マンション売却、一戸建て売却時の仲介手数料とは?

マンションを売却しようとしたとき、不動産会社に直接売るか、不動産会社を通して誰かに売るために売却仲介を依頼することとなります。最近では直接売主から買主へ売却できるウェブサイトが出て来ているとは言え、しかしまだまだ不動産会社を利用する売却が99%以上のようです。
不動産会社を通して誰かに売るために売却仲介を依頼するときに支払う報酬が仲介手数料です。
と言うことは、不動産会社に直接売るとき仲介手数料はかかりません。
ここでは、仲介手数料はどの場合に払うのか? 誰に払うのか? 支払う額はいくらになるの? 支払うタイミングはいつ? 絶対掛かるものなの? 仲介手数料は比較できないの?などの疑問について解説します。
尚、賃貸仲介の場合の仲介手数料もありますが、ここでは売買に焦点を当て解説していきます。

★目 次★【マンション売却、一戸建て売却時の仲介手数料。どれだけ節約できる?】


仲介手数料とは

≫まずは、マンション売却時の仲介手数料の基本を知ろう!

売主、買主が、不動産会社を通して不動産を売ったり、買ったり(売買)したりする際の、売買契約成立時に、その報酬として、売主買主それぞれが不動産会社に支払うお金を「仲介手数料」といいます。
見方を変えれば、不動産会社が売主様と買主様の売買を仲立ちすることを『仲介』と言い、この報酬が「仲介手数料」なのです。
不動産会社は売買仲介時この仲介手数料のみを報酬として営業展開しています。
よく、このような仲介手数料を報酬として営業展開している不動産会社を不動産売買仲介業者とも言います。

仲介手数料は成功報酬です。

まず、皆さんが間違いやすいことを解説しますが、仲介手数料は、成功報酬として支払うものなので、お客様が売買の依頼(仲介依頼)をするだけでは支払いは発生しません。お客様のマンションが売れて初めて支払うことになるのです。
もう一度とても大切なことなので言いますが、この報酬は「成功報酬」なので、販売活動が実って購入者が見つかり、売主と買主の売買契約を交わされるまでは支払う必要は無いということです。

この報酬が「成功報酬」であることを、不動産会社の監督官庁である国土交通省が【不動産業>所管法令>宅地建物取引業法関係】で標準媒介契約約款(売買)について掲載しています。
以降、黄色の枠で国土交通省のHPから国土交通省が定めた媒介契約書の標準的な書式(標準専任媒介契約約款)を参照しています。
※枠内の甲は売主や買主、乙とは不動産会社の事です。

(報酬の請求)
第8条
乙の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、乙は、甲に対して、報酬を請求することができます。ただし、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、乙は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。
※乙とは不動産会社、甲とは売主や買主の事です。

☛ 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款 国土交通省のHP}}


仲介手数料に含まれるもの

売主がマンションを仲介目的で不動産会社に売却依頼をするとき、不動産会社との間に媒介契約を結ぶことになります。
その後、不動産会社は売却するためにさまざまな販売活動をします。
例えば物件情報サイト(SUUMOやアットホーム、ホームズ、オウチーノ、投資用であれば楽待など)に情報を掲載したり、チラシを作成してポストに配布したり、購入検討者の物件見学に立ち会ったり(これを内見立会いと言います)、売買契約時の重要事項説明書や売買契約書を作成したり、その説明や契約立会いをしたりといった販売活動です。

但し注意して頂きたいことは、この仲介手数料に含まれるのは「通常の業務で発生する費用」ということで、売れるまではなんでも無制限に不動産会社に依頼できるわけではありません。
仲介手数料の範囲で依頼できるのは、あくまで「通常の仲介業務で発生する費用」に限られます。
例えば売主のたっての希望で遠隔地の購入希望者のところへ交渉に行ってもらう場合の出張費や、通常では行わない特別な広告宣伝をしてもらう費用などは、仲介手数料とは別に請求されることになります。

また、売却のために要する土地測量や建物の解体、ゴミの廃棄や荷物の保管棄、平成30年以降の施行された建物状況調査、最近流行りだしてきたホームステージングなどについてはそれらを行うにあたり別途費用が発生します。また、徐々に多くなりつつある空き家になった実家や別荘など、遠隔地の物件を売りに出しているケースがありますが、そうした場合に地元の仲介会社が建物を定期的に訪問して空気を入れ替えたりするための管理費用も、別途支払いが必要になる場合があります。

尚、これら不動産会社を介して依頼する仲介手数料とは別途支払うこれら諸費用はあくまで実費とされていいます。

(特別依頼に係る費用)
第10条
甲が乙に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は甲の負担とし、甲は、乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。
※乙とは不動産会社、甲とは売主や買主の事です。


仲介手数料はいつ払う?

