することとなります。
詳細は別頁を設けましたのでそちらをご参照ください。
☛ 売却と賃貸どちらが良いか⁉

計画と準備・コツ2【売却に伴い掛かる税金を把握】

マンション売却時に係る税金について把握しよう!

マンションを売ることによってかかる費用として印紙税と消費税が有ります。また売却益【譲渡所得】が有る場合には所得税と住民税が有ります。

所得税と住民税、消費税については後記で詳細を説明していますのでご参照ください。

印紙税については、マンション売却で不動産売買契約書を作成する際などに印紙税がかかります。
☛ 印紙税について

計画と準備・コツ3【必要書類の把握と用意】

マンションを売却するときの必要書類はどのようなものがあるのでしょう。
例えば、権利証(登記識別情報通知書)はいつ必要になるのか?印鑑証明書は?などなど数え上げればきりが有りません。

1-9印鑑証明

マンション取得時(購入時)の書類などもあれば、少しでも高く有利に売るために役立つものです。
手元にあれば、ぜひ売却時のアピール用として利用したいものです。

マンション売却のスケジュールの中では、その段階、段階で必要となる書類に多少の違いがあります。
必要となる書類は多いのですが、揃えることが難しいものではありません。
いつどんな書類を用意しておくかを知っておくことは、売買手続きをスムーズに進めるために不可欠です。
いざ売買契約の段階になって、「あの書類がない、わっ、困った!」と慌てないでいいように事前準備をしっかりしておきましょう。

相談&査定時、売却活動時、売買契約&決済引き渡し時に必要となる書類を別頁に纏めましたので、ご参照ください。


☛ マンション売却時の必要書類とは

計画と準備・コツ4【告知義務】

1-10報連相

それに必要書類と共に不動産会社から求められる確認事項もあります。
例えば、マンション内での事件の有無や上下左右のお部屋の状況、管理上の取り決めごとなどになりますが、これらは売買完了後のトラブル事案として大きなウェートを占めるところでも有りますから、ぜひ、売却前に確認しておき売却を任せる不動産会社の担当者へ告知しておきましょう。

事故物件に該当するかどうかは大島てるというサイトがあり、こちらで情報提供されていますので参考になるかっもしれません。


☛ 告知義務はどこまで説明する必要がある?


☛ 大島てる【事故物件の情報提供ウェブサイト】


売れやすいマンション、売れづらいマンション

売りやすいマンションと、売れづらいマンションは有ります。
その差こそ、ズバリ資産価値があるか無いかなのですが、なかなか資産価値の物差しが釈然としないのも事実です。
例えば、駅近マンションとバス便のマンションではその資産価値には雲泥の差があるものです。但しその物差しは誰から見た場合でしょう⁉
ここでは、一体どんなマンションが資産価値を保ち、売れるマンションなのか、またどんなマンションが資産価値が低くなかなか売れないマンションなのかについて、5つの条件をまとめました。
詳細解説のため別頁で解説していますので確認してみて下さい。

☛ マンションの資産価値は立地と管理ですべてが決まる!

マンション売却のベストタイミング

ベストタイミング

どんなマンションでも、売るタイミングや売れ時がいつなのか⁉を見極めることは、より高く有利に売るために最も重要なことです。
人は百人百様とも言われる中で、あなたにとってのマンションの「売り時」=「ベストなタイミング」というのは、何を目安にどのように判断すれば良いのか、ぜひ知りたい事項でしょう。
実は、マンション売却のタイミングは4つの側面から考えられます。
①1年間の通期で見た場合のタイミング(時候によるタイミング)
②各種税金面から見た売却タイミング
③築年数から考えるマンション売却のタイミング
④経済状況や政治情勢などにより生じる刻々と変化するタイミング(バブル的な価格変動もあり得るタイミング)
マンション売却時の4つのタイミングについて、あなたにとってのマンション売却のベストタイミングを見極めて頂く為に、より詳細に別頁で解説していますのでぜひ確認してみて下さい。

☛ マンション売却のベストなタイミング&売り時の判断基準

マンションの築年数別売却タイミング

下グラフをご覧ください。
これは、中古マンションの築年帯別売買取引動向【レインズ(不動産流通機構)データ】を表していますが、新築後20年以内はゆるやかな下降線になっている模様が解ります。築15年を過ぎる辺りから急なる下降線をたどり、築25年でその下落は落ち着き、それ以降はほぼ変化のない状況となります。
このデータは、あくまで全中古マンションの築年別価格変化を1点に纏めて表していますから、あなたのマンションがこのデータに当てはまらない事もあるかもしれません。
しかし、ほぼマンションは築年数の経過とともに価格下落することが言えるようです。
ここで注目すべきは、なぜ築15年から価格下落が始まるかではなく、マンションを売るなら、築後5年以降15年までに行うことがベストなタイミングという事です。

マンションの築年数別売却タイミングについて、その詳細を知りたいと言う方は、【マンション売却のベストなタイミング&売り時の判断基準】という別頁で解説していますのでご覧いただければと存じます。

☛ マンション売却のベストなタイミング&売り時の判断基準

シチュエーション(売る理由)別の注意点

マンションを売るとしても、売主(所有者)のおかれた状況で若干売却方法が違ってきます。
以下ではそれぞれの場合で確認してみましょう。

居住中or空き家のマンションを売却する際の注意点

マンション売却するとき、居住中と空き家の場合では違うのか⁉とよく質問を受けます。
よく空き家の方が居住中より売却は有利に運びますと不動産業者は言いますが、一概にそうとも言えません。
ただひとつ大事なことを言えば、販売開始から成約するまで少なくも3カ月ほどかかる場合が多く、その間はいつ内見(内覧)希望が有るかわかりません。この希望を叶えられるかどうかが大きな判断基準になります。
どんな時に空き家が良いのか、どんな時に居住中が良いのかなどの判断基準を解説していますので、ぜひ確認してみてください。

☛ マンションを有利に高く売る内覧とは⁉

投資用のマンションを売却する際の注意点

人に貸して家賃を得ているマンションの売却では、買い手が居住用に買うマンションと違ってきます。
そのひとつが販売価格で、この相場は収益還元法で計算します。また販売環境も居住用マンションとは違ってきますので注意が必要です。

投資用マンションの査定法【収益還元法】

収益還元法を簡単に言うと、「査定するマンションが、将来生み出す可能性のある利益を基にマンション価格を算出する」という査定方法になります。収益還元法も色々と種類があり最も一般的な「直接還元法」は下記の式で求めます。

・計算式 「(年間収入-年間諸経費)÷還元利回り(自分自身が対象マンションから得たい利回り)」

年間収入とは「賃料」の事です。また諸経費については「管理費・修繕費」「入居者入れ替え時の補修費」「固定資産税、都市計画税」など、賃貸運用に関する全ての費用を指します。

☛ マンションを賃貸している(オーナーチェンジ)際の注意点

マンションに住宅ローンが残っている際の注意点(抵当権抹消)

1-13住宅ローン

住宅ローン返済中の売却方法は2つに分かれます。
なお双方の共通事項は、具体的にマンション売却することになった場合にはそのことを銀行に事前連絡して繰り上げ返済する旨を伝えましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済は、借入先金融機関の都合により1カ月前から最低でも2週間前には連絡しなければ対応してくれない場合が多いのです。

①売却査定価格-売却時の諸費用 ≧ 住宅ローンの残高 の場合

売却完了時に、諸費用(仲介手数料など)を差し引いた売却金額で現在返済中の住宅ローンを完済することができるので、売却は可能です。
ただしこのとき注意することは、査定価格が実際の売却価格にならず低くなるケースが大半だということです。売却する不動産が自分の希望価格で購入者がつくかどうかは実際に売却情報を出してみないとわかりません。査定価格よりも低い金額で売買せざるを得ないケースもあるので、そのようなケースも想定して、査定価格よりも実際の売却価格が低くなった場合の対策も考えておくことが必要となります。

