室内状況が悪い中古マンションは売れない!か!?

中古マンション売却時、たまに室内状況がとても悪いまま売却したいと言われる方がおられます。

はっきり言います。そのまま売却活動することは時間と労力の無駄です。
一般の方々には絶対に売れません。

大手不動産仲介会社で売却中の中古マンションに、たまにこんな室内状況の悪い中古マンションを見受けますが、これはハッキリ言って担当者は売主を欺くために売却活動をしているのです。

担当者のある目的の為に、あなたを欺きたいのですがなかなか簡単ではありません。
そのため、欺く前に説得しなければいけないのですが、それには簡単な手段を講じます。

それは、なぜ、室内状況がとても悪く売れるはずのないマンションを大手不動産業者は売却活動してるのか!? を知ることにあります。

あなたを狙う不動産仲介業者の罠

なぜ、不動産仲介業者はあなたに室内状況が悪い中古マンションは売れないことをちゃんと教えないまま売却活動をしているのか?

それは、あなたが不勉強なことを利用して売れない理由を教えず、売れないまま時間を過ごし、その結果、中古マンション買取業者に安く買ってもらう事を考え行動しているからなのです。

大手不動産業者でも売れないのだから、他のどんな不動産業者でも売ることはできない。だからマンション買取業者に売りましょうと提案したいのです。

中古マンションを仲介することとマンション買取業者に買取らせることでは、不動産会社の利益の上げ方も異なるのです。
 
マンション買取業者に買ってもらった方が確実に『両手仲介』になり(3%+6万円×2)の仲介手数料が入るからとてもおいしいのです。

しかも、両手仲介よりももっとエゲツナイことも考えています。
それは、両手仲介×2の仲介手数料を稼ぐことです。

このように不動産仲介会社と媒介契約を結んでいて、その仲介で別のマンション買取業者に買取をしてもらう場合は、仲介手数料を取られることになります。
そのために、そのままでは売れないとわかっている室内状況が悪い中古マンションの売却を不動産仲介会社は専属専任媒介契約を結びたいのです。

専属専任媒介契約は売主の独断では、別の不動産会社等に買取依頼できないことことも狙っています。

それを知らないあなたは、買取価格は仲介による売却価格より、25~30%程度安くなるのが相場でも仕方なく売ることとなります。
例えば、マンション市場において仲介での売却なら3000万円で売れる物件でも、買取価格の相場は2100万円~2500万円程度ということになります。

しかし、売れないのなら仕方ないとあなたはその金額で売るでしょう。

買取業者は取得後、リノベーションやリフォームして売却します。
その売却時、再度、大手不動産仲介業者が売却仲介の依頼を受け、室内が綺麗になり売りやすくなったところで一般消費者に売るのです。
そのために、売主のあなたを欺き、室内状況がとても悪いままでは売れないことをちゃんと教えず、そのまま売却活動をしているのです。

この手の中古マンションがとても多くあるという現実。
あなたの、大手不動産業者を信じる過信が、あなたのマンションをあなたの思う通りの金額で売れなくしている原因かもしれないのです。

もう騙されるのは止めましょう。

ここでは、室内状況がとても悪いままの中古マンションがなぜ売れないのかを、過去のマンション売却時の失敗・成功実例を交え解説し、それらの不安や心配なことを事前に解消出来る方法もご紹介していきます。

内覧時の失敗例

現地見学の際は、空家でない限り、売主もその場に立会います。
せっかく、購入意欲が高まりつつある状態で見てもらうのですから、まずい応対をして印象を悪くされるのは避けたいところですね。

マンションに入るときの第一印象が悪い

「エントランス横の集合ポストにチラシが散乱していたり、エレベーター内にタバコの吸い殻が落ちていて管理が悪いのかと疑った。」

まず、第一印象はマンション全体も各部屋も玄関からですね。
マンションの場合、エントランスやエレベーターも自宅の一部だと思って、綺麗になっているか予めチェックしておいた方がよいでしょう。