仲介手数料はいつ払う必要があるのでしょうか。それは、不動産業者により異なりますが一般的には2つの場合があります。
1つは【契約決済(通常物件引渡しは同時)の際に一括で支払う場合】と、もう一つは【契約時に半金を払い、契約決済時に残りの残金を支払う場合】のどちらかが一般的です。
各不動産業者により違いますので、事前に確認するようにしましょう。
また、【契約時に半金を払い、契約決済時に残りの残金を支払う場合】の不動産業者の場合でも、話し合いにより【契約決済(通常物件引渡しは同時)の際に一括で支払う場合】ことも可能な場合が有りますから、よく確認してみてください。

仲介手数料を請求するには資格がいる!

宅建(宅地建物取引業)の資格を持つ業者だけが、仲介手数料を請求することができます。

仲介手数料の正式な計算方法

よく使われている3%+6万円の計算方式は、速算法と呼ばれます。正式な計算方法のどちらで計算しても仲介手数料は変わりませんが、ここでは正式な計算方法を一度確認しておきましょう。
仲介手数料の上限金額は、法律で定められています。

売買価格媒介報酬額(仲介手数料)
200万円以下の部分取引額×5%+消費税以内
200万円超400万円以下の部分取引額×4%+消費税以内
400万円超の部分取引額×3%+消費税以内


低廉な空き家等の売買に関する特例

空き家・空き地の流通円滑化に向けた売買・交換の媒介等の特例として、宅建業者が受領できる報酬額を定めた告示が平成30年1月1日より施行されました。
低廉な空家等とは、価額が400万円以下の金額の宅地建物です。この場合の価額には消費税等相当額を含まれません。

低廉な空き家等の売買などで通常と比べて現地調査などの費用が発生する場合、空き家の売り主または交換をする者から受け取れる仲介手数料は、上記の上限額と現地調査などの費用を合計した額(ただし、上限は18万円+消費税)までとなります。
仲介手数料については、事前に両者間で合意する必要があります。

参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 (国土交通省)


仲介手数料はいくら?速算法で計算してみよう

仲介手数料速算法

(売買金額が200万円超400万円以下の場合)

【売買価格×4%+2万円】+消費税

(売買金額が400万円超の場合)

【売買価格×3%+6万円】+消費税

※正式には売買価格のうち建物価格に消費税相当額が含まれている場合があり、この時はこの消費税相当額を抜いた価格、すなわち土地価格+消費税相当額を抜いた建物価格となります。


具体的には以下の計算式となります。

例えば売買価格(税抜価格)が4000万円とすると、仲介手数料は以下のとおりです。

仲介手数料 = (4000万円 × 3% + 6万円)×1.08 = 136万800円

この速算法で気になるところは、【+6万円】の部分でしょう。
さて、なぜ、売買価格に3%をかけただけだと正確な金額が出てこないのでしょうか。4,000万円×3%+消費税だと、129万6千円になります。仲介手数料の計算式で出した金額と、見事に6万円+消費税(6万4800円)不足してしまっています。

速算法の気になる【+6万円】は調整額ということです。その根拠としては、一度全額の3%を求めた上で、200万円までの5%と3%の差額(4万)と、200~400万円の4%と3%との差額(2万)の合計6万円(+消費税)を補ってあげるという計算式になっているのです。

この法定上限金額が、不動産業界の一般的な仲介手数料となっています。
注意して頂きたいことは、決まっているのは上限額という事です。
上限額という事ですから、それ以下の金額なら不動産業者でいくらにでも決めていいわけです。
上限額いっぱいまで当然に請求していいというものではありません。ただ、この上限額いっぱいに請求している不動産業者が99.9999…%という現状もありますが。

コーラルの仲介手数料は、安い!