②売却査定価格-売却時の諸費用 < 住宅ローンの残高 の場合

売却するには、基本的に現在返済中の住宅ローンを完済する必要があり、言い換えればローンの残りを完済しなければ基本的には売却は困難になります。
この場合、売却金額と残債との差額を預貯金などから補填する必要があります。
しかし、差額を現金で補填する以外に全く手立てがないわけではなく、フリーローンに変更して月々決まった額を返済する、それも無理な時は任意売却にするという手もあります。
また、今では「売却額と残債の差額も含めて融資してくれる『買い替え(住み替え)ローン』といったものもあり、この住宅ローンを利用できれば差額をうめることが可能となり、預貯金がなくても買い替えはできます。でも、当然借りられるかどうかは銀行等金融機関の審査が有りますのですべての方が利用できるわけではありません。
また、金融機関によっては売却後のローンの残りを完済することを条件にすることなどで売却が出来るなど、売却後の月々の返済の組み換えをして無理のない完済を認めてくれるところもありますので、まずは相談する事が必要となります。
詳細は任意売却を解説していますのでそちらでご確認ください。

☛ 任意売却とは⁉

相続したマンション売却の注意点

相続したマンションを売る場合、自分で苦労して取得したマンションでは無いという気持ちから、自分が住むマンションの売却に比べて売却前に勉強をしない人が多く見受けられます。

しかし、相続したマンションであってもマンションを売って利益(譲渡所得)が有れば譲渡所得税などの税金がかかります。
この額は見過ごす額ではない事が多々あります。
マンション売却時の利益の計算は相続したマンションも基本は同じで、マンションの取得費が多ければ多いほど利益は少なくなるため、税金を減らすことができるのですがその方法を知らなければ利用することは難しいでしょう。

1-11税金

実は、相続したマンションの売却時では特例が用意されていて、相続したマンションの取得費が分からないケースの場合には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」という相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できるという特別控除があり、この特例利用の要件一つに相続が発生してから3年10ヶ月が経過するまでにマンションを売却することが有ります。

このように、特例制度や大きな税額控除が用意されていて、どんな特例が受けられるのか、また特例の適用要件は何かなど、ある程度は勉強しておかないと税金を多く支払ってしまう可能性があるのです。

相続したマンションの売却は、法律や税務など少し複雑な手続きを要する場合もあるので、もしも自分で把握することが難しければ、税理士などの専門家に相談しながら売却しましょう。
税理士は不動産会社と提携関係を持つ場合が多く、売却から確定申告までスムーズに手続きを進められることが多くあります。

尚、コーラルは、不動産税専門の税理士事務所と提携しておりますので、相続マンション売却にはとても強いアドバンテージがございます。相続時のマンション売却はコーラルのような専門的知識をカバーできる不動産会社に依頼していただくことを強くおススメいたします。
詳細を別頁に纏めましたのでご参照いただければと存じます。

☛ 相続したマンションの利益を多く残す売却法

尚、大きな税額控除や特例処置については下記をご参照ください。

☛ 相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)【国税庁HP】
☛ 空き家の発生を抑制するための特例措置【国土交通省HP】

マンション売却が相続前、相続後のどちらが良いかを考える際のポイント

相続前にマンションを売却する場合には、相続発生時に現金化しているので相続人がマンションの分割方法で争うということを避けることができるメリットがあります。
ただデメリットも有り、相続税の課税を考えた場合には注意が必要になります。
相続税の課税対象になるのは、マンションの場合には時価ではなく土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」で評価され、時価よりもかなり低くなる可能性が有ります。
一方、現金の場合には金額そのものが課税対象になるので、相続対象マンション評価額と比べると割高になってしまう可能性があるのです。
相続発生後にマンションを売却する場合のデメリットは、時間的制約を受ける場合が有るという事でしょう。
相続税の申告には期限が有り、それまでに相続税納税資金を確保するための売却にはマンション相場価格より安価になってしまなど必ずしも希望する価格で売却できるとは限らなくなってしまう可能性が有ります。
これらのことを考慮して、いつ売却すれば良いかを事前対策したいところですが、しかしそう簡単ではないのも相続時の売却なのです。

相続登記未了でマンションを売却する際のポイント

相続したマンションを売る場合、遺産分割協議が完了していない場合でも相続人全員で売却することは可能ですが、相続人全員の同意書が必要となります。
また所有者の名義が被相続人(亡くなられた所有者)名義のままだと、買主への移転登記ができず売買完了できなくなります。従って必ず相続を原因とするマンション所有者の名義変更登記をする必要があります。
相続した土地の場合には、所有者の名義が正しく変更登記されているかどうか確認してください。
所有者の名義が被相続人名義のままだと、買主様への移転登記ができません。所有者の名義を変更する相続登記をする必要があります。

共有名義のマンションを売却する際の注意点(離婚など)

1-12離婚

例えば夫婦で共有されているなど、マンションの所有者が複数いる場合のマンション売却にはどんな方法が有るでしょう。

よくあるケースが離婚による売却の場合です。
共有のマンションを売却するには、共有者全員持分すべてを売却する場合と、ある共有者の単独持ち分のみ売却の2つの方法があります。

共有者多数の場合には、少々労力がかかる場合が有ります。
例えば共有者が日本以外の地など遠方に住む場合や、高齢などにより自身では売買契約書への署名、押印が難しい場合等が考えられます。
時として代理人などをたてることも必要になったり、裁判所の許可が必要な場合も有るでしょう。

共有者の単独持分のみ売却も可能ですが、持分だけを買う人はほとんどいないのが現状です。
持分とは、マンションについて持っている所有権の割合のことで、この割合を確認するには法務局へ行き登記事項証明書を取得することによって確認することができます。
離婚による共有マンションを売却するには別頁で詳しく解説していますのでそちらをご参照下さい。

☛ 離婚による売却

裁判所の許可が必要な売却(認知症など)の注意点

1-14老夫婦

高齢化社会は、想像を上回るペースで進んでいます。
親や祖父母の世代の人たちが長生きすることは、誰にとっても喜ばしいことであり、わが国が住みやすい社会である証ということもいえましょう。

しかし、高齢化に伴って解決すべき課題も山積していきます。
その一つが認知症の人の問題や介護です。
認知症の方のお世話にも、介護にも多くの費用が掛かります。
その費用捻出のため終の棲家としてのマンションを売る人も多くなってきています。

ここでは認知症や、高齢者などにより判断能力が十分ではない人のマンション売却などについて、その注意点と売却法を確認しておきましょう。

売却法としては成年後見人と言う制度が有り、具体的な売却時には家庭裁判所の許可が必要です。
また、後見監督人が選任されているときは、後見監督人の同意も得る必要があります
成年後見人が、家庭判所の許可を(後見監督人が選任されているときは、後見監督人の同意も)得ないで本人の居住用不動産を売却した場合には、売買契約に効力はありません。

詳細は別頁で詳しく解説しています。

☛ 売主に変わって裁判所の許可が必要な売却について

海外在住者などが遠方のマンションを売却する際の注意点

最近、転勤などで海外など遠方に住んである方のマンション売却が多くなりつつあります。
遠方などに住む方のマンション売却には多少なりとも不便があるものです。その不便とは売買契約時に即時対応できるかどうかにかかってきます。
即時ご対応が出来ない場合、親戚や縁故者を代理人として選任して対応することとなるでしょう。

海外居住者のマンション売却法と注意点

海外居住者のマンション売却法

海外在住者兼所有者の日本国内にあるマンションを売却する方法は、「買取」か「仲介」のいずれかの方法で売却します。
売主が海外在住の場合、考慮すべきは当たり前ですが、国内在住者の場合と違う点をお話します。