高額売却が出来た売主様の共通項は、まずはお迎えする姿勢の良さから始まっています。

以前、購入された方に購入理由をお聞きしましたが、
「マンションのエントランスやエレベータなどが綺麗に清掃されていたのも購入を決めた要因です。」と言われていました。

過去、売主様の想像を超えた高値売却事例ありますが、
そのときのご購入様の感想は『モデルルーム並みに室内が綺麗でびっくりされ、こんなに大切に使われている部屋に住みたい。』と
即満額購入となりました。

売主様にお聞きしたところ、『ご主人が綺麗好きで小まめに家を手入れしていたことが良かったのでは。』と言われていました。
また、内覧者が来られる前にエントランスや集合ポスト、エレベータを事前チェックされていたとのことです。
また、ご購入検討者が家を見に来られた時は、玄関の照明をつけ履物はキレイに片付けられていたとはいうまでもありません。


玄関が汚くてその先を勝手に汚いんだろうとイメージしてしまう。

「玄関に足の踏み場も無いくらい靴が置いてあり、入る気がしなくなった。」

お部屋玄関は室内の第一印象として非常に大きなインパクトを及ぼします。
玄関に靴などが何足も有り整理されていなかったら、
また傘が何本も傘立てに刺さっていたら、
ゴルフバッグが所狭しと置いてあったら、まず嫌なイメージとして受け止められます。

内覧者の感想は、『シューズボックスの容量が少ないのかな?』、
『傘の収納は無いのね。』
『お父さんのものはここに置いて有るけど収納するスペースは無いのね』などなど、内覧者は勝手に物件を決めつけてしまいます。
 
では、どうすればいいのか?
簡単に言えば、「目に付く場所やキレイにできるところはキレイにする」ことです。
内覧時だけでもは履物はひとつ残らず下駄箱にしまって下さい。
傘は前日に干して傘立てに束ねて入れて置くことです。
ゴルフバックはクルマのトランクに入れておく等々。
これをするのとしないのとでは、内覧に来た人の印象が大きく変わります。

マイホーム購入は奥様の意見が大きく反映されます。
水まわりの汚さと玄関の印象はその後の購買意欲をそぐ大きな原因になりますので、特に特に気を遣うようにしましょう。
中古であっても不動産は高額商品なのです。
たとえ設備が古かったり、少々戸など傷んでいたりする物件でも、
住んでいる人が丁寧に住んでいるのが伝わると、「この人から買うなら安心」と思うものなのです。

高額売却が出来た売主様の共通項は、まずはお迎えする姿勢の良さから始まっています。

ペット(室内犬)に吠えられてゆっくり見れない

「玄関を開けたら犬(わんちゃん)がいて吠えられてしまい、十分見ることができなかった。」
また
「3LDKの洋間の広さを確認したく戸を開けようとしたらお子さんが勉強をしていたので、十分見ることが出来なく説明も聞けなかった。」
など、

ペットや応対する人以外の方が家の中にいると、見学する方は気を使い、見学に集中できません。

この場合、ペットの犬はペットショップなどに一時預かりして頂くか、対応頂く方以外の方が散歩に連れて行かれるかのご対応の気使いをして頂いたら良いかと存じます。
また誰かひとりが応対をし、それ以外の方は外で待ってもらうようにした方がよいと存じます。
今までの事例を見てみた場合、内覧時は奥様ひとりで応対された場合が成約率が高くなる傾向があります。
相手が奥様の方が内覧者は安心して質問しやすいのかもしれませんね。

実は、奥様が応対することの利点は他にもあります。それは、稀に有ることですが内覧者の方から直接その場で価格交渉があることがあります。
この場合に奥様で有れば「主人に聞いてみないと分かりません」とやんわり返事を保留しておけるということの利点が有ります。
これがなぜ良いかと言うと、価格交渉は担当者を通して交渉する方がお互いに言いにくいことが言えることが出来て、結果的に良い回答を導き出せることになるのです。

