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不動産売却(マンション売却、一戸建て売却)時の査定について

不動産売却(マンション売却、一戸建て売却)時の査定とは

査定で後悔しない為の重要ポイント

マンションも一戸建ても、売却しようとした場合、まずは売買価格を決めなければいけません。
売買価格には売出価格と取引価格(成約価格)の2つがありますが、2つの価格とも、何もないところから決まるものではなく、ある程度の目安=「相場」というものがあります。

「査定」とは、不動産会社が過去の取引事例や現在の相場などに基づき、「ある程度の期間で売れるだろうと見込める価格」を算出することを言います。
この算出された価格が「査定額」です。

マンションも一戸建ても、売却で成功するための重要なポイントが 、この「査定」なのです。

ただ、何のために査定をするのかを知らなければ、査定でミスをすることとなるので、失敗しない査定の心得を知る必要があります。

査定とは、ただ単に『物件価格決定』するだけにとどまっていては、満足なる売却成功はあり得ません。
査定には最も重要なもう一つのこと、査定することで売却を依頼する不動産会社を見極めることが重要なことなのです。

ただ、人生で1回や2回の経験する程しかない不動産売却で査定をしただけで不動産業者まで見極めるといいうことは至難の業なこととも言えるでしょう。

査定を依頼する不動産業者も千差万別、売買が得意な不動産業者もいれば、賃貸を専門とする不動産屋もいます。また賃貸管理を専業とする不動産会社もあります。

不動産会社自体に強み弱みがあることなど、人生で1回や2回の経験する程しかないあなたに判別できるわけがないのです。
しかも、世界に一戸と同じものがないマンションも一戸建ても査定額は不動産会社によって異なります。

査定で後悔しない為の2つのポイント

あなたのマイホームを高く、早く売る方法を知るために、どうしても避けて通れないポイントが2つあります。

それは『物件価格決定』と『不動産業者の選択』です。

具体的には、売却をする場合、不動産の価格はどうしても決める必要があるということと、売却活動は自分ではできることではなく不動産業者に売却仲介を依頼しなければならないということです。

最近では、Yahoo!がおうちダイレクトで所有者自身が自己所有物件を購入検討者へ直にアピールできるというサービスもありますが、しかし、このシステムでも『物件価格決定』は必ず有り、不動産業者を通さず(仲介を入れることなく)売却完了もできません。

ここでは、このうちまず第1章で『物件価格決定』について解説していきます。

これからマンション売却や一戸建て売却を考えているものの、何からどう始めて良いのか分からないという方は、必ずこの第1章を読んで頂ければと思います。

まず『物件価格決定』にあたり、100人いたら100人の方が通る道があります。
それは、『物件価格の相場を知る』ということです。
そのために、売却を考えている人は必ず『査定』をされることとなります。

『物件価格決定』には『物件価格の相場を知る』ことが必要であり、そのために『査定』をすることになるということです。

そこで、査定の手法と査定額の決定要因、査定の今などを解説しつつ、第1章に引き続き第2章では、査定を通した不動産業者の選別まで解説します。

第1章『査定』、第2章『不動産業者の選別』であなたは、不動産売却の入り口で躓くことはなくなり、結果、最終目標の満足成約を得ることがとても近くなることができます。


第1章.『物件価格決定』のための査定

『物件価格決定』には『物件価格の相場を知る』ことが必要であり、そのために『査定』をすることになるということです。
ここでは、『物件価格決定』のための査定について説明します。

マンションと一戸建ての査定の共通部分

マイホームを売ろうとしたとき、マンションも一戸建ても、仲介で売却する場合も、買取での査定の場合でも、ほぼ全員の方が不動産会社で査定をされます。

では、あなたは、マンションはどんな査定をしているのか、一戸建ては、どう査定しているのかご存知でしょうか?

最近では、インターネットで不動産査定のイロハが書かれているサイトも多々あるのでご存知かもしれません。
実はこの査定、マンションや一戸建てという物件種別は違うものの、不動産会社によって査定の基本となる部分と自己裁量なる部分があり、その両方を加味して査定価格は出されていると言うところではほぼ一緒なのです。

あなたのマイホーム、3000万円も査定額アップ!・・・という最近見受けた査定広告が有りますが、ほぼこのキーワードは「釣り」です。
何階建てにもなるビルなら考えられますが、マンション一部屋や2~3階建ての一戸建てで、3000万円もの査定価格差が出るわけがないんです。

もう一度お伝えしますが、マンションや一戸建てという物件種別は違うものの、不動産会社によって査定の基本となる部分と自己裁量なる部分があり、その両方を加味して査定価格は出されています。
査定の基本の部分ではほぼ査定額は一緒になり、自己裁量部分での差が出てもマンションで200万円から300万円、一戸建てで300万円から1000万円くらいの差はあるかもしれませんが、しかし、査定額で3000万円もの差が出るなんてありません。