例えば、海外在住者にはマンション売買&所有権移転の必須書類である印鑑証明書が無く実印の確認が取れないのです。
ではその場合どうすればいいか⁉
手慣れていない不動産業者だと全く知らない事ばかりなのです。
またやり取りには、さまざまな手間がつきまとうので、海外在住者の不動産売却を扱ったことがない不動産会社だと、後手後手になり売却活動自体が進まないものなのです。

コーラルのように年間数十件、ここ10年間で約300件以上の海外居住者兼所有者の売却を扱っていない業者にマンション売却を依頼することは無謀な事なのです。

では、どうしたらいいかです。
詳細を別頁でご説明しておりますから、ぜひ参考にしてみてください。

☛ 海外在住者、海外勤務者など日本国外在住者のマンション売却法 

計画と準備・コツ5【査定】

マンションを売るにあたって最重要事項が売却価格を決めることです。
マンションの売出し価格を決めなければ売却活動は出来ません。
今はインターネットが普及し、自分自身で価格相場を調べられるサービスも充実してきています。
マンションの相場調査では、まずはあなた自身で【Reins Market Information】【土地総合情報システム】 を使って売出価格や相場を調べてみましょう。

一括査定(相見積もり)

マンション売却が初めてと言う方は、一括査定サイトの利用がとても便利です。
マンション査定は、売却相場価格を売り出す前に各価格をいくらにすればいいかを事前把握するために必要です。
その各価格を相場と言い、相場には売り出し価格と実際にこの価格までだったら売っても良いという売却額が有ります。
相場を把握しなければ売り出し価格を決定することができないばかりか、実際にこの価格だったら売るという売却額も決定できません。

*机上査定と訪問査定

その実際の方法としては、不動産一括査定サイトの売却査定『机上査定』で複数社に査定依頼して大まかな査定価格を知り、その中から査定内容の濃い会社を選び、『訪問査定』で実際にマンションに来てもらい物件を確認しながら査定額を出してもらいましょう。
コーラルでは、コーラルの査定と比較検討して頂くことで、より正確な売出価格と売却額が決まり、その結果満足な成約が可能であると考えております。

コーラルのおススメしている一括査定サイトは HOME4U です。
HOME4Uはこちらから ↓↓


2つの査定の意味

ただ、何のために査定をするのかを知らなければ、査定でミスをすることとなるので、失敗しない査定の心得を知る必要があります。

査定とは、ただ単に『物件価格の決定』をするだけにとどまっていては、満足なる売却成功はあり得ません。

査定時における最も重要なことは、実は2つ有ります。

一つは、『物件価格決定』のための査定。もう一つは『売却を依頼する不動産会社とその担当者を見極める』ことです。

ただ、人生で、1回か2回ほどの経験しかないマンション売却で、査定をしただけで不動産業者まで見極めるといいうことは至難の業とも言えるでしょう。

しかも、実は、査定を依頼する不動産業者も千差万別。

売買が得意な不動産業者もいれば、賃貸を専門とする不動産屋もいます。
また、賃貸管理を専業とする不動産会社もあります。

不動産会社自体に専門性や強み弱みなどがあることなど、人生で1回か2回しか売却経験がないあなたに判別できるわけがないのです。
しかも、世界に一戸と同じものがないマンションの査定額も不動産会社によって異なるのです。


詳細は別頁でまとめてありますので、ぜひなぜ査定するのかを確認してみて下さい。

☛ 一括査定を利用しマンション価格査定と不動産業者の査定をすべし!

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売却価格と売却期間

売却価格と売却期間との関係には戦略と戦術を取り入れ、具体的にはPDCAサイクルで売却を進めると成功する確率が高くなります。

1-15PDCAサイクル

マンションが売れるまでの期間は3カ月~6カ月かかることが9割以上となっています。
但しそれ以上なケースもこれからは多くなるでしょう。
経済の好不況によりマンション売却にかかる期間は長短出てくるのです。

なおこの売却期間は、媒介契約の最長期間3カ月間(その後更新は可)ということからも伺い知れます。
特に、1カ月以内で成約、2カ月内に引き渡しまで完了したいと急いで売却しなければいけない理由がある方は、販売価格をシビアに考えておくべきです。
こういう場合は、不動産買取業者の買取を視野に入れ仲介売却をするしかありません。

売却価格を決める場合に役に立つ考え方がります。
それは最初に売却期間を決めその期間内でチャレンジ価格、相場価格、売却下限価格の3つの価格を決め期限を決め行動するというものです。

チャレンジ価格は、「近隣マンション相場より少し高いけれどこの価格で売りたい」という価格で、相場価格は周辺相場とほぼ同じ価格、売却下限価格は「過去成約価格を根拠に最低限この価格で売らなければならない」という価格です。

こうすることで売却活動も『計画⇒行動⇒見直し⇒再行動』というPDCAサイクルを取り入れることができます。
例えば、売却期間を6カ月と定めた場合最初の3カ月はチャレンジ価格で、次の2カ月間を相場価格で、最後の1カ月を売却下限価格に近い価格で販売活動するといった計画を立てます。
この方法は最も満足成約の出やすい販売戦術なのです。

マンション査定額に差が無い理由(レインズの存在)

業者がマンション査定をするときに必ず利用するシステムが不動産流通機構(レインズ)データです。このレインズ内のデータにはマンションの過去成約データ、現在販売中データが揃っており、その量はどの業者の一社データよりもとても豊富なのです。
マンション査定は、このレインズデータを利用し割り出すため、どんな業者が査定額を出しても同一のマンションではほぼ同一の査定額になります。差が有っても何百万円にもなるわけは無いのです。
もし一括査定サイト利用で出てきたマンション査定額に大きな開きがある場合、その業者にはあなたを騙す思惑があるかもしれません。
詳細は別項を設けましたので、チェックしてみてください。

☛ マンション査定にある不動産業者の思惑とは⁉ ?

尚、レインズシステムについてはこちらを参照ください。
☛ 不動産流通機構(レインズ)とは⁉

不動産会社の選択

1-16不動産会社の選択

いよいよマンションの売却を任せる不動産会社(業者)を決める時が来ました。
さて、あなたはTVCMで有名な大手、はたまたあなたの売るマンションの在る地元の業者、それとも今流行りの不動産テック系(ネット系)など、多くの業者の中からどこを選べばいいか分かりますか?

ここでは、売却を任せる業者の特徴と、それら業者に会わなくてもできる簡単な見極め方について詳細解説していますので、ぜひ、あなたに合うピッタリな業者を探してみて下さい。

☛ 大手不動産業者に頼むと売れない理由

☛ 自称「地元に強い不動産屋」に売却は任せてはいけない

☛ ネット系不動産会社(不動産テック)に売却を任せていけない理由

☛ 売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。

☛ 売却を依頼する不動産業者に会わなくてもできる簡単な見極め方


 

番外・マンション売却成功のコツ(マンション売却の成否は不動産業者の選択次第!)

