マンション売却の流れ&手順

マンション売却を誰と一緒にするかはとても大切!

マンションを売却することは、何度も経験することではありません。
実際にはどういった流れでマンションの売却は進むのか?、物件の引渡しはどうすればいいのか?、という疑問を持っている方も多いでしょう。
また、ただ単にマンションを売却するだけではなく、売却で成功するためには どうしたら良いのかを知りたいと思われておられることでしょう。

マンションの売却で成功するためには、売却を始める前にまず基本中の基本の全体の手順や流れを理解しておくと行動しやすくなり、売却成功へとても近づきます。

では早速、マンションの売却の流れ&手順をご説明しましょう。

実は、マンションを売却する場合には大きく分けて「仲介」と「買取」という2つの方法があります。
ここではそのなかで、仲介 での取引の手順・流れをまとめました。


★目 次★


マンションの売却準備前と不動産業者へ依頼前に知っておきたいこと

今、マンション売買の現場ではちょっとしたイノベーションが起こっています。
そのイノベーションとは、マンション購入者の購入時スタイルの変化です。
この変化を知らずしてマンションの売却で成功することは出来ません。
しかし、まだ99%の不動産業者がこのイノベーションに対応できていません。
ご安心ください。コーラルは一番真っ先に対応した不動産業者です。

2018年(平成30年)からの定番のマンション購入時スタイル

マンションを売却する場合、大きな成功を得るためには、対岸にいる購入者の行動と心理を知ることが重要です。

それも最新の行動スタイルを知ることと、それを最大限に利用することが絶対成功条件になりつつあります。

今のマンション購入検討者はどのような行動をしているでしょう?

今の購入検討者は、不動産業者への問い合わせやいきなりな訪問はされません。

今の中古マンション購入時の傾向は スマホを活用した物件情報取得スタイル=一本釣りスタイル になってきています。


下記の表は 公益財団法人 不動産流通推進センターが発表した「不動産統計集(2018年3月までの最新データ・2018.4.24更新)」です。
このデータは『購入検討者の物件に関する情報収集方法』の推移を表したものですが、最近2017年度において購入者の物件収集は不動産業者で探すことが急落し、その反面ネット広告で探す人が多くなっているという現実があるのです。
このデータは2016年から2017年にかけての推移ですから、今現在2018年では、もっとネット広告で収集する人が多くなり不動産業者で収集をする人を引き離していることでしょう。
データは嘘をつきません!

スクリーンショット (4)
※出典 公益財団法人 不動産流通推進センター「不動産統計集」
※画像をクリックすると拡大します。

スマホ登場前は不動産業者と仲良くなり、売却中のマンション情報を優先的に届けてもらう=網を張るスタイル こそが購入で成功できる必要条件でしたが、今はインターネットがその役割を果たしてくれるようになり、「一本釣りスタイル」に変わってきています。

このスタイルで、どこよりも新鮮な売りマンション(物件)情報を取得し、お得な購入スタイルが定着してきているのですね。

1)住みたい地域、探している地域の物件をネットで検索します。

2)最初はSUUMOやアットホームなどかもしれません。
(実際、SUUMOとアットホームが一番反響が良いのです。ホームズは賃貸では反響は良いのですが、売買はいまいちです。Yahoo!不動産その他のサイトは反響が極端に落ちてしまいます。)

3)条件に合う物件が見つかりました。

4)ネットで購入時費用などお得な不動産業者を調べ、掲載されている物件が仲介できるかどうか問い合わせして確認。
Yahoo!不動産のおうちダイレクト以外、掲載されている物件はどこでも仲介できることを知り始めていて広まり始めたから。

5)仲介手数料のお得な不動産業者から内覧する。

6)購入希望と同時にネット系銀行へ住宅ローン事前審査申し込み

7)売買契約締結

今の購入者行動は以上のようになっています。この購入スタイルが一番購入者にとってお得になる可能性が高いので、これからは今以上にこの傾向が多くなるでしょう。

売却は 誰 を味方にするかで大きく違う

あなたがマンションを売る場合、最大の目的【手取額を多くすること】を達成するには、さて一番何が重要だと思いますか?

それは、あなたの売却目的を忠実に遂行する不動産業者&担当者と出会うことです!