こんな広告を出しているのは、不動産一括査定会社で国や都道府県から不動産営業の許可を得た不動産会社ではありません。

一括査定会社は、査定額に責任を持たず、集めた査定依頼を不動産会社に振って収益を得ているだけなので、『査定額で3000万円もの差が出た!』なんてキーワードを使えるんです。

こんな言葉のキーワードを使っている査定サイトに登録している不動産会社にはまともな会社は無いはずですので、みなさんが査定依頼される場合は止めたほうが良いと思います。


●ポイント1 査定額では大きな価格差は出にくい!

一戸建ての査定とマンションの査定の違う部分

マンションと一戸建ての査定には、同じ部分と違う部分が有ります。
同じ部分は、市場性としての価格評価、違う部分はマンションはほぼ100%取引事例比較法で査定するのに対し、一戸建ては原価法を使用すると言う点です。
また、アパートや賃貸マンションなどの査定には収益還元法が用いられています。

市場性としての価格評価とは、査定対象物件の近隣の環境や利便性、公共施設や医療施設、学校や幼稚園・保育園等総合的に評価し査定価格に盛り込みます。
では、それぞれの査定法をご説明しましょう。

収益還元法

対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の価格(収益価格)を求める手法です。
具体的には、不動産を運用した場合、例えば賃貸した場合にどのくらいの利益を得られるか、という観点から、不動産の価格を評価します。
用例は、アパートなどの収益を得るための不動産や、賃貸用マンションの査定に利用されています。

取引事例比較法

周辺の取引事例と比較した上で算出する方法です。比較した上で算出された価格が査定価格となります。
中古マンションの査定には最もよくこの方法が使われます。

原価法

一戸建ては土地と建物を区別し、土地価格と建物価格を分けて算出します。
建物の築年数や間取り・設備などを考慮に入れ査定します。
土地は路線価、公示価格を参考に、周辺環境や土地の形状・日当たり・前面道路との高低差や幅員などを考慮して査定します。
そのうえで、土地価格と建物価格を合計したものを、現在近隣の同様な物件はいくらで販売されているのか(取引事例比較)等を比較し自己裁量を入れて出した価格が査定価格となります。

査定の基本と査定担当者の自己裁量

このように、マンションと一戸建ての価格査定は同じ部分と違う部分が有ります。
但し、マンションは取引事例比較法、一戸建ては原価法(取引事例比較も一部取り入れている)を用いるというところは、どんな不動産会社でも同じです。
従って、査定額の違いが出るとしたら、どんな取引事例を用いたかの部分と、査定する者の自己裁量の部分(所属する不動産会社の考え方含む)しかありません。

ただ、現在はほぼすべての不動産会社がレインズの取引事例を用いています。従って取引事例にはほぼ違いは現れません。
と言うことは、大きな違いが出るとしたら、それは査定担当者の自己裁量(不動産会社の考え方も含む)の部分と言うことなのです。

●ポイント2 査定額は査定担当者の自己裁量で決まる!

査定を担当する者の自己裁量で、査定額はマンションで200万円から500万円、一戸建てで300万円から1000万円くらいの差が出ると言うことになるのです。

しかし、査定額は不動産業者の担当者の言値で決まることではないということも知っておきましょう。

不動産業者は、物件を売買すべき価格または評価額をについての必要な査定に関しては、基本的に無料で実施しなくてはいけません。

また、不動産業者が不動産の価格に対して意見を述べる場合は、その根拠を示し明らかにすることも定められています。

これは、「宅地建物取引業法」という不動産取引に関する法律に定められている、不動産会社の義務です。

宅地建物取引業法は、その第34条の2第2項において、「宅地建物取引業者は、前項第2号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」と定めています。

従って、査定額について分からないことや納得できないことは、どんどん質問して構いません。


査定額を上げるにはどうしたらいいか?

査定額を上げるにはどうしたら良いのでしょう?

その答えは、もう、皆さんご存知ですね。そうです、査定担当者によって査定額は違うのですから、査定を多くとればいいと言うことになります。
査定額は上記でも言いましたが、物件を査定する担当者の裁量によって違いが出ます。
それは査定をする最終部分に担当者の自己裁量が入り、担当者の思惑によって大きく差が出る場合もあるからです。
査定額を上げるには、査定担当者の思惑で査定額は違うのですから、この部分をどうすれば良いかになります。

ただ、マンションと一戸建てでは、売却する場合アピールするポイントが違ってきますので、ここではそれぞれマンション査定と一戸建て査定とに分けて、それぞれ役立つアピールポイントなどを紹介していきたいと思います。

売却をされた方はズバリ何社に来てもらった?