コーラルでは、仲介手数料は最大無料。仲介手数料を上限の3%いただくことはありません。かと言って、安かろう悪かろうではありません。

売却は、仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけません。営業コストを削るために、内見案内に自社スタッフを派遣しなかったり、一軒一軒丁寧に扱うことができないため、結局売れないことが多いのです。

コーラルの仲介手数料は、最大無料ですが、売主様の希望や現状にフィットする仲介手数料のお安いプランを3種類+1コースご用意しています。売却に必要なマーケティングメソッドも持ち合わせています。

売主様の状況に合わせお選びいただきたいとご用意しました。
あなたに合ったプランをお選びください。

コーラルの売却時仲介手数料は無料など3プランから選択可

どうしても諸費用を節約したい方

売却時仲介手数料無料プランへ
※他売却プランより成約まで少々時間が係る場合が考えられます。
但し、そのマイナスポイントも払拭できる手法もありますのでご確認ください。

他不動産業者の手数料3%と同内容のプラン

仲介手数料1%プラン
※このプランを選択されている売主様が約80%と人気のプランです。
他不動産業者が通常「物件価格×3%+6万円」を請求している場合と同じとなります。

時代の最先端を行くプラン

不動産売却時仲介手数料2%プランへ
※最も高く、最も早く成約できる為にはどうしたら良いかを考え抜いた売却プランです。

当たり前だけど売却金額が手取り額にはならない!

マンションや一戸建てを売っても、売却代金が全てそのまま手取り額(手元に残る金額)にはなりません。
まず、マンションや一戸建てなど『家=マイホーム』を売る場合の諸費用の基本中の基本を見てみましょう。
家を売る場合、通常2つの方法が考えられます。
ひとつは不動産業者に購入者を探してもらって、仲介してもらい売却する方法、もうひとつは直接不動産業者に買い取ってもらう方法です。
この2つの方法では掛かる諸経費は大きく違うことになります。
具体的に説明します。

不動産業者を仲介者として売却する方法(通常仲介手数料が掛かります!)

マンションや一戸建てなど『家』を不動産業者の仲介にて売却した場合には、税金や仲介手数料をはじめとした各費用がかかります。そのため、

(売った金額≠手取り金額)

となり、この場合、

(売れた金額)-(かかった費用)=(最終手取り額)

となります。

不動産業者に直接売却する方法(通常仲介手数料はかかりません!)

マンションや一戸建てなど『家=マイホーム』を不動産業者などに直接売った場合には仲介手数料はかかりません。
そのため、

(売れた金額)=(手取り額)

となるケースもありますが、この場合でも売るマンションや一戸建てなど『家』に銀行からの抵当権などが設定されている場合には、やはり、

(売れた金額)-(かかった費用)=(手取り額)

になるのです。
しかし、通常、不動産業者に直接売却することで不動産仲介業者への仲介手数料という費用が掛からないので、最も売れた金額が手取り額に近いこととなります。

不動産業者の買取の場合、通常には掛からない仲介手数料でも他の不動産業者が仲介者として入った場合、仲介手数料が掛かってきたりします。

よく見かける事例は、大手不動産業者や町場のパパママで経営している不動産業者に売却を任せると、売却活動してもなかなか売れない言い訳と同時に不動産買取業者による買取を進められるという事が頻繁にあります。

この場合、不動産業者が買取する事なのにあなたと買取業者の間に入った不動産業者へ仲介手数料も掛かるという事になりますから注意しましょう。
このケース、とても多ですよ。

マンションや一戸建てなど『不動産』は、自動車やそのほかの商品とは異なり、費用込という販売方法ではないため、売却にかかった費用との差額が手取りとなるのです。

基本①
マンションや一戸建てなど『家=マイホーム』を売却する場合、諸経費の掛からないか掛かっても少額となる買取による売却と、仲介手数料などの多額な諸経費の掛かる不動産業者の仲介による売却の2つの方法がある。


不動産売買時の仲介手数料無料や半額も比較すべし!

不動産を売ったり買ったりする場合、不動産会社が直接買取の場合は仲介手数料はかかりません。

しかし、不動産会社の仲介で不動産売買した場合には、通常、宅地建物取引業法で定められた上限額、(売買価格×3%+6万円)×消費税 がかかってきます。

今では、コーラルのようにこの仲介手数料を無料や半額、1%などにしている不動産業者も見受けられるようになってきました。

仲介手数料の真実

そこで、ここでは、仲介手数料の表記の仕方でその不動産会社の思惑が違い、その思惑の違いであなたの手取り額が大きく変わることがあることをご説明したいと思います。

折角、仲介手数料の魅力的な不動産会社に仲介を依頼するのであれば、細部にまでこだわることもあって良いのではないかと思います。

ちょっとしたことで大きな差が出る仲介手数料の不思議とは?

皆さんは、仲介手数料の計算式をご存知でしょうか?