マンション売却で、高く売る、売却益を多くする、満足に成約する方法(コツ)などを考えた時、売った経験が無いあなたには、とてもやる事が多く難しそうと感じられるかもしれません。
しかし、実は、やる事は思ったほど多くは無く、しかも難しい事ではありません。

本当のところ、不動産売却の中でも中古マンションの売却は、一戸建てなど他の物件種別の売却と比べたら、査定も売却手法も最もシステム化されていると言え、売買を専門とする不動産業者では入門編に位置するほど基本中の基本なものです。
従って、マンションの売却を大手不動産会社で受任した場合、ほぼ間違いなく入社1年目の新人か、3年目までのまだまだ業界在籍が短い担当者が充てられているという現象が起こっています。

しかし、これでは正当な金額で売れるマンションでも売れるはずもなく、このシステム化された簡単なコツさえおさえていないので、行動が後手後手となっているという現実が起こってしまい、あなたのマンションは、満足な成約が出来なくなってしまうのです。

もう一度言いますが、マンション売却で成功するには満足に成約する方法(コツ)があり、それはとても簡単な事をおさえ実行するしかないのです。

なぜ簡単かというと、実はマンション売却で成功するために ‶わたしたちができる事は3つ‶ しかないからです。

マンション売却成功への3つのコツ

ひとつは、中古だからこそ マンション売却のタイミングを間違わない と、ひとつは 売却時に絶対にやるべきことを抑え実行する と、最後に それを具体的に現場で実行する能力のある不動産業者とその担当者に売却仲介を任せる この3つをおさえ実行する事に尽きるのです。
そう、この3つだけです。

この3つ、絶対やるべき最重要事項なのでもう一度まとめましょう。

● 売るタイミングを間違わない
● 売却時に絶対にやるべきことを抑え実行する
● 不動産業者とその担当者の選び方を間違わない

です。

ただ、その中でもあなたしかできない、あなたがやるべき最重要事があります。
それは『不動産業者とその担当者の選び方を間違わない』です。
マンション売却のコツの核心と言ってもいい事なのでもう一度言いますが、売るタイミングを間違わないで、売却時に絶対にやるべき事を抑え実行する事を知ったあなたがやるべきコツは、売却を任せる不動産業者の監督監理なのです。

しかし、そのコツが最も大切であるにもかかわらず、それを教えてくれる不動産業者はまず無いと思っていいでしょう。
理由は簡単です。

・99%の不動産業者が、マンション売却時にやることが全く出来ていない、又は仮に知っていてもやりたくない
・あなたに手抜き行為を見抜かれた場合、言い訳する事しか考えていない
からです。

あなたを騙し、お金を儲けることしか考えていないのが、不動産業者とその担当者と思っていいのです。

そのため不動産業者は、あなたがマンションを売却するとき、あなたの目的達成のための最大の障壁になります。

あなたが売るタイミングを間違わないで、しかもやるべき個所を押さえ実行しても、マンション売却を委ねる不動産業者がダメだったら、マンション売却で満足に成約することは永遠にありません。

ということは、最も大切なコツは「売却を委ねる不動産会社の選別を間違わない」の1つしかない! とも言えます。

マンション売却の成否は不動産業者の選別次第

不動産業者とその担当者の選別さえ間違わなければ、あなたはマンション売却で失敗しないのです。

さて、もっと詳細をまとめたものを別頁に設けましたので、マンション売却で絶対成功したい人は、ぜひ確認してみてください!

☛ マンション売却徹底ガイド【高く有利にマンションを売る方法】



  

空き家と居住中、売却にはどちらが有利?

あなたは、空き家と居住中のお部屋 どちらが高く売れやすいし売主に有利に売却できると思いますか?
はい、そうです! 空き家  ではなく居住中のお部屋の場合が多いのです。
なんと、居住中のお部屋のほうが売主様に有利なケースで成約しやすいことが多いです。
コーラルにマンション査定依頼されてこられる方のほとんどの方が、空き家の方が成約し安いと思われていますが、実はそうでもありません。
その理由とは?別頁に纏めましたので確認してみて下さい。

☛ 住まい売却時の基本(②)・空き家より高く売れる居住中のマンションや一戸建て

販売活動前にリフォームの必要性は?

中古マンションの販売開始前にリフォームは絶対に必要かと言えば、必要無いと回答しています。
その理由は、中古マンションの買い手は購入後にほぼ全員がリノベーションを考えているという現実があるからです。

掃除&ハウスクリーニング

売主が業者の場合には、リノベーションや大々的なリフォームを施されていなければ高く売れなく売却価格に利益が乗っけられない、引き渡し後の瑕疵担保の問題もあり必須条件なのですが、しかし一個人が売主のマンションは買い手の希望を叶えられない態様のマンションではなかなか売れないとなるのです。

壁やフローリングの傷は基本的にそのままでOKなのですが、しかし大きな傷で目立つ場合には補修(リペア)をすることを考えましょう。
どんなマンションでも掃除は必須条件です。掃除されていないマンションなんて絶対売れません。またハウスクリーニングは水回りや汚れの目立つ個所には入れましょう。
販売時には不動産系ポータルサイトなどに情報掲載と共に写真も掲載しますが、この写真の質もハウスクリーニング施工後と前では大きく違ってきて、それを見た買い手の内見期待値が大きく違ってきます。

計画と準備・コツ6【媒介契約】

売主が不動産会社に売却を仲介(媒介)にて売却依頼する場合、次の3つの契約のいずれかを結ぶことになります。

1.専属専任媒介契約
2.専任媒介契約
3.一般媒介契約

媒介契約の比較表

内容一般媒介 専任媒介専属専任媒介
契約の有効期間制限無3か月以内3か月以内
複数の不動産会社への依頼不可不可
指定流通機構(レインズ)への 登録義務媒介契約締結後 7日以内媒介契約締結後 5日以内
販売状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上
売主自身が発見した買主との  直接契約不可


1.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、売却依頼できるのは不動産会社1社のみとなるご契約です。
従って、他の不動産会社に重複して依頼する事はできません。
また、この契約では、・依頼した宅建業者が紹介する買主以外とは取引(売買契約)できない媒介契約となっております。
いわば、依頼した業者に全面的に任せる売却契約となります。

2.専任媒介契約
専任媒介契約とは、専属専任媒介契約同様売却依頼できるのは不動産会社1社のみとなるご契約です。
従って、他の不動産会社に重複して依頼する事はできません。
しかし、専属専任媒介契約と違う点は、自己発見取引が出来る事です。
自己発見取引とは、売主自らが買主を探し出す事です。
良くあるケースは、友人や知人が購入するなどの身近な方が買いたいと持ち出されるケースが多いです。
しかし、自己発見取引は1000件に1件あるか、ないかぐらいの確率と言われており、ほとんどが不動産会社からの紹介にて成約するケースが殆どです。

3.一般媒介契約
一般媒介契約とは、これまでに上げた媒介契約種類とは異なり、複数の不動産会社へ売却の依頼を行う事が許されています。
また、自己発見取引も可能です。


尚、各媒介形態にはメリット、デメリットがそれぞれあるので、あなたに合った媒介形態を探しましょう。

☛ 媒介形態のメリット・デメリット詳細

コーラルでは、3つの媒介契約のどれがいいかという場合、どれでもいいと回答しています。
他業者はほぼ、専任媒介契約か専属専任媒介契約を勧めるようですが、コーラルでは媒介契約が3つのうちいづれでも販売活動を手抜きすることはありません。

さて、マンション販売開始前に押さるべき2つのプロセス『誰に売るかの決定』と、売る相手を決めた後の『計画・準備』を見てきました。
誰に売るかによってあなたのマンション売却時の流れ(アウトライン)が違ってきて、計画(スケジュール)・準備にかける期間も、販売活動の時間も大きく違ってくるのです。

さて、媒介契約後は販売活動となります。
販売活動時はプロセス1で行ってきた『計画・準備』に則り、あなたの選んだ不動産業者と二人三脚で販売活動中の押さるべき2つのプロセスを順次行っていきましょう。

マンション販売活動中の2つのプロセス

販売活動中の押さるべき2つのプロセスとは、マンションがスムーズに成約する場合と、否、マンションがスムーズに売れない場合の売主のあなたがやるべきことの把握です。

【プロセス3】マンション販売時にやることを決める

プロセス③ 
マンションを売るには販売活動を制するしかありません。
しかし、販売活動時には売却を任せる不動産業者は敵にも味方にもなり、多くの場合、敵へと変化するものです。その代表例が販売物件の【干す・値こなし・囲い込み】や販売活動そのものの【手抜き行為】です。
ただし、敵となる不動産業者を味方に留める方法はあります。その方法を理解し活用しましょう。


マンションの販売広告戦術により、内覧が有った場合、約7割は室内を見た時点で決まると言ってもいいでしょう。
それくらいマンション販売活動時の売主様の行動では、内覧時対応が重要となってきます。