実際の査定は、机上査定(メールや電話で査定額をお知らせすること)と、訪問査定(実際お会いして査定の説明をすること)があります。

マンションも一戸建ても売却するときには、まずほぼ100%の売主がまず机上査定をご依頼され、その後、訪問査定へと進められています。
たまに机上査定は飛ばし、訪問査定へ直接進む方もおられますが、コーラルでは机上査定⇒訪問査定をおススメしております。

今は、ネット上の一括査定やオンライン査定がたくさんありますが、その先に進むには、やはり一度不動産業者さんに物件を見てもらわないと売却活動は始まりません。
今回はそんな訪問査定に来てもらう不動産業者は何社くらいがいいのか?について考えていきましょう。

売却された方はズバリ何社に来てもらったかを、実際にコーラルに査定ご依頼された方や、売却中の売主様、マンション売却完了された方にこの質問をすると、

1位・・・2~3社
2位・・・1社のみ
3位・・・4社以上

という結果です。
最近流行りの一括査定サイトでは、査定依頼は6社がベストと言っていますが、実際はそこまでの数査定される方は稀のようです。

皆さん2から3社くらいが比較しやすいのでしょうか。この数位が査定額を比較しやすく迷わないということかもしれません。
1社のみという方が意外と多く2位ということに少々驚いています。
コーラルでは、少なくとも3社くらいは比較検討するために査定すべきとおススメしています。
ただ、さすがに4社以上に声をかけてすべての業者とやり取りをする、というのは大変ですので少数ですね。
私も一括査定サイトで6社に査定依頼したことがありますが、6社は多すぎで、何をどう選んでいいのかわからなくなりました。

何を基準に査定を依頼する不動産業者を選ぶ?

もし、コーラルに査定された方にアドバイスとしてコメントさせて頂くとすれば、下記3つの種類の不動産業者の中から最低1社づつ選択して、出来れば2社選択して机上査定では5社、訪問査定では合計3社に依頼したほうが良いと言っています。

事実、その査定された他不動産業者とコーラルの査定を比較検討してみたら、悔いのない査定作業となると過去に売却された売主様が言ってます。

•三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルの御三家など有名な大手不動産会社
•センチュリー21やピタットハウスなどのフランチャイズ加盟の不動産業者
•査定依頼しようとしている物件の、地元で活躍している地場の不動産屋さん

テレビで有名な不動産会社には安定感があり、フランチャイズ加盟不動産業者や地場の不動産屋には、長年地域で営業を続けてきたからこそ知っている地域事情があります。
それぞれが特色ある査定報告をしています。また各社売却サービスも違うものがあります。査定結果と販売手法をぜひ確認すべきです。
査定価格の根拠や売却方法の提案で不動産会社ごとにかなり違いが見られるはずです。その際、査定金額の高さに目を奪われないように注意しましょう。査定はあくまで参考価格。実際の売却金額は、売れるまで分かりません。

売却を依頼する不動産業者については、第2章にて詳しくご説明しますので参考にしてみてください。


査定額と成約価格とは違うことを知ろう!

「家を売るなら一円でも高く売りたい」、それが不動産を売却する人の本音でしょう。
その結果、一括査定サイトを利用し複数の不動産業者に売却査定を依頼をした方も多くおられます。

しかし、その気持ちに付け込んで、なかには他社よりも高額な金額を提示してくる悪質な不動産会社もいます。

ただ、不動産は世界に唯一無二なものなので、査定額も唯一無二な額になることもあります。
また、所有者がリノベーションをしたり、リフォームをしたりして物件自体の価値がアップする場合もあります。

しかし、机上査定ではその具体的な状況がわかりずらいので、それほど業者間の査定額に差がでることはありません。
但し、なかには相場よりかなり高い他社よりも高額な査定額を提示されることもあるのが不動産査定の現実なのです。

もちろん、現場査定(訪問査定)ではリノベーションやリフォームが評価され、そのことで不動産の価値が高く評価されたり、より適正な査定額である可能性もあるので高い査定額だからということが間違いとは言えません。

ただ、もし相場よりも、また他社よりも明らかに高い査定額を提示されたときは、一度疑ってみることが大切です。

●ポイント3 査定額が高い会社が良い不動産会社とは限らない!