マンション売却は、何度も経験することではないため、いろいろ不安なことばかりですよね。

何も知らないし、どうやっていいかもわからないし、街の不動産屋に入ったこともないし、だからテレビCM流れている大手不動産業者にどうしても依頼してしまうことになってしまいます。

でも、そのあなたの依頼しようとしている不動産業者&担当者は、あなたの売却時の最大目的を達成するために忠実に業務遂行する業者なのでしょうか。

最近では売主様の利益を最も阻害する「売却物件の囲い込み」が横行していますが、この囲い込みを一番積極的に行っている業者こそ、あのテレビCMの中の大手不動産業者なのです。

あなたが何も知らないからって、その無知に付け込んで堂々とあなたの最大の目的を阻害しているんです。

ただ、それでも結論から言えば、何も知らなければ大手不動産業者を選択することは良いことかもしれません。

地場の不動産屋に依頼するよりも、大手不動産業者は最近、各社にそれぞれ売却プランが充実してきているので一度徹底的に比較検討すべきとも思います。

その為の一括査定サイトの利用はとてもお勧めです。

何のための査定サイトの利用かをしっかり持ち、そのうえで利用するなら絶対にお勧めなのです。

マンションの売却が成功するかどうかは、¨不動産業者の売却力¨次第なのですから、しっかり見極めるべきです。

売却成功へのいちばんの近道は各社を比較検討し「その中であなたに合う良い不動産屋&担当者を見つけること」なんです。

どういう価格で売り出して、どんな広告戦略を採用して、どんな広告展開をして購入希望者を見つけ、どんな内覧時対応をして売買締結に持ち込むか?

不動産売却時の味方となる不動産屋

これはすべて、不動産業者とその担当者の能力 にかかってるわけです。

マンション売却は、戸建て住宅売却に比べあまり難しくは有りません。
しかし、だからこそマンション売却に慣れているか慣れていないか、また高く売るためのマーケティングをしっかり知っていて実行できるか、購入検討者に選んで頂けるためのセールス手法は、現場での案内は上手いかなど、不動産屋が出来なければならないことがたくさんあります。

例えば、マンション売却に強い不動産屋なら上記のことをきちんと押さえた上で、売却金額をどうするか、時間をかけて高く売るか、できるだけ早く売るか、物件現地案内はどのようにしたら一番購入者が買う気になるかなど、いろいろ考えベストなバランスを取って実行してくれるでしょう。

しかし、もし慣れていなかったらこれは全くできません。
結果成約しないのです。

マンション売却で成功するには、専門的知識がとてもないと出来ない仕事なのです。

マンションの売却だからって簡単に考えていると、思いもしないダメ業者に引っかかる事となり、当然に売れた金額で売れないばかりか、もし売れたとしても物件引き渡し後のクレームや瑕疵に対応できないなど大きな損害額が生じることもあるのです。

そんな事の内容に、ここでは売却手順とその流れをしっかり押さえ、どういう不動産屋さんを味方につけるかを解説していきます。

マンションの売却に強い、しかも契約に関するややこしい手続きもしっかりやってくれる不動産屋を見つけること。
そうすればマンション売却時に強力なる見方となり、道先案内してもらいながら売却を進めることができるのです。

長く解説しましたが、でも基本は1つですから安心してください。

それは、もう一度言いますが、高く売るためにも、スムーズに売るためにも、まずはあなたに合った「良い不動産屋を見つけること」。
これだけは覚えておいてください。

マンション売却の具体的な流れ

マンション売却の手順はとても簡単です。

よく「売却って難しくて、よくわからなくって」と、コーラルへ査定ご依頼いただく方に質問されますが、マンションの売却に限って言えば何も難しいことはありません。
基本の4ステップおさえていただけばとても簡単になのです。

その基本4ステップとは、

着実に1段づつ進む像

①売出価格を決める(査定依頼)。同時に不動産業者を選定します。
          ↓
②選んだ不動産業者に売却依頼し(仲介と言います)、販売開始します。
          ↓
③内覧&内覧者と売買条件など交渉します。                   ↓
④売買契約を締結し、不動産を引渡します。