内覧時の対応&対応者を決めておく

マンション売却時の内覧対応

内覧時は、室内が見やすいように整理整頓されていることは必須条件として、買主視点でマンション長所を説明できるようにしておきましょう。
全ての電灯を点け、広く綺麗にみえるよう心掛けたいものです。
購入検討者が知りたいマンション周辺の環境や、買い物の便、病院などの生活必需施設などの情報もまとめておき、積極的に説明するくらいが好印象を持たれて良い結果につながります。

また、誰が内覧時対応するかも決めておきましょう。

コーラルでは、もしご夫婦対応可の場合には、ぜひ奥様に内覧時対応者をお願いしております。
その理由の詳細を別頁にて解説していますので、確認してみて下さい

☛ 内覧時の売主様ご対応について

内覧時の成功例・失敗例

内覧時に成功した事例、反対に失敗した事例を参考にベストな内覧時対応策を知りましょう。

☛ 内覧(内見)時の対応

売出価格の高望みは失敗の元凶

売却を任せる不動産業者を決めて媒介契約を結んだら、売出価格を決め実際に売却活動を始めることになります。
この時の流れでは、売主様では売却活動、不動産業者は販売活動となります。

このとき売出価格を、いくらに設定しようとも本来は売主の自由です。

しかし、マンションをいくらで売り始めるかという売出価格は、マンション売却を成功させる上でとても重要なのです。
ここで理解してほしい事は、売主の”売りたい価格”と、実際に“売れる価格”は異なり、その差がかけ離れていると売れ無いと言う現実です。

”売りたい価格”は、売主の希望、不動産会社の思惑で思ってもみないくらい高騰してしまうものです。
このような”売りたい価格”を売出価格として売却活動しても、それはそれでいいのですが、但し相場とかけ離れた売出価格を設定すると、 購入希望者は現れなくなるばかりか、そっぽを向かわれてしまいます。

その結果、スムーズなスケジュールの流れは壊れ、時間だけがむなしく過ぎ、最後は売れるはずの価格(成約できたであろう価格)よりも低い価格で、成約するしかなくなることがしばしばあるのです。

この事実も、しっかり把握しておきましょう。

☛ 相場を無視すると命取りに
☛ 売却金額の妥当性を考察 

ここまでに売却したいという時期を決めておこう

マンションを仲介売却するとき、タイミングよくすぐ成約出来れば言うことないのですが、しかし現実は早々都合よく事は運ばないものです。
売主にとってここまでには売買契約完了しておきたいというタイムリミットをぜひ決めておきましょう。不動産業者はそのタイムリミットに則り販売活動を行います。
このタイムリミットが決まっていれば、いつどの段階で次なる一手を繰り出すかが決まってくるのです。

共有名義のマンションの場合はルールを決めて

1-17ルール

共有名義のマンション売却では、販売活動前に「最低売却価格(合意価格)」「費用配分割合」「窓口担当者」の3つを決めておくと売却がスムーズに運びます。

マンションを共有していても売却することは可能ですが、しかし、少しでも高く有利に売る場合には共有者全員の同意が必要となります。ただこのとき一番もめる原因になるのが「いくら以上なら売るという目安の価格(合意価格)を決めていない事」と「費用負担の取り決め」です。
従って販売開始前には必ず合意価格と、費用負担はどうするかを決めておきましょう。

また誰が窓口で動くかが決まっていないと混乱してスムーズに事が運びません。従って誰かひとり代表者を決めて、対外的な対応は全てその代表者に任せましょう。

不動産系ポータルサイト(SUUMOなど)の利用考察

販売時には不動産系ポータルサイトに掲載して買主候補者を探しますが、しかしこの利用方法を知らないばかりになかなか集客が上手くいかないということが起こります。
不動産系ポータルサイトへの掲載は必須です。しかもその中でもマンションの場合SUUMOとアットホームには絶対掲載すべきです。
この双方共に掲載しない業者には絶対売却を委任すべきではありません。

オープンハウス(オープンルーム)実施の際の注意点

マンション販売時に良くオープンハウス(オープンルーム)の開催を見かけます。コーラルでも予約制オープンハウス対応を行っていますが、マンションに限ってはオープンハウス(オープンルーム)実施のタイミングに良いときとそうではないときがあります。
その見極めを理解し、販売活動時に活用するようにしたいものです。

2つの業者管理手法を実行しよう!

マンションを不動産業者の仲介で売却するとき、必ず販売活動があります。
この販売活動をただ単に不動産業者任せにしていては、あなたの思う成果(成約)は手に入りません。
よく知っていて欲しいのは、不動産業者は敵にも味方にもなるということです。
不動産業者は売却を任せた途端、販売活動を手抜きするはずで、放置していればすぐ【干す・値こなし・囲い込み】や【手抜き行為】して敵になりやすいという事実があります。

あなたがマンション売却で成功したいなら、絶対不動産業者を管理して動かすしかありません。

ここでは、【干す・値こなし・囲い込み】されないためにあなたがやること、【手抜き】されず不動産業者をあなたの味方にして販売活動をスムーズに行えるかを、販売活動時に役立つ2つの不動産業者管理手法でお教えしましょう。

ケプト(KPT)式管理手法

ただ単に販売活動を行うだけではマンション売却で満足なる成約は出来ません。少しでも高く速く成約を迎えたいなら、その都度販売活動の改善をやらなければいけないのです。
その改善に役立つ方法として、このケプト(KPT)式業者管理手法があります。

これは、今までの販売活動の中で継続すべき事項・K(キープ)を洗い出し、改善すべき課題・P(プロブレム)を挙げ、問題点への対策や新しくやってみたいことを・T(トライ)するという手法なのです。

上手くいったことは効果が有る限り続ける。うまくいかなかったことは他のやり方へ換えるのです。
具体的には業者に詳細なる販売活動報告を都度してもらい、販売活動前にやると決めたことが行われているかを洗い出し、まだ行われていない事をやってみるよう指示を出すことになります。

不動産業者は、販売活動時必ず手抜きします。だからこのケプト(KPT)式業者管理手法で管理して動かさなければいけないのです。そうしなければ業者は、あなたのマンション売却時のスケジュールのスムーズな流れの邪魔ばかりするのです。

高速PDCA式管理手法

スケジュール(販売計画)をフレームワーク通りに設定したあとはやるべきことを実行し、PDCAサイクルを回すことが重要になります。これがマンション売却時の成功する流れ方です。

不動産業者は、このPDCAサイクルを知っていても知らなくても、間違いなく回すしかマンション販売行為が出来ないのです。それが自然なマンション売却時の販売活動行為なのです。
業者が知っていなかったり、もし出来ていなかったら教えてあげましょう。

しかし、この流れを故意に邪魔する者が現れます。その邪魔者も不動産業者です。
あなたがマンション売却を業者に任せた途端、業者は、査定時にあなたと決めたスケジュール(販売計画)のスムーズな流れを邪魔する存在に変貌するのです。しかしそうさせない方法があります。この方法こそが先のケプト(KPT)式業者管理手法と、ここで説明する高速PDCA式管理手法なのです。

皆さんは「PDCAサイクル」という言葉をご存知ですか。ここではマンション売却成功へのプロセスのお話をしましたが、実際にそれらを営業現場で活かすにはPDCAサイクルをまわし効果検証をすることが必要です。

P…Plan(計画)
D…Do(実行)
C…Check(評価)
A…Act(改善)

プロセス設計がこの「P」に当たります。そして実際に(行動する)という部分が「D」です。
そして、「C」の部分ではどの部分でつまずいたのか、どこのKPT(ケプト)が達成できていなかったのかを(評価)し、それを克服するにはどうすればいいか、「A」(改善案)を考えます。
次も同じアプローチで失敗してしまっては意味がありません。
例え結果が良いものであっても、悪いものであったとしてもその結果を評価し、しっかりと改善していくことがとても大切なのです。
不動産業者は売却を任せた途端手抜きするはずです。その手抜きを見過ごすことは売却成功には致命傷になりますから、絶対そうさせないよう見張ることが重要です。

あなたがやるべきことはひとつ。
このケプト(KPT)とPDCAサイクルを徹底してくださいと業者に言っても、業者に改善が見られない場合、その業者に販売を継続して任せるのは危険な行為ですから即刻媒介契約を解除しましょう。


【プロセス4】マンションが売れないとき

プロセス④
販売活動開始から一番最初に現れた買い手の条件が最も良い。
販売開始して半年経過すると買い手が現れなくなるものです。従って前に手を打ちましょう!