不動産の査定価格と売り出し価格、最終成約価格は違う

査定額を見て、「この不動産業者なら高く売ってくれる」と期待して売却を任せてしまう方もいらっしゃいますが、それは売却の依頼を受けたいと考える不動産業者や営業マンの狙いに嵌っている可能性があるので注意してください。

買い手の立場でちょっと考えてみればよくわかることなのですが、相場よりかなり高いマンションや一戸建てを購入したいと考える人はまずいません。
あなたの購入時の行動や考えは、他者にも共通することなのです。
なので、他社よりも明らかに高額な査定には注意が必要です。

高額な査定額を提示する不動産仲介業者は、まずは売主からの売却依頼を受けるために査定金額をつりあげておき、しばらくしてから「なかなか反響が無いので、価格を下げませんか?」と提案してくる手法をとっていることがあります。
この手法、実に多くの不動産業者が使っている常套手段なので注意しましょう。

この手法に引っかからないための行動があります。

それは「必ず査定額の根拠を尋ねてみること」、そして「説明された根拠が妥当であるか判断するための知識を得ておくこと」、この2点を忘れず査定時に行えば、高額な査定額を提示するだけの不動産仲介業者の餌食になることはないでしょう。

●ポイント4 あまりに高額な査定額に惑わされないようにしましょう!

以上、査定時における現状把握と、不動産業者の選択方法についてみてきました。
今度は、実際どのようにしてマンションや一戸建ての査定がされているのかと、査定額に影響する要素についてご説明したいと思います。

マンションと一戸建てそれぞれのアピールポイントについて

マンション売却時と一戸建て売却時のアピールポイントの違いとは

『マンション売却時のアピールポイントは利便性を重視し、一戸建て売却時は生活性を重視する』ということです。

〇マンション・・・利便性・住居快適性
〇一戸建て・・・・生活性

マンションも一戸建も、一見すると同じように思われるかもしれませんが、利便性とはその言葉通り、便利かどうかが基準になります。
例えば、駅までの距離や所要時間、バス停までの距離やかかる時間だったり、近くにコンビニがあるなどが挙げられます。
居住快適性とは、眺望や通風・日照の良さや建物内設備の充実さを言います。

いっぽう生活性とは、実際に居住した時に得られる快適さのいことで「騒音が気にならない」「将来的な増築やリフォームの自由度」「その街の住民性」などがアピールポイントになります。

マンションは一戸建てに比べ、生活する上で必ずしも便利なことばかりではありません。
繁華街や駅近物件が多いので、治安の問題もありますし騒音の問題もあります。
それでも マンションを選ぶのは、なによりも利便性を優先したいという人 という人が多いからです。
その点、一戸建てを選ぶのは、利便性よりも自分たちの生活や子供が安全に暮らせる環境を優先したい人 だと考えることができます。

このようにマンションと一戸建てでは、好まれるポイントが多少違っていることを知っておけば、査定時にアピールするにも有利に働きます。
また、なにより購入希望者が内覧に来たとき、何をアピールするべきなのかが解り、そこをアピールすれば良い結果へ導けることになります。

日本の地価現状と価格要因と査定額について

ここで、査定に大きな影響を受ける今の日本を取り巻く現状についてコメントしておきましょう。
実は、とても残念なことですが、日本全国のマンション市場が好調なわけではありません。
マンションの価格が上がっているのは大都市東京などの一部の人気ある地域だけで、都市部でも全地域が上がっているわけではないのです。
また地方のマンション価格は軒並み下落しています。
これは何もマンションに限ったことではありません。一戸建て市場も同じような様相なのです。

アベノミクスにより地方創生が声高に叫ばれました。

東京一極集中を是正し 、地方の人口減少に歯止めをかけ、日本全体の活力を上げることを目的とした一連の政策が出されています。
まち・ひと・しごと創生と題し、地方創生の推進に向けた施策に取り組んでいます。
それでも、今日、大都市部と地方の不動産市場にはおいては大きな隔たりが生まれ、「都市と地方の二極化傾向」が色濃くなっています。
不動産市場もおおよそ2極化というべき現象が起きています。

価格上昇するマンションや一戸建て住宅と、下がり続けるマンションと一戸建て住宅の2極化は、もはや避けて通れない現実となっています。

ここでは、この現状を踏まえ、マンションと一戸建て住宅についてそれぞれの査定のポイントを見てみたいと思います。
また、個人でどうにもできないポイントと、個人でどうにかできるポイントが有りますので、ここも併せてみてみたいと思います

マンション売却時の査定でチェックされるポイント

①交通利便性(駅から近いかどうか、鉄道へのアクセスは良いか。)

東京や大阪など、大都市では、駅からの距離が査定価格に大きく反映します。
最寄り駅からの距離は、できれば徒歩10分以内というのが一つの目安だと言えます。
徒歩10分を過ぎてしまうとマイナス査定となり価格を下げる要素になってしまいます。