生活の中で気になるにおいは多々あります。

内覧者を案内して内覧開始10分もしていないのにお帰りになられたことがありました。
理由をお聞きすると、
「何とも言えない家庭臭がして、ゆっくり内覧できなかった。」とのこと。
また、
「ペットの臭いがして嫌だった。」ということもありました。

トイレ臭、キッチンから出る料理のにおいや生ごみの嫌な臭い、またペットを室内で飼っている家庭ではペットの臭いも気になると思います。
内覧が決まった時点で、ゴミはマメに処分し、タバコは外で吸うなど、気を配っておく必要はあります。
売主ご本人はペットやタバコのにおいをあまり気にされてはいないでしょう。
しかし、ペットを飼っていない方や喫煙しない方にとってはとても不愉快に感じるものです。
購入希望者の方が、お部屋の嫌な匂いで購入をあきらめる可能性も考えられます。

家具などが多すぎて狭く感じる

中古マンション売却時にあることですが、稀に色んなものが所狭しと置いてあることがあります。
玄関前や玄関内、また玄関から居室への通路に。

この場合、内覧前に整理整頓して頂けるようお願いしていてもなかなか実行されていないんです。

しかし、この場合の内覧者の反応はシビアです。

「図面では広いと思って実際に見に行くと、家具が多すぎて狭く感じた。」
「収納が少なくいのではないかと思った。または収納が小さいのではないかと思った。」
「家具で窓が塞がっているせいか、かなり暗く感じた。」
「お部屋が大切に使われていないのではないかと思い、購入意欲が落ちた。」
「売る気が有るのかなと思った。」
解決策としては、引越しの時に手放すものはできるだけ早めに処分しておます。
また、収納できるものは収納してください。
収納できないものは引越の準備と称し段ボールに入れ縦に積むなどして、部屋の広さが分かるようにスペースを作った方がよいでしょう。
家具が窓を塞いでいる場合は、家具を移動して窓は塞がないようにすることです。
それと、壁に掛けているポスターなどは、キズ隠しだと勘違いされる場合があるので、外しておいた方が無難です。

洗面所の鏡前に整髪剤等、物が無造作に置かれている

「築年数が新しいので期待して見に行ったのですが、洗面台や浴室などにたくさん生活用品が置いてあって、しかも不潔だったので買う気が失せました。」
「キッチンに残飯が有り気持ち悪くなり買う気が一気に失せました。」

水回りの状態は、ほとんどの女性が一番に気にするところです。
いくら新しい物件でも水回りが汚いと魅力が半減してしまいます。
また、ハウスクリーニングをしても、その後整髪剤等物が無造作において有れば、整理整頓されていない事となり、内覧者には、収納スペースが少ないか、そもそも収納自体無いものとのイメージを与え兼ねない事となります。

また、日曜日などの休日に内覧が有る場合、朝食の残飯がキッチンシンク内におけれていたりもします。
内覧者はこの残飯を見た時にどう思うでしょう?
現実残飯があれば、その時は苦笑いをされますが、一歩マンションの外に出てお別れする時に露骨に嫌な顔をされます。

気持ち良い空間を作ること。
お部屋は売主様からご購入様へバトンを渡されるものだという理解をして頂きたいのです。
特に、水回りは売主の奥様から買主の奥様へ引き継がれるバトンだと考えて下さい。
気持ちよくバトンを受け取ってもらえるよう家族全員で力を合わせて清潔にしておきましょう。


ちょっと一息。

例えば、飲み屋さんでのできごと。

飲み屋さんでの光景

昨日、会社帰りに飲みに行ったんです。

そこで見たことがあまりにもショッキングで、

ただ、内覧時現場でもよくあることで「あっ、一緒だ」と思い、そこにいた3人はついつい苦笑いしていました。

その飲み屋さん、昨日はとても込み合っていました。
入り口で約15分ほど待っていたんですが、その時にその光景が見えてしまったんです。

この店、入り口から入ったらすぐ調理場があります。

その調理場の片隅で、お客さんからの注文のサワーやハイボールを作っていました。
当然グラスに氷を入れます。

その氷を入れるとき見てしまったんです。

何をみたか???