マンションを販売開始してスムーズに成約となるのであれば、このプロセスは必要ありません。しかし現実はそうスムーズに成約する方は少ないものです。
マンションがなかなか売れない場合、どうしたらいいかやるべきことを事前に確認しておきましょう。そうすることで売れないからとイライラしたり、やけになってマンション販売価格を大幅に下げて売ることが無いようにできます。
不動産業者は、マンション販売開始以降、あなたの味方にもなれば敵にもなるものです。
味方業者の場合、マンションが売れないとき適時に良いアドバイスが有りますが、その反対に敵業者になった場合にはマンション販売価格の大幅な変更ばかりを提案してきます。
この敵味方の見極め方や、売れない原因を知る術を完全解説し、そのうえでその解決策もアドバイスしていますのでぜひ確認してみて下さい。

☛ マンションが売れない時の原因と対処法(ギアチェンジ解決法)

マンション販売価格の変更・値下げの時期

1-18値引き

どうしても値下げせざる負えないこともあるものですが、しかしその前にチェックして解決しておきたい事項が有ります。
値下げの前にしっかり考えるべき、チェックすべき事項は下記のようなことです。

・値下げする前に、全て遣り尽くした?まだやれることは無いの?
・値下げって、そもそも絶対にしないといけない?
・値下げするにしても売却中の効果的な値下げタイミングはいつ?
・値下げを考慮した売却価格の設定方法って?
・効果的な値下げ幅ってあったらその価格が知りたい
・値下げ交渉が起こったときの具体的なテクニックを知りたい

これらの疑問について別頁で全て回答していますので、ご参照して頂ければと存じます。

☛ マンション売却時の販売価格値下げのタイミングについて

売却継続・取りやめの判断について

さて、マンション販売活動時にするべきことは全て行ってみました。しかしそれでも売れない場合も有ります。
この場合は、ほぼ間違いなく販売価格が販売時点でのマンション価値に見合っていない場合に起こります。
この場合はまず買取業者に買取打診してみましょう。
その価格や条件が売主で応じれる場合は応じた方が良いでしょう。
しかし、どうしても納得しかねる場合にはいったん販売活動を全てストップしましょう。ときには1年や2年の間、販売を止める勇気も必要です。
そんな時間が無い場合には、一旦半年ほど販売活動を止め、その後、頃合いを見て再度販売活動してみると成約することが有ります。
但し、これから先、日本のマンション市場は今以上に環境が良くなることは無く、悪化するしかないことだけは理解しておきましょう。

マンション売却事例(体験談・失敗談)

コーラルで成約された方々、またセカンドオピニオンサービスの利用者の体験談や成約事例 を一部抜粋してご報告させて頂いております。
多くの体験談、失敗談を確認してみることにより、マンション売却で成功する近道が見えてくることが有ります。
どうぞ確認してみて下さい。

☛ マンション売却事例(体験談・失敗談)

【プロセス5】マンション売買契約と決済・引渡の注意点

販売活動の結果、買い手が現れ買うにあたり各希望が出てきました。売り手と買い手はそれぞれ利益相反の関係にある為、いろいろな交渉が行われます。
ここまでくればもう一歩です。しかし油断は禁物。
ここでは、如何に有利に売却を進められるかその方法を知ることが売却成功への最終キーポイントとなります。
また、交渉がまとまり売買契約が取り交わされることとなりました。
売買契約時とその決済時、物件引き渡しについての注意点をまとめてみましたので確認してみましょう。

プロセス⑤
売買契約時流れ【手順】、決済時と物件引渡し時の流れ【手順】と用意すべき書類などを理解し、順次取りこぼさず進めよう。
売買契約が初めての方も、そうでない方も、必要書類等の用意や買主との個別要件での取り決めごとなども多いので、その都度確認しながら進めましょう。


値引き交渉【価格交渉】

値引き交渉は、中古マンション売却の場合、必ず有るものと思っておくことが大切です。
売り手としては、少しでも高くマンションを売りたいという気持ちがある反面、買い手は少しでも安く買いたいと言う希望があります。
マンション売却時で最も交渉が難航するものがこの価格交渉です。
ここでの交渉術は程度を決めておくことが必要です。「値引き交渉には一切応じない」という頑固な姿勢では、せっかく現れた買い手が離れていく可能性があります。
売出価格決定時には、この価格だったら売るという価格も同時に決めておくものです。しかしそのことを忘れられる売主様も多くおられます。これでは絶対に成約できません。
また、販売開始後に一番初めに買い希望で現れた買い手が最も高い価格になることがとても多い事を知っておきましょう。
このことを知らないか、忘れられるのか、この時の値引き交渉に応じず次の買い手を探す売主様もいますが、そのまま次の買い手は現れず、とうとう一番先に現れた買い手希望の価格を下回る価格で販売活動することが有るのです。
まず、「値引き交渉にはある程度応じる」という柔軟な姿勢を見せつつ粘り強く交渉する姿勢が大切です。

引き渡し時期

ここまでにマンションを引き渡してほしいという期限日を決めることがマンション売買交渉の中で必ずあります。
上記の価格交渉と双璧で出てくる条件がこの引き渡し時期です。
この引き渡し時期に目安が有るとするならば、売買契約締結から1~2カ月程度です。ただ、引渡し期間に決まりというものは無いので、3カ月以上期間を設けることもあり、場合によっては半年後の引渡しになるときもあります。
しかし必ず取り決めるのも引き渡し時期なのです。引き渡し時期を甘く見たばかりに売主が引渡日までに買主に引き渡せない事があると罰則も生じる可能性があるのです。
価格と引き渡し時期のどちらも譲れない場合も有りますが、しかしもしどうしても価格が譲れない時などはこの引き渡し時期を譲歩することは考えてもいいでしょう。
但し、引き渡し時期がどうしても譲れないときもあるでしょう。特に居住中のマンションを売る場合や買い替え時に考えられますがその場合、売買価格の譲歩をすることも念頭に置いておくべきでしょう。
双方譲れない事情がある場合には、販売開始前に不動産業者とぜひ相談して、販売活動そのものの戦略と戦術を見直すことになります。

引き渡し猶予

自宅マンションの買い替え時には、売ったマンションの売却代金で新しいマンションなどを買う(買替え)購入代金に充てることがあります。従って先に売ったマンションの売却代金を売買決済しなければ売主は新しく引越しする先の物件を買うことができません。
そのため、売買代金の決済は済ませ所有権は買主に移しますが、引越しはせず数日〜1週間程度の「引渡し猶予」の期間をもらい、新しい物件に移るまでの期間を引き続き売却物件に住ませてもらいます。
このように所有権は買い手に移りますが、しかし売主を居住させることを了承する旨について売買契約時に書面で取り交わす特約を「引渡し猶予の特約」といいます。
買い替えの場合よく利用されます。

マンション売買契約締結

売主様・買主様ともに条件が合致したら、いよいよ売買契約となります。
売買契約締結に先立ち、宅地建物取引業法の取り決めで宅地建物取引士から重要事項説明を受けることになります。この説明は法的用語も多くなかなかわかりづらいものです。
従いましてわからないこと、質問しておきたいことはそのままにせず、きちんと説明を受け納得した上で署名捺印をしましょう。
その後売買契約の締結となりますが、代表的な売買契約解除条件なども網羅されていますからどのような場合に起きるかを把握するようにしましょう。

代表的な売買契約解除条件とは?