また、その駅の中でも、どんな種類の電車が停まる駅なのかどうかはとても重要です。
当然に特急や急行などのな停まる主要駅の方が価格は高くなる傾向にあります。

さらに、複数の電鉄(JRと私鉄、地下鉄)が交差する駅はポイントが高くなります。
その駅にアクセス可能なマンションは高く評価されることとなります。
例えば、東京都文京区湯島1丁目に建つマンションは地下鉄まで徒歩3分でJRまで徒歩5分という利便性ですが、この地区はとても立地が良いことになります。

もし、駅から徒歩10分以上であればその他の交通機関、例えば公共バスの有無とそのバス停までの徒歩での所要時間が重要ポイントとなります。
駅まで毎時5本のバスは有り、しかもそのバス停から徒歩3分ほどであれば問題はないでしょう。

一方で、地方では駅までの距離よりも、駐車場が重要視される傾向にあります。
理由は当然、都会と違って電車やバスなどの公共交通機関が近くにないのですから、
そのため、一家に一台車があればいい都会とは違い、一人一台の車が必要になるケースが多いからです。
例えば、東京近郊の茨城県古河市では敷地内に何台分の駐車スペースが有るか?徒歩圏内に月極め駐車場が有るのか?また確保できるか?その駐車場の負担費用は毎月いくらなのか?などの車の確保と費用負担で高く売れるか安くなるかの分岐点となっている実情が有ります。
これは地方では車社会である特有の要素と言えます。

ところで、マンションと一戸建て住宅ではどちらが利便性の影響を受けるかご存知でしょうか?。

答えはマンションです。

マンションというのは、生活上では必ずしも便利なことばかりではありません。
マンションはその性質上、都心などの繁華街や駅近物件が多いので、人が集まりやすく治安の問題が気になります。また騒音の問題もあります。
それでもマンションを選ぶのは、なによりも利便性を優先したいという人が多いからです。
従いまして、マンションにおいては利便性が査定でも優先事項なことなのです。

JR山手線内都心マンションなどで築50年経過したマンションがビンテージマンションとして価値が有り人気が高く、したがって査定額も高くなるのには、こうした利便性が高いケースが見受けられます。

②住居快適性(生活を豊かにしてくれる間取りや施設は有るか。)

快適な住宅とは、どういった住宅でしょうか?
ちなみに快適とは、「具合が良くて、非常に気持ちの良いこと」であり、住宅の中にいると気持ちが良いこと=暮らす人にとって、心地よい空間であれば快適ということになります!
眺望や通風・日照の良さなど、データだけでは伝わらない、実際に居住した時に得られる快適さも査定の重要ポイントとなります。
では、査定における住まいの快適さとはどういうものでしょう。個別にみてみましょう。
部屋やバルコニーからの眺望が良い物件は人気があります。さらに夜景が綺麗な場所や人気のスポットに程よく近く建てられているマンションであれば、階数が上がるほど査定額が高くなります。
ただ、同一マンションであっても、階数によって眺望や夜景、人気のスポットの見え方は全然違ってきます。
横に大きい大規模マンションでは同じ階数にあっても、ある部屋では解放感ある眺望があり、あるお部屋では目前に別の超高層マンションが建ち眺望が期待できないことなどあります。
新築マンション時は眺望や通風・日照の良さも同じようなものだったのに、時間を経て変わり、その結果、査定額もかわることが良くあります。
眺望のあるお部屋は、他の部屋よりも眺望が良いところを積極的にアピールすると良いでしょう。
また近くに超高層マンションの建設予定がある場合には、眺望を遮断するかどうかで査定額に大きな影響が出ることになります。
次に通風ですが、これは余程立地の悪い場所でない限り確保できているのではないでしょうか。
たまに幹線道路沿いのマンションがあり、その騒音で昼も夜も窓を開けることが出来なく通風に支障をきたすマンションが有ります。
この場合はやはり査定額に影響します。

最後に日照ですが、南向きである方が日当りも期待できるので査定額にプラスになります。
ただし、目前に建物などあり日当りが期待できない場合は逆にマイナスになります。
また西向きや東向き北向きであれば南向きと比べ査定額にはマイナスとなるでしょう。
また、角部屋であればさらに査定にプラスとなります。これはどんな角部屋でもです。
ここで余談ですが、江東区豊洲や東雲の超高層マンションでは高層階で有ればあるほど南向きのお部屋より北向きのお部屋が人気が有り査定額にもプラスになります。
これは日照が良すぎて直射日光が当たり室内が暑すぎるという理由があります。
と言うことで、西向きより東向きのお部屋の方がやはし人気が有り査定にプラスとなります。