となります。

不動産業者を通じて一般の方に売却する場合(仲介)も、不動産業者へ直接売る(買取)の場合も、上記がほぼ100%の売却の流れになります。

不動産業者の買取の場合、一般の方に売却する場合に比べ①から③の流れが短時間で済むということ、また売買契約がスムーズということが違うくらいでそれ以外は変わりません。

しかも今では、インターネットで簡単に「マンション売却」、「マンション売却 査定」などのキーワードで色々な不動産業者が検索できますし、ここ近年に多く登場した不動産一括査定サイトの存在もあり、①から④まで全てが初めから難なく進めることができるようになっています。

ただ、マンションを満足に売却するためには状況別で違う売却法や、売却価格決定、不動産業者選定が重要なファクターとなります。
従いまして、この3つのチェックポイントについては、別項目を設けご説明いたします。

では以下で、具体的なマンションの売却の手順&流れについてみていきましょう。


コーラルのマンション売却時の手順&流れ図

不動産売却の流れをご確認ください。

なお、媒介契約により宅地建物取引業者である弊社が受託する範囲は通常「上図 ご売却の流れ図」ですが、媒介契約の内容によって異なる場合があります。媒介業務の具体的な内容については、媒介契約に先立って弊社の担当者にお尋ねください。
以下では、「ご売却の流れ図」をより具体的にお知らせいたします。

通常の売却の流れ

①お問合せ

  
コーラルでは、マンション売却に関する無料相談・無料査定を行っています。

売却の相談・査定のお申込みは、当社ホームページにございます無料査定フォーム、お問合せフォーム、またはフリーダイヤルをご利用くださいませ。

まずはお気軽にご連絡ください。 

②売却のご相談

あなたのマンション売却の悩みをお聞かせください。

ご事情やご要望に合わせて最適な解決方法をご提案いたします。

些細なことでも納得いくまでご相談ください。

プライバシーの保護には最大限注意していますので、安心してご相談ください。

③マンションを査定

マンションの査定価格とは実際に市場に売り出した場合、売却可能だと予想される金額です。
お客様に査定金額をご提示し、実際の売り出し価格を決定いたします。

【完全無料査定】ですので、お気軽にご相談下さい。
※査定結果は当日か、遅くとも最低2日以内にお知らせいたします。

不動産無料簡易査定はこちらから

  

④実際にマンションの売却を依頼

マンション売却の意思が固まったら、不動産業者と媒介契約を結びます。
コーラルでは売主様に2つの選択【売却仲介手数料プランの選択】と【媒介契約種類選択】 をお願いしております。


【売却仲介手数料プランの選択】
 コーラルの売却時仲介手数料は3プランご用意しております。
 売主様のご事情により選択すべきプランは違ってくると思いますので、詳細を十分吟味し選択してください。

 詳しくは [ コーラルの売却時仲介手数料は3プラン ] をご参照ください。


【媒介契約種類選択】
不動産の売却を不動産仲介業者に依頼する契約です。
媒介契約には次の3種類があります。

 1、専属専任媒介契約
 2、専任媒介契約
 3、一般媒介契約

媒介契約の比較表

①売却(仲介)依頼時に不動産業者と締結する媒介契約には、通常契約金や手数料などは掛かりません。もし媒介契約締結時に費用を請求されるようなことが有る場合は、その請求される費用内容を具体的に確認しましょう!

②仲介手数料とは、不動産業者が売主から売却依頼を受け(媒介契約)、不動産業者の売却活動の結果、売買成約したときのみ 発生するもとなります。

③コーラルでは、コーラルへ売却を依頼される場合の媒介契約をお選びいただく場合、通常、一般媒介契約か専任媒介契約をおススメしておりますが、3種類の媒介契約中どれでも業務の質が落ちるようなことは有りません。

内容一般媒介 専任媒介専属専任媒介
契約の有効期間制限無3カ月以内3カ月以内
複数の不動産会社への依頼不可不可
指定流通機構(レインズ)への 登録義務媒介契約締結後 7日以内媒介契約締結後 5日以内
販売状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上
売主自身が発見した買主との  直接契約不可