代表的な売買契約解除条件には下記の4つが考えられます。

➊手付解除
❷住宅ローン特約による解除
➌違約により解除
❹瑕疵担保責任に基づく解除

売買契約時は上記解除条件を確認し合いますので、どういう場合に解除されることになるのか内容をしっかり確認しておきましょう。

売買決済・物件引き渡しの流れについて

マンション売買契約締結や住宅ローンなどのお借入れ手続き、売主様の引渡し準備等が全て整いましたら、いよいよ取引物件の決済(残代金お支払い・物件お引渡し)となります。
決済日には、残代金の支払い・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を司法書士が行うため、決済は金融機関(通常銀行)及び法務局の受付可能な平日の午前中に行うのが一般的となります。

●決済とは…
買主様が売主様に売買代金(残代金全額)を支払う事を言います。

●引渡しとは…
売主様は売買代金受領と引換えに、買主様へ物件を引渡し、買主様の為に所有権移転登記の申請手続を行う事をいいます。
一般に、売買契約書の記載では「売主は、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する」と定めています。
つまり、売買対象物件に抵当権や賃借権等がついている時、売主様はその責任と負担において、その設定されている抵当権等を除去し、その登記を抹消して買主様に引渡し、移転登記しなければならないという事です。

引渡し前の物件最終確認の流れ

決済日までに引渡し後のトラブルを最小限に抑える為、マンション売買契約締結の確認した通りに物件が引渡されるかの確認を売主様・買主様双方立ち合いのもと物件を実際確認しながら行います。
その為、売主様は出来るだけ物件確認日前日までには引っ越しを完了しておき、物件内には何も残っていないようにしておくことが一番良いでしょう。
また、電気、ガス、水道等の公共料金の精算も事前に行う必要がありますので、忘れずにご対応をお願い致します。
そして、物件の鍵や物件関係資料、取扱い説明、マンションでは、管理規約や使用細則などを買主様へ引渡さなくてはなりませんので、事前に準備をしておきましょう。
物件資料については、室内に残しておいて頂くだけでも問題ありません。

マンション売買決済時の流れ

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マンション売買決済時の大まかな流れ【手順】

マンション売買決済時は、以下のような流れ(手順)により行われます。

1.司法書士による登記申請時の書類確認・本人確認

まず、残代金支払い・物件お引渡し前に必ず行う事が、司法書士による所有権移転登記の申請に必要な書類の確認、本人確認を行います。
万が一、所有権移転登記の申請書類が整わずに進めてしまうと移転登記が出来なくなり、トラブルの元となりますので、事前に必要な書類は確認しておきましょう。
また、ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権設定がついている場合、残債務を全て返済し、抵当権を抹消しなければなりませんので、事前に金融機関に連絡して手続きを行って頂く必要があります。
抵当権抹消書類を決裁日に用意する場合、残債務を全て返済したからといって、その場ですぐに用意してくれることは有りません。また、決済日直近でも対応してくれないので、金融機関への連絡はくれぐれも借入している金融機関のサイトで確認し決まった日までに手続きしておきましょう。
因みに住宅金融支援機構の場合、決済日1カ月前には連絡しないと間に合いません。

2.残代金のお支払い

司法書士による登記申請時の提出書類の確認が終わりましたら、買主様から売主様に残代金のお支払いを致します。金額によっては預金小切手でお支払いするケースも御座いますが、買主様が住宅ローンをご利用する場合、住宅ローンをお借入れする金融機関に集まり、振込み手続きを行い残代金の授受を行うケースが一般的で御座います。

3.残代金受領の完了後

残代金授受の完了と同時に、マンションの所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。
また、売主様はマンションの引渡しを行うので、マンションに係る全ての鍵・資料などを買主様へお引渡し致します。

4.各種清算の手続き

固定資産税や都市計画税・マンションの場合、管理費などの清算を当日行ないます。
基本的には、引渡し前日までは売主様の負担、引渡し当日からは買主側の負担として日割り清算を行うのが一般的となります。

5.取引物件の引渡し

残代金の受領と同時に、マンションの鍵、物件の書類(取り扱い説明書・管理規約・使用細則など)を買主様へ引渡します。
ここでお引渡しする鍵は、玄関の鍵だけでなく、勝手口、門扉その他物件に係る全ての鍵を渡しますのでお忘れの内容に注意して下さい。
引渡しが完了した証として、売主・買主双方で「物件引渡書」を取り交わし、売買契約の全てが完了した証を書面にて確認し保管致します。

6.各取引業者への報酬のお支払い

不動産会社への仲介手数料、司法書士へ登記申請手続きの費用や報酬などの支払いを済ませます。

*決済時の売主様のお持物

1. マンションの登記済み権利証・登記識別情報通知書
2. 実印(共有の場合各々)
3. 印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
4. 住民票・戸籍の附表(住所変更している場合や氏名変更している場合)等
5. 建築確認通知書・検査済証
6. 実測図・建築図面・建築協定書等
7. 付帯設備取扱説明書
8. 物件に係る全ての鍵
9. 登記費用(抵当権抹消・住所変更などが必要の場合)
10.パンフレット・管理規約・使用細則・管理組合総会議事録等(マンション等の場合)
11.抵当権等抹消書類
12.借入金融機関預金通帳・通帳印
13.仲介手数料残金

管理費と修繕積立金

マンション売却時に管理組合から管理費と修繕積立金の返金はありません。
しかし、もしこれらの滞納が有るとその滞納額全額を売主は全額収めなければいけません。
理由は管理費と修繕積立金を滞納したままマンションを売却した場合、滞納金は新所有者に承継され買主に請求されてしまいトラブルになるからです。
管理費はマンションの維持管理のために使われていますので、マンションを売却しても返金されることはありません
また修繕積立金はマンションに修繕が必要になった時のために住民全員で積み立てているお金のことで、区分所有者全員の財産となることから返金されることはないのです。
マンションを売却すると、管理費と修繕積立金は買主と日割り精算することになります。
契約上ではマンションの引渡日を基準として、引渡しの前日までを売主引渡し日以降を買主が負担するのが一般的です。
なお、売買決済時にはマンションの管理組合に対する報告も怠りなくしておきましょう。管理会社に所定の用紙が有る場合が多いです。

マンションの引き渡し後の注意点(瑕疵担保責任)

1-19瑕疵担保責任

マンションの売却は、「引渡し完了で終わり」というわけではありません。引渡日から一定期間内は「売主の補修義務」や「瑕疵担保責任」という法律上の責任のもとに、売主と買主は非常にナイーブな関係で繋がっています。

売買契約上の引き渡しが済んでも、売主の補修義務や瑕疵担保責任の期限が終了するまでの間は、買主から「補修依頼」や「瑕疵担保責任の履行」をいつ求められるかわからないという状態が続くので、完全なるマンション売却の完了ではないのです。

もしもマンション売却完了、引渡し後に買主の知らない重大な瑕疵が発覚し、それによって買主が「どうしても住み続けることができない」と主張した場合には、損害賠償を請求されるか最悪の場合売買契約の解除になる可能性もあるのです。

ただ引き渡しが終了したのに、いつまでもそんな状態が続くことは避けたいものです。
具体的な方法については不動産業者に確認しましょう。

手続きで戻ってくるお金  

1-20返金

マンションを売る際に、売主様にお金が返ってくるケースがあります。
返金手続きが必要なものもありますので、損のないよう確認しましょう。

➊火災保険と地震保険
住宅ローンを利用すると、多くの場合、ローンを依頼した銀行の指定する火災保険と地震保険に加入する場合がほとんどです。
マンションの売却に伴い、期間内で解約した場合、未経過分の保険料の返金が可能です。
売主様が保険を解約することを、銀行から保険会社に知らせることはまれです。保険会社には、売主様の申し出以外に、解約の必要を知る方法はありません。
従って必ず、売主にて解約手続きをしましょう!