高層階の話をしましたが、実は超高層マンションでは別にも快適に生活するうえで有れば良いものがあります。
それは各階専用ゴミ出しボックスと高層階専門のエレベーターの有無です。こればなかなかのチャックポイントとなります。
ゴミを出す場合、集中ゴミ出し場所が1階に有ったエレベーターでいちいち降りなければなりませんね。
これが実はとってもな手間となります。なので各階にあれば便利なわけです。
また、大型マンション特有の問題として、朝の通勤通学ラッシュ時にエレベーターがなかなか来ない、ということも考えられます。

マンション売却時と一戸建て売却時共通でチェックされるポイント

③生活利便性(街並みに魅力があるかどうか。)

マンションの購入を考えている人は、これから長く住み続ける気持ちで探していますから、売却を考えているマンションの周辺環境が、生活に便利と言えるなら、高額売却できる条件を満たしています。
そこでここでは、マンションを高額売却できる条件のひとつである「生活利便性」を伴う、具体的な施設や環境を挙げておきます。


☛ 高額条件のプラス要因となる施設や環境

徒歩圏内に買い物ができるコンビニやスーパーマーケットがあるか?、
子供の小中学校や幼稚園までの距離と通うまでの安全性はどうか、公園などの遊び場が近くにあるか?、
といった点も査定額に影響します。
その他近隣にあるとポイントが高い施設としては、「市役所(区役所)、病院、郵便局、銀行」などが挙げられます。
病院でも、子供や老人を受け入れてくる夜間の緊急病院があるとさらに高く評価されます。
つまり、便利な施設が近くにあればあるほど、査定価格が高くなるということですね。

ただし、マンションは、周辺環境の良い場所を選んで建てられていることが多いため、周辺環境がよければ全て高額査定額が出て、しかも高く売れるわけではありません。
上記のほかに大型の緑地や整備された公園があるか、またはマンションの目の前や近所に木陰などのある小さな公園があるかどうかなども重要視されるています


☛高額条件のマイナス要因となる施設や環境

生活の利便性の良い環境は、ときにはマイナスとなってしまうこともあります。
それは、時に駅に近い場所がその利便性から下記の施設も併せ建っていることが多いからです。
例えば、電車の線路敷きやその施設(駅は除く)、飲み屋街、遊戯施設場、宗教関係施設などです。
またガソリンスタンド、警察にマークされている方々のいる場所、墓や火葬場、変電所や高圧電線、ごみ焼却施設場など悪臭を放つ施設、などです。

また、救急病院がすぐ近くにあることは査定にプラスとなると言いましたが、あまりに近すぎると時にマイナスとなる場合も併せ持つ特異な施設です。
上記以外にも駅からの帰り道に人通りが少なく、街灯のない場所などがあると敬遠されがちになるためマイナス要因です。また、すぐ隣に広い空き地があるときは、いずれマンション等が建つと予想されますので、マイナス要因となります。
また、主要幹線道路や国道、高速道路沿いなどに建っている場合も敬遠されるマイナス要素となります。

④生活安全性(管理が行き届いていているかどうか、災害リスクが少ないか。)

☛築年数と災害リスク

マンションも戸建て住宅もいつ建ったかで、査定に大きく影響することとなります。
具体的には、1981年(昭和56年)以前に建てられたマンションや戸建て住宅なのか、それ以降に建てられたものなのかが重要になります。これは、耐震構造が大きく関係しており、1981年6月以降に建てられている建物は新耐震基準を満たしているからです。

1981年以前は、震度5程度の地震に耐えうる住宅から、新基準の6強以上の地震で倒れない住宅と基準が変更されました。

マンションでは1981年以前建築でも、補強工事をして新基準に適応しているマンションも多数存在します。この新基準に適応しているマンションは高く評価されます。

☛保守・セキュリティー

管理組合が有り、そのうえで管理会社と管理委託契約を交わしていることは査定における要素として絶対条件です。もし管理会社に委託管理していない場合や、一部のみ管理委託している場合は査定額が落ちることとなります。
また、管理組合が上手く機能していて、管理会社との連携も良く、定期的なメンテナンスが実施されているマンションはポイントが高いです。
たとえば、マンションの外壁のペンキの塗り替えや、防水施工などの工事をした年が近ければ近いほど、またこの費用が全て修繕積立金から捻出されていた場合は査定額が高くなります。
近年大規模な改修工事を行っているマンションも査定ポイントが高いです。
経年劣化すると程度によりより多くのメンテナンス費用がかかるため、大規模修繕改修工事を行えば、次に行うまでには時間的余裕があるからです。その費用のほとんどが修繕積立金から捻出されるのですが、それでも足りない場合は、居住者で均等に割り負担する事になるか、または銀行等金融機関に借入することになるため、直近で終わっていれば安心感があります。
管理体制も査定で重要です。
管理人の有無や管理種類など、もし24時間体制で管理人が常駐しているマンションだと高い評価になりますが、自主管理だととても低い評価となります。自主管理だとマンション内清掃なども不備が見受けられるので、やはりここは管理人が清掃を行うか清掃会社としっかり契約しているかが評価のポイントとなります、
最近ではエレベーターのセキュリティーがしっかりしているマンションもあり、入り口にコンシェルジェなどがいたり、またセキュリティ対応した階にしか止まらないなど、安全面の評価も重要視されています。