※もっと詳しく知りたい方は、[ 媒介契約(専任か一般)について ]をご参照ください。


なお、ご不明な点もっと詳しくご説明を受けられたい売主様はコーラルの訪問査定かお電話をご利用いただければと存じます。

⑤マンション売却活動

媒介契約後、積極的に営業活動を行います。

1.ホームぺ-ジへの掲載
2.レインズ(不動産流通指定機構)への掲載
3.不動産ジャパンへの掲載
4.民間不動産サイトへの掲載(SUUMO、yahoo不動産、アットホーム、楽街等約50以上のサイトへ掲載します。)
5.当社の協力不動産業者のサイトへの掲載(ノムコムさん、センチュリー21系列、ピタットハウス系列など多彩です。)
6.チラシ等のポスティング
7.当社登録お客様への物件紹介   等

※実はコーラル、大手不動産業者をも凌駕するとても多彩な掲載プランがあります。絶対にどの不動産業者より掲載先は豊富です。

⑥不動産売買契約について

マンションに購入したい方が付いた場合、買付証明書(購入申込書)を取得し、物件の引渡日等の詳細を決め、内容が決定後、マンション売買契約となります。

マンション売買契約に必要な物[マンション売買時の必要書類 ]
  ・印紙代
  ・実 印
  ・免許証(物件所有者 本人確認に必要)
  ・印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)  等
  
※その他にも必要となる場合がございます。
詳しくはお問い合せ下さい。
※売却するマンション種別によって仲介手数料は、先に【売却仲介手数料プランの選択】 で確認していただきましたが、その他諸費用(司法書士報酬、印紙税等)は物件により異なります。
詳細は、[ 売却時諸費用について ] にてご確認頂ければと存じます。

 

⑦物件の受渡し及びご決済について

1.売るマンションに住宅ロ-ン等の残金が残っている場合
 住宅ローン等が残っている場合、住宅ローン借入れ先金融機関へ残っている住宅ローン全額を返済して、抵当権を抹消する必要があります。
(この抵当権抹消の手続きは、法務局で行いますが、通常は司法書士に依頼し完了させます。【別途司法書士の費用が必要になります】)


2.物件引越し
 残代金受取りと同時(受渡日)に売却物件(マンション)の鍵を購入者にお渡し致しますので、その前に引越しをすませてください。


3.受渡し場所
   受渡し場所は購入者の金融機関にて行う場合が多いです。

   物件の受渡しに必要な物[マンション売買の必要書類 ]
   ・実 印
   ・印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)  
   ・物件の鍵一式
   ・建築確認通知書・検査済証
   ・登記済証(権利書)もしくは登記識別情報通知  等
  
   受渡日にマンションの売却諸費用が必要です。
    1、登記費用
    2、印紙代
    3、引越し費用
    4、仲介手数料 等

    ※ 諸費用の詳細は[ 売却時諸費用について ] をご参照ください。

その他

 
 *その他にも必要となる経費、書類等が有る場合がございます。詳しくはお問い合せ下さい。

 *売却するマンションによっては売却の流れが変わる場合がございます。あらかじめご承知おき下さい。

マンション売却の手順&流れの関連事項

マンション売却の悩みや疑問点

マンションの売却は、皆さん人生で初めてか、過去に一度や多くて二度程度の経験しかない売主様が多くございます。

コーラルでは、そのことを踏まえ、なるべくわかりやすく読みやすい内容のコンテンツをお届けすべしと考えておりますが、それでも売却環境はその都度変化するものです。

そこで、訪問査定時や売却活動時に売主様からご質問をいただく悩みや疑問点についてまとめてみました。

ぜひ、読んでみて頂ければと存じます。

☛売却の悩みや疑問点

マンション売却時の税金等お役立ち情報

マンションの売却時には、自分の売るマンションってどんなとこに建ってるの?とか、お引越先手続きはどうするの?、税金についてはどうなってるの?など、とても気になるポイントではないでしょうか。
ここでは、あなたのマンションについて、お引越し時に知っておいたら役に立つこと、売却後の税金のことについてまとめてみました。
ご参考にしてみてください。

 ☛引越しガイド&チェックリスト&入居ガイド 
 
 ☛お役立ち情報リンク

 ☛不動産売却に係る税金(印紙税、所得税、住民税、譲渡税、消費税)の詳細解説

マンション売却での成功者体験談

マンションの売却において、他の売主様の実際売却活動してみた時の声はとても参考になります。

ここでは、他の ☛ 売主様の声 をお届けしますので、ぜひ参考にしていただければと思います。