氷はケースにいっぱい入っていたんですが、店員がその氷を手でわしずかみにしグラスにどんって入れていました。
と、その時、店員の手が床に落ちた何かを拾い、ゴミ箱にそのまま捨てました。ここまでは良かったんですが、この後そのまま、またまた氷をわしずかみにしてグラスに入れたんです。

「えっ・・・・・、まさか、うそ・・・・・」

僕たちは3人で「ぎょっ」と見つめあい 苦笑い。

ビンビール?生ビール?お客様の選択は、お店の売り上げにも関わります。

そのあとは想像にお任せしますが、

僕たちが注文したのは「瓶ビール」のみでした。

あの光景を見てしまった後は、もういつも注文しているサワーやハイボールを注文することなど出来ません。

しかもあの光景の後ですから、ついつい探してしまうんです。

粗さがし

で、たくさん見てはいけないものを見つけてしまいました。
いつもなら探さないのに、その日はついつい粗さがしばかりしてしまっているんです。

あっ、

これ、

マンションや戸建てを案内するときと同じだって気付いたんです。

内覧時、当然玄関から入りますが、玄関が汚いと内覧者はその後、室内を見るときに粗さがしばかりされてしまいます。

もうこうなると、絶対成約はしません。

玄関が汚いと、そのあとの空間も汚いのではないかと思われてしまうんです。

これは先ほど見た氷をグラスにいれた光景とその後の行動とよく似ています。

店員が何気なく行ったいつも通りの行為が、その後の僕たちの注文に影響したように、売り主様がいつも通りにしておいた玄関が、その後の室内内覧に影響してしまいます。

やはり、内覧時は玄関から綺麗にして出迎えるようにするべきだとつくずく思わされる情景でした。

玄関は綺麗にしておきましょう。

おしまい。

ちょっとの甘えが大きな価格差へ

中古マンションを売却するときのちょっとした甘え、その甘えが売れない原因になっています。

『クロスの部分的破損や網戸や障子のチェックを怠ったばかりに価格交渉200万円を提示され・・・。』

クロスの部分的な汚れを補修する道具は、ホームセンターに行けば誰でも安価で手に入れることが出来ます。
プロではない素人でも簡単に塗るだけ、貼るだけで小さな傷くらいなら隠せてしまいますのでとても便利です。
簡単な汚れや小さな破損や穴などは是非補修しておいたほうが良いでしょう。

また、外気と触れる網戸は数年が経つうちに、どうしても汚れてしまうものですね。
障子や襖も子供がいるからと自分に言い訳して小さな破れをそのままにしていませんか?
その小さな言い訳が多きな価格差となって降りかかってきたりします。
こちらもまたホームセンターには安価で簡単に張替えできる商品がありますので、
できれば売りに出す前にキレイにしておきたいものですね。

まとめ

もしあなたのマンションが、「築35~40年の古いマンション」「火災などの事故物件」「とてもちょっとした方法では改善できないほどに汚れている、壊れているなど、室内の状態が著しくひどい部屋」などは、そのままの状態では買い手がつきづらくものです。
従って、売るためには多額の費用と時間や手間を掛ける必要のある中古マンションの場合は初めから買取を検討してみてもいいかもしれません。
しかし、その買い取り額は一般の人の購入価格の25~30%程度安くなるのが相場となることも考えておきましょう

このことを踏まえ、もし上記のような状態の中古マンション以外であればご自身や、コーラルなどの不動産仲介業者と相談しながら痛んでいる個所の修理(リペア)した上でご売却されることをお勧めします。

実はそんなに手間も暇も修理費用も掛からないケースがあるのですから。

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 マンションの売却についてのあんな事こんな事、どんな事でも結構です。ご気軽にお問合せ下さい。




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