⑤市場流動性(中古市場で人気があるかどうか、売りやすいか売りにくいか。)

不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。
地域の市場流動性や人気度、競合物件の販売時の数などによって、成約までにかかる期間は大きく変わります。
たとえ同じ不動産であっても、新築時からの経過年数や過去の取引事例を参考に上記各査定要素をもとに査定しますが、一番影響を与える要素が取引する時期です。
取引事例等の不動産が取引された時点から市場相場が上昇しているか、下落しているかで、査定するマンションも価格に時点修正を施します。
売出の時期、タイミング、競合する物件数などにより価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。
例えば、2年前に同じマンションで同じ間取りの部屋が4300万円で成約されているとします。その時から経過している現時点では4000万円くらいが妥当だろう、という考え方です。

時点修正は周辺環境の変化や地価の変動などにも大きく影響されます。


以上は個人ではどうすることもできない査定時の重要要素(ポイント)でした。
以下では個人でどうにかできるポイントについてみてみたいと思います。

一戸建て売却時の査定でチェックされるポイント

道路が南側にあると高くなる

一般に、南側に道路があるものが、北側に道路があるものに比べて価格は高くなりがちです。
また、角地などの場合には2面が道路に面していて便利ですから値段が高くなります。
角地は、建物を建てる場合、建築基準法で容積率補正が有り通常10%上乗せされることも価値あるものとなります。
ただ、北側に道路があるものが一概に悪い家ということではありません。
家の北側には、あまり日当たりが必要ない部位、キッチンやお風呂、トイレなど、水周りのものがまとめられます。これは風水上でもこの場所に纏めたほうが縁起の良い家となると言われています。
一方、南側には、リビングルームなどの「居心地の中心」的な部位が配置され家族の集まる場所を設置します。

道路が北側にあると水周りが玄関近くに効率良く配置しやすく、動線も整理され、大きな窓のあるリビングルームを南側にとることができるなど良い特長もあるのです。

購入者は内覧時何を見ているのか?

それは、家のどちら側に水周りが配置されているか、といったことを考えながら家族の住まう家、間取りを見ています。

2階建てか、3階建てか?

一戸建てでは、2階建てと3階建てでは築年数が同じでも査定額に違いが出ます。
これは敷地の建築条件によって、3階建てにしたいけど高さの条件が合わないなどといった形で変わってくるからです。
一般には3階建ての方が下にかかる重みが重くなるので、頑丈に作ってある物件が多く単価は高くなります。

家の形がギザギザだと高くなる!

家の形がぎざぎざになったような家と、真っ四角な家とでは、角の多いぎざぎざの家の方が壁や柱が多く、高くなります。
その他にも、庭などの敷地の余裕、車をどんな風に停められるか、といった要素も査定額算出には影響してきます。

広さと設備のバランスは坪単価に影響

最近の一戸建ては、昔とは比べ物にならないぐらい設備が充実しています。
システムキッチンやバス、トイレなどの水周りの設備は家の大きさに関わりなく、比較的高い部分ですから、一般には家が狭いほどその設備が占める割合が高くなって、査定額の高い家になります。

その他査定はこんな要素で決まっていく

今現在、マンション売却・一戸建ての売却は、ただ売却情報を公開するだけでは売れない市場になってきました。
日本特有な人口減、世帯数減、物件数増な市場形成が、今までの不動産売却の現場では見られない形となりつつあります。
この状況下でマンションも一戸建ても、今までの売却方法では当たり前に成約できた金額でも成約できなくなってきています。
この変化はこれからもっと激しくなるでしょう。
査定して、売る。
この流れだけではマンション売却、一戸建て売却で通用しなくなりつつあるのです。
その結果、査定現場にも今までにない未来予測を加味すべきこととなりつつあります。

また不動産業者の売却力も査定額に影響し始めてきています。
不動産売買の変化=イノベーションが査定額にも影響し始めているのです。

個人で変えることのできる査定ポイント

最近特に話題の建物修繕履歴とホームインインスペクション。
これはあまり大切にされてこなかった中古住宅、しかも欧米に比べ総流通量にして各段に少なかった中古住宅流通を見直そうという動きとして起こってきたものです。
具体的には、過去に行ったリフォームや修繕も査定時とその売買時に評価をプラスとし価格面で押し上げようようという行動です。
このような動きが有るからと言って、リフォームするのに200万円掛かりました。だから当然に査定額売買額が200万円高くなる訳ではありません。
この点については誤解している人も多いのが実情です。
「査定額を上げるためのリフォーム」をしても販売額、成約額にストレートに反映しない場合も多くあるので、もし販売時リフォームを考えているなら、絶対的に価格反映できるわけではないのでやめておきましょう。