❷団体信用生命保険料
この保険料は、銀行の費用負担で加入しているケースが多いです。銀行負担の場合、返金はありませんが、個人負担での加入の場合、返金がありますので、銀行に確認しましょう。

➌住宅ローン保証料
住宅ローンを利用して、マンションを購入する場合、通常は銀行指定の保証会社の、保証システムへの加入が必須となります。
これを、住宅ローン保証料といいます。
住宅ローン保証料を一括前払いしている場合、住宅ローンを途中で一括返済すると、ローン保証料の未経過分が返金される場合があります。
返金の可能性や、返金額は、サービスによって異なりますので、保証会社への問い合わせが必要です。

売買とトラブル(売買契約時の成功例・失敗例)

売買契約締結から決済時までの期間を長期に設ける場合、ついつい契約解除条件の期日を忘れてしまい過ぎ去った後に解除を申出される方がいます。
この場合、ほぼ間違いなく解除できなくなりますので、くれぐれも軽視することのないようにしましょう。
なお、トラブル事例とその対処法について、安心・安全な不動産取引をサポートする総合情報サイト~物件選びからトラブル対応までを【不動産ジャパン】で解説していますのでぜひ参考にしてください。

☛ トラブル事例集【不動産ジャパン】

マンション売却完了後は確定申告(税務申告)

1-21確定申告

マンションの売却で売却益(譲渡所得)が出た場合には、確定申告をする必要があります。また売却損が有った場合も確定申告することによるメリットが享受される場合がありますので必ず申告しましょう。

*譲渡所得と譲渡損失

自己居住用の住宅としてマンションを売り売却益【譲渡所得】があった際には、各種特例【譲渡所得の特別控除(「3,000万円特別控除」)、軽減税率の適用(「10年超所有の軽減税率」)や買換え時の課税の繰延べ(「特定居住用財産の買換え特例」)】などの特例があり適用できる場合があります。

逆に、マンションの売却により売却損【譲渡損失】が発生した場合には、確定申告をすることによりその売却損を他の所得と損益通算でき支払済の所得税について還付を受けることができたり、損失額が単年の課税所得額を上回っている場合は、その翌年以降3年間譲渡損失を繰り越すことも可能となるなどメリットを享受できる可能性があります。
【(「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」)】
詳しくはこちらをご確認ください。

☛ マンション売却後の税金

確定申告は必要・不必要?

マンションの売却により得られた利益は、給与所得以外の所得となるため、会社員の人であっても確定申告により別途申告・納税する必要があります。
確定申告を忘れていたり、故意にしなかった場合には税務署からの問い合わせや調査が入り、延滞税という罰則があるので注意が必要です。
忘れずに確定申告を行いましょう。
なお、確定申告方法については最寄りの税務署へ問合せして教えてもらってもいいでしょう。確定申告に必要な書類と申告時期から建物の減価償却方法まで担当官が優しく教えてくれます。

その他の税金

画像の説明

マンション売却によってかかる税金は、譲渡所得税、住民税以外に印紙税があります。
また不動産会社を介してマンションを売った場合には仲介手数料に消費税が掛かります。

消費税(法人と個人)

マンションの売買時、賃貸借するときもですが、不動産会社を介して行う売買や賃貸借の場合には仲介手数料を支払っておられると思います。
その仲介手数料には消費税が課税されているのですが、とうとう今年2019年10月1日に現行の8%から10%へ増税されることになるようです。

コーラルもマンション売買時や一戸建て売買時に、たまにではありますが「不動産会社に支払う仲介手数料にも消費税は掛かるのですか?」という質問を受けるときがあります。

その質問の先にあるお客様のお気持ちや願いに「できれば費用を抑えたい」というのがあるのが良くわかります。私もそんな方々と一緒で、出来るものなら少しでも費用を押さえたいと思いますから。
特にコーラルをご利用いただいたお客様は、なるべく費用を抑えたくてネットで色々調べたり、友人に聞いたりして弊社に行き着いたことでしょうから。
という事でここでは、マンション売買と消費税の関係を見ながら、消費税の有無について何にどういう場合に掛り、どういう場合に掛らないのかなど詳しく解説していきます。

☛ マンション売却時の消費税

マンション売却の徹底解説・まとめ

マンション売却時の疑問を解決するために!

以上、マンション売却で成功する【失敗しない】ために、売却の流れ【アウトライン】の中で実行したい5つのプロセスと2つの業者管理手法のマニュアルを、仲介手数料無料のコーラルが完全解説しました。

マンションを売る場合、準備は早ければ早いに越したことは有りません。遅くても売却完了(お引越し)半年前には計画と準備を始めましょう。1年前から準備を始めても決して早すぎるという事は有りません。
売却開始から1カ月後には引き渡しまで完了したい場合には仲介売却では遅すぎます。この場合、買取業者への売却しか方法が無いでしょう。

また、どうしても売却完了まで3カ月未満しかない場合、売却を任せる不動産会社の『仲介⇒買取手法』を考慮した売却活動を念頭に置いておくことも必要でしょう。

限られた時間内でどんな事をやればいいかですが、仲介売却は「計画と準備」以外はその時に信頼して売却を任せる不動産会社の担当者の指示を仰ぎながら事を進めましょう。不動産会社の担当者が全てを教えて指示しくれるはずです。
但し不動産会社や担当者を過信することは売却失敗する可能性が高くなりますから、ケプト(KPT)管理手法や高速PDCA管理手法を駆使し管理しましょう。
ただ、それでも何かおかしいと思ったら直ぐセカンドオピ二オンサービスなどを展開するコーラルなどの業者へその時の状態を調べてもらうことも必要で、その調査の結果、改善しなければならない事を見つけ対処してもらいましょう。
もし改善が見られない場合、他業者へ売却仲介依頼替えすることもしなければならないでしょう。

準備時間と販売活動、どっちが大事かについては、準備時間に7割、販売活動に3割ぐらいの配分で十分に計画し準備すべしです。
準備に手を抜いた人や、計画がしっかりしていない方は満足成約の可能性が極端に低いと言う情況があります。
では、具体的には何にどれくらい時間をかければいいかですが、一番は売却を任せる不動産会社の選別に時間を割くべきです。

マンションを少しでも有利に高く売りたい場合、広告展開を十分に行うことは必須条件になります。また販売活動で俗にいう『囲い込み』や『干し行為』をされたのでは高く売れるマンションでも高く売れることは無くなるのです。

マンションの売却時に、素人同然のあなたが直に広告展開することはほぼ不可能ですから、その広告展開を司る不動産業者の担当者の力量が、そのままマンション売却で成功できるかどうかの分かれ道、分岐点になります。
だからこそ、不動産業者の選択で失敗したら大きな痛手となるのです。

最後になりますが、マンション売却で大成功した人の時間配分は十分に余裕をもった配分の中に、ここぞという時、例えば内覧時の対応は買い手の都合に合わせて動くことを肝に持ち行動しています。あなたも成功したいならこの事実を直視し採り入れましょう。

買い手が居て初めて売却は成功します。この買い手をぞんざいに扱っていては成功はありません。あなたご自身の考えを通したいのなら、買い手の行動に合わせて動く事も必要な場合も多々有ります。あなたに十分な時間が無い時はどうしてもご自身の気持ち優先の売却に偏りがちで、ほぼ間違いなくマンション売却では失敗するでしょう。
そんな時は、一度仕切り直しして、あなたに十分な時間ができる時に販売時期を変えましょう。

マンションを売る行為は、売却開始から売却完了までには多くのスケジュールと、思わぬロスを経る場合も有りますから、そのことを考慮して十分なる時間配分で臨みましょう。

そうすることであなたのマンション売却は大成功します。

私も推薦します。

yamada_パイロット会計事務所・山田寛英代表

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
コーラルへ何でもご相談してみてください。

Screenshot_2018-12-02山田寛英公認会計士


パイロツト会計事務所 代表(公認会計士、税理士) 山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 (中公新書ラクレ)



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