売買価格(消費税を含まない額)仲介手数料(消費税を含む)
200万円以下の金額に対して5.40%以内の額【=5%+消費税】
200万円を超え400万円以下の金額に対して4.32%以内の額【=4%+消費税】
400万円を超える金額に対して3.24%以内の額【=3%+消費税】

となりますが、これを簡単な速算式で表した式が、皆さんよくご存知の、

【売買価格(消費税を含まない額)×3% + 6万円】 ×消費税 

となります。

今、何故、ここでこんなことをお話ししているかと言うと、それは仲介手数料を魅力的にしている不動産業者は、最近多くなってきているのですが、 ちょっとした差や見落としで大きな金額(6万円や3万円以上)を損していることがある と言うことをお伝えしたかったからなのです。

大きな金額ですから、1万円や2万円ではありません。

10万円や20万円もの大きな金額にもなります。

「えっ、なに、それ?」''って思われた方へ、もっと詳しくお教えします。

なぜ、仲介手数料半額以下という表記でも6万円や3万円以上も違いが出るの?

実は、仲介手数料半額以下と記載があっても、そこには大きな落とし穴があることをご存知でしょうか?

えっ、またまた、なにそれ?、ですね。

では、その大きな落とし穴 をご説明いたします。

速算式、【売買価格(消費税を含まない額)×3% + 6万円】×消費税 の  +6万円】×消費税 部分に注目してみてください。

そうです。6万円×消費税 が、半額の 3万円×消費税 になっていたり、そのまま 6万円×消費税 になっていたりするのです。

ここで見落としがちなのが、6万円も多く仲介手数料が掛かっていたり、半額の3万円となっていたりするってことなのです。

3万円や6万円に消費税をかけてみてください、

30,000円×8% = 2,400円 ゆえに32,400円、
60,000円×8% = 4,800円 ゆえに64,800円 も多くなります。

しかも、これだけではありませんね。

そうです、本体の仲介手数ロ料に3万円や6万円は加算して、そのうえで消費税は掛かるとことになりますから、もっと多額の差額を支払っていることとなります。

これ、とっても大きな差額ではないでしょうか。

一般に、「仲介手数料が上限額の半額とか、半分しかかかりません」とかばかりに目が行きますが、ちゃんとこんな部分にまで焦点を当てて比較してみましょう。

ここの違いだけで、10万円や20万円もの差が出ることもあるのですから。

ちょっとした家具や、小旅行、ちょっと贅沢な食事代を出せるくらいの金額が違ってきますから、見過ごすことが無いようにしたいものです。

ちなみに、コーラルは物件価格×1.5%や1%となっていますから、この差額は頂いておりません。

更に、もっと違う角度から仲介手数料の真実を見てみましょう。

仲介手数料無料の不動産業者も比較しよう!

仲介手数料無料、無料にならない場合は半額などの仲介手数料システムでもちゃんと比較すると、その利用しやすさや違いが明白に判ります。

◎売買価格 3000万円で比較

上限額半額1.5%1%
1,036,800円518,400円486,000円324,000円

仲介手数料半額と1%との差額はなんと、194,400円となり、おおよそ20万円もの差になるのです。

仲介手数料上限額を徴収する不動産業者

3,000万円の3%=90万円 + 6万円=96万円
<消費税課税事業者の場合>
96万円×1.08(消費税)=1,036,800円


無料でない場合、半額を徴収する不動産業者
3,000万円の3%=90万円 + 6万円=96万円
96万円÷2=48万円
<消費税課税事業者の場合>
48万円×1.08(消費税)=518,400円


無料でない場合、1.5%を徴収する不動産業者
3,000万円の1.5%=45万円
<消費税課税事業者の場合>
45万円×1.08(消費税)=486,000円


無料でない場合、1%を徴収する不動産業者
3,000万円の1%=30万円
<消費税課税事業者の場合>
30万円×1.08(消費税)=324,000円

売買する物件の売買価格が高くなれば、おのずとそれに応じて仲介手数料も高額となり差額も大きくなります。

仲介手数料は真心で

とてもお得になっていそうに錯覚させられる仲介手数料無料の不動産業者の事実。

ちょっとの差で何十万も差が出てしまい、その結果の最終手取り額や支払額は大きく違ってしまったらとても残念です。

ぜひ、せっかくお得な不動産業者の現実を知ったら、もっとお得に売買しましょう。

アピール文に騙されていませんか?

最近流行りの不動産売買時周辺サービス。
実に多くの新規サービスが登場しています。
ただ、これらサービス、良いものも有れば、そうでないものも。
ここでは、そのサービスに焦点を当ててみました。

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