個人的なものとして、部屋の使用状況は査定に大きな影響を与えます。クロス(壁紙)の汚れなどは煙草の匂いがついていて臭かったり、黄ばんでいたりあまりにひどく汚れている場合販売にリフォームしましょう。それ以外は購入者も購入後交換するので問題ありません。
またフローリングの損傷などは、改修するとなれば費用が高額になり時間も手間もかかる場合があるので、クロス張替のように簡単にはいきませんから十分に事前打ち合わせが必要です。
その他、良く見かけるのですが築年数と比較してキッチン、浴槽、洗面台、トイレなど水回りの消耗や痛みが激しい場合はマイナスの査定となります。

汚れについては、掃除して落ちる部分については是非ハウスクリーニングなどで落としていただければと思います。綺麗にしていれば問題ありませんから査定には影響しません。
部屋の汚れなどが目立つのに平気な方がたまに見受けられますが、内覧者への印象が悪くなります。お部屋が綺麗かどうかは程度問題ではありますから仕方ない部分でもあります。
しかし査定額は出ても、販売すると誰も買いませんからお知らせさせて頂きます。

第2章.『不動産業者の選別』と業者査定

マンションも一戸建ても不動産を売却するためには、専門性が高いためどちらかの不動産業者に依頼をしなければなりません。
ただ、選べと言われても不動産業者をどのように選べばよいのかわかっている人は少ないでしょう。
大切な資産の売却です。信頼できる不動産会社を見つけたいものですが、不動産業者選びに失敗すると、売却までに相当な時間がかかったり、最悪の場合、市場価格よりも安く売ってしまい損をしてしまうことになります。

不動産仲介業者を選ぶとき、1番多い質問が「大手がいいですか?地元業者がいいですか?」というものです。
ただこの質問には正解というものがありません。
なぜ正解がないかですが、不動産屋の選び方の基本は複数の不動産屋に訪問査定をしてもらって、大手、地元、ネット系など多数の不動産業者の特徴を比べて見て、相性の良い業者を選ぶべきだからです。

ここでは、売却を依頼する不動産業者を選ぶためのポイントをまとめてみました。

不動産売却で絶対に後悔しないために、ぜひ参考にしてください。

査定時に気を付けるべき不動産業者の選別

査定は一通り取り寄せました。
今度は実際、査定依頼した不動産業者に会って査定内容を確認し、売却方法を聞く作業となります。このとき、こんな業者には気をつけましょう。

●身だしなみ・時間厳守はできているか。
●価格の根拠、成約までのプランをしっかりと説明してくれない。
●知識や販売ルートをごまかす。
●仕事の速さと正確さ。
●嘘は言っていないか? 
●ズバリ、査定金額がずば抜けて高い業者は避けましょう。

不動産業者の選別・ポイント

査定額も、査定額を基にした各不動産業者の売却手法も確認しました。
後は、売却を任せる不動産業者の選別をすることとなります。
以下では、売却を依頼する不動産業者を選ぶためのポイントをまとめてみました。

売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方

良い不動産屋、悪い不動産屋の見分け方。ありえない不動産業者の現状

巧妙になった「売却物件の囲い込み」の手口とは

査定専門サイト経由で依頼した不動産屋に任せても成約しない理由

大手不動産業者に頼むと売れない理由

自称「地元に強い不動産屋」に売却は任せてはいけない

ネット系不動産会社(不動産テック)に売却を任せていけない理由

売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。

不動産売却時の不動産業者の選定


まとめ

さて、如何でございましたでしょうか?

「査定」は、「不動産会社を選択するためのツール」と割り切って複数の会社に依頼することが良いということが解っていただけたと思います。
また、査定を受けた会社に必ず売却依頼をしなければならないということもありません。
査定を受けるのには料金はかからないのですから、複数の不動産業者に査定依頼し査定額を比較し、その内容や販売手法をしっかり吟味して、そのうえで信頼できると判断した不動産業者に売却依頼をすれば良いのです。
遠慮していては、あなたの望む結果は達成できないですよ。

コーラルが査定でできること

マンション売却時の査定、一戸建て売却時の査定の基本と、たくさんのチェックされるポイント、査定額を上げるポイントが有りましたが、これを解決することが一瞬でできるものがあります。

それがコーラルの査定です。

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